Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 MAI 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00326

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2014 -Tribunal d’Instance de Paris 16^e arrondissement – RG n° 11-13-000589

APPELANTS

Monsieur A Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant : M^e Christian FEDDAL toque : D1624

Madame G H I Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant : M^e Christian FEDDAL toque : D1624

INTIMEE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

N° SIRET : B 5 52 032 708

Siège social: XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

Ayant pour avocat plaidant : M^e Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame E VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame E F, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me G REA

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame E F , Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame E VERDEAUX, président et par M^me G REA, greffier présent lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 10 juin 2010, la Régie Immobilière de la Ville de Paris, ci-après désignée Z, a donné en location à Monsieur et Madame A Y, des locaux à usage d’habitation sis XXX

Suite aux plaintes de locataires et du personnel de la résidence, la Z a pris la décision de condamner les vide-ordures situés dans les parties communes de l’immeuble, décision prise après consultation des 40 locataires dont trente trois se sont exprimés en faveur de la suppression des vide-ordures.

Par courrier en date du 25 avril 2013, les époux Y ont fait part de leur opposition à la décision de suppression des vide-ordures.

La Z les a informés par courrier du 29 avril 2013 de sa volonté de poursuivre le projet et a informé l’ensemble des locataires par note en date du 13 mai 2013 que les travaux débuteraient le 22 mai 2013, de sorte que les vide-ordures sont d’ores et déjà supprimés.

C’est dans ces conditions qu’après avoir assigné en référé la Z, les époux Y ont, par acte en date du 10 juin 2013, fait délivrer assignation à la Z devant le Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement qui, par jugement rendu le 25 novembre 2014, a :

* constaté que la demande relative aux mentions sur le bail des radiateurs, ballons d’eau chaude, cave et emplacement de parking est sans objet puisque déjà satisfaite.

* dit que le contrat de bail consenti par la Z aux époux Y devra comporter les mentions relatives à la boîte aux lettres à l’entrée générale des immeubles, pour ce qui est des éléments de jouissance exclusive, l’ascenseur, le local vélo, les espaces verts éclairés la nuit et les antennes collectives radio et TV pour ce qui est des accessoires qui font l’objet d’un usage commun.

* débouté Monsieur et Madame A Y de toutes leurs autres demandes.

* condamné in solidum Monsieur et Madame A Y à verser à la Z la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamné in solidum Monsieur et Madame A Y aux dépens.

Monsieur et Madame A Y ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 17 juillet 2015, ils poursuivent la confirmation du jugement déféré en ses dispositions relatives aux radiateurs, ballon d’eau chaude, cave, boîte aux lettres, local à vélos, espaces verts éclairés la nuit, antennes collectives radio et TV, l’infirmation dudit jugement en ses autres dispositions et demandant à la Cour, statuant à nouveau de :

vu notamment l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public,

*dire que l’arrêt à intervenir vaudra mention aux conditions particulières du contrat de location consenti le 10 juin 2010 aux époux Y à effet à la date de ce contrat de

° l’équipement ou accessoire faisant l’objet d’un usage privatif : emplacement de stationnement de véhicule.

° les parties, équipements et accessoires de l’immeuble faisant l’objet d’un usage commun : deux ascenseurs du bâtiment A, l’ascenseur du bâtiment C, les vide-ordures des bâtiments A, B et C ou subsidiairement du seul bâtiment C.

* condamner la Z à rétablir les vide-ordures des bâtiments A, B et C, ou subsidiairement du seul bâtiment C et ce, sous telles astreintes qu’il plaira.

* condamner la Z à leur verser la somme de 5 084 € à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance au 15 juillet 2015 et celle de 7 € par jour de retard pour la période du 16 juillet 2015 au jour du rétablissement des vide-ordures des bâtiments A, B et C, ou subsidiairement du seul bâtiment C.

* condamner la Z à verser aux époux Y la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La Z, intimée, par conclusions notifiées par la voie du RPVA demande à la Cour de :

in limine litis :

* dire et juger que Monsieur et Madame A Y n’ont pas d’intérêt à agir relativement à leurs demandes portant sur les bâtiments A et B.

principalement :

* confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

* débouter Monsieur et Madame A Y de l’ensemble de leurs demandes.

en tout état de cause :

* condamner in solidum Monsieur et Madame A Y à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur les demandes de Monsieur et Madame A Y.

Sur la confirmation du jugement déféré en ses dispositions non contestées par les parties.

Le jugement déféré doit être confirmé en ses dispositions relatives aux radiateurs, ballon d’eau chaude, cave, boîte aux lettres, local à vélos, espaces verts éclairés la nuit, antennes collectives radio et TV qui ne sont contestées par aucune des parties.

2^e) Sur l’exception d’irrecevabilité soulevée en défense par la Z sur la demande des époux Y relatives au rétablissement des vide-ordures dans les bâtiments A et B.

Il y a lieu de recevoir la Z en cette exception d’irrecevabilité : Monsieur et Madame Y étant locataires dans le bâtiment C, ils ne justifient d’aucun intérêt à formuler des demandes relatives aux bâtiments A et B.

3e) sur les demandes de Monsieur et Madame A Y de mise en conformité du bail.

Monsieur et Madame A Y demandent à la Cour d’appel de rendre une décision valant mention au bail de leur emplacement de parking, de la présence des deux ascenseurs du bâtiment A et du bâtiment C, et ajoutent que les vide-ordures étaient bien mentionnés au bail dès lors que le règlement intérieur qui y est annexé énumère les obligations du bailleur lorsque l’immeuble concerné est muni d’un tel équipement.

Sur l’emplacement de parking.

L’emplacement de parking donné à bail à Monsieur et Madame Y faisant l’objet d’un bail distinct, leur demande tendant à le voir figurer dans leur bail d’habitation est sans objet, étant précisé à cet égard qu’ils ne justifient nullement leur allégation selon laquelle cet emplacement serait accessoire au bail d’habitation.

Sur la mention au bail des deux ascenseurs dans les bâtiments A et C ainsi que du vide-ordures.

Monsieur et Madame Y demandent à la Cour de dire que le bail consenti par la Z devra comporter la mention des deux ascenseurs dans les bâtiments A et C.

Pour les mêmes raisons que ci-dessus exposées, Monsieur et Madame A Y doivent être déclarés irrecevables en leur demande relative à la mention dans leur bail de l’ascenseur du bâtiment A.

Pour autant, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que le contrat de bail consenti par la Z aux époux Y devra comporter la mention relative, pour ce qui est des éléments de jouissance exclusive, à l’ascenseur du bâtiment B.

S’agissant du vide-ordures, Monsieur et Madame Y ne peuvent sérieusement se prévaloir du règlement intérieur annexé au bail en ce qu’il prévoit les obligations du bailleur dans le cas où l’immeuble en est équipé, dès lors que le règlement intérieur envisage également les cas des immeubles non munis de vide-ordures.

Par ailleurs, il est constant que la mention du vide-ordures ne figure pas au contrat de bail que les époux Y ont signé en toute connaissance de cause.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur doit préciser la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun.

Cependant, les dispositions de l’article précité ne peuvent créer une obligation de remise à disposition d’un tel équipement par une mention ajoutée postérieurement à sa suppression : or en l’espèce, le vide-ordures ne fait plus l’objet d’un usage commun depuis sa suppression le 4 juin 2013, à la majorité de l’accord des locataires avant même la délivrance de l’assignation par les locataires.

Par suite, Monsieur et Madame Y doivent être déboutés comme mal fondées en leur demande.

4e) Sur la demande de Monsieur et Madame A Y tendant au rétablissement du vide-ordures du bâtiment C.

Monsieur et Madame Y ne justifient pas d’une obligation générale ayant sa source dans un texte législatif ou réglementaire, contraignant le bailleur à mettre à disposition de ses locataires, des vide-ordures.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ' le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués, les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux'.

Les travaux d’amélioration sont entendus comme ceux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure an niveau des prestations existantes, ou apportant une qualité permettant de diminuer d’une façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation, ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que 82,5% des locataires(33 sur 40) se sont prononcés pour la suppression des vide-ordures.

D’une part, les vide-ordures ne peuvent être considérés comme un élément d’hygiène, ainsi qu’en atteste la Z par deux e-mails de la gardienne des 22 mai 29 octobre 2013 : par le premier mail , Madame C D, gardienne de l’immeuble a alerté la Z sur les inconvénients liés à l’usage des vide-ordures en ces termes : 'je vous informe que certains locataires jettent leurs poubelles sans sacs fermés, des bouteilles de verre, alors qu’il est affiché qu’il est interdit de jeter du verre, des couches de bébé…… Cela coule partout, et aussi la litière des chats ….; c’est vraiment dégoûtant. X ne nettoie plus les poubelles dans ces locaux car trop dangereux, il les nettoie dans le parking, et en plus des mauvaises odeurs parfois très désagréables'.

La gardienne informe la Z dans le second mail du 29 octobre 2013 de la nette amélioration de l’hygiène liée à la condamnation des vide-ordures.

Il est ainsi démontré que la suppression des vide-ordures constitue bien d’un point de vue collectif et indépendamment de l’inconvénient individuel qu’elle peut constituer pour les époux Y, une amélioration non seulement sur le plan de la sécurité des biens et des personnes, chacun sachant que les vide-ordures peuvent favoriser le déclenchement d’incendie, voire des accidents corporels mais aussi sur le plan de l’hygiène, les possibles détritus pouvant être directement jetés dans les conduits rendant difficiles le nettoyage de ceux-ci.

En outre, il est incontestable que les travaux de suppression des vide-ordures ont permis de réduire significativement les dépenses d’entretien et d’exploitation.

Enfin, il y a lieu d’observer que l’utilisation de vide-ordures ne permet pas le tri sélectif des déchets ménagers.

Il est admis que l’obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible des lieux loués peut justifier la suppression unilatérale des vide-ordures pour satisfaire à des impératifs d’hygiène, sans diminution du loyer; étant observé en outre que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété peut permettre la suppression des vide-ordures à la majorité des copropriétaires pour des impératifs d’hygiène, une analogie pouvant être aisément faite entre copropriétaires et locataires.

Pour toutes ces raisons, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame A Y de leur demande tendant au rétablissement des vide-ordures.

5e) Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance des époux Y.

Monsieur et Madame A Y sollicitent la condamnation de la Z à leur verser la somme de 5 084 € à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance au 15 juillet 2015 et celle de 7 € par jour de retard pour la période du 16 juillet 2015 au jour du rétablissement des vide-ordures des bâtiments A, B et C, ou subsidiairement du seul bâtiment C.

Au soutien de cette demande, ils font valoir que la suppression des vide-ordures a pour conséquence que les parties communes (couloirs et ascenseurs) sont souillées lorsque les autres occupants de l’immeuble transportent leurs déchets de leurs logement jusqu’au local poubelles et se plaignent surtout de l’obligation dans laquelle ils se trouvent, alors qu’ils sont âgés et qu’ils ont des difficultés à se déplacer, d’avoir à descendre leurs ordures soit par l’escalier, soit par l’ascenseur.

Pour les motifs ci-dessus exposés, Monsieur et Madame A Y ne justifient pas du trouble de jouissance qu’ils allèguent de nature à justifier le versement d’une indemnisation et ce d’autant qu’il n’est pas contesté qu’outre l’aide de leur femme de ménage, les gardiens de l’immeuble se chargent déjà de monter leurs courses chaque jour, et se sont proposés de leur descendre leurs ordures tous les jours à compter de la condamnation des vide-ordures, ce qu’ils ont refusé.

Faute d’établir le préjudice qu’ils allèguent, Monsieur et Madame A Y doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts, le jugement déféré étant également confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en leur recours, Monsieur et Madame A Y seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Monsieur et Madame A Y au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la Z peut être équitablement fixée à 1 500 €.

PAR CES MOTIFS.

La cour statuant par mise à disposition au Greffe et contradictoirement.

Faute de justifier d’un intérêt à agir, déclare Monsieur et Madame Y locataires dans le bâtiment C, irrecevables en leurs demandes relatives aux bâtiments A et B.

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

DÉBOUTE Monsieur et Madame A Y de l’ensemble de leurs demandes.

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame A Y verser à la Z la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame A Y aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE