Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 10, 26 mai 2025, n° 22/10251

CA Paris
Confirmation 26 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence de prépondérance immobilière
La cour a confirmé que les droits afférents au contrat de crédit-bail ne doivent pas être considérés comme des droits immobiliers pour l'appréciation de la prépondérance immobilière, justifiant ainsi la décharge des droits d'enregistrement.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité à la société Ydelim pour les frais irrépétibles exposés, en raison de la partie perdante.
Accepté
Droit aux dépens en cas de partie perdante
La cour a condamné l'Etat aux dépens d'appel, conformément aux dispositions légales applicables.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, le Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile-de-France a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui avait déchargé la société Ydelim de droits d'enregistrement complémentaires. La question juridique principale était de déterminer si la société Actif Ré, lors de la cession de ses titres, était une société à prépondérance immobilière, soumise à un taux d'imposition de 5%. Le tribunal de première instance a conclu que les droits liés à un contrat de crédit-bail immobilier ne devaient pas être considérés comme des droits immobiliers pour cette appréciation. La cour d'appel a confirmé cette décision, en soulignant que les droits issus du crédit-bail ne confèrent pas de droits immobiliers au sens fiscal, et a condamné l'État aux dépens et à verser des frais à la société Ydelim.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 10, 26 mai 2025, n° 22/10251
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/10251
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume MIGAUDEric QUENTIN
Cabinet(s) :	HOCHE AVOCATSAVOCATS BOCCALINI & MIGAUD ABM DROIT ET CONSEIL
Parties :	Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile de France et du département de Paris c/ S.A.S. YDELIM

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10251 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4MJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2022-TJ de PARIS- RG n° 20/09746

APPELANT

Le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et du département de Paris qui élit domicile [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

INTIMÉE

S.A.S. YDELIM

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 790 492 888

Représentée par M^e Eric QUENTIN de la SELARL HOCHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0061

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Monsieur Xavier BLANC, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Sylvie CASTERMANS dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte en date du 31 mars 2015, la société Phelippeau Invest a cédé à la société Ydelim 1110 actions de la société Actif Ré pour un montant de 1 501 932 euros. Cette cession a donné lieu au versement de droits d’enregistrement d’un montant de 1 502 euros représentant 0.1% du prix de cession.

La société Actif Ré avait pour activité l’acquisition et/ou la construction d’immeubles en vue de la location, et l’acquisition ou prise à bail, par tous moyens notamment le crédit-bail, de tous biens ou droits immobiliers ainsi que l’exploitation et la location desdits biens ou droits immobiliers.

L’administration a transmis à la société Ydelim, le 27 juin 2017, une proposition de rectification portant rappel de droits d’enregistrement afférents à cette cession pour un montant de 73 595 euros, outre des intérêts de retard de 7 359 euros, motif pris de ce que la société Actif Ré était une société à prépondérance immobilière soumise aux droits de 5% prévus à l’article 726, I, 2°, du code général des impôts.

Par réponse du 27 juillet 2017, la société Ydelim a contesté ce rappel de droits que l’administration a maintenu par réponse du 3 octobre 2017, les droits contestés étant mis en recouvrement suivant avis du 15 février 2018, vainement contesté le 10 avril 2018 par la société Ydelim aux termes d’une réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement.

Le 25 septembre 2020, la société Ydelim a assigné l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris en décharge des droits complémentaires mis à sa charge.

Par un jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« PRONONCE la décharge des droits d’enregistrement complémentaires d’un montant de 73.595 euros auquel s’ajoutent les intérêts de retard pour un montant de 7.359 euros ;

CONDAMNE la Direction régionale des finances publiques d’Ile-de- France et de [Localité 5] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Quentin et à verser a la SASU Ydelim la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit. »

Par une déclaration du 24 mai 2022, l’administration fiscale a fait appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 23 août 2022, l’administration fiscale demande à la cour de :

« – Recevoir Monsieur le directeur régional des Finances Publiques d’Ile-de-France et de [Localité 5] en son appel et l’y déclarer fondé ;

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 mars 2022 (9ème chambre 2ème section RG n° 20/09746) ;

— Reconnaître fondées les rectifications effectuées par l’administration ;

— Condamner la SASU Ydelim, aux entiers dépens de première instance et d’appel. »

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 21 novembre 2022, la société Ydelim demande à la cour :

« – De confirmer le jugement de première instance dans son intégralité de ses attendus :

— De condamner l’administration fiscale à lui verser la somme de 3.500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Et aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

La clôture a été prononcée par une ordonnance du 3 février 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prépondérance immobilière de la société Actif Ré au sens de l’article 726, I, 2°, du code général des impôts

L’article 726 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-891 du 8 août 2014 de finances rectificative pour 2014, dispose :

« I. ' Les cessions de droits sociaux sont soumises à un droit d’enregistrement dont le taux est fixé :

1° A 0,1 % : […]

' pour les cessions, autres que celles soumises au taux visé au 2°, d’actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires des sociétés par actions non négociées sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code, et de parts ou titres du capital, souscrits par les clients, des établissements de crédit mutualistes ou coopératifs.[…]

2° A 5 % :

' pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.

Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière. […] »

En l’espèce, l’administration fiscale soutient que, lors de la cession de ses titres à la société Ydelim le 31 mars 2015, la société Actif Ré était une société à prépondérance immobilière, au sens de ces dispositions dans la mesure où figuraient à l’actif de son bilan au 31 décembre 2014, au titre de l’actif immobilisé, d’une part, des immobilisations corporelles pour un montant total de 4 900 000 euros, correspondant à la valeur d’une construction à usage de thalassothérapie et, d’autre part, des immobilisations incorporelles pour un montant total de 5 320 705 euros, correspondant au prix de l’acquisition, le 25 mars 2009, d’un contrat de crédit-bail immobilier initialement consenti, le 18 novembre 2003, pour une durée de 15 ans, par la société Ucabail immobilier à la société Hôtel restaurant Atalante et portant sur un immeuble à usage d’hôtel.

L’administration fiscale fait valoir que le contrat de crédit-bail immobilier confère au preneur des droits sur l’immeuble, dès lors que ce preneur est assuré d’avoir l’usus des biens jusqu’au terme du contrat, qu’il bénéficie d’une option d’achat sur ces biens et qu’il peut céder le contrat, cette cession conférant au cessionnaire le droit à la jouissance de l’immeuble pour la durée restant à courir et lui transférant la promesse unilatérale de vente contenue dans le contrat. Elle ajoute que le contrat de crédit-bail en cause, d’une durée de plus de douze ans, a été publié au fichier immobilier, ce qui le rend opposable aux tiers comme un acte constitutif de droits réels immobiliers.

Elle en déduit que les doits inscrits à l’actif immobilisé de la société Actif Ré, crédit-preneuse, résultant d’un contrat de crédit-bail de plus de douze ans publié au fichier immobilier et comportant une promesse de vente de l’immeuble objet du bail, peuvent être regardés comme conférant un droit sur l’immeuble et, en conséquence, doivent être pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière pour l’application de l’article 726, I, 2°, du code général des impôts.

Cependant, l’article L. 313-7 du code monétaire et financier dispose :

« Les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont : […]

2. Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire. […] »

Il se déduit de ces dispositions que, par la seule conclusion d’un contrat de crédit-bail, le crédit-preneur n’acquiert pas de droits sur l’immeuble mais seulement des droits de nature mobilière, résultant des obligations dont il est créancier au titre de ce contrat envers le crédit-bailleur. En particulier, la promesse unilatérale de vente au terme du bail, stipulée par le crédit-bailleur au profit du crédit-preneur, ne constitue pas un droit sur l’immeuble dont disposerait ce dernier en cours d’exécution du contrat.

Au demeurant, il peut être observé que, bien que cette doctrine ne lui soit pas opposable dans le cadre du présent litige, l’administration fiscale, dans ses commentaires publiés le 12 septembre 2012 sous la référence BOI-RFPI-SPI-10-20, pris en matière d’imposition des plus-values immobilières des particuliers pour l’application de l’article 150 UB du code général des impôts, lequel définit ces sociétés comme étant celles « dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale », soit une définition similaire à celle retenue par l’article 726, I, 2°, de ce code, adopte elle-même cette analyse, puisqu’elle énonce que « [l]es droits détenus dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier par la société constituent, tant qu’elle n’acquiert pas la propriété de l’immeuble, des droits de nature mobilière, et ne sont donc pas à prendre en compte au numérateur pour l’appréciation de la prépondérance immobilière » (point 60).

A l’inverse, si l’appréciation de la prépondérance immobilière d’une société, pour l’application des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts excluant, en matière d’impôt sur les sociétés, les plus-values ou moins-values de long terme provenant de la cession de titres de telles sociétés du régime des plus-values ou moins-values à long terme, impose de prendre en compte, au numérateur du ratio de prépondérance, non seulement la valeur des immeubles et des droits réels immobiliers, mais également celle des droits détenus dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier, ce n’est que parce que l’article 219, I, a sexies-0 bis, du code général des impôts le prévoit expressément, en énonçant que sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière « « les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière. »

L’analyse selon laquelle les droits détenus dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier n’ont pas vocation, en principe et sauf disposition expresse en ce sens, à être assimilés à des droits immobiliers pour l’appréciation, en matière fiscale, de la prépondérance immobilière d’une société est encore confortée par les travaux parlementaires préalables à l’adoption de la loi n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 de finances pour 2008 ayant créé le a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, précité.

Le rapport du 11 octobre 2007 fait au nom de la commission des finances de l’Assemblée nationale relève ainsi la définition « englobante » des sociétés à prépondérance immobilière retenue par ces dispositions, en procédant à une comparaison de la définition de cette notion dans les dispositifs fiscaux en vigueur, parmi lesquels celui prévu à l’article 726, I, 2°, du code général des impôts, dont il ressort que la prise en compte des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier constituerait une divergence opérée par ces nouvelles dispositions, par rapport aux autres dispositifs alors en vigueur, seul l’article 151 septies B étant cité comme mettant en 'uvre une définition similaire.

Le rapport du 22 novembre 2007 fait au nom de la commission des finances du Sénat relève également que la définition des sociétés à prépondérance immobilière retenue par le nouveau a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts « est plus extensive que celles figurant dans d’autres articles du code général des impôts, dès lors qu’elle englobe, pour l’application du nouveau régime, […] les droits afférents à certains contrats de crédit-bail […] », après avoir précisé que cette définition reprend les termes de l’article 6 quater-0 RH de l’annexe III du code général des impôts, inséré par le décret n ° 2006-1797 du 23 décembre 2006, qui « diffère sur certains critères – tels que […] les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier – de celles retenues par le code général des impôts pour l’application d’autres régimes, tels ceux afférents aux droits d’enregistrement (article 726) et aux plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques (article 150 UB) ou par des non-résidents (article 244 bis A) ».

Il convient donc de retenir que les contrats de crédit-bail immobilier ne confèrent pas, en principe, de droits sur l’immeuble objet du contrat, au sens des dispositions fiscales relatives aux différents régimes applicables aux sociétés à prépondérance immobilière, et que ces droits ne peuvent être pris en compte, pour l’appréciation de cette prépondérance, qu’à condition qu’un texte le prévoit expressément.

En outre, la publication, le cas échéant, d’un contrat de crédit-bail immobilier au bureau des hypothèques, serait-ce conformément à l’obligation anciennement édictée par l’article 1-3 de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 relative aux entreprises pratiquant le crédit-bail et l’article 10 du décret n° 72-665 du 4 juillet 1972 relatif à la publicité des opérations de crédit-bail en matière mobilière et immobilière et désormais prévue aux articles L. 313-10 et R. 313-12 du code monétaire et financier, dès lors qu’une telle publication, destinée à rendre le contrat de crédit-bail opposable aux tiers, est sans incidence sur la nature, mobilière ou immobilière, des droits conférés au preneur par ce contrat.

De la même manière, il est indifférent que la valeur des droits afférents à un contrat de crédit-bail, qui n’a pas vocation, en principe, à figurer à l’actif du crédit-preneur, fasse l’objet d’une telle inscription lorsque le crédit-preneur détient ces droits en conséquence, non de la conclusion initiale de ce contrat de crédit-bail, mais en tant que cessionnaire de ce contrat, une telle cession et l’inscription consécutive de la valeur de ces droits à l’actif de la société étant, là encore, sans incidence sur la nature, mobilière ou immobilière, de ces droits.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que c’est à juste titre que le tribunal a retenu que, contrairement à ce que soutient l’administration fiscale, les droits afférents au contrat de crédit-bail immobilier qui avait été cédé à la société Actif Ré, bien qu’inscrits à l’actif de celle-ci, ne devaient pas être pris en compte à titre de droits immobiliers pour l’appréciation de la prépondérance immobilière de cette société, au sens des dispositions de l’article 726, I, 2°, du code général des impôts, lors de la cession de ses titres à la société Ydelim le 31 mars 2015.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il décharge la société Ydelim des rappels de droits et intérêts de retard mis en recouvrement le 15 février 2018.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’Etat, partie perdante, au sens de l’article 696 du code de procédure civile sera tenue aux dépens.

Il paraît équitable d’allouer à la société Ydelim une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne l’Etat aux dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamne l’Etat à payer à la société Ydelim à la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,