COUR D’APPEL

D'[Localité 11]

1ère CHAMBRE A

CM/TD

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 25/00043 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FNHK

Jugement du 9 décembre 2024

Juge de l’exécution d'[Localité 11]

n° d’inscription au RG de première instance : 23/00008

ARRET DU 22 AOUT 2025

APPELANT :

Monsieur [B] [D]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 13] (Bénin)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Viviane PETIT, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEES :

SAS EOS FRANCE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, et en qualité de représentant recouvreur du fonds commun de titrisation Foncred V, représenté par la société de gestion France Titrisation,

[Adresse 8]

[Localité 10]

Le fonds commun de Titrisation FONCRED V représenté par la société de gestion France Titrisation, venant aux droits de la Caisse d’Epargne Bretagne Pays de Loire

[Adresse 2]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par M^e Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 20 mai 2025 à 14 H 00, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur LENOIR, conseiller

Madame REUFLET, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 22 août 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

Exposé du litige

Selon acte authentique reçu le 29 juillet 2011 par Me [X], notaire à [Localité 12], la Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne – Pays de Loire (ci-après la banque) a consenti à M. [D] (ci-après le débiteur) deux prêts immobiliers destinés à financer l’acquisition par le même acte d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 12], à savoir un prêt n°7995777 d’un montant de 30 000 euros remboursable sur 15 ans avec un différé de 18 mois au taux d’intérêt de 3,980 % l’an et un prêt n°7995778 d’un montant de 60 702 euros remboursable sur 25 ans avec un différé de 3 ans au taux d’intérêt de 4,190 % l’an.

En vertu de la copie exécutoire de cet acte et d’un protocole d’accord transactionnel conclu le 11 octobre 2019 à la suite d’une procédure de saisie immobilière engagée par la banque en 2017 et homologué par ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Angers en date du 15 octobre 2019, la SAS Eos France agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation Foncred V représenté par la société de gestion SAS France titrisation (ci-après, respectivement, le recouvreur, le fonds commun de titrisation et la société de gestion), déclarant venir aux droits de la banque suivant acte de cession de créances en date du 20 décembre 2021, a fait délivrer par commissaire de justice le 12 décembre 2022 au débiteur un commandement de payer valant saisie immobilière de l’immeuble susvisé cadastré section AK n°[Cadastre 4] pour une contenance de 96ca ; ce commandement de payer portant sur la somme de 85 494,29 euros arrêtée au 30 septembre 2022, outre intérêts postérieurs, a été publié au service de la publicité foncière d'[Localité 11] 1 le 21 décembre 2022, volume 2022 S n°61.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été dressé le 14 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2023, le recouvreur ès-qualités a fait assigner le débiteur à comparaître à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Angers.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 février 2023.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience d’orientation du 10 juin 2024 au cours de laquelle le recouvreur ès-qualités a demandé de constater qu’il est titulaire d’une créance Iiquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution et que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens des articles L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, de débouter intégralement le débiteur de l’ensemble de ses contestations et demandes incidentes, de mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires au jour du jugement à intervenir conformément au décompte produit, d’orienter la procédure en vente forcée, d’en fixer la date, de déterminer les modalités de visite de l’immeuble et d’ordonner I’emploi des dépens en frais privilegiés de vente.

Le débiteur a demandé de lui déclarer inopposable la cession de créances intervenue entre la banque et la société de gestion représentant le fonds commun de titrisation, d’ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie de l’immeuble et de condamner in solidum le recouvreur et la société de gestion représentant le fonds commun de titrisation à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; à titre subsidiaire, de déclarer prescrite et donc irrecevable l’action du recouvreur à son encontre, d’ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie de l’immeuble et de condamner in solidum le recouvreur et la société de gestion représentant le fonds commun de titrisation à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; à titre encore plus subsidiaire, de dire et juger que Ies règlements effectués par ses soins après la signature du protocole doivent venir s’imputer sur sa dette et par priorité sur le capital, de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer en date du 12 décembre 2022 faute pour le recouvreur de justifier du montant exact de sa créance, de l’autoriser à vendre de gré à gré son bien immobilier pour le prix minimum de 130 000 euros outre Ies frais et de réserver Ies dépens.

Par jugement en date du 9 décembre 2024, le juge de l’exécution a :

— rejeté l’ensembIe des demandes présentées par M. [D], y compris celle relative aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— mentionné comme suit la créance de Ia société Eos France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation Foncred V représenté par la société France titrisation, à la date du 27 mars 2024 :

s’agissant du prêt n°7995778 :

— échéances impayées du 15 septembre 2014 au 15 novembre 2015 : 4 008,81 euros

— capital restant dû au 4 décembre 2015 : 57 895,10 euros

— intérêts courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 128,03 euros

— accessoires courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 9,61 euros

— intérêts de retard : 32,35 euros

— indemnité de déchéance du terme : 4 052,65 euros

— intérêts de retard au taux contractuel de 4,19 % arrêtés au 27 mars 2024 : 19 641,58 euros

s’agissant du prêt n°7995777 :

— échéances impayées du 15 septembre 2014 au 15 novembre 2015 : 3 894,87 euros

— capital restant dû au 4 décembre 2015 : 23 226,91 euros

— intérêts courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 48,79 euros

— accessoires courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 4,75 euros

— intérêts de retard à la déchéance du terme : 195,59 euros

— indemnité de déchéance du terme : 1 625,88 euros

— intérêts de retard et frais au taux contractuel de 3,98 % arrêtés au 27 mars 2024 : 8 981,59 euros

règlements du 17 février 2016 au 4 novembre 2021 : -33 381,41 euros

frais de procédure : mémoire

intérêts de retard au titre du prêt n°7995778 au taux contractuel de 4,19 % à compter du 28 mars 2024 : mémoire

intérêts de retard au titre du prêt n°7995777 au taux contractuel de 3,98 % à compter du 28 mars 2024 : mémoire

ce qui représente un total de 90 365,10 euros, sauf mémoire

— rejeté la demande de vente amiable du bien saisi

— ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi qui aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à l’audience de ventes du tribunal judiciaire d’Angers du lundi 10 mars 2025 à 10 heures

— rappelé qu’il incombe au créancier poursuivant d’accomplir les formalités de publicité conformément aux prescriptions des articles R. 322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— dit qu’en vue de cette vente, la SELARL [K] [J] et [H] [C], commissaire de justice à [Localité 12], pourra faire visiter le bien saisi et se faire assister, le cas échéant, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique

— invité la société Eos France à déposer au greffe du juge de l’exécution le document récapitulant les frais de poursuite au moins cinq jours avant la date d’audience de vente aux enchères

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Suivant déclaration en date du 8 janvier 2025 à 15h43 (dossier suivi sous le numéro RG 25/00043), le débiteur a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a mentionné la créance du représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation représenté par la société de gestion, à la date du 27 mars 2024 pour un montant de 85 768,13 euros s’agissant du prêt n°7995778 et de 37 798,38 euros s’agissant du prêt n°7995777, dont à déduire les règlements intervenus du 17 février 2016 au 4 novembre 2021 pour un montant de 33 381,41 euros, soit une créance totale de 90 365,10 euros outre les frais de procédure et les intérêts de retard aux taux contractuels à compter du 28 mars 2024, a rejeté sa demande de vente amiable du bien saisi et a ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de vente, à l’audience du 10 mars 2025, intimant le recouvreur et le fonds commun de titrisation représenté par la société de gestion, venant aux droits de la banque.

Suivant déclaration de régularisation en date du 8 janvier 2025 à 16h58 (dossier suivi sous le numéro RG 25/00045), le débiteur a relevé appel des mêmes dispositions ainsi que du rejet de l’ensemble de ses demandes, intimant les mêmes parties et précisant que son appel tend à l’infirmation du jugement.

Dans chacun des deux dossiers :

— l’appelant a déposé le 13 janvier 2025 une requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe, à laquelle il a été fait droit par une ordonnance rendue le lendemain par le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel pour l’audience du 18 mars 2025

— les intimés ont été assignés à comparaître à cette audience par actes de commissaire de justice signifiés les 30 janvier et 3 février 2025 et déposés au greffe le 12 février 2025

— le recouvreur a constitué avocat le 17 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions d’appelant 2 en date du 6 mars 2025, M. [D] demande à la cour de :

— ordonner la jonction des déclarations d’appel n°25/00045 et 25/00047 en date du 8 janvier 2025 et la jonction des deux instances d’appel correspondants (RG 25/00043 et 25/00045)

— infirmer le jugement du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Angers en date du 9 décembre 2024 en ce qu’il a :

' rejeté l’ensembIe de ses demandes

' mentionné comme suit la créance de Ia société Eos France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation Foncred V, représenté par France titrisation, à la date du 27 mars 2024 :

s’agissant du prêt n°7995778 :

— échéances impayées du 15 septembre 2014 au 15 novembre 2015 : 4 008,81 euros

— capital restant dû au 4 décembre 2015 : 57 895,10 euros

— intérêts courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 128,03 euros

— accessoires courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 9,61 euros

— intérêts de retard : 32,35 euros

— indemnité de déchéance du terme : 4 052,65 euros

— intérêts de retard au taux contractuel de 4,19 % arrêtés au 27 mars 2024 : 19 641,58 euros

s’agissant du prêt n°7995777 :

— échéances impayées du 15 septembre 2014 au 15 novembre 2015 : 3 894,87 euros

— capital restant dû au 4 décembre 2015 : 23 226,91 euros

— intérêts courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 48,79 euros

— accessoires courus du 16 novembre 2015 au 4 décembre 2015 : 4,75 euros

— intérêts de retard à la déchéance du terme : 195,59 euros

— indemnité de déchéance du terme : 1 625,88 euros

— intérêts de retard et frais au taux contractuel de 3,98 % arrêtés au 27 mars 2024 : 8 981,59 euros

règlements du 17 février 2016 au 4 novembre 2021 : -33 381,41 euros

frais de procédure : mémoire

intérêts de retard au titre du prêt n°7995778 au taux contractuel de 4,19 % à compter du 28 mars 2024 : mémoire

intérêts de retard au titre du prêt n°7995777 au taux contractuel de 3,98 % à compter du 28 mars 2024 : mémoire

représentant un total de 90 365,10 euros, sauf mémoire

' rejeté la demande de vente amiable du bien saisi

' ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente à l’audience de ventes du tribunal judiciaire d’Angers du lundi 10 mars 2025

statuant à nouveau,

— fixer la créance de la société Eos France agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation Foncred V représenté par la société France titrisation sur la base des courriers du créancier en date du 21 février 2022 aux termes

desquels il était redevable :

au titre du prêt n°7995777 de la somme de 167,89 euros en principal

au titre du prêt n°7995778 de la somme de 78 468,40 euros en principal

— à défaut, fixer cette créance en tenant compte des décomptes figurant au protocole d’accord transactionnel homologué par le tribunal judiciaire d’Angers le 15 octobre 2019, tels qu’arrêtés au 25 juin 2019, et des règlements effectués par lui postérieurement qui seront imputés conformément aux articles 1342-10 et 1343-1 du code civil

— l’autoriser à vendre amiablement son bien immobilier, sis [Adresse 6]) et cadastré dite commune numéro AK [Cadastre 4] pour une contenance de 00ha 00a 96ca, pour un prix minimum de 100 000 euros outre les frais préalables

— en tout état de cause, fixer la mise à prix en cas de vente forcée à la somme de 60 000 euros

— condamner la société Eos France agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation Foncred V représenté par la société France titrisation à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions n°1 en date du 17 mars 2025, la société Eos France agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation Foncred V et le fonds commun de titrisation Foncred V représenté par la société France titrisation, venant aux droits de la Caisse d’épargne et de prévoyance Bretagne – Pays de la Loire demandent à la cour, au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6, R. 322-15 à R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, L. 214-168 et suivants du code monétaire et financier, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a orienté la procédure en vente forcée, de confirmer le montant de la créance du poursuivant et de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.

Sur l’audience du 18 mars 2025, il a été procédé à la jonction des deux dossiers n° RG 25/00043 et 25/00045 et l’affaire a été renvoyée à la demande de l’appelant à l’audience du 20 mai 2025.

En outre, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l’irrecevabilité, susceptible d’être relevée d’office par la cour en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, de la demande de l’appelant tendant à fixer la mise à prix sur vente forcée à 60 000 euros, à supposer qu’il s’agisse d’une contestation de la mise à prix indiquée dans le cahier des conditions de la vente, comme n’ayant pas été présentée à l’audience d’orientation ; aucune d’elles n’a fait usage de cette faculté, le conseil de l’appelant ayant indiqué s’en rapporter.

L’appelant n’a pas reconclu et a seulement communiqué deux pièces complémentaires.

Sur ce,

La jonction sollicitée par l’appelant ayant déjà été opérée, il n’y a pas lieu d’y revenir.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose, en son alinéa 1, qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable ou en ordonnant la vente forcée et, en son alinéa 2, que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Au stade de l’appel, le débiteur critique uniquement le montant de la créance du poursuivant ainsi que le rejet de sa demande d’autorisation de vente amiable et l’orientation de la procédure en vente forcée et abandonne les autres contestations et demandes incidentes qu’il avait formées devant le premier juge à l’audience d’orientation, relatives à l’inopposabilité à son égard de la cession de créances, à la prescription de l’action en recouvrement du poursuivant, au défaut de preuve des droits de créance du poursuivant et à la radiation ou l’annulation subséquente du commandement de payer valant saisie immobilière, de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de le débiteur à ces différents titres.

Il sera simplement rappelé qu’au bénéfice de la cession de créances au titre des prêts n°79955777 et 7995778 que lui a consentie la banque le 20 décembre 2021, le fonds commun de titrisation poursuit la procédure de saisie immobilière à l’encontre du débiteur en agissant, puisqu’il est lui-même dépourvu de la personnalité morale, par l’intermédiaire de la société de gestion habilitée à le représenter dans toutes les actions en justice et du recouvreur spécialement désigné le 17 janvier 2022 comme entité en charge du suivi et du recouvrement amiable et judiciaire des créances cédées et de la perception des fonds issus de ce recouvrement, ce dont le débiteur a été informé en février 2022.

Sur le montant de la créance du poursuivant

Moyens des parties

Le débiteur fait valoir que :

— il existe une incohérence entre les montants de créance arrêtés au 21 février 2022 indiqués au courrier d’information concernant la cession de créances, soit 78 468,40 euros en principal au titre du prêt n°7995778 et 167,89 euros en principal au titre du prêt n°7995777, sans pénalité, ni frais, ni intérêts de retard, et la somme de 85 494,29 euros pour laquelle le commandement de payer a été délivré le 29 septembre 2022, la différence de plus de 6 800 euros ne s’expliquant pas par les intérêts courus

— il n’entend pas remettre en cause la dette telle que fixée dans le protocole d’accord signé avec la banque, bien que cette dernière ait imputé les règlements effectués à compter du 4 décembre 2015, date de déchéance du terme des prêts, jusqu’au 25 juin 2019 pour un montant total de 32 381,33 euros principalement sur le prêt au taux le plus faible contrairement aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil et sans tenir compte de leurs dates de réception pourtant différentes, mais il conteste le fait que le recouvreur agisse de même et calcule des intérêts au taux contractuel sur le capital restant dû et les intérêts de façon ininterrompue depuis le 4 décembre 2015 jusqu’au 27 mars 2024, sans déduire les versements intervenus entre-temps, augmentant ainsi artificiellement sa créance d’intérêts

— le représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation ne pouvant avoir plus de droit que n’en avait la banque à la date de la cession de créances, le décompte de créance doit être établi sur la base des montants arrêtés au 21 février 2022 dans le courrier d’information, qui tiennent compte des paiements effectués en vertu du protocole de 2019 et postérieurement à celui-ci, alors que les versements postérieurs par chèques déposés sur le compte affecté au remboursement du prêt ne sont pas pris en compte dans le décompte actuel, ou, a minima, sur la base des montants figurant au protocole d’accord auquel le recouvreur se réfère et qu’il a dénoncé par lettre recommandée du 4 août 2022, majorés des intérêts de retard et minorés des paiements postérieurs opérés jusqu’en novembre 2021.

Le recouvreur et le fonds commun de titrisation représenté par la société de gestion font valoir que :

— par l’effet de la caducité du protocole transactionnel qui a été anéanti pour l’avenir à compter du courrier de dénonciation adressé au débiteur le 4 août 2022 à défaut de règlement des échéances depuis novembre 2021, les droits afférents aux contrats de prêt fondant la procédure de saisie immobilière ont repris corps sans que puisse être opposée la fixation de créance dans l’acte frappé de caducité

— il n’existe aucune incohérence dans les décomptes car le courrier du 21 février 2022 est un courrier à visée exclusivement informative au sujet de la cession de créance, émis peu de temps après celle-ci à un moment où le cessionnaire n’avait pas encore pu réunir l’ensemble des caractéristiques de la créance cédée

— les versements opérés par le débiteur cédé ont bien été intégrés au décompte de créance et il appartient à celui-ci de faire la preuve qu’il a versé, comme il le prétend, des sommes supérieures à celles comptabilisées, ce qu’il ne fait pas au travers de simples bordereaux de dépôt, illisibles et non tamponnés par la banque, d’autant qu’ils produisent un historique comptable et deux nouveaux décomptes faisant apparaître l’imputation des règlements et confirmant qu’elle a été effectuée selon les règles légales sur l’indemnité de déchéance du terme, les frais et les intérêts, puis sur le principal, ce en priorité sur la somme de nature à générer le plus d’intérêts à l’inverse de ce qu’avait fait le cédant.

Réponse de la cour

D’une part, les courriers du 21 février 2022 intitulés « INFORMATION CESSION », par lesquels le recouvreur a informé le débiteur que la banque a cédé les créances rattachées aux dossiers de prêts n°7995777 et 7995778 au profit du fonds commun de titrisation, que la société de gestion lui a confié la gestion opérationnelle et le recouvrement de ces dossiers d’un montant respectif de 167,89 euros et de 78 468,40 euros 'à titre principal’ et qu’il devient donc l’interlocuteur exclusif du débiteur cédé qui doit lui adresser toutes correspondances et tous règlements libellés à son ordre, ne sauraient, compte tenu de leur objet informatif, valoir renonciation du recouvreur et de la société de gestion à réclamer au débiteur le paiement de sommes qui n’y sont pas visées, notamment en intérêts échus, indemnités et frais, quand bien même il y est maladroitement indiqué 'Nous vous mettons en demeure de régler auprès de nos services ladite somme', mention d’ailleurs retirée dans le courrier du 25 février 2022 qui 'annule et remplace’ celui du 21 février 2022 concernant le dossier de prêt n°7995778.

Le débiteur n’est donc pas fondé à demander que le décompte de créance soit établi sur la base des montants arrêtés au 21 février 2022 dans ces courriers d’information.

D’autre part, aux termes du « PROTOCOLE D’ACCORD TRANSACTIONNEL » signé le 6 septembre 2019 par le débiteur et le 11 octobre 2019 par la banque et homologué par une ordonnance présidentielle du 15 octobre 2019 lui conférant force exécutoire, le débiteur a reconnu devoir à la banque la somme de 82 419,55 euros arrêtée au 25 juin 2019, outre intérêts postérieurs, se décomposant comme suit :

—  2 258,76 euros au titre du prêt n°7995777 :

3 894,87 euros en échéances impayées du 15 juillet 2014 au 15 novembre 2015

53,54 euros en intérêts et accessoires courus du 16 novembre au 4 décembre 2015

195,59 euros en intérêts de retard au 4 décembre 2015

3 651,89 euros en intérêts de retard à compter du 4 décembre 2015

23 226,91 euros en capital restant dû au 4 décembre 2015

1 625,88 euros en indemnité de déchéance du terme

total de 32 648,68 euros

à déduire 20 200 euros de règlements reçus suite à saisie des rémunérations et 10 189,92 euros de règlements à recevoir suite saisie des rémunérations

—  73 373,24 euros au titre du prêt n°7995778 :

4 008,81 euros en échéances impayées du 15 septembre 2014 au 15 novembre 2015

137,64 euros en intérêts et accessoires courus du 16 novembre au 4 décembre 2015

32,35 euros en intérêts de retard au 4 décembre 2015

9 238,10 euros en intérêts de retard à compter du 4 décembre 2015

57 895,10 euros en capital restant dû au 4 décembre 2015

4 052,65 euros en indemnité de déchéance du terme

total de 73 364,65 euros

à déduire 1 991,41 euros de règlements reçus suite à saisie des rémunérations

—  2 097,16 euros au titre des frais relatifs à la procédure de saisie immobilière

—  4 690,39 euros au titre des autres frais d’exécution forcée ;

en contrepartie, la banque a accepté le règlement échelonné de cette somme de 82 419,55 euros par versements mensuels de 520 euros, avec remise de l’indemnité de déchéance du terme de 5 678,53 euros à l’issue du remboursement intégral du principal et des intérêts et frais, et à renoncer, à réception du premier versement mensuel, à son intervention dans le cadre de la procédure de saisie des rémunérations et à la procédure de saisie immobilière, avec mainlevée du commandement de payer délivré le 9 janvier 2017, sans renoncer au bénéfice de la déchéance du terme prononcée le 4 décembre 2015.

Toutefois, ce protocole d’accord transactionnel précise en son article B :

'A défaut de règlement à bonne date d’une seule des échéances, l’accord sera caduc, de plein droit sans mise en demeure préalable, et l’intégralité des sommes restant dues à la [banque] en principal, frais et intérêts, sera immédiatement exigible.'

Or le débiteur convient avoir cessé tout versement après le 4 novembre 2021 et, s’il explique, au demeurant sans en tirer de conséquences juridiques, n’avoir pu obtenir les coordonnées bancaires du recouvreur pour poursuivre les règlements, il ne justifie pas les avoir réclamées dès qu’il a été informé de la cession ni qu’elles lui étaient nécessaires pour procéder au paiement.

Le recouvreur a donc, à bon droit, dénoncé le protocole d’accord transactionnel en application de la clause susvisée, ce par courrier recommandé du 4 août 2022 avisant le débiteur de 'l’exigibilité immédiate de la totalité des créances’ et de la reprise de toutes mesures d’exécution nécessaires au recouvrement des créances.

Le débiteur n’est donc pas davantage fondé à demander que le décompte de créance soit établi sur la base des montants figurant au protocole d’accord.

De troisième part, le décompte actualisé de créance au 27 mars 2024 produit par le créancier poursuivant se présente comme suit :

— au titre du prêt n°7995777 :

3 894,87 euros en échéances impayées du 15 juillet 2014 au 15 novembre 2015

23 226,91 euros en capital restant dû au 4 décembre 2015

53,54 euros en intérêts (48,79 euros) et accessoires (4,75 euros) courus du 16 novembre au 4 décembre 2015

195,59 euros en intérêts de retard à la date de déchéance du terme

1 625,88 euros en indemnité de déchéance du terme

8 981,59 euros en intérêts de retard postérieurs au taux contractuel de 3,98 %

— au titre du prêt n°7995778 :

4 008,81 euros en échéances impayées du 15 septembre 2014 au 15 novembre 2015

57 895,10 euros en capital restant dû au 4 décembre 2015

137,64 euros en intérêts (128,03 euros) et accessoires (9,61 euros) courus du 16 novembre au 4 décembre 2015

32,35 euros en intérêts de retard à la date de déchéance du terme

4 052,65 euros en indemnité de déchéance du terme

19 641,58 euros en intérêts de retard postérieurs au taux contractuel de 4,19 %

— à déduire 33 381,41 euros de règlements reçus du 17 février 2016 au 4 novembre 2021, imputés selon la règle : indemnité/frais/intérêts/principal.

Il ne diffère du décompte de créance figurant au protocole d’accord transactionnel que par le montant des règlements et le montant des intérêts de retard postérieurs à la déchéance du terme, étant observé qu’il ne comprend pas les frais relatifs à la première procédure de saisie immobilière ni les autres frais d’exécution forcée.

S’agissant des règlements comptabilisés à hauteur de 33 381,41 euros, ils sont détaillés comme suit :

—  471,41 euros le 17 février 2016

—  520 euros le 16 mars 2016

—  2 000 euros (1 000 + 1 000) le 9 juillet 2018

—  6 500 euros le 6 septembre 2018

—  6 500 euros le 28 janvier 2019

—  1 600 euros le 17 mai 2019

—  4 600 euros le 17 juin 2019

—  4 450 euros le 1er juillet 2019

—  1 600 euros le 9 août 2019

—  1 500 euros le 16 septembre 2019

—  520 euros le 15 avril 2021

—  520 euros le 28 avril 2021

—  1 040 euros le 19 juin 2021

—  1 560 euros le 4 novembre 2021.

On retrouve donc exactement le montant des règlements reçus au 25 juin 2019 tel que mentionné dans le protocole d’accord transactionnel, soit 22 191,41 euros (dont 20 200 euros avaient été imputés sur le prêt n°7995777 et 1 991,41 euros sur le prêt n°7995778).

Si le montant des règlements comptabilisés de juillet à septembre 2019 ne s’éleve qu’à la somme de 7 550 euros alors que le protocole d’accord transactionnel faisait état d’un montant de 10 189,92 euros à recevoir dans le cadre de la saisie des rémunérations et à imputer sur le prêt n°7995777, il n’est, cependant, pas justifié que la banque a effectivement perçu la somme initialement prévue, ni d’ailleurs exclu qu’elle l’ait employée, le cas échéant, pour partie à apurer la dette d’un montant de 6 787,55 euros au titre des frais d’exécution forcée qui n’a manifestement pas été cédée au fonds commun de titrisation.

Sur la période postérieure à octobre 2019, le débiteur ne fait pas la preuve, qui lui incombe, d’un quelconque règlement non comptabilisé car les bordereaux de remise de chèques sur le compte interne spécialement affecté au remboursement des prêts dans les livres de la banque, qu’il communique en copie en pièce n°11, l’un daté du 11 juillet 2020 pour un montant de 520 euros sans mention de l’émetteur ni du nombre de chèques et portant un numéro partiellement effacé, le deuxième daté du 5 août 2020 pour un montant de 520 euros relatif à un chèque émis par la SCI Mistral et le troisième daté du 10 octobre 2020 pour un montant illisible et surchargé relatif à un chèque émis par la même société, sont insuffisants à rapporter une telle preuve en l’absence de tout justificatif d’encaissement effectif de ces chèques.

Il y a donc lieu de s’en tenir au montant de règlements indiqué par le créancier poursuivant.

Par ailleurs, la lecture du décompte détaillé produit en appel par les intimés permet de s’assurer que chaque règlement comptabilisé a été imputé à sa date, prioritairement sur les indemnités de déchéance du terme (intégralement acquittées), puis sur les intérêts de retard à la date de déchéance du terme (intégralement acquittés), puis sur les intérêts intercalaires et les intérêts courus depuis la déchéance du terme sur le principal (capital restant dû et échéances impayées) de chaque prêt au taux contractuel, puis, le cas échéant, sur le principal du prêt n°7995778 dont le taux d’intérêt est le plus élevé.

Aucune anomalie ne ressort d’une telle imputation.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a écarté les contestations du débiteur relatives au montant de la créance du poursuivant et a fixé ce montant à la somme de 90 365,10 euros telle que détaillée en son dispositif.

Il sera simplement précisé, pour plus de clarté sur les modalités d’imputation des règlements, que cette somme comprend la totalité du principal du prêt n°7995777 (3 894,87 euros + 23 226,91 euros, soit 27 121,78 euros), le solde du principal du prêt n°7995778 (4 008,81 euros + 48 083,32 euros, soit 52 092,13 euros) et le solde des intérêts échus au 27 mars 2024 (11 151,20 euros), l’écart de 0,01 euro étant le fait du créancier poursuivant qui mentionne dans son décompte un principal de 79 213,90 euros au titre des deux prêts, au lieu de 79 213,91 euros.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable et l’orientation de la procédure

Moyens des parties

Le débiteur fait valoir que :

— il a, dès réception de l’assignation, mis en vente son bien qui est depuis libre d’occupation et ne constitue pas sa résidence principale ; des personnes se sont portées acquéreurs au prix sollicité qui correspondait alors au prix du marché mais, le notaire saisi ayant stoppé ses diligences en attendant qu’un jugement autorisant la vente dans le cadre de la procédure de saisie immobilière soit rendu, il a suspendu ses démarches tout en conservant le souhait de vendre et, aussitôt le jugement rendu, il a remis son bien en vente au prix net vendeur de 130 000 euros selon mandat signé le 26 février 2025

— considérer a priori, comme l’a fait le premier juge, que les délais contraints de la procédure de saisie immobilière, qui sont de sept mois en cas d’autorisation de vente amiable, ne sont pas suffisants pour qu’une vente amiable soit réalisée revient à vider de tout intérêt l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution

— la mise à prix fixée à 35 000 euros est ridicule, totalement déconnectée des prix du marché et trop basse pour espérer solder sa créance dès lors que les enchères de ce type de biens sur [Localité 12] ne mobilisent que très peu d’investisseurs.

Le recouvreur et le fonds commun de titrisation représenté par la société de gestion font valoir qu’il est permis de douter de l’intention réelle du débiteur de vendre le bien dès lors qu’il se maintient dans les lieux depuis de nombreuses années et a déjà bénéficié des plus larges délais pour régler sa situation, que, même en cas d’orientation en vente forcée, rien n’empêchait qu’une vente de gré à gré intervienne devant notaire, ce jusqu’à l’audience d’adjudication conformément à l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’en toute hypothèse, le débiteur ne justifie nullement avoir recherché son accord pour vendre de gré à gré et qu’aucune avancée significative du prétendu projet de vente n’a eu lieu durant la procédure, y compris en appel.

Réponse de la cour

A l’appui de sa demande d’autorisation de vente amiable, le débiteur ne produit toujours aucune offre d’achat du bien saisi, ni estimation de sa valeur, mais seulement :

— les mandats de vente sans exclusivité qu’il a confiés le 7 mars 2023 pour une durée de 12 mois à MegAgence au prix de 140 000 euros, frais d’agence inclus, soit 132 000 euros net vendeur, et le 25 février 2025 à Keymex immobilier Vendée pour une durée de 3 mois renouvelable une fois au prix de 130 000 euros, frais d’agence inclus, soit 120 380 euros net vendeur, réduit par avenant du 12 mai 2025 à 125 000 euros, soit 115 700 euros net vendeur

— deux mails adressés par son notaire à son avocat en septembre 2023 pour s’enquérir du sort de la procédure de saisie immobilière et confirmer que 'le dossier est toujours en suspens à l’étude', ce qui ne signifie rien de précis

— un mail que lui a adressé son agent immobilier le 11 avril 2025 pour faire le point sur les visites réalisées, indiquant 'A ce jour, nous avons effectué 7 visites. Parmi celles-ci, 6 ont été réalisées par des investisseurs, et une seule par un acquéreur potentiel en recherche de sa résidence principale. A l’exception de l’offre reçue en tout début de commercialisation, aucun des visiteurs ne s’est positionné. Les investisseurs rencontrés ont estimé que, compte tenu du prix de vente actuel, la rentabilité de l’opération n’était pas suffisante, ce qui constitue selon eux un manque à gagner', ce dont il ressort que l’unique offre d’achat reçue n’a pas été émise au prix demandé.

Ce faisant, il ne démontre pas que le dernier prix demandé de 125 000 euros, en baisse d’à peine 5 000 euros par rapport au prix antérieur alors que les intérêts de la créance augmentent de plus de 3 000 euros par an, soit de nature à attirer davantage d’investisseurs pour parvenir enfin à vendre l’immeuble qui n’a pas trouvé preneur depuis le début de la procédure de saisie immobilière il y a plus de deux ans et qui consiste, telle que présentée dans les mandats, en une petite maison d’habitation sur deux niveaux avec cave et jardin, construite dans les années 1960 et accessible par un passage donnant sur la [Adresse 14].

Il n’est donc pas établi que la vente amiable pourra être conclue dans des conditions satisfaisantes et dans un délai raisonnable compatible avec les impératifs de la procédure de saisie immobilière, comme l’a exactement considéré le premier juge.

Le jugement déféré sera, dès lors, confirmé en ce qu’il a débouté le débiteur de sa demande d’autorisation de vente amiable et a ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi à l’audience des ventes du 10 mars 2025.

En application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution selon lequel, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci, le débiteur ne peut qu’être déclaré d’office irrecevable en sa contestation du montant de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente, soit la somme de 35 000 euros puisqu’il ne l’a pas présentée à l’audience d’orientation,même à titre infiniment subsidiaire pour le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande d’autorisation de vente amiable.

Sur les frais et dépens

Comme le demande le créancier poursuivant, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel, sans que le débiteur, partie perdante, puisse bénéficier de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés en première instance comme en appel.

Par ces motifs,

La cour

Confirme dans les limites de sa saisine le jugement d’orientation entrepris.

Y ajoutant,

Précise que le montant de la créance du créancier poursuivant, arrêté au 27 mars 2024, se décompose comme suit :

—  27 121,78 euros en principal au titre du prêt n°7995777

—  52 092,13 euros en principal au titre du prêt n°7995778

—  11 151,20 euros en intérêts échus à cette date,

outre les intérêts postérieurs au taux contractuel de 3,98 % sur le principal du prêt n°7995777 et de 4,19 % sur le principal du prêt n°7995778.

Déclare M. [D] irrecevable en sa contestation du montant de la mise à prix.

Le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Laisse à la charge de chaque partie ses propres dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Tony DA CUNHA Catherine MULLER