ARRET

N°

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[X]

[N]

Copie exécutoire

le 19 mai 2026

à

M^e DUMOULIN

M^e MARLOT

AF/FG/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/03287 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JNTH

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 1] DU TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. KHOR IMMO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

APPELANTE

ET

Monsieur [Y] [X]

né le 19 Septembre 1989 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [J] [N]

née le 06 Juin 1990 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Mathieu MARLOT, avocat au barreau de SENLIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Hugo NAUCHE du cabinet HOFFMANN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 mai 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Flore GUEZOU, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 19 mai 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Par acte notarié reçu le 12 novembre 2018, M. [Y] [X] et Mme [J] [N] ont acquis en l’état futur d’achèvement un bien immobilier situé à [Localité 5] auprès de la société Khor Immo, moyennant un prix de 212 850 euros.

Le bien a été livré avec réserves, et les acquéreurs ont dénoncé différents désordres.

Saisi par M. [X] et Mme [N] par assignation du 24 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Senlis a ordonné une mesure d’expertise par ordonnance du 25 octobre 2022. L’expert a déposé son rapport le 19 juin 2023.

Par acte du 12 octobre 2023, M. [X] et Mme [N] ont fait assigner la société Khor immo devant le tribunal judiciaire de Senlis en indemnisation de leurs préjudices, sollicitant :

—  29 762,70 euros TTC au titre de leur préjudice matériel ;

—  13 600 euros au titre de leur préjudice de jouissance, somme arrêtée au mois de septembre 2023 et à parfaire au jour du jugement ;

—  1 397,94 euros au titre de leur surconsommation électrique, somme arrêtée au mois de septembre 2023 et à parfaire au jour du jugement ;

—  899,15 euros au titre de leur surconsommation de gaz, somme arrêtée au mois de septembre 2023 et à parfaire au jour du jugement ;

—  23 058,75 euros au titre du retard de livraison ;

-10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral.

Dans le cadre de cette instance, la société Khor immo a saisi le juge de la mise en état d’un incident pour voir :

— prononcer la forclusion de l’action en réparation des désordres et de leurs conséquences indemnitaires initiée par les consorts [X] [N],

— rejeter toutes demandes plus amples et contraires ;

— condamner les consorts [X] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En réponse, les consorts [X] [N] ont demandé à voir :

— constater que les désordres dont ils demandent réparation n’étaient pas visibles à la livraison mais qu’ils ont été révélés en expertise judiciaire et qu’il ne s’agit pas désordres esthétiques ;

En conséquence,

— débouter la société Khor immo de toutes ses demandes formées dans le cadre de l’incident ;

— condamner la société Khor immo à leur verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis a essentiellement :

— dit M. [X] et Mme [N] prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement ;

— dit que les dépens de la procédure d’incident suivront ceux de l’instance au fond ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire d’incident.

Par déclaration du 2 juin 2025, la société Khor Immo a interjeté appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions remises au greffe le le 16 janvier 2026, la société Khor Immo demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis le 30 janvier 2025 dans l’instance n° 23/02151 en tant qu’elle a :

— dit M. [X] et Mme [N] prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement ;

— dit que les dépens suivront ceux de l’instance au fond ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires d’incident ;

Statuant à nouveau,

— prononcer la forclusion de l’action en réparation des désordres et de leurs conséquences indemnitaires initiée par les consorts [X] [N] ;

— rejeter toutes demandes plus amples et contraires ;

En tout état de cause,

— condamner les consorts [X] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe le 16 décembre 2025, les consorts [X] [N] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle les a dits prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement ;

— confirmer l’ordonnance dont appel pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— débouter la société Khor Immo de toutes ses demandes formées dans le cadre du présent incident ;

— condamner la société Khor Immo à leur verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Khor Immo aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 février 2026 et l’affaire appelée à l’audience du 10 mars 2026, lors de laquelle les parties n’ont pas comparu.

Par message adressé le 13 avril 2026, la cour a été contrainte de réclamer son dossier de plaidoiries au conseil des consorts [X] [N], non déposé dans le délai de l’article 914-5 du code de procédure civile, lequel lui a finalement été remis le 20 avril 2026.

MOTIFS

1. Sur la prescription de l’action

La société Khor immo plaide que l’ensemble des désordres et non-conformités dont les consorts [X] [N] sollicitent la réparation ont été dénoncés soit à la livraison, soit dans le délai d’un mois, ou à tout le moins dans le délai d’un an suivant la livraison. Leur assignation en référé du 24 juin 2022 est manifestement tardive et n’a pas interrompu le délai de forclusion d’un an.

La société appelante rappelle que la responsabilité contractuelle de droit commun ne saurait être mobilisée, puisqu’en matière de VEFA, sont applicables :

— la garantie des désordres et non conformités apparents, visée à l’article 1642-1 du code civil, laquelle couvre les désordres apparents à la livraison ou dénoncés dans le délai d’un mois suivant la livraison ;

— la garantie décennale pour les désordres de nature décennale non réservés, le demandeur à une action en responsabilité décennale dirigée contre un constructeur devant rapporter la preuve du caractère caché des désordres lors de la réception.

Elle souligne que les consorts [X] [N] ont dénoncé, dès le 30 novembre 2020, l’absence d’attestation RT 2012, pièce qu’ils ont à nouveau réclamée par courrier du 2 mai 2021 en se plaignant d’un manque d’isolation. Elle en conclut que l’éventuelle non-conformité du bien à la RT 2012 et ses conséquences étaient connues des acquéreurs pour avoir été dénoncées à la livraison, ainsi que dans le délai d’un an ayant suivi la livraison. Ce désordre suit donc le régime des désordres apparents.

Elle soutient de même que les désordres affectant les tuiles ont été dénoncés avant la livraison, et étaient donc nécessairement apparents lors de la livraison. Elle considère que l’expert judiciaire a, en outre, cantonné la nature de ce désordre à l’esthétisme, excluant tout caractère décennal.

Elle rapporte encore que le désordre concernant la charpente a été dénoncé par les acquéreurs selon des courriers du 26 mars 2020 et du 30 novembre 2020, la note de calcul ayant été sollicitée le 3 mai 2021, les consorts [X] [N] admettant donc que certains problèmes étaient visibles avant même la livraison. Elle soutient que le désordre ainsi que son ampleur et ses conséquences étaient connus des acquéreurs avant la livraison.

Elle observe également que l’absence de notice des panneaux solaires a été dénoncée selon un courrier du 3 mai 2021.

Elle conclut que les désordres concernant la porte de distribution ont été dénoncés dans le mois suivant la livraison du bien, le 30 novembre 2020, tandis que les rayures du réservoir des WC ont été dénoncées le jour de la livraison.

En réponse, les consorts [X] [N] plaident que la société Khor immo ne leur a toujours pas communiqué l’attestation RT 2012 du bien et que les désordres relatifs aux tuiles, à la charpente et aux panneaux solaires ont été révélés dans le cadre des opérations d’expertise et ne sont pas uniquement esthétiques.

Ils exposent que les tuiles ont été découpées sans respecter les règles de l’art, les 24 et 25 janvier 2022, soit après la livraison du bien et que le rapport d’expertise conclut à un manque de fixation.

Ils reconnaissent qu’avant même la livraison, certains problèmes affectant la charpente étaient visibles, mais soulignent que l’expertise judiciaire a mis en évidence des difficultés qui n’avaient pas été évoquées au moment de la livraison.

Ils ajoutent que la difficulté concernant les panneaux solaires ne se résume pas à la communication de la notice mais concerne l’absence de compteur d’énergie, mis en évidence par l’expertise.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1646-1, alinéa 1er, du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

En application des articles 1792 à 1792-3 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

Aux termes de l’article 1642-1, alinéa 1er, du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Aux termes de l’article 1648, alinéa 2, du code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il est jugé que l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire, qui ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 (Civ. 3e, 17 novembre 2004, n° 03-13.187 ; 15 septembre 2011, n° 10-13.778 ; 6 avril 2022, n° 21-13.179).

Il résulte de l’application combinée de ces textes que la garantie de parfait achèvement, prévue par l’article 1792-6, alinéa 2, du code civil, n’est pas applicable à la vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, à la différence de la garantie des vices de construction ou des défauts de conformité apparents prévue par l’article 1642-1 du même code. La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu’elle a dit M. [X] et Mme [N] prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement.

Les parties s’accordent à hauteur d’appel sur une date de livraison de l’immeuble au 2 novembre 2020.

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats, contrairement à ce que plaide la société Khor immo, que les consorts [X] [N] aient dénoncé des désordres spécifiques aux tuiles avant la livraison du bien. Leur courrier du 3 février 2020 n’évoque pas spécifiquement la couverture, mais uniquement une « toiture gondolée », sans autre précision. Ils ont par ailleurs saisi le juge des référés en invoquant une toiture « non conforme au PLU », cette difficulté concernant manifestement les tuiles de rives à rabat initialement posées comme le confirment leur courriel et leur courriers préalables de réclamation des 24 et 25 janvier 2022. En réalité, ce sont les investigations menées par l’expert judiciaire qui ont montré un grave problème de fixation de ces tuiles, après qu’elles ont été tronçonnées. Ce n’est donc qu’à compter de la notification de son rapport que les acquéreurs ont pu avoir une connaissance certaine de ce vice, incontestablement caché lors de la livraison. En ce qu’il porte atteinte au clos et au couvert compte tenu du risque d’envol des tuiles en cas de grand vent, l’expert ayant souligné les avoir soulevées « sans effort », il est retenu le caractère décennal de ce désordre. L’action indemnitaire des consorts [X] [N] de ce chef n’est donc pas forclose.

En ce qui concerne la charpente, ainsi qu’il a été précédemment rappelé, les acquéreurs ont effectivement dénoncé un phénomène de gondolement par courrier du 3 février 2020. Puis, par courriers des 24 et 26 mars 2020, leur conseil a indiqué que la toiture présentait « déjà, à l''il nu, des flèches importantes ce qui laissait à supposer qu’un lourd défaut de charpente devra être repris dans les meilleurs délais et ce, avant la livraison », et par courriers des 30 novembre 2020, 3 mai 2021 et 25 janvier 2022, les consorts [X] [N] ont sollicité, vainement, la note de calcul de la charpente. Il reste que l’expert judiciaire a initialement indiqué que « la couverture présente de légères ondulations telles que cela peut se produire avec une charpente traditionnelle où les pannes fléchissent entre les fermes », ce qui impliquait que l’existence de ces ondulations ne présentaient pas nécessairement un caractère de gravité. Ce sont donc bien ses investigations approfondies qui ont montré que la charpente avait été réalisée avec des fermettes posées avec un faible entraxe, qu’il existait des défauts d’alignement compensés par des entailles ce qui fragilisait l’ouvrage, qu’aucune lisse de contreventement et d’antiflambement, destinée à assurer la stabilité de ce type de charpente, n’avait été posée, que les seules lisses mises en 'uvre aggravaient le défaut de stabilité car elles reportaient les déformations à leurs voisines au lieu de s’y opposer. Il ne peut être considéré que ces désordres étaient en germe et donc prévisibles dans leur ampleur ou dans leurs conséquences, dès la livraison. En ce qu’ils affaiblissent un ouvrage nécessaire au clos et au couvert, il est retenu le caractère décennal de ces désordres, dont les acquéreurs n’ont pu avoir une connaissance certaine qu’à la notification du rapport d’expertise. L’action indemnitaire des consorts [X] [N] de ce chef n’est donc pas forclose.

En ce qui concerne les panneaux solaires, si les acquéreurs ont dénoncé, par courrier du 3 mai 2021, l’absence de communication de la notice, et en conséquence l’absence d’information sur leur fonctionnement, seule les investigations menées par l’expert judiciaire ont permis de révéler que « aucun compteur d’énergie permettant d’informer de la consommation d’énergie pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, le réseau des prises électriques et autres (arrêté du 26.10.2010 ' article 23) » n’était posé en violation de la règlementation thermique RT 2012. L’expert a souligné que la constatation de ce désordre était hors de portée d’un profane, s’agissant de l’application de la règlementation thermique. Il s’agit donc d’un vice de conformité caché, dont les acquéreurs n’ont pu avoir une connaissance certaine qu’à la notification du rapport d’expertise. L’action indemnitaire des consorts [X] [N] de ce chef n’est donc pas forclose.

En revanche, les désordres relatifs au défaut de planéité de la porte de distribution de la salle de bains, résultant d’une malfaçon de pose, et aux rayures de frottement sur le réservoir des WC, résultant de la manutention ou de la pose, étaient nécessairement apparents à la livraison. En l’absence de tout argumentaire des consorts [X] [N] sur ces points, il convient de dire leur action indemnitaire prescrite de ces deux chefs.

Enfin, il ne sera pas répondu aux argumentaires des parties concernant l’attestation RT 2012, puisque les consorts [X] [N] n’ont saisi le juge de la mise en état d’aucune demande de communication de cette pièce dans le dispositif de leurs conclusions d’incident et qu’ils se contentent à hauteur d’appel de demander l’infirmation l’ordonnance dont appel en ce qu’elle les a dits prescrits en leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement.

Il convient, en conséquence, de :

— déclarer recevables les prétentions indemnitaires des consorts [X] [N] relatives aux désordres affectant la charpente, les tuiles et les panneaux solaires ;

— déclarer irrecevables les prétentions indemnitaires des consorts [X] [N] relatives aux désordres affectant la porte de distribution de la salle de bains et le réservoir des WC.

La décision querellée est réformée en ce sens.

2. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Khor immo aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Khor immo est par ailleurs condamnée à payer aux consorts [X] [N] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance rendue le 30 janvier 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Senlis,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare recevables les prétentions indemnitaires formées par M. [Y] [X] et Mme [J] [N] contre la société Khor immo au titre des désordres affectant la charpente, les tuiles et les panneaux solaires de l’immeuble situé à [Localité 5] acquis en l’état futur d’achèvement ;

Déclare irrecevables les prétentions indemnitaires formées par M. [Y] [X] et Mme [J] [N] contre la société Khor immo au titre des désordres affectant la porte de distribution de la salle de bains et le réservoir des WC ;

Condamne la société Khor immo aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Khor immo à payer à M. [Y] [X] et Mme [J] [N] la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’incident ;

La déboute de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE