Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08301 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJL2Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2023 -Président du TJ de [Localité 6] – RG n° 23/55187

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [S] [W], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

INTIMÉS

M. [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [I] [F] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] et son épouse Mme [F] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], qu’ils ont mis en location saisonnière sur le site Airbnb.

Par acte du 27 juin 2023, la ville de Paris les a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner sur le fondement des dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation au paiement d’une amende civile de 50.000 euros et de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défendeurs n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 06 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— rejeté la demande de la ville de [Localité 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 24 avril 2024, la ville de [Localité 6] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 04 novembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L631-7, L632-1 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

juger la ville de [Localité 6] recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer le jugement du 6 novembre 2024 en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de M. [U] et Mme [F] au paiement d’une amende de 50.000 euros et d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

juger que M. [U] et Mme [F] ont enfreint les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation,

condamner Mme [F] à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros,

condamner M. [U] à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros,

condamner M. [U] et Mme [F] à payer chacun à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, M. [U] et Mme [F] demandent à la cour, au visa des articles L637-1 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

A titre principal,

confirmer le jugement du 6 novembre 2024 en toutes ses dispositions, en ce que la ville de [Localité 6] est mal fondée en sa demande de condamnation reposant sur les articles L637-1 et L651-2 du code de la construction, en ce qu’elle échoue à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

juger que la fiche H2, la fiche R, le calepin et les autres documents produits par la ville de [Localité 6] ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

En conséquence,

confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 6] de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée,

juger que compte tenu de leur bonne foi, de leur coopération avec la ville de [Localité 6], de leur situation personnelle et de la cessation définitive de l’infraction, M. [U] et Mme [F] sont fondés à n’être condamnés qu’à une amende symbolique de 1 euro ;

juger de la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

En conséquence,

condamner M. [U] et Mme [F] à une amende symbolique de 1 euro ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

débouter la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de M. [U] et Mme [F] au paiement de deux amendes individuelles de 50.000 euros chacune ;

En conséquence,

A titre principal,

condamner M. [U] et Mme [F] à une amende unique dont la somme ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel devait entrer en voie de condamnation ;

A titre subsidiaire,

condamner M. [U] et Mme [F] chacun à une amende individuelle dont le montant total des deux amendes ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commande, si la cour d’appel devait entrer en voie de condamnation ;

En toutes hypothèses,

condamner la ville de [Localité 6] à payer à M. [U] et Mme [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la ville de [Localité 6] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

SUR CE, LA COUR

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6] d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En l’espèce, les parties s’opposent à titre principal sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 6] de l’usage d’habitation du local en cause au 1er janvier 1970.

Le premier juge a considéré qu’il n’était pas établi par la Ville que l’appartement objet du contrôle correspondait bien au lot n°5 visé par la fiche H2 et le calepin, alors que selon la fiche R il existe trois appartements au premier étage de l’immeuble.

En appel, la ville de [Localité 6] produit notamment le relevé de propriété et la fiche atelier fiscal OFEA qui établissent que l’appartement objet du litige correspond bien au lot n°5, ce que ne contestent d’ailleurs pas les appelants qui, au-delà de la question soulevée par le premier juge de l’identification de leur appartement comme étant le lot n°5, soutiennent qu’aucun des documents produits par la Ville ne démontre que ce lot n°5 était bien à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La fiche H2 a été établie le 6 octobre 1970, elle mentionne le nom d’un propriétaire occupant (Mme [M] [E]) mais ne mentionne pas la perception d’un loyer au premier janvier 1970, qui aurait permis d’établir avec certitude l’usage d’habitation à cette date. L’occupation du bien par son propriétaire, quand bien même elle aurait duré de 1960 à 1977 comme il ressort du calepin des propriétés bâties, ne suffit pas à établir que cette occupation était à usage d’habitation, d’autant que comme le soulignent les appelants, le logement de 33 m² décrit par la fiche H2 ne comprend pas de salle d’eau.

La fiche modèle R a pour seul objet de décrire la situation de l’immeuble à la date de la souscription, en l’occurrence le 19 décembre 1970. Dans son tableau récapitulatif des « locaux et biens à usage privatif », elle y mentionne Mme [E] comme l’occupante de l’un des trois « logement ou appartement » du 1er étage, sans cependant contenir d’informations sur l’usage de ces appartements ou logements. Cette fiche précise qu’il s’agit d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, mais il n’est pas produit par la Ville le règlement de copropriété et l’état descriptif de division susceptibles de renseigner sur la nature de l’usage des locaux de l’immeuble (habitation, professionnel ou commercial).

L’extrait du calepin ne renseigne pas sur l’usage du lot 5.

Le listing de la propriété foncière ne précise pas non plus quel est l’usage de l’appartement lot n°5.

Le relevé de propriété et la fiche atelier fiscal OFEA mentionnent certes la lettre H pour habitation s’agissant du lot n°5, mais ces documents ont été établis le premier en 2020 le second en 2023.

Il en résulte que la preuve est insuffisamment rapportée par la ville de [Localité 6] de ce que le lot n°5 appartenant aux appelants était bien un local à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a dit que la première condition de l’infraction n’était pas remplie et, en conséquence, débouté la ville de [Localité 6] de sa demande d’amende civile et condamné celle-ci aux dépens.

Perdant en appel, la ville de [Localité 6] sera condamnée aux dépens de cette instance, mais il n’est pas inéquitable de laisser aux intimés la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 6] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE