COUR D’APPEL

D'[Localité 33]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01548 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FGYQ

ordonnance du 14 septembre 2023

Juge de la mise en état de Tribunal Judiciaire du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 22/00712

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [G] [X] épouse [E], agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de M. [F] [X]

née le 8 novembre 1968 à [Localité 37]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Représentée par M^e Audrey PAPIN, substituant M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

INTIMEES :

S.A.R.L. CHANTOLIVE exerçant sous l’enseigne 'GUY HOQUET IMMOBILIER '

[Adresse 18]

[Localité 17]

Représentée par M^e Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20210120

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

[Adresse 15]

[Localité 32]

Représentée par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20230030

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 19 mai 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame REUFLET, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

M. [R] [X] et son épouse Mme [K] [A] étaient propriétaires notamment de six maisons d’habitation :

— [Adresse 5] à [Localité 36],

— [Adresse 3] à [Localité 35],

— [Adresse 10] à [Localité 35],

— [Adresse 12] à [Localité 35],

— [Adresse 30],

— [Adresse 23] [Localité 38] [Adresse 1]).

La gestion locative de ces biens était confiée à la SARL Chantolive, exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet Immobilier (ci-après l’agence immobilière).

Au décès de M. [X], le 30 janvier 2008, ces biens étaient attribués à son épouse, commune en biens universelle et attributaire de l’intégralité des biens dépendant de ladite communauté.

En mars 2019, Mme [X] était placée sous la tutelle de sa fille, Mme'[G] [X] épouse [E].

Le 7 mai 2019, il était mis fin aux mandats confiés à l’agence immobilière.

Par courrier recommandé en date du 22 juillet 2019 adressé à l’agence immobilière, Mme [X], par l’intermédiaire de son conseil, déplorait les dégradations affectant les immeubles d’habitation, estimant que l’agence engageait sa responsabilité au vu des nombreux loyers impayés sur l’ensemble des maisons et de l’absence de diligences pour leur entretien et leur remise en location. Elle la mettait en demeure de présenter une reddition des comptes pour chacune des maisons avec l’ensemble des éléments en sa possession (état des lieux d’entrée et de sortie, baux, relevés de compte locataire, congés et mandats).

Mme [X] décédait le 20 septembre 2019 et laissait pour héritiers ses enfants, Mme [E] et M. [F] [X] (ci-après les ayants droit de la bailleresse), ce dernier étant placé sous la tutelle de sa soeur.

Aucune réponse n’étant apportée par l’agence immobilière relativement à la demande émise le 22 juillet 2019, les ayants droit de la bailleresse ont saisi le 5 novembre 2019 le juge des référés du tribunal de grande instance du Mans aux fins notamment de voir condamner l’agence immobilière à présenter une reddition des comptes et à leur communiquer différents documents relativement aux biens dont elle avait eu la gestion locative.

Suivant ordonnance de référé du 11 décembre 2019, le juge a :

— ordonné à l’agence immobilière de présenter aux ayants droit de la bailleresse une reddition des comptes et de leur communiquer les pièces suivantes :

* une attestation d’assurance responsabilité civile de l’agence immobilière';

* un relevé de gérance de la période de mars 2019 à mai 2019 pour la maison située [Adresse 2] à [Localité 35] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 7] à [Localité 35] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 27] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 19] à [Localité 38] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 11] à [Localité 35] ;

— accordé pour ce faire un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision;

— dit que passé ce délai, faute pour l’agence immobilière de s’être exécutée, il’courra contre elle une astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution ;

— condamné l’agence immobilière à verser aux ayants droit de la bailleresse la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’agence immobilière aux dépens.

Suivant acte d’huissier en date du 26 août 2020, les ayants droit de la bailleresse ont fait assigner l’agence immobilière devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans aux fins d’obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 6.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé.

Suivant jugement rendu le 2 novembre 2020, le juge de l’exécution a :

— condamné l’agence immobilière à payer aux ayants droit de la bailleresse la somme de 4.900 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par ordonnance de référé rendue par le président du Tribunal de grande instance du Mans en date du 11 décembre 2019;

— fixé une nouvelle astreinte provisoire à 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision, pour une durée de 120 jours, afin d’assortir l’obligation de l’agence immobilière de communiquer aux ayants droit de la bailleresse, les pièces suivantes :

* une attestation d’assurance responsabilité civile de l’agence immobilière';

* un relevé de gérance de la période de mars 2019 à mai 2019 pour la maison située [Adresse 2] à [Localité 35] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 7] à [Localité 35] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 27] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 19] à [Localité 38] ;

* le mandat de reçu, le dernier contrat de bail, les derniers états des lieux d’entrée et de sortie des derniers locataires, les relevés de comptes des derniers locataires, la copie de la lettre de congé des derniers locataires de la maison située [Adresse 11] à [Localité 35] ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— condamné l’agence immobilière à payer aux ayants droit de la bailleresse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’agence immobilière aux entiers dépens ;

— rappelé que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Ne parvenant toujours pas à obtenir la communication des pièces sollicitées, les ayants droit de la bailleresse ont saisi à nouveau le juge de l’exécution, le 12 avril 2021, aux fins d’obtenir la condamnation de l’agence immobilière à leur verser la somme de 12.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par le jugement rendu par le juge de l’exécution du 2'novembre 2020 ainsi qu’à fixer une nouvelle astreinte définitive.

Par jugement du 7 janvier 2022, le juge de l’exécution a :

— condamné l’agence immobilière à payer aux ayants droit de la bailleresse la somme de 12.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par jugement du 2 novembre 2020 ;

— débouté l’agence immobilière de sa demande tendant à ce qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle ne serait pas en mesure de communiquer davantage de pièces que celles produites aux débats ;

— débouté les ayants droit de la bailleresse de leur demande de fixation d’une astreinte définitive en vue d’assortir l’obligation de l’agence immobilière de communiquer les pièces mentionnées au dispositif du jugement du 2 novembre 2020 ;

— condamné l’agence immobilière à payer aux ayants droit de la bailleresse la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive dans la communication de ces pièces ;

— débouté l’agence immobilière de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’agence immobilière à payer aux ayants droit de la bailleresse la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’agence immobilière aux entiers dépens.

Par actes d’huissier du 15 mars 2022, les ayants droit de la bailleresse ont fait assigner devant le tribunal judiciaire du Mans, l’agence immobilière aux fins de voir, au visa des articles 1991, 1992 et suivants, 1302 et suivants, 2003 du code civil :

— dire et juger que l’agence immobilière a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion immobilière,

— dire et juger que l’agence immobilière engage sa responsabilité en :

— ne justifiant d’aucune diligence aux fins de recherche de nouveaux locataires concernant les biens suivants : [Adresse 5] à [Localité 35] ; [Adresse 7] à [Localité 35] ; [Adresse 14] à [Localité 35] ; [Adresse 27]'; [Adresse 21] ;

— ne vérifiant pas la solvabilité des locataires (consorts [N]/[Y]) du’logement situé [Adresse 11] à [Localité 35] ;

— n’agissant pas avec célérité et efficacité aux fins de recouvrement des loyers impayés par les locataires (consorts [N]/[Y]) du logement situé [Adresse 11] à [Localité 35] ;

— ne s’assurant pas de l’entretien et la conservation des biens suivants : [Adresse 3] à [Localité 35] ; [Adresse 5] à [Localité 35] ; [Adresse 7] à [Localité 35] ; [Adresse 11] à [Localité 35] ; [Adresse 27] ; [Adresse 21] ;

— n’avisant pas les mandants de la nécessité de procéder à des travaux indispensables en vue d’une remise en location concernant les biens suivants : [Adresse 3] à [Localité 35] ; [Adresse 5] à [Localité 35] ; [Adresse 7] à [Localité 35] ; [Adresse 11] à [Localité 35] ; [Adresse 27] ; [Adresse 21] ;

— acceptant de restituer l’intégralité des dépôts de garantie, en dépit des anomalies constatées (dégradations locatives ou loyers impayés) aux’locataires des biens suivants : [Adresse 3] à [Localité 35] ; [Adresse 11] à [Localité 35] ;

— omettant ou refusant de rendre compte de l’intégralité de sa gestion ;

— prélevant des honoraires de gestion postérieurement à la résiliation des mandats ;

— condamner l’agence immobilière à leur verser la somme de :

—  41.861,36 euros au titre de leur perte locative concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 35] ;

—  36.453,76 euros au titre de leur perte locative concernant le logement situé [Adresse 7] à [Localité 35] ;

—  32.245,09 euros au titre de leur perte locative concernant le logement situé [Adresse 11] à [Localité 35] ;

—  47.749,68 euros au titre de leur perte locative concernant le logement situé [Adresse 27] ;

—  21.574 euros au titre de leur perte locative concernant le logement situé [Adresse 19] à [Localité 38] ;

—  10.189,90 euros au titre de leur perte de chance de récupérer les loyers impayés concernant le logement situé [Adresse 11] à [Localité 35] ;

—  898 euros au titre de leur perte de chance de conserver les dépôts de garantie restitués dans leur intégralité concernant les logements situés [Adresse 3] à [Localité 35] et [Adresse 11] à [Localité 35] ;

—  289.000 euros au titre de la perte de valeur des biens confiés à l’agence immobilière en raison de leur état délabré et abandonné ;

—  10.000 euros au titre de leur perte de chance de disposer utilement de leurs biens en l’absence de reddition des comptes et communication des pièces sollicitées ;

—  395,88 euros à titre de restitution des honoraires de gestion indûment prélevés postérieurement à la résiliation ;

—  5.000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral,

— condamner l’agence immobilière à leur verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Suivant acte d’huissier en date du 27 septembre 2022, l’agence immobilière a fait assigner en intervention forcée son assureur, la SA Axa France Iard (ci-après l’assureur) aux fins d’obtenir sa garantie pour les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Le 17 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

L’agence immobilière a, suivant conclusions d’incident date du 6 octobre 2022, demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable l’action des ayants droit de la bailleresse aux motifs que ces derniers ne justifiaient pas de l’acceptation de la succession de leur mère et que leurs demandes étaient prescrites puisque se rapportant à des faits antérieurs de cinq ans au jour de l’assignation.

Aux termes de ses dernières écritures, l’agence immobilière sollicitait du juge de la mise en état qu’il :

— déclare prescrites les demandes des ayants droit de la bailleresse se rapportant à des faits antérieurs de cinq ans à l’assignation du 15 mars 2022 ;

— rejette comme prescrites et donc irrecevables les demandes de condamnation au titre de périodes de vacance locative, au titre de loyers impayés, au titre de la restitution de dépôts de garantie, au titre d’une absence de reddition de comptes et de communication de pièces, au titre d’une prétendue perte de valeur des biens dits avoir été confiés ;

— déboute les ayants droit de la bailleresse de toutes demandes, fins et prétentions contraires ;

— condamne in solidum les ayants droit de la bailleresse aux dépens de l’incident.

Les ayants droit de la bailleresse demandaient pour leur part au juge de la mise en état de :

— à titre principal, rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— à titre subsidiaire, à tout le moins, déclarer recevable leur action :

— au titre de la perte de chance de récupérer des loyers impayés sur le logement situé [Adresse 11] à [Localité 35],

— au titre de la perte de valeur des biens confiés à l’agence immobilière en raison de leur état délabré et abandonné,

— au titre de la restitution des honoraires de gestion indûment prélevés postérieurement à la résiliation,

— au titre de la réparation d’un préjudice moral,

— au titre des pertes de chance de pertes de loyers sur les logements, de conserver les dépôts de garantie sur 2 logements, de disposer utilement des biens en l’absence de reddition de comptes et de communication de pièces entre le 5 novembre 2014 et le 7 mai 2019,

— à titre infiniment subsidiaire, déclarer recevable leur action, à minima :

— au titre de la perte de chance de récupérer les loyers impayés concernant le logement situé [Adresse 11] à [Localité 35] (72),

— au titre de la perte de valeur des biens confiés à l’agence immobilière en raison de leur état délabré et abandonné,

— au titre de la restitution des honoraires de gestion indûment prélevés postérieurement à la résiliation,

— au titre de la réparation d’un préjudice moral,

— au titre des pertes de chance de pertes de loyers sur les logements, de’conserver les dépôts de garantie sur 2 logements, de disposer utilement des biens en l’absence de reddition de comptes et de communication de pièces entre le 15 mars 2014 et le 7 mai 2019,

— en toutes hypothèses, condamner l’agence immobilière à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’incident.

L’assureur déclarait s’en rapporter.

Suivant ordonnance rendue le 14 septembre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable l’action des ayants droit de la bailleresse comme étant atteinte par la prescription quinquennale pour les demandes de dommages et intérêts présentées au titre de l’absence de diligences aux fins de recherche d’un nouveau locataire, de la restitution de dépôts de garantie, du manque de vérification de la solvabilité réelle des locataires, et, des demandes antérieures au 15 mars 2017 au titre de la reddition des comptes et honoraires de gestion, et, communication de pièces idoines, des pertes de valeur alléguées des biens immobiliers liées à l’absence d’entretien et de conservation, et, d’un préjudice moral ;

— débouté les ayants droit de la bailleresse de leur demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens suivront le sort de ceux du fond ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 9 novembre 2023-9H pour conclusions de Me [Z] avec injonction de conclure.

Le juge de la mise en état a considéré :

— sur l’absence de diligences aux fins de recherche de nouveaux locataires, que la bailleresse qui devait percevoir les loyers de l’agence immobilière a dû s’apercevoir après les diverses dates de départ des locataires qu’elle ne bénéficiait plus de ressources issues de la location des biens, sachant qu’à tout le moins sur deux locations, elle en était informée ; qu’aucun élément ne vient déterminer que la bailleresse, parfaitement informée de la situation de ses locations, n’a formulé un quelconque reproche à l’agence immobilière ; qu’elle disposait de cinq ans à compter des dates de départ des locataires pour éventuellement agir contre son mandataire pour faute de gestion pour n’avoir pas tenté d’en retrouver de nouveaux ; que la prescription quinquennale a couru entre le 31 octobre 2012 et juillet 2015, voire même novembre 2015, selon le bien ; que dès lors en assignant le 15 mars 2022, l’action de ses enfants est prescrite et irrecevable.

— sur l’insuffisante vérification de la solvabilité réelle des locataires, la’restitution fautive du dépôt de garantie et l’absence de célérité pour le recouvrement des loyers, s’agissant du logement situé [Adresse 12] à [Localité 35], que les locataires qui avaient une dette locative ont fait l’objet d’une procédure de surendettement en 2013 ; que la faute d’absence de vérification de solvabilité date de 2011 ; que dès lors, en assignant en 2022, l’action est intervenue plus de cinq ans après ces événements qui ne devaient d’ailleurs pas être inconnus de la bailleresse dans la mesure où elle pouvait s’inquiéter de ne plus percevoir de loyer en 2011-2012 ; qu’il est du reste établi que la bailleresse connaissait parfaitement la situation, comme cela résulte d’un mail du 29 mars 2013 adressé par l’agence à un huissier de justice ; qu’à'l’occasion du rendez-vous que la bailleresse a eu avec l’agence, cette dernière a vraisemblablement bénéficié de toutes informations utiles sur le compte des locataires et pu s’informer également de la restitution du dépôt de garantie et des diligences accomplies par le mandataire ; qu’une procédure de saisie des rémunérations était en cours à cette époque selon les informations données par huissier et il semble que la bailleresse a bénéficié de fonds prélevés dans le cadre de cette procédure ; les 8 août 2012 et 14 novembre 2012, la commission de surendettement a envoyé les documents relatifs à la procédure directement à l’adresse de la bailleresse ; même si cette dernière date était prise comme point de départ d’une action en responsabilité contre le mandataire, l’assignation de 2022 serait également tardive et il en est de même de la date du 29 mars 2013 ; quelle que soit la date retenue, l’action en dommages et intérêts pour manque de vérification de la solvabilité réelle des locataires pour ce logement, pour absence de célérité de recouvrer les loyers impayés et pour restitution du dépôt de garantie est atteinte par la prescription quinquennale ;

— sur la restitution du dépôt de garantie au profit du locataire du logement situé [Adresse 3] à [Localité 35], qu’il résulte des deux courriers de l’agence immobilière adressés à la bailleresse les 2 septembre et 2 novembre 2015 par lesquels la première avise la seconde du départ des locataires et lui demande le montant du dépôt de garantie pour restitution, que’la bailleresse connaissait la situation et l’a acceptée sachant qu’il n’est pas indiqué qu’elle a manifesté une opposition ; que le point de départ du délai de prescription a donc commencé à courir à compter de ces dates et au plus tard le 2 novembre 2015 ; que l’assignation délivrée en mars 2022 est donc atteinte par la prescription quinquennale ;

— sur la reddition des comptes et les honoraires de gestion et l’absence d’entretien et de conservation des biens et les pertes de valeurs qui en découleraient, que pour les redditions de comptes et honoraires de gestion antérieurs au 15 mars 2017, l’action des enfants de la bailleresse est prescrite, nonobstant la discussion sur le fond de l’obligation par l’agence immobilière de les établir ou se les faire payer ; qu’il en est de même des pertes de valeur alléguées des biens immobiliers liées à l’absence d’entretien et de conservation, sans préjudice d’une discussion sur le fond de l’existence ou non d’un mandat au profit de l’agence immobilière et de ses obligations en découlant ;

— sur le préjudice moral, que les demandes présentées sur ce fondement ne peuvent être antérieures au 15 mars 2017.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 2 octobre 2023, les’ayants droit de la bailleresse ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions ; intimant l’agence immobilière et son assureur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 1er octobre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs uniques écritures reçues le 24 novembre 2023, les’ayants droit de la bailleresse demandent à la cour, au visa des articles 2224 et suivants, 1991, 1992 et suivants, 1302 et suivants, 2003 du code civil, de :

—  1°) Infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans en date du 14 septembre 2023 en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable la présente action comme étant atteinte par la prescription quinquennale pour les demandes de dommages et intérêts présentées au titre de l’absence de diligences aux fins de recherche d’un nouveau locataire, de la restitution de dépôts de garantie, du manque de vérification de la solvabilité réelle des locataires, et, des demandes antérieures au 15 mars 2017 au titre de la reddition des comptes et honoraires de gestion, et, communication de pièces

idoines, des pertes de valeur alléguées des biens immobiliers liées à l’absence d’entretien et de conservation, et, d’un préjudice moral ;

— Débouté les ayants droit de la bailleresse de leur demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les dépens suivront le sort de ceux du fond.

Statuant à nouveau,

à titre principal

1°) débouter l’agence immobilière de l’ensemble de ses demandes, conclusions et fins,

2°) les juger recevables pour l’ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire

3°) les juger recevables en ce qui concerne les demandes suivantes :

— La perte de chance de récupérer les loyers impayés concernant le logement situé [Adresse 12] à [Localité 36],

— La perte de valeur des biens confiés à l’agence immobilière en raison de leur état délabré et abandonné à compter du 5 novembre 2014 ;

— La restitution des honoraires de gestion indûment prélevés postérieurement à la résiliation ;

— La réparation d’un préjudice moral à compter du 5 novembre 2014 ;

4°) les juger recevables sur la période du 5 novembre 2014 au 7 mai 2019 en leurs demandes de condamnation de l’agence immobilière à leur verser une indemnité au titre de leurs pertes locatives des logements situés [Adresse 4] à [Localité 36], [Adresse 7] à [Localité 36] ; [Adresse 11] à [Localité 36], [Adresse 31], [Adresse 20] [Localité 38] [Adresse 1]) ;

5°) les juger recevables sur la période du 5 novembre 2014 au 7 mai 2019 en leurs demandes de condamnation de l’agence immobilière à leur verser une indemnité au titre de la perte de chance de conserver les dépôts de garantie restitués dans leur intégralité concernant les logements situés [Adresse 3] à [Localité 36] et [Adresse 12] à [Localité 36] ;

6°) les juger recevables à compter du 5 novembre 2014 en leurs demandes de condamnation de l’agence immobilière à leur verser une indemnité au titre de leur perte de chance de disposer utilement de leur bien en l’absence de reddition des comptes et communication des pièces sollicitées ;

7°) débouter l’agence immobilière pour le surplus de ses demandes, conclusions et fins ;

à titre infiniment subsidiaire

8°) les juger recevables en ce qui concerne les demandes suivantes :

— La perte de chance de récupérer les loyers impayés concernant le logement situé [Adresse 12] à [Localité 36],

— La perte de valeur des biens confiés à l’agence immobilière en raison de leur état délabré et abandonné à compter du 5 novembre 2014 ;

— La restitution des honoraires de gestion indûment prélevés postérieurement à la résiliation ;

— La réparation d’un préjudice moral à compter du 5 novembre 2014 ;

9°) les juger recevables sur la période du 15 mars 2017 au 7 mai 2019 en leurs demandes de condamnation de l’agence immobilière à leur verser une indemnité au titre de leurs pertes locatives des logements situés [Adresse 4] à [Localité 36], [Adresse 7] à [Localité 36] ; [Adresse 11] à [Localité 36], [Adresse 31], [Adresse 21] ([Adresse 25]) ;

10°) les juger recevables sur la période du 15 mars 2017 au 7 mai 2019 en leurs demandes de condamnation de l’agence immobilière à leur verser une indemnité au titre de la perte de chance de conserver les dépôts de garantie restitués dans leur intégralité concernant les logements situés [Adresse 3] à [Localité 36] et [Adresse 12] à [Localité 36] ;

11°) les juger recevables à compter du 15 mars 2017 en leurs demandes de condamnation de l’agence immobilière à leur verser une indemnité au titre de leur perte de chance de disposer utilement de leur bien en l’absence de reddition des comptes et communication des pièces sollicitées ;

12°) débouter l’agence immobilière pour le surplus de ses demandes, conclusions et fins ;

en toutes hypothèses

13°) condamner l’agence immobilière à leur verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (procédure d’incident) ;

14°) condamner l’agence immobilière aux dépens de l’incident et de l’instance d’appel.

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 18 décembre 2023, l’agence immobilière demande à la cour de :

— rejeter l’appel des ayants droit de la bailleresse ;

— débouter les ayants droit de la bailleresse de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 14 septembre 2023 ;

— déclarer de plus fort prescrites et irrecevables les demandes des ayants droit de la bailleresse se rapportant à des faits antérieurs de cinq ans à l’assignation du 15 mars 2022 ;

— déclarer de plus fort prescrites et irrecevables les demandes des ayants droit de la bailleresse tendant à des condamnations indemnitaires au titre de périodes de vacance locative, au titre de loyers impayés, au titre de la restitution de dépôts de garantie, au titre d’une absence de reddition de comptes et de communication de pièces, au titre d’une prétendue perte de valeur des biens dits avoir été confiés ;

— repousser toutes prétentions contraires ;

— condamner in solidum les ayants droit de la bailleresse à lui verser une indemnité de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner in solidum les ayants droit de la bailleresse aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses uniques écritures signifiées le 18 décembre 2023, l’assureur demande à la cour, au visa de l’article 2224 du code civil, de :

— déclarer les ayants droit de la bailleresse irrecevables et mal fondés en leur appel,

— les en débouter,

— confirmer l’ordonnance rendue en date du 14 septembre 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter les ayants droit de la bailleresse de toutes leurs prétentions, fins et conclusions contraires,

— condamner solidairement les ayants droit de la bailleresse à lui régler la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les ayants droit de la bailleresse aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP Cordelier & Associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la recevabilité des demandes formées par les ayants droit de la bailleresse

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, et lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le’juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir par des dispositions distinctes, sauf à renvoyer l’affaire devant la formation de jugement.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En particulier, il se déduit de l’article 2224 du code civil que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte, 19 juillet 2024, pourvoi n° 20-23.527, publié).

Il est de principe que le dommage se révèle à la victime le jour où celle-ci prend conscience du caractère préjudiciable de la situation ; la réalisation du dommage n’étant pas la certitude du dommage, il suffit que la victime ait pu se convaincre du dommage en son principe pour qu’elle en ait connaissance, même si elle en ignore encore l’ampleur et même s’il n’est pas encore chiffrable.

La date de la révélation du dommage est une question de fait qui relève de l’appréciation des juges du fond, mais aussi du juge de la mise en état en application de l’article 789 6° précité, lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, et par conséquent de la présente cour statuant sur appel de l’ordonnance du juge de la mise en état.

En l’espèce et préalablement, il importe de rappeler que les ayants droit de la bailleresse fondent leurs demandes indemnitaires sur la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière qui aurait manqué à ses obligations dans le cadre de mandats de gestion locative qui lui étaient confié pour six biens immobiliers. Ils lui font ainsi grief de ne pas avoir :

— réalisé de diligences pour rechercher de nouveaux locataires pour cinq des biens devenus vacants,

— vérifié la solvabilité des locataires ayant occupé le logement situé [Adresse 11] à [Localité 35] ni agi avec célérité et efficacité aux fins de recouvrement des loyers impayés par ces locataires,

— rempli sa mission d’assurer l’entretien et la conservation des biens qui lui étaient confiés en gérance,

— opéré de retenue sur les dépôts de garantie en dépit des anomalies constatées pour deux des biens,

— respecté son obligation de reddition annuelle des comptes de la gestion locative.

Ils forment également une demande de restitution d’honoraires de gestion qui auraient été indûment prélevés.

Pour chacune des actions en indemnisation formées par les ayants droit de la bailleresse, les parties sont en désaccord sur la date à laquelle il faut considérer que la bailleresse et désormais ses ayants droit ont eu connaissance ou auraient dû avoir connaissance des faits leur permettant d’exercer lesdites actions pour déterminer le point de départ de prescription tel que fixé à l’article 2224 du code civil.

Il convient donc de déterminer ce point de départ en fonction de chacune des actions indemnitaires qui visent des dommages distincts.

— Sur les demandes indemnitaires pour pertes locatives du fait de l’absence de diligences et de recherche de nouveaux locataires

Les appelants sollicitent la réformation de l’ordonnance déférée, faisant valoir que :

— à l’exception du logement situé [Adresse 3] à [Localité 35], les autres logements confiés en gestion locative à l’agence immobilière sont demeurés vacants pendant de nombreuses années sans aucune justification par l’agence immobilière de tentatives de relocation et ce, jusqu’à la date du 7 mai 2019, date de résiliation des mandats ;

— il est possible de déduire des pièces parcellaires communiquées le 9'septembre 2021 par l’agence immobilière que :

— le bien situé [Adresse 5] à [Localité 35] est vacant depuis février 2012 ;

— le bien situé [Adresse 8] à [Localité 35] est vacant depuis le 31 octobre 2010 ;

— le bien situé [Adresse 12] à [Localité 35] est vacant depuis octobre 2012 ;

— le bien situé [Adresse 29] est vacant depuis février 2011 ;

— le bien situé [Adresse 22] à [Localité 38] est vacant depuis juillet 2015 ;

— les mandats de location afférents à ces biens ont été reconduits tacitement comme cela ressort des pièces mêmes communiquées par l’agence immobilière de sorte que celle-ci ne peut valablement soutenir que ces mandats se trouveraient résiliés depuis plusieurs années ;

— le point de départ du délai de prescription pour agir en responsabilité contre le mandataire en raison de ses fautes de gestion et inexécutions contractuelles étant fixée au jour de la connaissance de ces manquements par le mandant, celui-ci doit être fixé au 9 septembre 2021, date à laquelle l’agence immobilière a accepté de procéder à une reddition des comptes partielle et insuffisante ; jusqu’à cette date, ils étaient dans l’incapacité d’apprécier la réalité et l’étendue des manquements de l’agence immobilière ;

— l’agence immobilière ne peut soutenir que leur action serait irrecevable en prenant pour point de départ du délai quinquennal la vacance de chacun des logements alors même qu’elle ne justifie pas avoir informé la bailleresse puis ses ayants droit de ladite vacance ainsi que des diligences réalisées pour y remédier';

— le premier juge a raisonné à partir de suppositions et non de démonstrations, n’a pas répondu sur les actes interruptifs de prescription allégués ;

— subsidiairement, la recevabilité de leur action doit être considérée comme acquise à partir de la date du 5 novembre 2014 au regard de l’assignation qu’ils ont fait délivrer le 5 novembre 2019 aux fins de reddition des comptes ;

— à titre infiniment subsidiaire, leur action est recevable à partir de la date du 15'mars 2017.

L’agence immobilière conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée, observant que :

— la bailleresse était parfaitement au courant de la vacance locative rencontrée sur ses différents biens et l’absence de rentrées locatives, inhérente à cette vacance, était indiscutablement et nécessairement connue par elle ;

— en présence d’une vacance locative, une reddition de comptes formelle n’aurait rien ajouté, le solde à la ligne 'crédit’ aurait toujours été aussi nul ; il ne peut donc être retenu un délai de prescription glissant qui ne courrait qu’à compter d’une date de reddition de comptes qui n’aurait fait que confirmer la situation déjà connue, de vacance locative ; le débat est assez spécieux dès lors que tous les mois, la bailleresse recevait des relevés de gérance locative et avait donc une vue sur l’état de la gérance ;

— la bailleresse n’a jamais émis quelque contestation ni sur la gérance, ni sur cette situation de vacance locative dans le délai de cinq ans suivant cette vacance des logements concernés ; de six à onze années se sont écoulées avant l’assignation qui lui a été délivrée le 15 mars 2022 ;

— le raisonnement des appelants qui consiste à séparer la survenance de la vacance locative de la connaissance du dommage, laquelle serait reportée à une date indéterminée, est totalement artificieuse et contredite par les termes de l’article 2224 du code civil.

L’assureur conclut également à la confirmation de l’ordonnance déférée, exposant que l’action engagée par les ayants droit de la bailleresse est prescrite pour avoir été engagée plus de cinq années après la vacance des biens. Ainsi, il relève que les appelants conviennent que les biens étaient libres de tout occupant en 2010, 2011, 2012 et au plus tard en 2015 de sorte que la bailleresse aurait dû s’inquiéter de la vacance des locaux alors que le départ des locataires lui avait été signalé et surtout qu’elle ne recevait plus le produit de location.

Sur ce, la cour

Il est acquis aux débats et dûment justifié par la production de pièces justificatives que la bailleresse et son épouse avaient donné mandat le 2 avril 2002 à l’agence immobilière pour assurer la gestion locative des quatre biens immobiliers suivants, situés :

— [Adresse 5] à [Localité 35] (référencé sous le n° de mandat 02-007),

— [Adresse 8] à [Localité 35] (référencé sous le n°'de mandat 02-008),

— [Adresse 12] à [Localité 35] (référencé sous le n° de mandat 02-005),

— [Adresse 3] à [Localité 35] (référencé sous le n° de mandat 02-006).

Aux termes de ces quatre mandats conclus pour une année, 'reconductible chaque année pour une période limitée à 10 ans. L’une ou l’autre des parties pourra résilier le contrat chaque année en signifiant son intention, par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois avant la date anniversaire de la signature', les parties ont convenu que l’agence immobilière serait notamment chargée de :

— 'gérer les biens désignés (…), les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les’renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux.

Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant des loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnement, avance sur travaux (…), déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve du compte rendu de gestion qui devra être délivré au mandant aux échéances précisées au recto, au chapitre 'Reddition des comptes’ ; – Procéder à toutes les réparations de moindre coût (…)

— À défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux (…)'.

Il est stipulé au paragraphe 'Reddition des comptes’ que 'le contrôle de la gestion devra être délivré au mandant dans les conditions prévues au recto ['tous les mois et une fois par an'], et au moins une fois l’an en un relevé détaillé des opérations de gérance. (…).'

S’agissant des deux autres biens situés [Adresse 28] à [Adresse 34] et [Adresse 19] à [Localité 38], pour lesquels il n’est produit aucun mandat, l’agence immobilière ne discute pas avoir été en charge de leur gestion locative si ce n’est que comme pour les précédents biens, elle discute leur actualité au jour où ils auraient été résiliés par la bailleresse, le 7 mai 2019. La cour observe à cet égard que n’est pas produit aux débats le courrier adressé à l’agence immobilière comportant cette révocation des mandats.

Les ayants droit de la bailleresse forment une demande indemnitaire pour préjudice locatif pour l’ensemble des biens immobiliers précités à l’exception de celui situé [Adresse 2] à [Localité 35] qui se trouvait toujours loué au 7 mai 2019.

Après analyse des pièces qui leur ont été communiquées par l’agence immobilière le 9 septembre 2021, ils indiquent que les biens immobiliers en cause ne semblent plus avoir été loués :

— depuis février 2012 pour celui situé [Adresse 5] à [Localité 35]

— depuis novembre 2010 pour celui situé [Adresse 7] à [Localité 35]

— depuis octobre 2012 pour celui situé [Adresse 12] à [Localité 35]

— depuis février 2011 pour celui situé [Adresse 29]

— depuis juillet 2015 pour celui situé [Adresse 22] à [Localité 38].

Les parties intimées ne discutent pas ces dates de vacance locative pour chacun des biens.

Pour commencer à courir, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle tendant à l’indemnisation d’un préjudice locatif requiert la connaissance par la bailleresse et le cas échéant par ses ayants droit de la vacance des biens, en l’absence de diligences de l’agence immobilière pour une remise en location, fait générateur de la responsabilité.

L’agence immobilière verse aux débats notamment plusieurs documents adressés à la bailleresse et qui font l’objet de la communication intervenue le 9'septembre 2021 à destination de ses ayants droit :

— un courrier daté du 9 mars 2012 portant l’indication 'je vous prie de bien vouloir trouver, résumé dans le tableau ci-dessous et détaillé en annexe, l’état de votre compte de gestion à notre cabinet pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011' suivie d’un récapitulatif mentionnant au titre des immeubles les logements situés [Adresse 13] [Adresse 4], [Adresse 9] et [Adresse 2] ainsi que les dépenses et recettes correspondant auxdit biens ;

— un courrier daté du 7 mai 2013 portant l’indication 'je vous prie de bien vouloir trouver, résumé dans le tableau ci-dessous et détaillé en annexe, l’état de votre compte de gestion à notre cabinet pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012' suivie d’un récapitulatif mentionnant au titre des immeubles les logements situés [Adresse 13] [Adresse 4], [Adresse 26] et [Adresse 2] ainsi que les dépenses et recettes correspondant auxdit biens ;

— un courrier daté du 29 mars 2016 portant l’indication 'je vous prie de bien vouloir trouver, résumé dans le tableau ci-dessous et détaillé en annexe, l’état de votre compte de gestion à notre cabinet pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015' suivie d’un récapitulatif mentionnant au titre des immeubles les logements situés [Adresse 19] et [Adresse 2] ainsi que les dépenses et recettes correspondant auxdit biens ;

— un courrier daté du 24 mars 2017 portant l’indication 'je vous prie de bien vouloir trouver, résumé dans le tableau ci-dessous et détaillé en annexe, l’état de votre compte de gestion à notre cabinet pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016' suivie d’un récapitulatif mentionnant au titre des immeubles le logement situé [Adresse 2] ainsi que les dépenses et recettes correspondant auxdits bien';

— des relevés mensuels de gérance pour la période allant de janvier à décembre 2014 mentionnant des loyers perçus pour les immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 19] ;

— des relevés mensuels de gérance pour la période allant de janvier à décembre 2015 mentionnant des loyers perçus pour les immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 19] ;

— des relevés mensuels de gérance pour la période allant de janvier à décembre 2017 et de janvier à décembre 2018 mentionnant des loyers perçus pour l’immeuble situé [Adresse 2] ;

— un relevé mensuel de gérance du 24 octobre 2012 mentionnant des loyers perçus pour les immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 24].

Les ayants droit de la bailleresse ne discutent pas que ces pièces ont bien été transmises à leur auteur et il n’est d’ailleurs pas justifié de ce que celle-ci aurait adressé à l’agence immobilière des réclamations pour l’obtention de ces documents. A l’inverse, l’agence immobilière ne justifie pas de ce que les courriers qu’elle produit aux débats, en date des 15 octobre 2010 (pour le logement situé [Adresse 29]) et 3 juin 2015 (pour le logement situé [Adresse 22] à [Localité 38]), faisant état des préavis de départ des locataires, ont été adressés à la bailleresse.

En tout état de cause, les autres documents précités dont la transmission à la bailleresse n’est pas discutée démontrent que l’agence immobilière, ainsi’qu’elle l’explique elle-même, adressait à sa mandante des relevés mensuels de gérance relativement aux biens immobiliers dont la gestion lui était confiée ainsi qu’un état récapitulatif annuel. Si l’agence immobilière n’a pas produit l’ensemble de ces états récapitulatifs couvrant la période allant de la conclusion des mandats (avril 2002) jusqu’au 7 mai 2019, date à laquelle la bailleresse les aurait résiliés, notamment les années 2013 et 2014, force est de constater que la gestion locative peut être reconstituée à partir de l’ensemble des documents précités, à tout le moins pour les exercices 2011, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018.

Or, il résulte de leur examen que la bailleresse a été informée de ce que':

— le bien situé [Adresse 4] loué en 2011 n’était plus loué en octobre 2012 puisqu’il ne figurait plus sur le relevé mensuel de gérance du 24 octobre 2012, sur les relevés mensuels de gérance pour l’année 2014 ainsi que sur les états récapitulatifs annuels des exercices 2015 et 2016 et les relevés mensuels de gérance des exercices 2017 et 2018 ;

— le bien situé [Adresse 11] loué en 2011 n’était plus loué en octobre 2012 puisqu’il ne figurait plus sur le relevé mensuel de gérance du 24 octobre 2012, sur les relevés mensuels de gérance pour l’année 2014 ainsi que sur les états récapitulatifs annuels des exercices 2015 et 2016 et les relevés mensuels de gérance des exercices 2017 et 2018 ;

— le bien situé [Adresse 26] qui n’était pas loué en 2011, l’a été en revanche sur une partie de l’année 2012 avant de redevenir vacant à tout le moins à partir d’octobre 2012 puisqu’il ne figurait plus sur le relevé mensuel de gérance du 24 octobre 2012, sur les relevés mensuels de gérance pour l’année 2014 ainsi que sur les états récapitulatifs annuels des exercices 2015 et 2016 et les relevés mensuels de gérance des exercices 2017 et 2018 ;

— le bien situé [Adresse 19] était loué en 2011, 2012, 2014, 2015 (jusqu’au mois de juillet 2015 puisque le relevé mensuel de gérance du 24 août 2015 mentionne une restitution du dépôt de garantie pour ce bien au 21 juillet 2015), ne figurant plus par la suite sur l’état récapitulatif annuel de 2016 ni sur les relevés mensuels de gérance des exercices 2017 et 2018.

Par ailleurs, pour le logement situé [Adresse 7] à [Localité 35], il résulte des pièces produites aux débats par l’agence immobilière que la bailleresse était sollicitée par courrier du 12 juin 2015 par la communauté de communes de [Localité 35] dans le cadre de la mise en place de la redevance gestion des déchets ménagers sauf notamment en cas de vacance du logement, sous réserve de production d’un justificatif de vacance. Dans la mesure où l’agence immobilière a établi une attestation de vacance locative le 2 juillet 2015 pour ledit logement (mentionnant sa vacance depuis le 31 octobre 2010), il s’en déduit que c’est la bailleresse elle-même qui a formé cette demande auprès du mandataire chargé de la gestion de son bien afin d’en justifier auprès de l’administration. Elle se trouvait dès lors informée de l’inoccupation de son bien au plus tard le 2 juillet 2015.

Enfin, il n’est pas discuté par les ayants droit de la bailleresse que cette dernière a cessé de recevoir des revenus locatifs pour les cinq biens précités depuis :

— fin octobre 2010 pour celui situé [Adresse 7] à [Localité 35]

— février 2011 pour celui situé [Adresse 27]

— février 2012 pour celui situé [Adresse 4] à [Localité 35]

— octobre 2012 pour celui situé [Adresse 11] à [Localité 35]

— juillet 2015 pour celui situé [Adresse 19] à [Localité 38].

C’est dès lors à tort que les ayants droit soutiennent que le point de départ du délai de prescription doit être repoussé à la date du 9 septembre 2021 correspondant à la communication d’une partie des pièces sollicitées auprès de l’agence immobilière. En effet, au vu des éléments qui précèdent, il s’avère que la bailleresse de l’époque avait connaissance de la vacance de ses biens et partant de ses conséquences en termes de pertes locatives, fait lui permettant d’agir et de rechercher éventuellement

la responsabilité du gestionnaire des biens. Elle avait dès lors, pour agir contre ce dernier en responsabilité contractuelle, un délai de cinq ans à compter de la date à laquelle elle a eu connaissance de l’inoccupation des cinq biens précités.

Or, l’assignation des ayants droit recherchant la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière a été délivrée le 15 mars 2022, soit très largement après l’expiration du délai quinquennal suivant la libération de chacun des biens, à savoir 2015 (pour le bien situé [Adresse 7] à [Localité 35]), 2016 (pour le bien situé [Adresse 27]), 2017 (pour les biens situés [Adresse 4] à [Localité 35] et [Adresse 14] à [Localité 35]) et 2020 (pour le bien situé [Adresse 19] à [Localité 38]).

Les ayants droit de la bailleresse soutiennent à titre subsidiaire que l’assignation aux fins de reddition des comptes délivrée le 5 novembre 2019 serait venue interrompre la prescription.

Cette assignation délivrée devant le juge des référés aux fins d’obtenir la communication par l’agence immobilière d’un certain nombre de documents afférents à la gestion locative des biens immobiliers en cause n’a pu interrompre la prescription du délai quinquennal qui n’était pas encore expiré pour l’éventuel préjudice locatif concernant le seul logement situé [Adresse 19] à [Localité 38] dans la mesure où cette demande en justice se limitait à la transmission de pièces et ne comportait aucune prétention tendant à la réparation de ce préjudice.

Il s’ensuit que l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée pour les pertes locatives au titre de l’absence de diligences aux fins de recherche d’un nouveau locataire.

— Sur la demande indemnitaire pour perte de chance de recouvrer des loyers impayés

Au soutien de leur demande d’infirmation de l’ordonnance déférée, les’ayants droit de la bailleresse font valoir que :

— l’agence immobilière engage sa responsabilité pour n’avoir pas vérifié la solvabilité réelle des locataires du logement situé [Adresse 11] à [Localité 35] puisque ces derniers se sont révélés dans l’incapacité d’assurer le règlement de leurs loyers, leur dette locative ne cessant d’augmenter depuis 2009 au point d’être déclarés recevables dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

— l’agence immobilière a également manqué à son obligation d’agir avec célérité et efficacité aux fins de recouvrement des loyers impayés par les locataires dès lors que le premier impayé remonte à l’année 2009 et qu’elle n’a mandaté un huissier pour recouvrer les loyers que le 18 mars 2011 et tandis que la dette avait notablement augmenté ; que l’agence immobilière ne justifie pas non plus avoir diligenté une action en justice avant le mois de juillet 2011, soit plus de 19'mois après le premier impayé de loyer tandis que la dette locative progressait considérablement ;

— ils n’ont eu connaissance de ces manquements contractuels qu’à la date du 9 septembre 2021, date à laquelle l’agence immobilière a accepté de procéder à une reddition des comptes partielle et insuffisante ; l’agence immobilière n’apporte pas la preuve de ce que leur auteur aurait été informé de manière certaine de la situation financière des locataires et des diligences accomplies pour recouvrer les loyers impayés ;

— subsidiairement, la recevabilité de leur action doit être considérée comme acquise à partir de la date du 5 novembre 2014 au regard de l’assignation qu’ils ont fait délivrer le 5 novembre 2019 aux fins de reddition des comptes ;

— à titre infiniment subsidiaire, leur action est recevable à partir de la date du 15'mars 2017.

L’agence immobilière qui approuve le premier juge en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande indemnitaire de ce chef, fait valoir que :

— l’allégation d’une faute supposée dans la vérification de la solvabilité des locataires recouvre des faits qui remontent nécessairement à la mise en location, sachant que celle-ci est antérieure à 2009 ; elle n’encourt aucun reproche dans l’analyse de la situation initiale des locataires lors de la conclusion du contrat de bail ;

— les relevés de gérance périodiques dont disposait la bailleresse établissent que des impayés étaient déjà consignés en 2009 ; elle aurait donc pu agir en responsabilité dès cette époque si tant est qu’elle aurait entendu lui imputer une vérification défaillante de la solvabilité des locataires ; une éventuelle reddition des comptes postérieure n’aurait pas contribué à donner plus d’informations en ce qui concerne la solvabilité à l’origine des locataires ; les ayants droit de la bailleresse rappellent eux-mêmes que la dette locative était significative et donc nécessairement connue en 2011 puis en 2012 ; un courriel du 29 mars 2013 qu’elle a adressé à l’huissier de justice confirme que la bailleresse se tenait au courant et fréquentait l’agence immobilière, étant associée aux démarches de recouvrement ;

— une procédure de saisie des rémunérations était en cours à l’époque selon les informations données par l’huissier et la bailleresse a d’ailleurs perçu quelques fonds prélevés dans le cadre de cette procédure ;

— le 8 août 2013, la bailleresse était directement avisée par la commission de surendettement de l’ouverture d’une procédure de traitement d’une situation de surendettement de ses anciens locataires et sa créance locative apparaissait sur l’état de créances joint ; le 14 novembre 2013, la commission de surendettement informait la bailleresse des mesures de traitement adoptées ;

— le point de départ du délai de prescription a au plus tard commencé à courir à compter de 2013, année marquée par la mise en place de la procédure de surendettement.

L’assureur fait valoir que :

— comme l’a justement retenu le premier juge, si l’absence de vérification de la solvabilité devait être retenue, elle le serait dès la signature du bail, soit en 2011 au plus tard en 2013, date de la mise en place de la procédure de surendettement ;

— les faits sont donc antérieurs à plus de 5 ans à compter de la date de l’assignation visant à rechercher la responsabilité de son assurée.

Sur ce, la cour

Si le contrat de bail conclu entre la bailleresse et les locataires du logement [Adresse 11] n’est pas produit, il se déduit de l’examen de deux décomptes établis par l’agence immobilière les 1er décembre 2011 et 13 février 2012, non discutés par les ayants droit de la bailleresse, que cette location a été conclue à tout le moins en 2009 puisqu’une taxe d’ordures ménagères pour cette année était due par les occupants et mentionnée comme demeurant impayée en 2011 et 2012.

Des impayés de loyers et charges ont perduré par la suite et ce, jusqu’en février 2012, date à laquelle les locataires ont quitté le logement.

L’agence immobilière établit par la production de documents dressés par la commission de surendettement des particuliers de la Sarthe que la bailleresse a été informée par celle-ci le 8 août 2013 de la recevabilité des anciens locataires à la procédure de surendettement, leur dette locative étant alors renseignée à hauteur de 9.432,89 euros. Le projet de plan conventionnel de redressement prévoyant un moratoire de 24 mois, a été signé le 11 septembre 2013 par l’agence immobilière sous la mention 'Mme [X] [M] [la’bailleresse]', démontrant ainsi la remise par cette dernière dudit document aux fins de gestion par son mandataire. Il doit encore être relevé qu’un document réalisé par la commission de surendettement et à remplir par le créancier, intitulé 'caractéristiques de la créance', mentionne l’existence d’une procédure de recouvrement de la créance locative par huissier depuis le 18 mars 2011.

L’agence immobilière verse également d’autres documents adressés postérieurement par la commission de surendettement à la bailleresse qui les lui aurait remis : constat d’absence d’accord amiable le 30 octobre 2013, adoption de mesures recommandées le 14 novembre 2013.

Il résulte des éléments qui précèdent que la bailleresse, qui a été destinataire des pièces précitées, dans le cadre de la procédure de surendettement ayant bénéficié aux anciens locataires, mais également du relevé récapitulatif annuel qui lui a été adressé le 9 mars 2012 par l’agence immobilière, mentionnant les recettes encaissées au titre des loyers pour l’année 2011, a eu connaissance des impayés de loyers en mars 2012 et a même été partie à leur procédure de surendettement mise en place en août 2013. C’est’dès lors au plus tard à compter de ces dates que l’étendue du dommage lié aux impayés de loyers était connue de la bailleresse qui a donc pu mesurer la qualité des diligences accomplies par l’agence immobilière pour procéder efficacement ou non au recouvrement des loyers impayés.

Aucun report du départ de la prescription au jour où les ayants droit de la bailleresse ont reçu communication de certains comptes de gestion, n’est justifié, alors que les manquements reprochés à l’agence immobilière et leurs conséquences pour la bailleresse étaient connus de cette dernière aux dates précitées.

Il appartenait dès lors à la bailleresse, dans un délai de cinq ans à compter de mars 2012 voire août 2013, d’agir en responsabilité contre l’agence immobilière si elle entendait invoquer un manquement contractuel de sa part au regard de son obligation de mettre en oeuvre les diligences utiles en vue d’assurer le recouvrement de loyers impayés.

S’agissant de l’absence de solvabilité des locataires, il convient d’observer que c’est à la signature du contrat que les vérifications auraient dû être effectuées, et que c’est donc à cette date que remontent les éventuelles défaillances qui seraient imputées à l’agence immobilière par les ayants droit de la bailleresse. Or, la conclusion du bail remontant à 2009, force est de constater que le délai quinquennal de prescription est largement expiré.

L’action indemnitaire engagée par les ayants droit de la bailleresse au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés s’avère ainsi prescrite au regard de l’assignation au fond délivrée le 15 mars 2022, soit bien postérieurement à l’expiration du délai quinquennal intervenue en mars 2017 ou en août 2018.

La cour constate au surplus que le délai de prescription était déjà expiré au jour de la saisine du juge des référés en date du 5 novembre 2019 de sorte qu’en tout état de cause et en complément de ce qui a pu être indiqué précédemment, aucun effet interruptif n’a pu intervenir.

— Sur la demande indemnitaire pour perte de chance de conserver les dépôts de garantie

Les ayants droit de la bailleresse font valoir que :

— s’agissant du bien situé [Adresse 2] à [Localité 35], l’agence immobilière, alors qu’elle informait la bailleresse suivant courrier du 2 novembre 2015 de l’existence d’anomalies à l’état des lieux de sortie, a restitué dans son intégralité le dépôt de garantie au locataire sortant ; en acceptant de restituer l’intégralité du dépôt de garantie en dépit des anomalies observées, l’agence immobilière leur a fait perdre une chance de récupérer un montant égal à celui des devis de reprise des anomalies et dégradations locatives observées ;

— s’agissant du bien situé [Adresse 12] à [Localité 35], l’agence immobilière a jugé bon de restituer aux locataires l’intégralité du dépôt de garantie le 4 octobre 2012 alors même que ces derniers étaient débiteurs de loyers et charges impayés à hauteur de 10.189,90 au 13 février 2012 ; en’agissant ainsi, l’agence immobilière leur a fait perdre une chance de récupérer un montant incontestablement dû au titre des loyers impayés ;

— le point de départ du délai de prescription pour agir en responsabilité contre l’agence immobilière en raison de ses fautes de gestion et inexécutions contractuelles doit être fixé au jour de la connaissance de ces manquements par eux, soit le 9 septembre 2021, date à laquelle l’agence immobilière a accepté de procéder à une reddition des comptes partielle et insuffisante ; jusqu’à cette date, ils étaient dans l’incapacité d’apprécier la réalité et l’étendue des manquements de l’agence immobilière ; cette dernière n’apporte pas la preuve d’une information certaine de la bailleresse de l’époque qui en toute hypothèse, en l’absence de reddition des comptes, ne pouvait se rendre compte sérieusement et raisonnablement de la situation ;

— subsidiairement, la recevabilité de leur action doit être considérée comme acquise à partir de la date du 5 novembre 2014 au regard de l’assignation qu’ils ont fait délivrer le 5 novembre 2019 aux fins de reddition des comptes ;

— à titre infiniment subsidiaire, leur action est recevable à partir de la date du 15'mars 2017.

L’agence immobilière fait valoir que :

— le départ des locataires du [Adresse 12] à [Localité 35] remonte à 2011, leur nouvelle adresse ayant été donnée en 2013 à l’occasion de la procédure de surendettement portée à la connaissance de la bailleresse ;

— l’état des lieux de sortie des locataires du [Adresse 2] à [Localité 35] remonte à 2015, les appelants eux-mêmes indiquant que le bien a été loué jusqu’au 2 novembre 2015 ;

— plus de cinq années se sont écoulées entre les départs des locataires et la délivrance de l’assignation au fond de sorte que le grief excipé tenant à une prétendue restitution des dépôts de garantie, est inéluctablement couvert par la prescription ; les appelants ne sauraient subordonner le départ du délai de prescription à une demande de reddition de comptes alors qu’il est limpide que dès le départ des locataires concernés en 2011 et 2015, la bailleresse savait ce qu’il en était ;

— s’agissant de la location du [Adresse 12] à [Localité 35], il n’est aucunement établi qu’elle aurait reversé le dépôt de garantie aux ex-locataires'; la date du 4 octobre 2012 figurant sur l’historique du compte propriétaire correspond à une date à laquelle de multiples écritures ont été contrepassées relativement à cette location et la ligne correspondant au dépôt de garantie s’analyse comme une écriture comptable retranscrivant un montant à venir en débit du compte propriétaire et non comme un montant effectivement rendu ;

— s’agissant de la location du [Adresse 2] à [Localité 35], c’est la bailleresse elle-même qui aurait restitué le dépôt de garantie, si tant est qu’il aurait été reversé, puisque le 2 novembre 2015, elle a demandé à cette dernière de retourner ce dépôt de garantie ; la bailleresse se trouvait donc nécessairement au courant si elle a restitué elle-même le dépôt de garantie aux locataires ; en tout état de cause, son relevé de gérance ne fait pas apparaître de restitution du dépôt de garantie ; de même, l’historique du compte propriétaire ne justifie pas davantage de la restitution incriminée puisque la ligne correspondant au dépôt de garantie indique là encore une somme à verser mais non pas payée.

L’assureur fait valoir que :

— en se référant à la date de départ des locataires du [Adresse 12] à [Localité 35], soit aux alentours de 2011 et celui des locataires du [Adresse 2] à [Localité 35], en 2015, il s’est écoulé plus de cinq ans avant l’assignation délivrée ; le premier juge a justement admis comme points de départ au plus tard, deux courriers des 2 septembre et 2 novembre 2015 ;

— la bailleresse avait donc connaissance de la situation et n’a formulé aucune opposition.

Sur ce, la cour

S’agissant du bien situé [Adresse 2] à [Localité 35], il’est produit aux débats :

— un courrier de l’agence immobilière daté du 2 novembre 2015 et adressé à la bailleresse, auquel était joint l’état des lieux de sortie, avec les indications suivantes : 'vous pourrez constater que le logement été rendu dans un bon état général. Cependant, il a été constaté des anomalies suivantes : plaques de polystyrène dans la cuisine ; ménage non fait en totalité ; manque clés porte de la cuisine. Nous avons demandé des devis aux artisans afin de procéder à la remise en état en retenant le coût sur le dépôt de garantie des locataires. (…) De plus, afin de procéder à la restitution du dépôt de garantie [des locataires] dans les délais imposés par la législation, veuillez nous retourner celui-ci d’un montant de 430'euros avant le 15 novembre 2015.'

— un relevé mensuel de gérance pour le mois de décembre 2015 adressé le 26 février 2016 à la bailleresse par l’agence immobilière mentionnant la restitution du dépôt de garantie au locataire sortant le 23 décembre 2015 à hauteur de 430 euros, ce qui se trouve corroboré par la lecture de l’historique du compte propriétaire (p.33).

Il s’en déduit que la bailleresse a eu connaissance le 26 février 2016 de ce que le dépôt de garantie a été restitué dans son intégralité au locataire sortant et qu’elle pouvait donc à partir de cette date faire état de manquements contractuels de l’agence immobilière dans la gestion locative du bien. En’agissant le 15 mars 2022 en réparation du préjudice qui résulterait de la perte de chance de conserver ce dépôt de garantie, les ayants droit de la bailleresse se trouvent prescrits en leur action.

S’agissant du bien situé [Adresse 12] à [Localité 35], la seule pièce produite aux débats qui mentionne le dépôt de garantie d’un montant de 468 euros est l’historique de compte propriétaire, document établi par l’agence immobilière elle-même et qui comporterait l’ensemble des écritures comptables afférentes à la gestion locative de l’ensemble des biens qui lui ont été confiés par la bailleresse et ce, sur la période allant du 1er avril 2009 au 9 avril 2020.

Le dépôt de garantie en cause apparaît au débit de la ligne 'dépôt de garantie [locataires]' avec la date du 4 octobre 2012. Les développements de l’agence immobilière consistant à dire que l’opération figurant au débit du compte propriétaire ne serait qu’une prévision sont démentis par les constatations précédentes s’agissant de l’autre location. En effet, il y a une concordance exacte entre l’écriture comptable portée au débit du compte propriétaire et le débit effectif du dépôt de garantie mentionné au relevé de gérance mensuel. Toutefois, l’absence de production du relevé mensuel de gérance du mois d’octobre 2012 ne permet pas à la cour de retenir que la bailleresse était informée de la restitution du dépôt de garantie aux ex-locataires du [Adresse 12] à [Localité 35], dans les mois suivant celle-ci, à la faveur de la réception de ce relevé mensuel.

En tout état de cause, il est constant que les locataires ont quitté ce logement au mois de juillet 2012 et qu’au plus tard, en août 2013, la bailleresse était informée de leur départ des lieux loués puisque la commission de surendettement mentionnait notamment, en sus des observations relatives à la recevabilité de leur dossier de surendettement, leur nouvelle adresse.

Aussi, ayant connaissance du départ des locataires, la bailleresse était informée de ce qu’elle pouvait engager la responsabilité contractuelle du gestionnaire du bien en cas de non-retenue totale ou partielle du dépôt de garantie tandis qu’elle était avisée du montant de la dette locative des locataires à son égard.

Il s’ensuit qu’en assignant le 15 mars 2022, les ayants droit de la bailleresse ont agi en réparation du préjudice allégué, bien postérieurement à l’expiration du délai quinquennal, survenue en août 2018.

Enfin, au bénéfice de ce qui a été rappelé par la cour, aucun acte interruptif n’a valablement interrompu le délai de prescription, déjà écoulé en 2019 s’agissant du bien situé [Adresse 12] à [Localité 35] et en 2021 s’agissant du bien situé [Adresse 2] à [Localité 35].

— Sur la demande indemnitaire pour perte de chance de disposer utilement des biens

Les ayants droit de la bailleresse font valoir que :

— l’agence immobilière ne justifie absolument pas avoir respecté son obligation contractuelle de réaliser des comptes-rendus de gestion 'tous les mois’ et de procéder à une reddition des comptes '1 fois par an’ comme prévu aux mandats de gestion ; l’agence immobilière a d’ailleurs reconnu qu’elle ne détenait plus en archives certaines pièces réclamées et que cette situation de carence de pièces ne pourra qu’être constatée ;

— le point de départ pour agir en responsabilité contre le mandataire en raison de cette inexécution contractuelle est la date du 9 septembre 2021, date à laquelle l’agence immobilière a accepté de procéder à une reddition des comptes partielle et insuffisante ; jusqu’à cette date, ils étaient dans l’incapacité d’apprécier la réalité et l’étendue des manquements de l’agence immobilière en l’absence de reddition des comptes.

— subsidiairement, la recevabilité de leur action doit être considérée comme acquise à partir de la date du 5 novembre 2014 au regard de l’assignation qu’ils ont fait délivrer le 5 novembre 2019 aux fins de reddition des comptes.

L’agence immobilière fait valoir que :

— les appelants ne sauraient prétendre ne pas être prescrits au motif prétendu qu’ils auraient été dans l’attente de reddition de comptes tandis qu’ils ne justifient pas de la poursuite des mandats invoqués ;

— les mandats qui ont été conclus le 2 avril 2002 ne pouvaient excéder une durée de 10 ans et aucun élément ne permet de conclure à une prolongation ou à un renouvellement de ces mandats ;

— la bailleresse, à chaque année révolue, pouvait sans attendre demander une reddition des comptes plus étoffée si elle l’avait estimé utile ; elle n’était pas empêchée d’agir, avait toute connaissance de la gestion locative des biens et pouvait se faire une idée des manquements éventuels si jamais il en existait, tel n’est pas le cas ce que corrobore l’absence de la moindre réclamation de sa part';

— le point de départ de la prescription doit donc être fixé à cinq années avant l’assignation introductive de l’instance au fond pour toute demande dérivant de faits allégués antérieurs au 15 mars 2017.

L’assureur fait valoir que :

— en application de la prescription quinquennale, il ne peut être remonté au-delà du 15 mars 2017, ce qui a été retenu à bon droit par le premier juge ;

— par référence à la date de l’assignation, toute demande antérieure au 15 mars 2017 est irrecevable comme prescrite.

Sur ce, la cour

Il résulte des pièces produites aux débats que l’agence immobilière a produit quatre états récapitulatifs annuels du compte de gestion locative pour les exercices 2011, 2012, 2015 et 2016, documents précisant chacun qu’en sus du tableau mentionnant les dépenses/recettes par bien et les autres opérations, figurait en annexe un détail de l’état du compte de gestion, qui n’est toutefois pas versé.

En toute hypothèse, la demande indemnitaire qui porte sur une absence de reddition des comptes pour la période antérieure de cinq années à la date de l’assignation se trouve prescrite. En effet, les ayants droit ne peuvent fonder leur demande en réparation sur des faits antérieurs au 15 mars 2017. L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes de dommages et intérêts présentées pour la période antérieure au 15 mars 2017 au titre de la reddition des comptes.

S’agissant de la période allant du 15 mars 2017 au 7 mai 2019, date à laquelle les mandats auraient été résiliés, la cour constate que si des relevés mensuels de gérance ont pu être produits pour une partie de l’année 2017 et pour toute l’année 2018, l’agence immobilière ne justifie pas avoir adressé à la bailleresse un état récapitulatif annuel de sa gestion locative.

Si l’agence immobilière objecte que les ayants droit de la bailleresse ne justifient pas de la poursuite des mandats de gestion qu’ils invoquent, c’est à juste titre que ces derniers observent que sur les relevés mensuels de gérance des 26 novembre 2018 et 26 décembre 2018, figurent plusieurs mentions établissant l’actualité des mandats pour les cinq biens alors vacants, autres que celui, loué, situé [Adresse 2] à [Localité 35] et pour lequel l’agence immobilière n’élève aucune contestation s’agissant de la reconduction du mandat de gestion jusqu’à sa résiliation intervenue le 7 mai 2019. Ces mentions sont les suivantes :

'- Date limite de non reconduction : 02/01/2019 pour le mandat N°02-005 arrivant à échéance le 02/04/2019 (lot 60097)

— Date limite de non reconduction : 02/01/2019 pour le mandat N°02-006 arrivant à échéance le 02/04/2019 (lot 60098)

— Date limite de non reconduction : 02/01/2019 pour le mandat N°02-008 arrivant à échéance le 02/04/2019 (lot 60101)

— Date limite de non reconduction : 01/12/2018 pour le mandat N°08-010 arrivant à échéance le 01/03/2019 (lot 60221)

— Date limite de non reconduction : 15/12/2018 pour le mandat N°08-014 arrivant à échéance le 15/03/2019 (lot 60100)'.

Comme observé précédemment, le mandat N° 02-005 correspond au bien situé [Adresse 12] à [Localité 35] et le mandat N° 02-008 à celui situé [Adresse 7] à [Localité 35], ces deux mandats étant indiqués comme expirant au 2 avril 2019.

S’agissant du bien situé [Adresse 19] à [Localité 38], l’agence immobilière produit un courrier du 22 mai 2013 adressé à la bailleresse aux termes duquel il est indiqué : 'le mandat de gestion n°03-024 du 01/08/2003, nous confiant la gestion locative de votre bien (…) arrive à échéance. Vous trouverez ci-joint le mandat de gestion permettant son renouvellement. Veuillez apposer la mention 'lu et approuvé, bon pour mandat', signer les 2 exemplaires et nous les retourner.' Il se déduit du fait que le logement concerné ayant fait l’objet de l’envoi par l’agence immobilière, en 2015, de relevés mensuels de gestion locative, que la bailleresse avait bien reconduit en 2013 le mandat de gestion. En l’absence de justification d’une résiliation par la bailleresse de l’époque avant le 7 mai 2019, celui-ci avait dès lors bien cours, à tout le moins jusqu’à cette date.

S’agissant du bien situé [Adresse 4] à [Localité 35] pour lequel il est produit un mandat de gestion signé le 2 avril 2002, identifié par l’agence immobilière sous la référence 30068, force est de constater à l’examen de l’historique compte propriétaire que des loyers ont été perçus à tout le moins jusqu’à début juin 2013 (page 30 de l’historique), démontrant ainsi le renouvellement du mandat postérieurement à 2012.

S’agissant du bien situé [Adresse 27] identifié par l’agence immobilière sous la référence 30147, aux termes des récapitulatifs annuels des 9 mars 2012 et 7 mai 2013, force est de constater à l’examen de l’historique compte propriétaire (page 25) et du relevé mensuel de gérance du 24 octobre 2012 qu’une réparation à la charge de la bailleresse a été portée au débit du compte le 15 octobre 2012, démontrant ainsi qu’à cette date, l’agence immobilière avait toujours la gestion de ce bien.

Dans la mesure où il n’est pas contesté par l’agence immobilière qu’elle a eu la gestion locative des six biens immobiliers objets du litige, il ne peut être sérieusement discuté que les trois mandats de gestion précités (N°02-006 arrivant à échéance le 02/04/2019, N°08-010 arrivant à échéance le 01/03/2019 et N°08-014 arrivant à échéance le 15/03/2019) qui ne peuvent être attribués précisément à chacun des trois biens précités correspondent néanmoins à ceux-ci.

Il s’ensuit qu’au regard des dates de fin de mandats indiquées par l’agence immobilière elle-même, ceux-ci avaient cours sur la période allant du 15 mars 2017 aux 1er mars, 15 mars et 2 avril 2019.

Les ayants droit de la bailleresse sont donc recevables en leur demande indemnitaire formée pour la période postérieure au 15 mars 2017, au titre de la perte de chance de disposer utilement de leurs biens en l’absence de reddition des comptes et communication de pièces sollicitées. Dans la mesure où le premier juge ne l’a pas formellement précisé au dispositif de son ordonnance, il convient de l’ajouter à celui-ci.

— Sur la demande indemnitaire pour perte de valeur des biens

Les ayants droit de la bailleresse font valoir que :

— l’agence immobilière est dans l’incapacité de justifier des états des lieux d’entrée et de sortie de la plupart des biens qui lui étaient confiés en gestion ;

— il ressort du constat d’huissier qu’ils ont fait dresser le 21 juin 2010, soit un mois environ après la résiliation des mandats de gestion, que pour cinq des biens immobiliers ([Adresse 3] à [Localité 35], [Adresse 10] à [Localité 35], [Adresse 12] à [Localité 35], [Adresse 29], [Adresse 22] à [Localité 38]), des désordres anciens ont été constatés, établissant que l’agence immobilière n’a pas pris la peine de veiller à la conservation et à l’entretien des biens ni de les alerter sur la nécessité de procéder à des travaux indispensables dans la perspective d’une remise en location ;

— l’agence immobilière ne prétendait pas devant le premier juge que leur demande serait irrecevable et pour cause dès lors que leur action initiée le 15'mars 2022 intervient moins de trois ans après la découverte de l’état déplorable de l’ensemble des biens qui lui ont été confiés ;

— jusqu’à la date du 9 septembre 2021, ils étaient dans l’incapacité d’apprécier la réalité et l’étendue des manquements de l’agence immobilière en l’absence de reddition des comptes.

L’agence immobilière fait valoir que :

— sa gestion s’est arrêtée au départ des locataires de chacun des logements ;

— aucune faute ne peut donc être recherchée pour des faits ou de prétendues abstentions pareillement anciens ;

— la bailleresse connaissait la situation de son patrimoine immobilier depuis longtemps et elle fut l’unique responsable de l’état de ses immeubles ;

— la procédure en référé intentée par ses ayants droit en 2019 aux fins de voir ordonner la présentation d’une reddition de comptes n’a eu aucun effet interruptif dès lors que l’objet n’est pas le même et qu’il n’y a pas non plus identité de causes.

L’assureur fait valoir que dans la mesure où l’agence immobilière affirme que la gestion des biens s’est arrêtée au départ des locataires, soit en 2010, 2011, 2012 et 2015, aucun grief pour des manquements qui auraient été commis sur ces périodes n’est recevable pour être prescrit.

Sur ce, la cour

En premier lieu, la cour observe qu’au terme de ses conclusions 'n°2 incident', produites aux débats, l’agence immobilière demandait au juge de la mise en état de 'rejeter comme prescrites et donc irrecevables les demandes de condamnation au titre (…) d’une prétendue perte de valeur des biens dits avoir été confiés'. Ainsi, elle opposait bien une fin de non-recevoir tirée de la prescription relativement à la demande indemnitaire formée de ce chef par les ayants droit de la bailleresse.

En second lieu, si l’agence immobilière soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors que sa gestion locative s’est arrêtée aux départs des locataires qui remontent à plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2022, force est de constater qu’elle ne verse aux débats qu’un état des lieux de sortie dressé le 2 juillet 2015 pour le logement situé [Adresse 19] à [Localité 38]. Il n’est pas justifié de ce que celui-ci aurait été porté à la connaissance de la bailleresse. S’agissant du logement situé [Adresse 2] à [Localité 35], elle justifie d’un courrier du 2 novembre 2015 adressé à la bailleresse, auquel aurait été joint un état des lieux de sortie, qui’n'est toutefois pas produit.

Dans ces conditions, il n’est nullement démontré que la bailleresse de l’époque a disposé, lors des départs des locataires, de l’ensemble des éléments lui permettant de se rendre compte de l’état des biens libérés par les occupants. De même, aucune pièce versée aux débats n’établit que la bailleresse a été avisée des désordres mentionnés pour les logements en cause par l’huissier dans son constat du 21 juin 2019.

Par conséquent, le point de départ de la prescription ne peut être fixé qu’au 21 juin 2019, date à laquelle les ayants droit de la bailleresse ont fait dresser ledit constat des lieux pour les cinq logements et pris connaissance des désordres les affectant.

Par suite, l’action en responsabilité exercée à l’encontre l’agence immobilière pour ne pas s’être assurée de l’entretien et de la conservation de ces biens n’est pas prescrite dès lors qu’elle a été introduite par assignation signifiée le 15 mars 2022, soit moins de cinq ans après le 21 juin 2019.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur demande indemnitaire relative à la perte de valeur des biens doit être rejetée et ladite demande doit être déclarée recevable. L’ordonnance déférée sera réformée en ce sens.

— Sur la demande de restitution des honoraires de gestion

Les ayants droits de la bailleresse font valoir que :

— en dépit de la révocation des mandats à la date du 7 mai 2019, l’agence immobilière a jugé bon de prélever postérieurement des honoraires de gestion';

— aux termes de ses conclusions d’incident, l’agence immobilière ne contestait pas la recevabilité ni le bien-fondé de cette demande.

L’agence immobilière conclut au rejet de l’appel des ayants droit de la bailleresse, exposant qu’il leur revient de démontrer en quoi l’ordonnance leur ferait grief à ce titre.

L’assureur n’a formulé aucune observation relativement à cette demande.

Sur ce, la cour

La cour constate, à la lecture des 'conclusions n°2 d’incident’ et de l’exposé des prétentions de l’agence immobilière fait par le juge de la mise en état que cette dernière n’a pas opposé de fin de non-recevoir à la demande des ayants droit de la bailleresse portant sur le remboursement d’honoraires de gestion prélevés à hauteur de 395,88 euros au titre du bail concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 35], sur la période allant du 24 mai 2019 au mois d’avril 2020.

Le juge de la mise en état a statué sur la recevabilité d’une demande portant sur des honoraires de gestion antérieurs au 15 mars 2017 alors que les ayants droit de la bailleresse n’ont formulé aucune prétention de ce chef.

Il s’en déduit donc qu’il y a lieu d’une part d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande des ayants droit de la bailleresse, antérieure au 15 mars 2017, au titre des honoraires de gestion et il sera constaté qu’aucune demande de restitution d’honoraires antérieurs au 15 mars 2017 n’a été formée par eux.

D’autre part, il y a lieu de constater qu’aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription n’a été élevée s’agissant de la demande de restitution des honoraires de gestion prélevés sur la période allant du 24 mai 2019 au mois d’avril 2020. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de ladite demande.

— sur la demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral

Les ayants droit de la bailleresse observent que le juge de la mise en état a statué ultra petita en déclarant irrecevables leurs demandes formulées au titre du préjudice moral pour la période antérieure au 15 mars 2017 alors que cela ne lui était pas demandé et qu’en toute hypothèse cela ne peut être retenu.

L’agence immobilière et son assureur n’ont formé aucune observation sur ce point.

Sur ce, la cour

Il ressort de l’examen des 'conclusions N°2 d’incident’ prises par l’agence immobilière devant le juge de la mise en état qu’elle n’a pas opposé de fin de non-recevoir à la demande indemnitaire des ayants droit de la bailleresse au titre de leur préjudice moral.

Dans ces conditions, le juge de la mise en état ne pouvait statuer sur la recevabilité de celle-ci. Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande indemnitaire des ayant droits de la bailleresse au titre d’un préjudice moral.

II- Sur les frais irrépétibles et dépens

L’agence immobilière, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens de l’incident et de la présente instance d’appel. La décision déférée sera réformée en ce sens s’agissant des dépens de l’incident.

Par ailleurs, au regard de ce qui a été décidé par la cour, il convient de laisser à la charge des ayants droit de la bailleresse les frais irrépétibles qu’ils ont exposés tant en première instance qu’en appel.

Il en sera de même pour les intimés qui garderont à leur charge les frais irrépétibles d’appel exposés dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance du 14 septembre 2023 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans sauf en ses dispositions ayant déclaré irrecevable l’action de Mme [G] [E] et de M. [F] [E] représenté par sa tutrice Mme [G] [E] comme étant atteinte par la prescription pour les demandes antérieures au 15 mars 2017 au titre des honoraires de gestion, pour les demandes indemnitaires au titre des pertes de valeur alléguées des biens immobiliers liées à l’absence d’entretien et de conservation et au titre du préjudice moral, ayant dit que les dépens suivront le sort de ceux du fond,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes indemnitaires formées par Mme [G] [E] et M. [F] [E] représenté par sa tutrice Mme [G] [E] au titre des pertes de valeur alléguées des cinq biens immobiliers ([Adresse 3] à [Localité 35], [Adresse 10] à [Localité 35], [Adresse 12] à [Localité 35], [Adresse 28] à [Adresse 34], [Adresse 22] à [Localité 38]),

Déclare recevable la demande indemnitaire formée par Mme [G] [E] et M. [F] [E] représenté par sa tutrice Mme [G] [E] au titre de la perte de chance de disposer utilement de leurs biens en l’absence de reddition des comptes et communication de pièces sollicitées pour la période postérieure au 15 mars 2017,

Constate que Mme [G] [E] et M. [F] [E] représenté par sa tutrice Mme [G] [E] n’ont formé aucune demande de restitution d’honoraires antérieure au 15 mars 2017,

Constate qu’aucune fin de non-recevoir n’est opposée par la SARL Chantolive à Mme [G] [E] et M. [F] [E] représenté par sa tutrice Mme [G] [E] à leur demande de restitution d’honoraires de gestion prélevés sur la période allant du 24 mai 2019 au mois d’avril 2020 et à leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral,

Rejette l’ensemble des demandes en appel fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Chantolive aux dépens de l’incident et aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE empêchée