COUR D’APPEL

D’ANGERS

1ERE CHAMBRE SECTION A

XXX

ARRÊT N°

AFFAIRE N° : 11/00727

Jugement du 14 Février 2011

Tribunal paritaire des baux ruraux d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 09/0013

ARRÊT DU 17 JANVIER 2012

DEMANDEURS AU CONTREDIT :

LE GAEC DU ROCHER

Zone Horticole du Rocher – 49125 Y

Monsieur B C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur Z A

né le XXX à XXX

XXX

régulièrement convoqués,

assistés de Maître Jean Charles LOISEAU, avocat au barreau d’ANGERS.

DÉFENDEUR AU CONTREDIT :

LE SYNDICAT INTERCOMMUNAL A VOCATION UNIQUE DE TIERCE

XXX

XXX

régulièrement convoqué,

assisté de Maître C BROSSARD, avocat au barreau d’ANGERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Novembre 2011 à 14 H 00 en audience publique, Madame VERDUN, Conseiller ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président en application de l’ordonnance du 29 août 2011

Madame RAULINE, Conseiller

Madame VAN GAMPELAERE, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur X

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 17 janvier 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame VERDUN, Président et, Monsieur X, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

B C et Z A, désireux de créer leur entreprise d’horticulture, ont demandé à bénéficier du système de serre-relai proposé par le Syndicat Intercommunal à vocation unique (SIVU) dit de la zone horticole du Rocher, créé en 1992 entre les communes de Y et de TIERCÉ. Leur choix se portait sur dix parcelles cadastrées commune de Y, lieudit 'Landes des Placelles', section XXX à 450, 556, 458, sur lesquelles étaient implantés une serre et un hall de réception, outre deux autres parcelles destinées à recevoir une nouvelle serre.

Le développement de ce projet aboutissait à la rénovation des structures existantes et à la création d’une nouvelle serre multichapelle aménagée (bureaux, sanitaires, irrigation, fertilisation, régulation climatique), pour un coût total de 645 371,45 € que le SIVU finançait au moyen de subventions de l’ONIFHLOR et du Conseil Général à concurrence de 206 979,69 €, et de deux nouveaux prêts d’une durée de 12 ans. Cet outil de production était mis à la disposition du XXX ayant alors pour co-gérants les consorts C-A, par deux conventions successives d’occupation précaire.

Ces conventions conclues moyennant un 'loyer d’occupation’ mensuel de 1 650 € HT pour la partie existante et 1 910 € HT pour la nouvelle serre, stipulaient que le bailleur et les preneurs s’accordaient pour, avant le terme ou à l’issue de ces conventions, 'passer un crédit-bail définitif calculé sur le bilan réel de l’opération, y compris la régularisation par rapport à la convention d’occupation précaire'.

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2006, le SIVU, devenu le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher a consenti au XXX un crédit-bail immobilier d’une durée de 22 ans et 1 mois, portant sur les parcelles et les serres-relais, objets des conventions d’occupation précaire, moyennant un loyer annuel correspondant aux indemnités d’occupation réglées depuis 2002, passant à compter de l’année 2006 et jusqu’au 31 décembre 2024, à la somme de 35 638,54 € HT/an, représentant un montant total de loyers de 767 826,78 €.

Ce contrat comportait une promesse unilatérale de vente (article 8), aux termes de laquelle le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher s’engageait à vendre u XXX l’ensemble immobilier crédit-baillé, au prix de 3 050 € l’hectare soit 12 871,61 € pour 4ha 22a 02ca (article 12), sous la réserve expresse que le crédit-preneur ait satisfait à toutes les obligations du contrat de crédit-bail, et notamment qu’il ait réglé la totalité des loyers, ceux-ci ayant 'à la fois le caractère de loyer et d’acompte sur le prix', au jour de la levée d’option (article 10).

XXX ayant cessé de régler ses loyers à compter du mois de mars 2008, a reçu du SIVU, par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mars 2009, une mise en demeure de régler un arriéré locatif de 42 982,86 € visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de crédit-bail.

Le 15 mai 2009, les parties concluaient une transaction mettant un terme au litige qui les opposaient sur le paiement des loyers, aux termes de laquelle le XXX s’engageait à cesser son activité, à céder son matériel évalué à la somme de 32 600 € et à libérer le site nettoyé et vide de plantes pour le 15 mai 2009 en contrepartie de quoi le SIVU renonçait à poursuivre le paiement de l’arriéré locatif de 42 982,86 €.

XXX et les consorts C-A ont, par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2009, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’ANGERS, aux fins d’entendre requalifier les conventions d’occupation précaire et le contrat de crédit-bail qui leur a fait suite, en bail rural en application de l’article L. 411-1, alinéa 1^er, du Code rural, désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des terres en regard de l’arrêté préfectoral applicable lors de l’entrée en jouissance de la serre et des terres horticoles et d’établir les comptes entre les parties.

Après une tentative de conciliation infructueuse, l’affaire a été renvoyée devant la formation de jugement.

Par un jugement en date du 14 février 2011, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal paritaire des baux ruraux d’ANGERS a statué en ces termes :

'SE DÉCLARE incompétent pour connaître du présent litige ;

RENVOIE le dossier au Tribunal de Grande Instance d’ANGERS pour en connaître;

DIT que passé le délai de contredit prévu par l’article 82 du Code de Procédure Civile le dossier sera transmis par le Greffe au Tribunal de Grande Instance d’ANGERS;'

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 février 2011 adressée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux d’ANGERS, les consorts C-A et le XXX ont formé un contredit, dans les formes et conditions prescrites par les article 80 et suivants du Code de procédure civile.

Le dossier a été transmis à la cour le 14 mars suivant, et a fait l’objet d’une fixation à bref délai devant cette chambre, à l’audience du 22 novembre 2011.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les consorts C-A et le XXX, représentés par leur avocat, M^e Jean-Charles Loiseau, substituant M^e Henri Loiseau, ont développé à l’audience les moyens contenus dans ses conclusions déposées les 25 février et 21 novembre 2011, et aux termes desquels ils demandent à la cour :

de déclarer le contredit recevable,

d’infirmer la décision entreprise quant à la compétence,

d’annuler le contrat de crédit-bail immobilier, lequel ne relève pas du champ d’application de l’article L. 441-2 du Code rural, et qui renferme un bail dont le régime juridique est incompatible avec les particularités liées aux biens agricoles, et contrevient aux dispositions d’ordre public du statut du fermage tels que la réglementation du prix du fermage et le droit de préemption de la SAFER,

subsidiairement, de constater la nullité ou l’inopposabilité manifeste du contrat de crédit-bail en regard des dispositions des articles L. 313-7 et suivants du Code monétaire et financier, dès lors qu’il porte sur des biens dont le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher ne justifie pas être propriétaire, que la clause de résiliation ouverte au crédit-preneur comporte des conditions qui ferment toute option réelle entre l’exécution et la résiliation du contrat, et que le crédit-bail ne comporte pas le prix de la promesse de vente des immeubles crédit-baillés et n’a pas été publié à la Conservation des hypothèques, et de constater que, par l’effet de cette nullité, la mise à disposition de la serre et des terres horticoles est soumise de plein droit au statut du fermage,

de dire et juger que le litige relève bien de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux, et de renvoyer les parties devant celui-ci afin qu’il statue au fond sur les demandes présentées,

de condamner le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher à verser au XXX et à ses associés la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

de condamner le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher aux entiers dépens.

Le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher, pris en la personne de son président, représenté par son avocat, M^e Brossard, a repris à l’audience les moyens développés dans ses conclusions, déposées le 15 novembre 2011, et aux termes desquelles il sollicite :

l’irrecevabilité, et en tout cas le rejet du contredit des consorts C-A et le XXX,

la confirmation du jugement d’incompétence rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 14 février 2011, au constat que le régime du crédit-bail immobilier relève bien du champ d’application des dispositions de l’article L. 411-2 du Code rural, et est compatible avec les biens ruraux ainsi qu’il résulte de la doctrine et des réponses ministérielles qu’il produit aux débats, dès lors qu’il ne contrevient pas au droit de préemption de la SAFER lequel ne s’applique pas en cas d’acquisition par les associés de l’exploitation,

sa confirmation en ce qu’il a décliné sa compétence sur la demande en nullité du contrat de crédit-bail en regard des dispositions du Code monétaire et financier qui le régissent, question relevant de la compétence du tribunal de grande instance, sans que la cour ne puisse évoquer le fond sans contrevenir au double degré de juridiction,

subsidiairement, et au cas où la cour retiendrait sa compétence sur cette demande d’annulation subsidiaire, de déclarer la demande d’expertise visant à rétablir la valeur locative réelle des biens loués comme se heurtant à l’autorité de chose jugée attachée à la transaction, ou d’écarter l’ensemble des moyens de nullité invoqués par les consorts C-A et le XXX, comme manquant en fait ou en droit,

la condamnation des consorts C-A et du XXX, à lui verser une somme de 2 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

'

' '

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que les consorts C-A et le XXX soutiennentt que le crédit-bail immobilier n’entrerait pas dans le cadre des conventions particulières visées à l’article L.411-2 du Code rural et permettant d’exclure le statut d’ordre public des baux ruraux, et ne viserait expressément que les immeubles affectés à l’usage professionnel d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou libérale, sans mentionner les entreprises agricoles ; qu’ils ajoutent qu’au contraire du Code monétaire et financier ou du Code de l’urbanisme, qui comportent des dérogations expresses au statut des baux commerciaux ou au droit de préemption urbain en cas de crédit-bail immobilier, le Code rural ne comporterait aucune disposition équivalente permettant de déroger au droit de préemption de la SAFER ;

Qu’ils en déduisent que, dans le silence des textes, le régime du crédit-bail immobilier serait incompatible avec les spécificités des biens agricoles, et emporterait un risque de fraude au statut du fermage ou au régime des mutations des biens agricoles dont le contrôle est de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux ; qu’il demande, en conséquence, à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il rejeté son exception de nullité du contrat de crédit-bail et refusé de soumettre les biens loués au statut des baux ruraux ;

Attendu que si l’article L.411-1 du Code rural pose en principe que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage, l’article L.411-2 énumère les exceptions à ce principe, exceptions au premier rang desquelles figure 'les conventions conclues en application de dispositions législatives particulières’ ; qu’il est exact que cette disposition vise principalement les baux dérogatoires institués par le Code rural et de la pêche maritime (baux annuels, baux consentis par une personne morale de droit public ou par la SAFER, baux emphythéotiques, bail à cheptel…) qui, tout en portant sur la location de fonds agricoles, présentent des particularités qui les rendent incompatibles avec le statut du fermage ; qu’il est non moins exact que le crédit-bail immobilier, issu de la loi du 2 juillet 1966, désormais codifiée aux articles L.313-7 et suivants du Code monétaire et financier, n’est pas cité par le Code rural au nombre de ces baux dérogatoires, ni même comme un des mode de louage possible des fonds agricoles ;

Qu’il ne s’en déduit pas, pour autant, que le crédit-bail immobilier soit juridiquement inapplicable aux fonds agricoles dès lors qu’ils sont loués pour un usage professionnel, dans les termes de l’article L.313-7 du Code monétaire et financier ; qu’encore faudrait-il pour que ce type d’opération financière, qui revêt les caractères du louage pendant la durée de vie du contrat tout en ayant pour finalité, au terme du contrat, de permettre au locataire de devenir propriétaire des biens crédit-baillés, soit interdite aux agriculteurs qu’elle leur empêche l’exercice effectif d’une activité agricole dans les conditions définies à l’article L. 311-1 du Code rural ;

Qu’or, comme le tribunal paritaire l’a justement retenu, les loyers, pour importants qu’ils soient, ont été calculés en fonction de la valeur des terres horticoles et des investissements réalisés pour édifier une serre répondant aux besoins et compétences des preneurs, et aux perspectives de développement qu’ils offraient en tant que jeunes horticulteurs primo-installants, après imputation des subventions auxquelles cette qualité et leurs engagements en termes de création d’emploi ouvraient droit ; qu’une telle opération a donc permis d’intégrer les particularismes de l’exploitation agricole par rapport à l’exploitation industrielle, artisanale ou commerciale , sans pour autant détourner le statut d’ordre public des baux ruraux, puisqu’elle emporte des avantages supérieurs au bail en permettant au crédit-preneur de financer progressivement l’acquisition de son unité de production au contraire du bail rural, qui lui ouvre exclusivement :

soit un droit à indemnité de sortie sur les investissements qu’il a réalisés pendant la durée du bail, correspondant à leur valeur d’amortissement en fin de bail,

soit un droit de préempter les terres à leur valeur au jour de la vente, sans que les fermages payés, contrepartie de la mise à disposition des biens, ne viennent en déduction du prix à payer ;

Quant au droit de préemption de la SAFER, que le recours au crédit-bail immobilier permettrait de contourner, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.143-6 alinéa 2, du Code rural, ce droit ne peut s’exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé, dès lors qu’il exploite les terres depuis plus de trois ans ; qu’or, force est de constater que le cas du crédit-preneur entre dans le champ d’application de cette exception, et qu’en l’espèce, le contrat prévoyant que la promesse de vente ne pouvait être levée par anticipation qu’à partir de la 4^e année de mise à disposition des terres et de la serre objets du crédit-bail (article 11 du contrat de crédit-bail) ne contrevenait nullement au droit de préemption de la SAFER ;

Attendu que, pour ces motifs, complétant ceux dont le tribunal a exactement déduit que l’exception de nullité du contrat de crédit-bail immobilier litigieux prise de son incompatibilité avec le statut du fermage, ou avec la destination agricole des immeubles crédit-baillés n’était pas fondée, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu l’incompétence du tribunal paritaire des baux ruraux au profit de celle du tribunal de grande instance ; qu’il appartiendra à cette juridiction d’apprécier la validité du contrat de crédit-bail en regard des exigences légales des articles L. 313-7 et suivants du Code monétaire et financier, la cour n’estimant pas de bonne justice d’exercer la faculté d’évocation de l’article 89 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’il n’existe aucune considération d’équité permettant de dispenser Les consorts C-A et le XXX, de participer aux frais irrépétibles que son adversaire a dû exposer pour défendre à son appel infondé ; qu’il convient, en conséquence, de lui faire application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, dans les limites prévues au dispositif ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

DÉCLARE le contredit recevable ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité du contrat de crédit-bail conclu le 6 juillet 2006 entre le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher et le XXX, prise de sa non-conformité au statut du fermage ou de son incompatibilité avec la vocation agricole du fonds crédit-baillé ;

DIT n’y avoir lieu à évocation du moyen de nullité de ce bail, pris du non respect des prescriptions impératives des articles L.313-7 et suivants du Code monétaire et financier ;

RENVOIE les parties à faire trancher ce moyen de nullité devant le tribunal de grande instance d’ANGERS, compétent pour connaître du contrat de crédit-bail;

CONDAMNE in solidum les consorts C-A et le XXX à verser à le Syndicat mixte de la zone horticole du Rocher une indemnité complémentaire de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Les CONDAMNE in solidum aux entiers dépens du contredit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. X F. VERDUN