COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

JC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 25/01718 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FRJX

jugement du 16 Septembre 2025

Juge de l’exécution du MANS

n° d’inscription au RG de première instance

ARRET DU 26 MAI 2026

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], représenté par la SARL [V] [H] [W] en sa qualité de syndic de la résidence

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas CALDERERO, substituant M^e Jean-Philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS – N° du dossier E000CAO7

INTIMEE :

S.C. [G], représentée par Monsieur [J] [L], gérant

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvie CHARTIER-LABBE de la SCP WENTS ET ASSOCIES, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 24167-SC

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 mars 2026 à'14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHAPPERT, conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame CORBEL, présidente de chambre

Monsieur CHAPPERT, conseiller

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 26 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

La société civile [G] (ci-après, SC [G]) est propriétaire du lot n° 4 dans la résidence en copropriété "[Adresse 4] [Localité 3]" située au [Adresse 3] à [Localité 4] (Sarthe) (section AZ n° [Cadastre 1]).

La SARL [V] [H] [W] se présente comme le syndic de cette copropriété.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Petit [Adresse 5] Pierre" a fait assigner la SC [G] devant le tribunal judiciaire du Mans par un acte du 27 décembre 2022. Par un jugement du 10 février 2023, le tribunal judiciaire de Le Mans a condamné la SC'[G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" une somme de 2 382,78 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2022 sur la somme de 1 218,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les dépens et une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement a été signifié par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", agissant par la SARL [V] [H] [W], à la SC [G] par un acte du 1er mars 2023.

Le 25 mai 2023, une sommation interpellative a été signifiée par M. [P] [A], propriétaire des lots n° 1, n° 2 et n° 3 dans la copropriété, à la SARL [V] [H] [W], à laquelle celle-ci a répondu qu’un compte séparé était ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, d’une part, à la Banque populaire Val de France pour y recevoir les charges de copropriété et, d’autre part, à la Caisse d’épargne de Bretagne Pays de la Loire pour recevoir les cotisations au fonds de travaux.

Le 12 mai 2024, une conciliation conventionnelle entre la SC [G] et la SARL [V] [H] [W] pour le règlement par la première des charges de copropriété pour la somme de 2 788,55 euros s’est soldée par un constat d’échec.

Le 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", agissant par la SARL [V] [H] [W], a fait délivrer à la SC [G] un commandement de payer valant saisie du lot n° 4 lui appartenant dans la copropriété, en exécution du jugement du 10 février 2023 et en recouvrement d’une somme totale de 3 982,66 euros.

Ce commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service de la publicité foncière du Mans le 29 juillet 2024 (volume 2024 S n° 30).

Un procès-verbal de description a été dressé par un commissaire de justice, le 29 juillet 2024.

Par un acte du 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", agissant par la SARL [V] [H] [W], a’fait assigner la SC [G] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans pour, après avoir statué sur d’éventuelles contestations et demandes incidentes, déterminer les modalités de poursuite de la procédure et mentionner sa créance pour la somme de 3 982,66 euros à parfaire.

Le 13 janvier 2025, la SC [G] a consigné la somme de 3 982,66 euros sur un sous-compte du compte ouvert au nom de son avocat à la Carpa du barreau du Mans.

Le 23 janvier 2025, la SC [G] a, par l’intermédiaire de son conseil, déposé une plainte pour escroquerie au jugement et tentative d’escroquerie au jugement à l’encontre de la SARL [V] [H] [W], entre les mains du procureur de la République du tribunal judiciaire du Mans. En l’absence de suite donnée à cette plainte, elle a saisi le doyen des juges d’instruction de cette même juridiction d’une plainte avec constitution de partie civile du 2 mai 2025 et elle a réglé la consignation mise à sa charge.

Par un jugement du 16 septembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans a :

— constaté que le cabinet [V] [H] [W] ne justifie pas de l’ouverture d’un compte séparé,

— constaté que le cabinet [V] [H] [W] ne justifie pas d’un mandat postérieur au 31 décembre 2020,

— dit que le mandat du cabinet [V] [H] [W] est nul, faute de justifier de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat pour la perception des charges de copropriété dans les trois mois de sa désignation, à compter du 31 décembre 2020,

— en conséquence, déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 5] [Adresse 5] [Localité 3]", représenté par la SARL [V] [H] [W], irrecevables,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", représenté par la SARL [V] [H] [W], à payer à la SC [G] une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappelé que le jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", agissant par la SARL [V] [H] [W], a interjeté appel de ce jugement par une déclaration du 16 octobre 2025, l’attaquant en chacun de ses chefs, sauf en ce qu’il a rappelé la nécessité d’une signification du jugement, intimant la SC [G].

Par une ordonnance du 28 octobre 2025, le président de chambre a autorisé l’assignation à l’audience du 17 mars 2026. L’assignation a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]", agissant par la SARL [V] [H] [W], à la SC [G] par un acte du 5 novembre 2025.

La SC [G] a constitué avocat et les parties ont conclu.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 13 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 16 septembre 2025 en toutes ses dispositions,

jugeant à nouveau,

— de constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L. 311-2 du code des procédure civile d’exécution,

— de juger valable la procédure de saisie immobilière engagée contre la SC [G], représentée par M. [J] [L], sur le lot n° 4 de la résidence "[Adresse 1]" du [Adresse 3] (section AZ n° [Cadastre 1]), comme répondant notamment aux dispositions des articles L. 311-2, L. 311-4, L.'311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— de juger que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— d’ordonner la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie-immobilière,

— de statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— de déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

— de fixer le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir à la somme de 3 982,66 euros, à parfaire,

en cas de vente forcée,

— de fixer la date de l’audience de vente et de déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus,

— d’ordonner l’emploi des dépens en frais taxés de vente,

Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 30 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SC [G] demande à la cour :

à titre principal,

— de confirmer le jugement du 16 septembre 2025 en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

— de constater que l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" est nulle et de nul effet,

à titre infiniment subsidiaire,

— de constater que la mesure de saisie immobilière sollicitée est disproportionnée face à sa dette et au regard de la consignation des fonds en Carpa,

— en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 5] [Adresse 5] [Localité 3]" de sa demande de vente forcée et de toutes autres demandes,

en tout état de cause,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", représenté par la SARL [V] [H] [W], à lui verser une indemnité de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement valant saisie immobilière,

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité :

Le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Localité 6]' ne rapportait pas la preuve de sa qualité à agir pour deux raisons. La première consistait à lui reprocher ne pas justifier de la désignation de la SARL [V] [H] [W] en tant que syndic au-delà du mandat qui lui avait été accordé jusqu’au 31 décembre 2020 au terme de l’assemblée générale du 30 septembre 2019. La seconde tenait à l’absence de preuve de l’ouverture par le syndic de comptes séparés au nom de la copropriété, que ce soit pour y recevoir les charges de copropriété ou les cotisations au titre du fonds de travaux, conformément à ce que prévoit l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui sanctionne le non-respect de cette obligation par la nullité de plein droit du mandat du syndic.

L’intimée demande la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Localité 5] [Adresse 5] [Localité 3]' irrecevable.

Toutefois, le raisonnement de la SC [G] procède d’une confusion entre, d’une part, la qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' pour obtenir le recouvrement forcé de sa créance consacrée par le jugement du 10 février 2023 et, d’autre part, la question du pouvoir de la SARL [V] [H] [W] à représenter le syndicat des copropriétaires pour accomplir en son nom les actes de la procédure. Le fait qu’il ne serait pas justifié de la désignation de la SARL [V] [H] [W] en tant que syndic après le 31 décembre 2020 ou que le mandat de la SARL [V] [H] [W] aurait été annulé de plein droit faute d’ouverture de comptes séparés au nom du syndicat des copropriétaires, n’est en effet pas de nature à affecter le droit d’agir du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' mais uniquement à entacher la régularité des actes de procédure accomplis par la SARL [V] [H] [W] au nom du syndicat des copropriétaires, faute de pouvoir valablement le représenter.

Or, le moyen soutenu par l’intimée à titre principal se traduit exclusivement par une prétention tendant à déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]'. De ce seul fait, le jugement sera infirmé sans même qu’il soit nécessaire d’entrer dans le débat de fond consistant à savoir si l’appelante rapporte la preuve de désignations de la SARL [V] [H] [W] postérieurement au 31 décembre 2020 ou de l’ouverture de comptes séparés conformément à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La fin de non-recevoir soulevée par la SC [G] sera en définitive écartée.

— sur la nullité de l’assignation :

A titre subsidiaire, la SC [G] soulève la nullité de l’assignation du 26'septembre 2024, en ce que son dispositif ne mentionne pas le montant de la mise à prix envisagée.

L’intimée appuie son argumentaire sur l’article R. 322-5 du code des procédures civiles d’exécution, lequel prévoit qu''outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité : (…) 5° l’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste (…)'.

Mais le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]' répond exactement que cette disposition, pas plus que l’article 56 du code de procédure civile ou qu’aucune autre, n’impose que l’indication de la mise à prix figure dans le dispositif, plutôt que dans le corps, de l’assignation. Or, l’assignation du 26 septembre 2024 comporte bien, en sa deuxième page, cette formule :

'Lui indiquant que la mise à prix a été fixée, dans le cahier des conditions de vente, à la somme de 45 000 euros et qu’il a la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste'

si bien que, nonobstant le fait que cette mention ne soit effectivement pas reprise dans le dispositif constituant la page 7, l’acte n’est entaché d’aucun vice de nature à lui faire encourir la nullité.

C’est donc à titre superfétatoire qu’il peut être relevé que la SC [G] ne propose pas non plus de démontrer le grief, au sens de l’article 114, alinéa 2, du’code de procédure civile, qui serait résulté du vice de forme dont elle se prévaut.

L’exception de nullité sera par conséquent rejetée.

— sur la mention de la créance :

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

L’appelante justifie d’un titre exécutoire, à savoir le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 10 février 2023 qui a condamné la SC [G] au paiement de charges de copropriété, assorti de l’exécution provisoire de droit, qui a été signifié à cette société le 1er mars 2023 et pour lequel un certificat de non-appel a été émis le 4 juin 2024.

La SC [G] ne discute pas le montant de la créance dont l’appelante sollicite la mention. Mais il appartient à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge de l’exécution, de vérifier que ce montant est conforme au titre exécutoire fondant les poursuites, même en l’absence de contestation de la part du débiteur saisi.

Le principal (2 382,78 euros), les frais irrépétibles (800 euros) et les intérêts au taux légal arrêtés au 16 février 2024 (251,94 euros) ne font pas difficulté.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" revendique également des frais (499,05 euros) et un solde de droit de recouvrement (48,89 euros). Il n’apporte pas le détail de ce que recouvrent les premiers et il faut pour ce faire se reporter au tableau récapitulatif établi par son commissaire de justice en date du 14 juin 2024 (pièce n° 5) pour comprendre qu’ils correspondent à l’ensemble des actes et des formalités qui ont été accomplis entre le 12 avril 2022 et le 16 février 2024. Or, une partie de ces actes correspondent à des dépens de l’instance devant le tribunal judiciaire du Mans, qui ne peuvent pas être retenus en l’absence de certificat de vérification des dépens exécutoire ou d’ordonnance de taxe. Une autre partie correspond à des formalités inhérentes à la procédure de saisie immobilière qui ont, comme telles, vocation à être taxées à la charge de l’acquéreur ou de l’adjudicataire du bien immobilier. En définitive, seuls les coûts de la requête Ficoba du 10 mars 2023 (51,07 euros), de la saisie-attribution du compte bancaire du 14 mars 2023 (51,51 euros) et de la saisie-attribution des loyers du 13 décembre 2023 (57,73'euros), outre le solde du droit de recouvrement (48,89 euros), peuvent intégrer le montant de la créance à mentionner dans l’arrêt et dans la perspective que l’appelante puisse la faire valoir dans les opérations de distribution du prix de la vente du bien immobilier saisi.

La créance du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' sera donc mentionnée comme suit :

* principal……………………………………………………………….2 382,78 euros

* frais irrépétibles……………………………………………………………800 euros

* intérêts (taux légal, au 16 février 2024)……………………….251,94 euros

* frais………………………………………………………………………..209,20 euros

soit une somme totale de 3 643,92 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 218,72 euros à compter du 17 février 2024.

— sur le caractère disproportionné de la saisie immobilière :

La SC [G] fait valoir qu’elle n’a jamais contesté être débitrice des charges de copropriété et qu’elle a même consigné la somme de 3 982,66 euros réclamée par l’appelante sur le compte de son avocat ouvert à la Carpa mais qu’elle attend qu’il lui soit justifié de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, conformément à ce que prévoit l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avant de libérer les fonds. Elle approuve par ailleurs le premier juge d’avoir considéré que la mesure de saisie immobilière est totalement disproportionnée au regard de la valeur du bien saisi et du montant de sa dette.

Il est exact que l’intimée justifie avoir consigné la somme de 3 982,66 euros sur un sous-compte du compte ouvert par son avocat à la Carpa du barreau du Mans, de même qu’il est exact que la valeur du bien immobilier saisi, dont le premier juge précise qu’il a été acheté au prix de 68 000 euros en 2019 et dont la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant à 45 000 euros, excède largement le montant de la dette telle qu’il a été précédemment mentionné (3'643,92 euros). Pour autant, la SC [G] ne peut pas légitimement faire obstacle au recouvrement de la condamnation qui a été définitivement prononcée à son encontre en se réfugiant derrière l’argument de l’absence de preuve de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, ce d’autant plus sûrement que l’appelante démontre que cet argument a été écarté par un jugement du tribunal judiciaire du 27 juin 2025 qui’a prononcé une nouvelle condamnation de la société copropriétaire au titre des charges postérieures. Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' démontre pour sa part avoir dû constituer un fonds de solidarité de 18 000 euros annuels abondé par les autres copropriétaires pour pallier la défaillance de la SC [G] (résolution n° 3 du procès-verbal d’assemblée générale annuelle du 5 juin 2023) et avoir vainement tenté d’autres mesures d’exécution, qu’il s’agisse d’une saisie-attribution du compte bancaire (14 mars 2023) ou d’une saisie-attribution d’éventuels loyers (13 décembre 2023), en vain et préalablement à la mise en oeuvre de la saisie immobilière (14 juin 2024).

Au regard de ces éléments, la saisie immobilière n’apparaît ni disproportionnée ni inutile pour surmonter la résistance de la SC [G] dans l’exécution de la condamnation prononcée à son encontre et l’intimée sera déboutée de sa demande tendant à faire échec à la mesure d’exécution pour ce motif.

— sur l’orientation de la procédure :

La SC [G] ne sollicite pas l’autorisation de vendre le bien immobilier saisi à l’amiable et elle ne propose ainsi pas de démontrer qu’une telle vente amiable puisse être conclue dans des conditions satisfaisantes ainsi que dans les délais contraints de la procédure.

En conséquence de quoi, la vente forcée sera ordonnée, sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de la vente, étant’précisé qu’il reviendra au juge de l’exécution de fixer la date de l’adjudication ainsi que de préciser les modalités de publicité et de visite du bien.

— sur les demandes accessoires :

Le jugement est également infirmé en ses dispositions ayant statué sur les frais irrépétibles et les dépens.

La SC [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, distincts des frais de poursuite qui devront être taxés à la charge de l’adjudicataire dans les conditions de l’article R.322-42 du code des procédures civiles d’exécution. Pour la même raison, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SC [G] ;

Rejette l’exception de nullité de l’assignation du 26 septembre 2024 soulevée par la SC [G] ;

Mentionne la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]' en exécution du jugement du tribunal judiciaire du Mans du 10'février 2023 comme suit :

* principal……………………………………………………………….2 382,78 euros

* frais irrépétibles……………………………………………………………800 euros

* intérêts (taux légal, au 16 février 2024)……………………….251,94 euros

* frais………………………………………………………………………..209,20 euros

soit une somme totale de 3 643,92 euros outre les intérêts au taux légal sur le somme de 1 218,72 euros à compter du 17 février 2024 ;

Déboute la SC [G] de sa demande tendant à faire obstacle à la procédure de saisie immobilière aux motifs de son caractère prétendument disproportionné et inutile ;

Ordonne la vente forcée du bien immobilier visé dans le commandement de payer valant saisie immobilière du 14 juin 2024, sur la mise à prix fixée par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" dans le cahier des conditions de la vente ;

Renvoie l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans pour la fixation d’une date d’adjudication et l’organisation des modalités de visite et de publicité ;

Déboute la SC [G] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SC [G] aux dépens de première instance et d’appel, distincts des frais de poursuite qui devront être taxés à la charge de l’adjudicataire dans les conditions de l’article R.322-42 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE