COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

GG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00635 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FJS6

ordonnance du 15 mars 2024

Président du TJ du Mans

n° d’inscription au RG de première instance 24/00069

ARRET DU 31 MARS 2026

APPELANTE :

S.C.I. SF INVESTISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [H] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas GRUNBERG, avocat au barreau du MANS – N° du dossier E0004Z7Z

INTIME :

Monsieur [I] [K]

né le 4 mars 1985 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hamid KADDOURI, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2992

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 19 janvier 2026 à'14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GUERNALEC, vice-présidente placée, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame CORBEL, présidente de chambre

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame GUERNALEC, vice-présidente placée

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 31 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Selon contrat du 1er novembre 2022, la SCI SF Investissement a conclu un bail professionnel avec M. [I] [K] pour un bâtiment à usage d’atelier situé [Adresse 2] à la Flèche (72200), moyennant un loyer mensuel de 3'000'euros TTC.

Par acte extra-judiciaire du 6 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux fins de règlement de la somme de 9 000 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 octobre 2023.

Par assignation du 24 janvier 2024, la SCI SF Investissement a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte de 150 euros par jour de retard et avec le concours de la force publique,

— condamner le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 31'435'euros comprenant les sommes de : 12 000 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2023, 4 425 euros au titre des impôts fonciers de l’année 2023 et 18 000 euros au titre des six mois de préavis non respectés, et en mémoire la somme des intérêts au taux légal majoré de quatre points,

— condamner le preneur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à deux fois le montant du loyer et des charges exigibles, soit la somme de 6 000 euros à compter du 6 décembre 2023 et jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux,

— condamner le preneur au paiement de la somme de 600 euros pour le remplacement de la fenêtre cassée,

— condamner le preneur au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour les tracas liés à la procédure et aux difficultés économiques subis en raison de la non-perception des loyers,

— condamner le preneur au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les coûts du commandement de payer d’un montant de 184,27'euros et de l’état d’endettement auprès d’Infogreffe pour un montant de 64,51 euros.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a notamment :

— constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail professionnel pour le local situé [Adresse 2] à [Localité 4] liant les parties et ce à la date du 6 décembre 2023 ;

— ordonné à M. [K] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dès la signification de la décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

— condamné M. [K] à payer à la SCI SF Investissement la somme de 12'000'euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 31 décembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du commandement de payer du 6 novembre 2023 ;

— condamné M. [K] à payer à la SCI SF Investissement une indemnité mensuelle d’occupation égale au double montant du loyer et des charges à la date du commandement de payer, soit 6 000 euros par mois, à compter de la résiliation du bail commercial jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux';

— débouté la SCI SF Investissement de ses autres demandes ;

— condamné M. [K] à payer à la SCI SF Investissement la somme de 1'200'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les coûts du commandement de payer (d’un montant de 184,27'euros).

Suivant déclaration du 4 avril 2024, la bailleresse a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a ' 'débouté la SCI SF Investissement de ses autres demandes', c’est-à-dire les demandes de condamnation à l’encontre de M.'[K] relatives : au paiement de la somme de 4 425 euros au titre des impôts fonciers 2023 ; à la demande de provision pour le remplacement de la fenêtre cassée ; à la demande de condamnation en paiement de la somme de 18 000 euros au titre du non-respect du délai de préavis.'

Une seconde déclaration d’appel a été formalisée le 19 avril 2024 pour régulariser une erreur matérielle concernant l’identité de la société appelante.

Par ordonnance en date du 22 mai 2024, la cour a prononcé la jonction de ses deux procédures sous le RG n°24/635.

Par ordonnance en date du 26 mars 2025, la cour a :

— déclaré irrecevables les conclusions d’intimé notifiée le 3 décembre 2024 dans l’intérêt de M. [K] ;

— réservé les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025 et l’affaire retenue à l’audience du 19 janvier 2026, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 23 avril 2025 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI SF Investissement demande à la cour de :

— infirmer partiellement l’ordonnance rendue le 15 mars 2024 en ce qu’elle l’a déboutée de ses autres demandes relatives à la taxe foncière 2023, à la fenêtre cassée par le locataire, au non-respect du délai de préavis et demande de dommages-intérêts ;

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance sur tous les autres chefs autre que celui relatif au 'débouté de ses autres demandes’ ;

— condamner M. [K] au paiement à titre provisionnel, outre intérêts à compter du commandement, de la somme de 4 425 euros TTC (3 688 euros HT), au titre des impôts fonciers de l’année 2023, et en mémoire la somme des intérêts au taux légal majoré de quatre points ;

— condamner M. [K] à lui verser la somme de 300,02 euros afin de remplacer la fenêtre qu’il a cassée ;

— condamner M. [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 18 000 euros au titre des 6 mois de préavis contractuels non respectés ; Subsidiairement, condamner M. [K] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— Condamner le locataire à payer au bailleur la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le timbre fiscal.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [K] demande à la cour de :

— le recevoir en toutes ses demandes et le déclarer bien fondé ;

— confirmer l’ordonnance contestée du 15 mars 2024 ;

— débouter le bailleur de ses demandes contraires ;

— condamner le bailleur à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le bailleur aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions de M. [K] du 23 décembre 2025

L’article 1635 bis P du code général des impôts dispose que 'Il est institué un droit d’un montant de 225 euros dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel. Le droit est acquitté par l’avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique'; il n’est pas dû par la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.'

L’article 963 du code de procédure civile dispose que 'Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique.

L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents.'

En l’espèce, le greffe de la cour d’appel a adressé, par le réseau privé virtuel des avocats, le 2 janvier 2026, avant l’audience du 19 janvier 2026, un avis par lequel Maître Kaddouri, conseil de M. [K], était invité à régulariser la présente procédure en justifiant du paiement du droit de timbre ou d’une cause d’exonération, lui rappelant qu’à défaut, l’irrecevabilité serait constatée d’office par la juridiction.

Il n’a été justifié d’aucun paiement ni du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle.

En conséquence, les conclusions déposées le 23 décembre 2025 sont irrecevables pour défaut de paiement du droit de timbre.

De surcroît, la cour doit examiner leur recevabilité par rapport à leur date de dépôt.

L’article 906-4 du code de procédure civile dispose que 'Le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président déclare l’instruction close à la date prévue par l’acte de fixation ou, si l’état de l’instruction le justifie, à une autre date. L’ordonnance de clôture est soumise aux dispositions des articles 914, 914-3 et 914-4.'

Par application combinée des articles 914, 914-3 et 914-4 du code de procédure civile, la clôture de l’instruction est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d’aucun recours. Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Au cas présent, la clôture a été prononcée le 17 décembre 2025.

Le 23 décembre 2025, M. [K] a notifié des conclusions intitulées 'conclusions d’intimé'.

Il n’est ni soutenu ni justifié de l’existence d’une cause grave pouvant permettre de rabattre la clôture, la révocation n’étant pas même demandée par M. [K].

Dans ces conditions, les conclusions déposées le 23 décembre 2025 sont également irrecevables comme étant postérieure à l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité des pièces contenues au dossier de plaidoirie de M.'[K]

L’article 954 du code de procédure civile dispose que 'Les conclusions d’appel formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.'

En l’espèce, M. [K] a fait déposer à l’audience du 19 janvier 2026 un dossier de plaidoirie contenant deux pièces.

Ces pièces sont visées en annexe des conclusions déposées le 3 décembre 2024 lesquelles ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 29 mars 2025.

Ces mêmes pièces sont visées en annexe des conclusions déposées le 23'décembre 2025, déclarées irrecevables par la présente décision.

La pièce communiquée est indissociable des conclusions qu’elle étaye en ce qu’elle fonde le moyen à l’appui de la prétention. Il en ressort un lien matériel et intellectuel qui unit les conclusions aux pièces et les rendent indissociables. Les’pièces ne sont pas des actes de procédure en tant que tel.

Les pièces communiquées par M. [K] à l’appui de conclusions déclarées irrecevables sont donc également irrecevables.

Sur les demandes en paiement de la SCI SF Investissement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

Sur la demande au titre des impôts fonciers

Le premier juge a rejeté la demande de ce chef en raison de l’absence de justificatif.

La SCI SF Investissement soutient justifier de sa demande par la production de l’avis d’imposition des taxes foncières pour 2023 et réitère sa demande d’un paiement provisionnel de la somme de 4 425 euros à ce titre.

Réponse de la cour

L’article 3 intitulé 'Charges et Conditions’ du bail professionnel du 1er novembre 2022 précise, au paragraphe consacré aux impôts, que 'Il est ici précisé que le preneur supportera l’impôt foncier dans son intégralité. Le preneur remboursera chaque année au bailleur les taxes et impôts suivants afférents aux locaux loués: taxe foncière, (…)'.

A hauteur d’appel, la SCI SF Investissement produit aux débats l’avis d’impôt 'Taxes foncières pour 2023" établi à son nom pour un montant global de 9'111'euros pour deux biens immobiliers dont l’appelante est propriétaire sur la commune de La Flèche: un bien situé [Adresse 3] et un bien situé [Adresse 2], lequel correspond au bâtiment, objet de la location à M. [K].

Pour ce bien, il est précisé que le montant de la taxe foncière est de 3 688 euros.

Il convient de rappeler que la taxe foncière n’est pas considérée comme une charge indépendante mais comme un accessoire du loyer et qu’à ce titre, elle’suit le même régime de TVA que ce dernier. Si bien que si le loyer est soumis à la TVA, la taxe foncière l’est aussi.

En l’espèce, le loyer dû par M. [K] pour la location du bien situé [Adresse 2] à La Flèche étant soumis à la TVA (article 4 du bail), la SCI SF Investissement est fondée à solliciter le paiement de la TVA sur la taxe foncière (20%).

En conséquence, le jugement est infirmé et il y a lieu de condamner M. [K] au paiement à titre de provision de la somme globale de 4 425 euros avec intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du commandement de payer.

Sur la demande au titre de la fenêtre cassée

Le premier juge a rejeté la demande de ce chef estimant qu’aucun justificatif n’attestait du non fonctionnement de la fenêtre qui serait imputable à M. [K].

La SCI SF Investissement conteste cette appréciation soutenant avoir produit en première instance un devis de réparation dont il n’a pas été tenu compte. Elle’explique verser également aux débats des échanges avec le locataire dans lequel celui-ci reconnaît non seulement que la vitre est bien cassée mais également sa responsabilité. Elle relève que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas qu’une vitre est cassée. Elle rappelle que le locataire a l’obligation contractuelle d’entretenir les lieux loués et d’effectuer toutes les réparations. Il sollicite la somme de 300,02 euros à ce titre.

Réponse de la cour

L’article 3 du bail énonce:

— au paragraphe 'Etat des lieux’ que 'Un état des lieux a été établi contradictoirement et à frais communs par les parties à la date du 01/10/2022. Un nouvel état des lieux devra être établi lors de la restitution des locaux';

— au paragraphe 'Entretien – Réparations’ que 'Le preneur devra entretenir les lieux loués pendant le cours du bail et les rendre à sa sortie en état de réparations de toute nature, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (réparation des gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparation et d’entretien restant à la charge exclusive du preneur'.

Il est acquis qu’une fenêtre cassée n’entre pas dans la catégorie des gros travaux ainsi énumérés.

Pour démontrer le manquement de son locataire, la SCI SF Investissement s’appuie sur l’état des lieux d’entrée, un devis et un échange SMS avec une photographie.

Il doit être retenu que si le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail et d’entretenir le bien en bon état de réparations locatives, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations ou d’un défaut d’entretien imputables au preneur.

Parmi les pièces de l’appelante figure l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er novembre 2022 entre la SCI SF Investissement et M.'[K]: celui-ci, bien que particulièrement sommaire, ne fait pas état de bris de vitre.

Cependant, force est de constater que n’est produit aucun état des lieux de sortie lequel est pourtant un élément déterminant puisqu’il permet de dresser un constat contradictoire de l’état du bien lors du départ du locataire, sachant qu’en cas d’impossibilité il appartient aux parties de faire appel à un commissaire de justice.

L’échange SMS, évoqué par la bailleresse, comme établissant, selon elle, la’reconnaissance par M. [K] de sa responsabilité, n’est aucunement éclairant dans la mesure où il n’est pas daté avec exactitude (pas d’année précisée) et que les interlocuteurs ne sont pas identifiés et donc non identifiables. S’agissant de la photographie qui y est annexée, celle-ci est en noir et blanc, de mauvaise qualité et ne permet aucunement de constater l’existence d’une dégradation.

Quant au devis daté du 2 février 2024, établi par la société Les Baies du Loir, pour un montant de 360,02 euros TTC relatif à la 'Fourniture et pose d’un volume de vitrage en 33/2 Feuilleté clair', il ne permet pas plus de relier avec certitude l’objet des travaux au local loué par M. [K] en l’absence de toute précision sur l’adresse à laquelle le remplacement doit être effectué. En toute hypothèse, la simple mention 'Cassé par le locataire Monsieur [K] [I]' ne saurait pallier cette carence, cette affirmation n’étant étayé par aucun autre élément objectif.

En l’absence d’état des lieux de sortie et donc de constatation formelle du désordre allégué, de reconnaissance de responsabilité de la part du locataire et faute d’autres justificatifs, la SCI SF Investissement ne démontre pas l’existence de dégradations locatives imputables à M. [K].

Le jugement est donc confirmé.

Sur la demande au titre du non respect du délai de préavis

— sur la demande principale en paiement de 'la somme de 18 000 euros au titre des six mois de préavis contractuel non respectés'

Le premier juge a rejeté la demande de ce chef motif pris de ce qu’aucune disposition légale ou conventionnelle ne prévoit cette possibilité de condamnation en paiement.

La SCI SF Investissement rappelle qu’aux termes du bail, M. [K] devait respecter un délai de préavis de six mois, ce qu’il n’a pas fait entraînant des conséquences dommageables pour elle à savoir l’absence de perception de revenus pendant cette période et des difficultés pour régler ses propres échéances de prêt.

Réponse de la cour

S’il est exact que figure dans le bail signé entre les parties une clause prévoyant que 'le preneur peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois', la cour relève que cette possibilité n’est prévu que dans le cas bien précis d’un congé donné par le preneur.

Or, en l’espèce, la procédure ayant amené à la fin dudit bail est une procédure contentieuse diligentée à l’initiative de la bailleresse contre son locataire pour acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Les dispositions relatives au congé, que celui-ci soit donné par la bailleresse ou par le locataire, sont donc inapplicables.

En toute hypothèse, la cour entend rappeler que le jugement dont appel a condamné M. [K] à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux, que cette indemnité a été fixée à une somme équivalente au double du loyer et des charges contractuellement prévus par application de la clause pénale prévue au bail.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement.

— sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

La demande a été rejetée par le premier juge au visa de l’article 1231-6 du code civil, ce dernier considérant que la SCI SF Investissement ne rapportait pas la preuve de la mauvaise foi de M. [K] pas plus que de l’existence d’un préjudice distinct des intérêts moratoires.

La SCI SF Investissement fait valoir qu’elle a été placée dans une situation financière délicate ne percevant pas les revenus lui permettant de régler ses mensualités. Elle soutient que M. [K] est tenu de lui payer des dommages et intérêts pour ne pas avoir exécuter ou avoir exécuté avec retard son obligation au sens de l’article 1231-1 du code civil.

Réponse de la cour

A titre liminaire, la cour relève que la demande de dommages et intérêts formalisée par la SCI SF Investissement est présentée à titre subsidiaire dans l’examen de sa demande relative au délai de préavis alors qu’en première instance la prétention était présentée de manière autonome.

Comme précédemment exposé, la SCI SF Investissement ne peut valablement prétendre fonder sa demande d’indemnisation d’un préjudice pour non respect du délai de préavis à l’occasion d’une procédure en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

En toute hypothèse, la cour ne peut que relever qu’elle n’est renseignée ni sur la date exacte de départ de M. [K] des lieux ni sur la date d’arrivée d’un nouveau locataire et que si la SCI SF Investissement produit aux débats un tableau d’amortissement aucun élément ne permet de le relier au bien concerné par le litige.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les frais et dépens

La SCI SF Investissement succombe dans la majeure partie de ses demandes. S’il a été fait droit à sa demande au titre de la taxe foncière 2023 c’est uniquement parce qu’elle n’avait pas produit le justificatif idoine en première instance.

Dès lors, il y a lieu de la condamner aux dépens d’appel et de rejeter sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions déposées le 23 décembre 2025 par M.'[K] ;

DECLARE irrecevables les pièces n°1 et n°2 déposées par M. [K] ;

CONFIRME l’ordonnance du 15 mars 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans sauf en ses dispositions relatives aux impôts fonciers pour l’année 2023 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la SCI SF Investissement la somme provisionnelle de 4 425 euros TTC au titre de la taxe foncière 2023, avec intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du commandement de payer du 6 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI SF Investissement aux dépens d’appel ;

DEBOUTE la SCI SF Investissement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE