COUR D’APPEL D’ANGERS CHAMBRE A – CIVILE IG/SC

ARRÊT N°:

AFFAIRE N° : 15/00952

Jugement du 23 Mars 2015

Tribunal de Grande Instance de X

n° d’inscription au RG de première instance 14/00033

ARRET DU 28 FEVRIER 2017

APPELANTE :

Madame D A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e CHAUVEAU de la SELARL H-I ET ASSOCIES, avocat au barreau de X

INTIMÉE :

Madame E Z

née le XXX à X (53)

XXX

53640 Y

Représentée par M^e André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE-BELLESSORT, avocat au barreau de X – N° du dossier 137013

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 Janvier 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame GANDAIS, Vice-Président Placé qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame GANDAIS, Vice-Président Placé

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 28 février 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

PROCÉDURE :

Suivant acte authentique en date du 3 août 2012, Madame D A a vendu à Madame E Z une maison d’habitation située au lieu-dit XXX à Y en Mayenne.

Suivant courrier recommandé en date du 23 janvier 2013 adressé à Madame D A, le conseil de Madame E Z sollicitait la résolution de la vente de la maison d’habitation en raison des vices cachés l’affectant, en l’occurrence la présence de champignons et de moisissures sur les cloisons intérieures.

Suivant ordonnance rendue le 27 mars 2013, le président du tribunal de grande instance de X statuant en référé, saisi par Madame E Z ordonnait une mesure d’expertise.

Monsieur F G, expert judiciaire, déposait son rapport le

31 juillet 2013.

Suivant acte d’huissier en date du 9 décembre 2013, Madame E Z assignait Madame D A devant le tribunal de grande instance de X en résolution de la vente de l’immeuble sur le fondement des vices cachés.

Par jugement en date du 23 mars 2015, le tribunal de grande instance de X a :

— ordonné la résolution de la vente des immeubles cadastrés section

C 235, C 236, C 909, C 912 situés au lieu-dit 'XXX’ à Y en Mayenne intervenue suivant acte authentique en date du 3 août 2013 entre Madame D A et Madame E Z ;

— condamné Madame D A à restituer à Madame E Z le prix de vente de ces immeubles, soit 59 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— dit que Madame E Z devra en contrepartie, restituer les immeubles susvisés à Madame D A ; – dit que les frais de publication de la décision et des formalités en découlant seront à la charge de Madame D A ;

— condamné Madame D A à payer à Madame E Z la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame D A aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d’appel le 3 avril 2015, Madame D A a interjeté appel de cette décision.

Madame E Z a constitué avocat le 21 avril 2015.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2017.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2016, Madame D A demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 23 mars 2015 par le tribunal de grande instance de X en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, dire et juger que Madame E Z ne rapporte aucun élément de preuve démontrant l’existence d’un vice caché ni avant ni au moment de l’acquisition,

— juger qu’en sa qualité de venderesse, elle ne pouvait avoir connaissance des désordres qui ne sont apparus qu’après l’acquisition par Madame E Z,

— dire que les désordres ne rendent pas la maison inhabitable,

— en conséquence débouter Madame E Z de toutes ses demandes,

— condamner Madame E Z à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ce, afin de compenser les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager pour obtenir le rétablissement de ses droits et l’indemnisation de son préjudice,

— condamner Madame E Z aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorder en ce qui concerne ces derniers, à la SELARL H I et Associés le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, Madame D A fait valoir en s’appuyant sur les constatations de l’expert judiciaire, que l’humidité excessive à l’origine des désordres, est contenue dans l’air intérieur et ce, en raison d’une insuffisance totale de ventilation de la maison. L’appelante souligne que la condensation très importante résulte de la présence des nombreux animaux de la propriétaire. Elle insiste sur le fait qu’antérieurement à la vente de la maison, elle n’avait constaté aucun phénomène de moisissures ni aucun signe suspect d’humidité. Madame D A conteste au surplus toute dissimulation des prétendues traces d’humidité avant la vente, indiquant qu’aucun travaux de peinture n’ont été réalisés après 2006.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 octobre 2016, Madame E Z prie la cour de : – confirmer le jugement rendu le 23 mars 2015 par le tribunal de grande instance de X,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

— constater que sa maison est affectée d’une humidité excessive et comporte des défauts cachés,

— constater que cette maison est impropre à son usage,

— en conséquence, ordonner la résolution de la vente des immeubles cadastrés section C 235, C 236, C 909, C 912 situés au lieu-dit 'XXX’ à Y intervenue entre elle-même et Madame D A aux termes de l’acte de Maître LERAY en date du 3 août 2012,

— condamner Madame D A à lui restituer le prix de cette vente d’un montant de 59'200 euros dès la décision à intervenir et sous astreinte de

50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfait paiement,

— dire que les frais de publication de la décision et des formalités en découlant seront à la charge de Madame D A,

— subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de :

* se rendre sur place au lieu-dit XXX à Y, visiter la maison,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’aboutissement de sa mission,

* entendre tous sachants,

* décrire les désordres dénoncés par elle-même aux termes de ses conclusions et notamment les problèmes de moisissures affectant sa maison,

* donner son avis sur la cause du désordre,

* fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— en toutes hypothèses, débouter Madame D A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame D A à lui payer une indemnité de

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame D A aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire, des constats huissier, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP MAYSONNAVE-BELLESSORT,

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire nonobstant appel et sans constitution de caution.

Au soutien de ses demandes, Madame E Z expose que la condensation présente dans sa maison résulte de l’humidité constante alimentée par les remontées capillaires par le carrelage et le champ voisin. Elle ajoute qu’en dépit du chauffage et de l’évacuation de ses animaux, les traces d’humidité et de moisissures sont réapparues, ayant requis à cet effet un huissier de justice à trois mois d’intervalle, au cours de l’hiver 2013. Elle indique que la présence de ses animaux chez elle est parfaitement étrangère à l’humidité affectant la maison.

L’intimée souligne que l’appelante admet implicitement dans ses écritures l’existence de moisissures ainsi qu’une humidité dans le sol en carrelage. Elle affirme que Madame D A ayant habité la maison pendant de nombreuses années à chaque période de vacances, ne pouvait ignorer l’existence de cette humidité générant des moisissures importantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur l’existence d’un vice caché et la demande en résolution de la vente :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En vertu de l’article 1644 du même code, dans le cadre de la résolution d’une vente, la restitution du prix par le vendeur est la contrepartie de la remise de la chose par l’acquéreur et, ainsi, seul celui auquel la chose est rendue doit restituer le prix qu’il en a reçu.

En l’espèce, aux termes de son rapport établi le 31 juillet 2013, l’expert judiciaire a constaté, à l’intérieur de la maison d’habitation acquise par Madame E Z, un phénomène important de moisissures qui contamine les murs. Ces moisissures sont installées en pied des murs porteurs ainsi que dans les ébrasements de fenêtres ou de porte-fenêtres. Des moisissures sont présentes également à l’étage, dans la chambre, sur un mur de refend recouvert d’un papier textile, jusque sous le rampant.

Plusieurs photographies prises par l’expert judiciaire illustrent ces descriptions.

L’expert judiciaire précise que l’humidité excessive de l’air ambiant ne provient pas d’infiltrations directes à travers les façades en pierres ou à travers les nouvelles menuiseries extérieures mais de l’humidité contenue dans l’air qui se dépose en gouttelettes de condensation. La condensation perdure, non seulement à cause d’une présence constante d’humidité dans la maison mais aussi en raison de l’absence de renouvellement de l’air ambiant des volumes habitables qui ne sont pas suffisamment ventilés.

Ainsi, l’expert évoque en ce qui concerne la présence constante d’humidité : 'cette recherche de l’origine du désordre a montré dans toutes les pièces de la maison que le sol en carrelage recèle une humidité importante. (…) Cette humidité imprègne le dallage et elle transpire à travers le carrelage et dans le bas des murs porteurs en contact direct avec les terres. (…) Des remontées capillaires sont visibles sur la façade arrière, au dessus du caniveau. (…) Le chauffage central permet l’évaporation de cette humidité dans les volumes habitables. Alimentée en permanence par une source extérieure, l’humidité se transforme en vapeur d’eau qui se condense et se fixe sur les parois froides (vitrages, murs non isolés) dans les pièces peu ou pas ventilées.'

En ce qui concerne l’insuffisance de ventilation, l’expert judiciaire relève que 'la maison est habitée de façon fondamentalement différente par sa nouvelle propriétaire. Son équilibre hygrométrique a été bouleversé et la salubrité des locaux est très différente. La résidence secondaire a été transformée en une habitation permanente qui abrite de nombreux animaux. (…) Quand Madame Z part travailler dès 4h30 du matin, la maison n’est pas ventilée avant son retour vers 12 h. La propriétaire déclare maintenir dorénavant ses fenêtres ouvertes avec les volets clos. (…) La maison n’est manifestement pas suffisamment ventilée pour tenir compte de son occupation. Madame Z et ses animaux produisent naturellement de la vapeur d’eau. (…) Cette production de vapeur d’eau s’ajoute à l’émission d’humidité par les sols. (…) La présence des animaux en nombre génère obligatoirement une atmosphère microbienne importante. Les moisissures, les miasmes et les nids bactériens prolifèrent facilement dans un air ambiant confiné et humide. Tout cela explique l’importance des moisissures et leur généralisation à l’intérieur de la maison'.

En ce qui concerne l’environnement, l’expert judiciaire mentionne que 'la maison d’habitation se trouve sur le parcours des eaux de ruissellement et des eaux de la nappe phréatique. Le fossé situé en contrebas, au sud de la maison, est saturé d’eau et de daphnies. (…) Les eaux captées en amont et par la culture de ce champ passent directement sous le dallage de la maison, ce qui constitue à notre avis, la source de l’humidité. (…) L’humidité remonte à travers son dallage en béton, à travers le carrelage ainsi que dans la base des murs en moellons. (…) De plus, phénomène aggravant, en l’absence de réseau d’eaux pluviales, les gouttières de la maison se déversent à l’air libre et leurs eaux tombent directement au pied des murs.'

Les conclusions expertales sont les suivantes :

— il n’est rapporté aucun élément de preuve démontrant que le vice existait ni avant ni au moment de l’acquisition par Madame Z,

— la venderesse, Madame A, ne pouvait pas avoir connaissance de désordres de cette importance qui sont apparus 3 mois après l’acquisition par Madame Z,

— les causes de ces désordres ne proviennent pas de fautes techniques imputables à Madame A lors des travaux qu’elle fit réaliser au cours des dix dernières années antérieures à la vente,

— les moisissures prolifèrent grâce à la condensation de la vapeur d’eau contenue dans l’air qui se dépose sur les parois thermiquement les plus froides. Cette condensation perdure, non seulement à cause d’une présence constante d’humidité dans la maison mais aussi en raison de l’absence de renouvellement de l’air ambiant des volumes habitables.

— la maison est habitée de façon fondamentalement différente par sa nouvelle propriétaire, Madame Z, est entourée de nombreux animaux qui sont générateurs de condensation et d’une ambiance microbienne excessive. Les moisissures, les miasmes et les nids bactériens prolifèrent facilement dans un air ambiant confiné et humide.

— le dallage de la maison recèle une présence constante d’humidité et les pièces sont insuffisamment ventilées en regard de leur occupation. La ventilation de cette maison doit répondre à une économie domestique traditionnelle dont le savoir est méconnu en l’espèce.

— en raison de la situation de l’immeuble dominé par un fonds supérieur, sur un bassin versant en contrebas d’une exploitation agricole, il est probable que l’humidité contenue dans les dallages s’est accrue substantiellement avec les importantes précipitations survenues à partir d’octobre 2012.

Comme relevé par le premier juge, l’expert judiciaire n’a pas tenu compte dans ses conclusions de ses développements précédents relatifs aux remontées capillaires et à l’humidité excessive des sols qu’elles entraînaient. En effet, il a mis en évidence comme cause unique des désordres les conditions d’occupation du logement par Madame E Z et plus particulièrement la présence des animaux, en l’occurrence quatre chiens et trois chats.

Or et en réponse au dire du conseil de Madame E Z en date du 14 juin 2013, l’expert indique 'les chiens ne sont pas responsables des remontées capillaires'. En définitive, l’expert judiciaire qui a pourtant détaillé de manière circonstanciée deux phénomènes expliquant l’humidité excessive générant les moisissures, a isolé un seul phénomène comme étant en lien causal avec ces désordres. Le phénomène tenant à la présence d’humidité dans le carrelage de la maison, du fait de la conception même de l’immeuble et du champ voisin, ne saurait pourtant être occulté. En effet, les photographies annexées au rapport d’expertise montrent que des moisissures prolifèrent au niveau du bas des murs porteurs, conséquences à tout le moins pour partie des remontées capillaires. L’humidité des sols ne s’évapore manifestement pas sous l’effet du chauffage ou de la ventilation. A cet égard, des locataires ayant occupé le logement en 2003 et 2004 attestent avoir constaté ce phénomène de moisissures, les incitant à quitter les lieux loués.

Comme relevé par le premier juge, la seule présence des chiens ne peut expliquer l’étendue des désordres, étant observé que Monsieur J K qui a hébergé les chiens à son domicile du 13 octobre 2013 au 2 décembre 2013 n’a constaté l’apparition d’aucune moisissure dans son logement au cours de cette période hivernale. De même, l’habitation précédemment occupée par Madame E Z ne recelait pas d’humidité comme attestée par Monsieur B qui s’est vu céder le bien.

Le vice d’humidité lié aux remontées capillaires au niveau des sols de la maison s’est trouvé en réalité aggravé par les conditions d’occupation de Madame E Z (présence de plusieurs animaux dégageant eux-mêmes de la vapeur d’eau) et l’absence de ventilation suffisante.

En tout état de cause, une maison, même inoccupée et peu chauffée, pendant deux ou trois mois en hiver, ne peut normalement présenter des traces d’humidité et de moisissure telles que décrites, affectant les murs mais également le sol (taux d’humidité anormalement élevé du carrelage selon l’expert).

Ce vice rend ainsi impropre à l’usage d’habitation, ou en tout cas en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Les constatations de l’expert relativement aux remontées capillaires se traduisant par une forte humidité au niveau des sols ainsi que les attestations des locataires ayant occupé les lieux établissent que Madame D A ne pouvait pas ignorer ce vice affectant la maison. Monsieur et Madame C ont attesté le 10 juin 2013 que très rapidement après leur emménagement dans les lieux loués en décembre 2003 et après avoir refait toutes les tapisseries, alors en mauvais état, ils ont constaté dès le début de l’hiver 2004, le décollement par endroits de la tapisserie, révélant des moisissures. Les locataires soulignaient par ailleurs les difficultés pour chauffer correctement la maison. De même, Madame D A ne pouvait ignorer que la maison était affectée d’une humidité importante au niveau du sol. Même si ladite maison ne lui servait que de résidence secondaire qu’elle occupait lors des vacances scolaires et les week-ends, elle a nécessairement appréhendé depuis 1998 le phénomène d’humidité au niveau du carrelage. Elle a ainsi dissimulé à l’acquéreur ce vice préexistant puisqu’il est constant que lors de la vente, la maison ne présentait aucune trace d’humidité.

C’est donc à bon droit que le Tribunal a écarté la clause d’exonération des vices cachés insérée dans le contrat du 13 août 2012 et dit que Madame D A devait sa garantie à Madame E Z.

Au surplus, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de Madame E Z, le vice tenant à l’humidité par le sol n’étant pas décelable par un néophyte, au surplus en période estivale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et organisé ses conséquences, à savoir la restitution du prix de vente et corrélativement celle de la maison d’habitation pour que les parties soient remises en l’état antérieur à la vente. Ledit jugement sera toutefois rectifié s’agissant de la date de la vente des immeubles en cause en ce que, par la suite d’une erreur matérielle, il est indiqué au dispositif que la vente est intervenue le 3 août 2013 au lieu du 3 août 2012. La décision sera rectifiée ainsi que précisé au dispositif du présent arrêt.

Le premier juge a, à bon droit, rejeté la demande d’astreinte visant à assortir la restitution du prix de vente au motif que le retard dans le paiement est déjà sanctionné par les intérêts au taux légal.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame D A qui succombe doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

S’agissant du coût des constats d’huissier requis par Madame E Z les 15 octobre 2013 et 27 janvier 2014, celui-ci ne relève pas des dépens visés à l’article 695 du code de procédure civile. Il ne peut donc être inclut dans les dépens d’appel et sera englobé dans l’appréciation de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au stade de l’appel.

Le jugement entrepris doit également être confirmé en ce qu’il a condamné Madame D A à payer à Madame E Z la somme de

4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable de condamner Madame D A qui succombe en son appel, à payer à Madame E Z une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Madame D A qui succombe sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance.

Enfin, la demande d’exécution provisoire formée par Madame E Z est sans objet dès lors que la seule voie de recours ouverte contre le présent arrêt est le pourvoi en cassation qui n’est pas suspensif d’exécution.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de X le 23 mars 2015 en toutes ses dispositions sauf à le rectifier en son dispositif s’agissant de la date de vente des immeubles, laquelle est intervenue suivant acte authentique en date du 3 août 2012 ;

DEBOUTE Madame D A de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame D A à payer à Madame E Z la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARE sans objet la demande de Madame E Z relativement à l’exécution provisoire ;

CONDAMNE Madame D A aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF M. ROEHRICH