COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

A-C.M/FB

ARRET N°

AFFAIRE N° : 12/01700

Jugement du 02 Septembre 2008

du Tribunal de Grande instance d’Orléans

RG 06/01673

Arrêt du 18 Janvier 2010 de la Cour d’Appel d’Orléans

Arrêt du 30 Mai 2012 de la Cour de Cassation de PARIS

ARRÊT DU 14 JANVIER 2014

APPELANT :

Monsieur O A, agissant en sa qualité d’héritier de

M^me G H veuve A, décédée en cours d’instance

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Philippe LANGLOIS, avocat postulant au Barreau d’Angers et M^e Pascal LAVISSE, avocat plaidant au Barreau d’Orléans

INTIMES :

Monsieur Y Z

né le XXX à PERRUSSON

XXX

XXX

Madame I J épouse Z

née le XXX à GENILLE

XXX

XXX

représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocat postulant au Barreau d’Angers- N° du dossier 40497 et M^e GIRAULT, avocat plaidant au Barreau d’Orléans

SA AGENCE IMMOBILIERE DE COURANCES exercant sous l’enseigne CENTURY 21

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques VICART, avocat postulant au barreau d’Angers – N° du dossier 00015118, et M^e DUBOSC, avocat plaidant au Barreau de Montargis

-2-

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 19 Novembre 2013 à 14 H 00, Madame MONGE, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur B

Greffier lors du prononcé : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 14 janvier 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Madame X, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé du 28 juin 2005, M^me G H veuve A ( M^me A ) a donné mandat exclusif de vente de sa maison d’habitation sise XXX, à Malesherbes, dans le Loiret, pour le prix de 250 000 euros à la société Agence immobilière de Courance ( l’agence immobilière ) exerçant sous l’enseigne Century 21.

Le 6 septembre 2005, les deux parties ont signé un avenant modificatif du mandat ramenant le prix à 220 000 euros.

Le 24 septembre 2005, M et M^me Y et I Z ( les époux Z) ont régularisé une proposition d’achat moyennant le prix de 175 000 euros que la venderesse a refusée.

Le 9 novembre 2005, une promesse synallagmatique de vente a été signée, moyennant le prix de 190 000 euros, prévoyant la signature de l’acte authentique le 9 mars 2006 et précisant que les acquéreurs ne recourraient pas à l’emprunt.

Le 17 février 2006, M^me A et les époux Z ont signé un avenant modificatif de cette promesse reportant la date de signature de l’acte authentique au 1^er avril 2006.

M^me A ayant fait savoir au notaire qu’elle ne pouvait quitter sa maison et ne s’étant pas présentée pour la signature de l’acte, les époux Z l’ont assignée en référé en réitération de la vente sous astreinte.

Le juge des référés ayant renvoyé les parties à se mieux pourvoir, M^me A a assigné les époux Z et l’agence immobilière devant le tribunal de grande instance d’Orléans en soulevant la nullité du mandat de vente et, par voie de conséquence, celle du 'compromis’ du 9 novembre 2005, par ailleurs affecté, selon elle, d’un vice intrinsèque entraînant sa nullité. Elle invoquait également un dol et un manquement de l’agence immobilière à son devoir de conseil.

L’agence immobilière protestait de sa loyauté dans l’exécution de son mandat et les époux Z soutenaient que la vente était parfaite.

Par jugement du 2 septembre 2008, le tribunal de grande instance d’Orléans a dit M^me A mal fondée en ses demandes, l’en a déboutée, a dit parfaite la vente immobilière, a renvoyé les parties aux fins d’établissement de l’acte authentique, a condamné M^me A à signer cet acte sous astreinte de 300 euros par jour de retard, s’est réservé la liquidation de cette astreinte, a condamné M^me A à payer aux époux Z la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale, outre une indemnité de procédure, a débouté les époux Z de leur demande de dommages et intérêts, a prononcé la compensation des sommes réciproquement dues par les parties, a condamné M^me A à payer à l’agence immobilière la somme de 12 000 euros au titre de sa rémunération, rejetant toute demande plus ample ou contraire et condamnant M^me A aux dépens.

Sur appel de M^me A, la cour d’appel d’Orléans a, par arrêt du 18 janvier 2010, confirmé ce jugement et, y ajoutant, a débouté l’agence immobilière de ses demandes tendant à obtenir remise de la somme séquestrée et versement de dommages et intérêts et condamné M^me A à payer à l’agence immobilière d’une part et aux époux Z pris ensemble, d’autre part, une indemnité de procédure, outre les dépens.

Par arrêt du 30 mai 2012, la première chambre civile de la Cour de cassation a cassé, principalement au visa des articles L.121-21 et L.121-23 du code de la consommation, cet arrêt dans toutes ses dispositions. Elle retenait que les textes susvisés étaient applicables à quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage à domicile d’une personne pour offrir des prestations de services, peu important que le démarchage ait été effectué à la demande de celle-ci. Elle estimait que le prononcé de la cassation du chef de la disposition déclarant valide le contrat de mandat de vente entraînait par voie de conséquence la cassation de la disposition constatant la perfection de la vente.

Selon déclaration enregistrée le 1^er août 2012, M. O A, venant aux droits de M^me A, décédée le XXX, a saisi notre cour.

Les parties ont toutes conclu.

Une ordonnance rendue le 7 novembre 2013 a clôturé la procédure.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Les dernières conclusions, respectivement déposées les 2 octobre 2013 pour M. A, 18 octobre 2013 pour les époux Z et 22 mai 2013 pour l’agence immobilière, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

M. A demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en son action ès qualités d’ayant-droit de M^me A, d’infirmer le jugement rendu le 2 septembre 2008, de constater la nullité du contrat de mandat intervenu entre M^me A et l’agence immobilière, de constater, par voie de conséquence, la nullité du 'compromis’ de vente, de constater, indépendamment de la nullité du contrat de mandat, que ce 'compromis’ était soumis à l’article L.121-21 du code de la consommation, de le dire nul et non avenu, de dire qu’il n’est aucunement lié contractuellement, de condamner l’agence immobilière à lui payer en sa qualité d’ayant-droit de M^me A la somme de 15 000 euros pour manquement à ses obligations contractuelles de conseil et de loyauté, de condamner les époux Z à lui payer la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de condamner l’agence immobilière à le garantir de toute condamnation éventuellement prononcée contre lui et de condamner solidairement cette agence et les époux Z à lui payer une indemnité de procédure, outre les dépens.

Il expose que sa mère, M^me A, est décédée le XXX le laissant unique héritier et que c’est en cette qualité qu’il a repris l’instance. Il explique que M^me A, âgée de 77 ans, vivait depuis plus de trente ans dans la maison, objet du présent litige, et que désireuse de limiter ses frais d’entretien et de chauffage, elle avait souhaité la vendre sous réserve, toutefois, que l’agence immobilière lui trouve préalablement un autre logement dans la même ville. Il précise que sa mère n’a pas compris la portée de son engagement en signant le 'compromis’ de vente et a, ultérieurement, manifesté sa volonté de ne quitter sa maison qu’après qu’un relogement lui fut trouvé.

Concernant le contrat de mandat de vente, il soutient que la législation sur le démarchage devait être appliquée, ainsi que l’a retenu la Cour de cassation, et fait valoir qu’en l’espèce elle ne l’a pas été, le contrat de mandat étant nul faute de contenir toutes les mentions obligatoires énumérées à l’article L.121-23 du code de la consommation, l’adresse réelle du lieu de conclusion du contrat ayant été omise, ainsi que l’identité du démarcheur. Il assure que la nullité est encourue même en l’absence de la démonstration d’un grief. Il conteste que M^me A ait couvert la nullité en signant un avenant, la confirmation d’un acte nul exigeant la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer.

S’agissant du 'compromis’ de vente, il considère qu’il est nul par voie de conséquence de la nullité du mandat de vente et argue en outre de l’absence de remise à sa mère d’un formulaire de rétractation en contravention avec l’article L.121-23 du code de la consommation, ce 'compromis’ ayant été signé par sa mère, le 9 novembre 2005, à son domicile, peu important que les acquéreurs l’aient signé le lendemain hors de ce domicile. Il affirme encore que sa mère a été victime d’une erreur sur la portée de son engagement provoquée par un dol commis par l’agence immobilière avec la complicité des époux Z. Il explique que sa mère a cru signer une simple simulation destinée à permettre aux acquéreurs de contacter leur banque. Il insiste sur la violation par l’agence immobilière de son obligation de conseil à l’égard de sa cliente pour ne lui avoir pas conseillé d’insérer à la promesse de vente une condition suspensive relative à son relogement ainsi que de son obligation de loyauté pour l’avoir mise en situation d’être assignée en réitération forcée d’une vente à laquelle elle n’avait pas consenti, faute de relogement.

Les époux Z demandent à la cour de débouter M. A de son appel, de constater que l’échange des consentements n’est pas intervenu au domicile de M^me A, de dire que ne se trouvent pas applicables à la promesse de vente les dispositions de l’article L.121-21 du code de la consommation, de dire, en toute hypothèse, n’y avoir lieu à la nullité recherchée au vu de la ratification de la vente consentie par M^me A, de déclarer M. A irrecevable, subsidiairement mal fondé, en toutes ses demandes et de l’en débouter, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions les intéressant, subsidiairement, s’il y avait nullité, de constater qu’elle aurait été causée par les fautes de l’agence immobilière et de condamner, alors, celle-ci à leur verser la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, en toute hypothèse, de rejeter toutes prétentions contraires aux leurs, de condamner M. A, subsidiairement l’agence immobilière, à leur verser une indemnité de procédure, de dire irrecevable la prétention de M. A au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive dès lors qu’ils n’ont pas pris l’initiative de ladite procédure et de condamner M. A, subsidiairement l’agence immobilière, aux entiers dépens, en ce compris les dépens d’appel devant la cour d’appel d’Orléans.

Ils font valoir que l’échange de consentements entre les parties ne s’est pas réalisé au domicile de M^me A, puisqu’ils ont signé la promesse synallagmatique le 10 novembre 2005, en dehors du domicile de M^me A. Ils en déduisent que la jurisprudence relative à la nullité de la promesse de vente pour démarchage lorsque l’échange de consentements a eu lieu au domicile du vendeur, n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Ils contestent avoir participé à un quelconque démarchage à domicile et rappellent que l’agence immobilière n’était la mandataire que de M^me A et non la leur. Ils font valoir que M^me A a, en outre, ratifié la promesse de vente en sollicitant, ultérieurement, le report de la date de signature de l’acte authentique. Ils nient qu’il y ait eu dol ou complicité de leur part d’un dol. Subsidiairement, ils estiment que si la nullité de la vente était retenue, l’agence immobilière serait alors responsable à leur égard du préjudice considérable qui leur a été causé pour avoir dû prendre un immeuble en location alors qu’ils se croyaient propriétaires de l’immeuble de M^me A.

L’agence immobilière demande à la cour de débouter M. A de l’ensemble de ses demandes, de débouter les époux Z de leurs prétentions à son encontre, de confirmer le jugement de première instance, en conséquence, à titre principal, de dire parfaite la vente par M^me A aux époux Z, de renvoyer les parties en établissement de l’acte authentique, à titre subsidiaire, de condamner M. A ès qualités, à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, en tout état de cause, de condamner M. A ès qualités à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de sa rémunération, outre une indemnité de procédure et les entiers dépens.

Elle fait valoir que le mandat de vente comportait toutes les indications exigées par la loi pour permettre à M^me A de connaître l’étendue de son engagement et comprenait un formulaire de rétractation dont cette dernière n’a pas jugé utile de faire usage. Elle en déduit la validité de ce mandat. Elle ajoute qu’à supposer que le contrat de mandat fût nul, cette nullité serait sans incidence sur la validité du 'compromis’ de vente signé ultérieurement entre des parties différentes. Elle conteste l’existence de manoeuvres dolosives. Elle explique avoir fait signer à M^me A le 'compromis’ de vente en dehors de la présence des acquéreurs pour la préserver de toute impression de contrainte. Elle soutient que l’échange de consentements n’est intervenu que le lendemain, lorsque les époux Z ont signé, dans ses locaux, le 'compromis’ à leur tour au prix fixé par M^me A. Elle indique qu’elle a recherché pour M^me A diverses possibilités de relogement et que M^me A s’est refusée à les visiter. Elle précise avoir tenté, avec le notaire, d’éviter à M^me A le paiement d’une astreinte et de dommages et intérêts mais que celle-ci, mal conseillée par son entourage, s’est obstinée dans son refus de signer l’acte authentique.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que M. A justifie ( pièce n° 8 de M. A ) être recevable à reprendre l’instance en sa qualité d’ayant-droit de sa mère décédée ;

Sur la validité du mandat de vente

Attendu que par l’arrêt susvisé du 30 mai 2012, la Cour de cassation rappelle que les dispositions des articles L.121-21 et L.121-23 du code de la consommation ont vocation à s’appliquer à un mandat de vente immobilière souscrit par une personne physique à son domicile, dès lors qu’il fait suite à un démarchage, peu important que ce démarchage fût intervenu à la demande de cette personne ;

Que tel est le cas en l’espèce, l’agence immobilière ne contestant pas que son mandat, dont la validité était subordonnée à l’établissement d’un écrit, a été signé au domicile de M^me A, le fait qu’il y ait eu, préalablement, un contact téléphonique entre elles étant indifférent ;

Or attendu qu’en application des dispositions d’ordre public de l’article L.121-23 du code de la consommation, le contrat, dont un exemplaire doit être remis au client, comporte, à peine de nullité, un certain nombre de mentions obligatoires, parmi lesquelles le nom du démarcheur et l’adresse du lieu de conclusion du contrat ;

Et attendu que le premier ne figure pas sur le mandat de vente daté du 28 juin 2005, dont se réclame l’agence immobilière ( pièce n° 1 de l’agence immobilière ), et la seconde est inexacte, puisqu’il est seulement mentionné, en tête de contrat, l’adresse de l’agence elle-même et en aucun endroit, celle de M^me A, lieu pourtant de sa conclusion ;

Que cette double omission suffit à justifier le prononcé, à la demande de M. A, venant aux droits de sa mère que ce formalisme impératif était destiné à protéger, de la nullité du contrat de mandat de vente, sans qu’il soit nécessaire qu’un grief soit démontré ;

Que, par ailleurs, la circonstance que M^me A ait, ultérieurement, signé un avenant portant réduction du prix de vente sollicité ( pièce n° 2 de l’agence immobilière ), n’emporte de sa part aucune ratification de l’acte nul dès lors que cet avenant, signé en un lieu, de surcroît, inconnu, ne révélait aucunement que M^me A ait eu connaissance du vice affectant le mandat de vente et l’intention de le réparer;

Que le jugement qui a rejeté sa demande en nullité du contrat de mandat de vente sera infirmé sur ce point ;

Sur la validité de la promesse synallagmatique de vente

Attendu que le 9 novembre 2005, M^me A a signé, en un lieu non précisé mais dont il n’est plus discuté ici qu’il s’agissait de son domicile, un acte par lequel elle s’obligeait à vendre aux époux Z qui l’acceptaient sa maison sise XXX à Malesherbes, dans le Loiret, moyennant le prix de 190 000 euros ( pièce n° 7 de M. A ) ;

Que ce même acte a été signé par les époux Z, le lendemain, 10 novembre 2005, en un lieu, non davantage précisé mais dont il est acquis aux débats qu’il s’agissait des locaux de l’agence immobilière, les acquéreurs déclarant aux termes d’une mention manuscrite ne pas recourir à un prêt et être avisés de ce qu’ils s’interdisaient, ainsi, de se prévaloir de la condition suspensive prévue sur ce point par le code de la consommation ;

Attendu que conclue entre la venderesse et les acquéreurs, qui plus est à deux dates distinctes et en deux lieux différents, cette promesse synallagmatique de vente n’était pas, en elle-même, soumise aux dispositions des articles L.121-21 et suivants du code de la consommation ;

Que dès lors, il ne peut être tiré argument du défaut de tout bulletin de rétractation pour l’exercice par la venderesse de la faculté de rétractation ;

Attendu, en revanche, que M. A invoque à bon droit une nullité par voie de conséquence ;

Qu’en effet, en l’espèce, la promesse synallagmatique litigieuse, conclue entre les époux Z et M^me A, procède directement du mandat de vente conclu entre cette dernière et l’agence immobilière ;

Que c’est en exécution de ce mandat, que l’agence immobilière a proposé, chez elle, à M^me A la promesse de vente, revêtue de son en-tête et rédigée par ses soins, que celle-ci a souscrite, avant de recueillir, le lendemain, dans ses locaux, la signature des acquéreurs manifestant leur accord sur la chose et le prix ;

Que c’est encore en raison des obligations pesant sur le mandant, aux termes-mêmes de l’article VII du contrat de mandat exclusif de vente, que M^me A a dû ratifier la promesse qui lui était présentée par son mandataire et faisait clairement référence, à différents endroits, à cette entremise ;

Attendu, dans ces conditions, que la nullité ci-avant prononcée du contrat de mandat de vente de l’agence immobilière entraîne, par voie de conséquence, celle de la promesse de vente qui n’ayant pu être signée que par son intermédiaire en est la mise en oeuvre ;

Que pour des motifs identiques à ceux précédemment développés, le fait que M^me A ait, ultérieurement, sollicité que la date de signature de l’acte authentique fût repoussée, n’emporte pas, en l’absence de toute connaissance du vice et d’une quelconque volonté de le réparer, régularisation de l’acte nul ;

Que le jugement qui a rejeté cette demande de nullité sera infirmé de ce chef ;

Sur les demandes indemnitaires de M. A

Attendu que M. A invoque un manquement par l’agence immobilière à son obligation de conseil ainsi qu’un comportement déloyal de sa part et sollicite sa condamnation à des dommages et intérêts ;

Qu’il expose que sa mère n’avait projeté de vendre son immeuble que sous la condition d’obtenir préalablement un relogement et reproche à l’agence immobilière de n’avoir pas inséré de condition suspensive à cet effet dans le 'compromis’ de vente et d’avoir en réalité poursuivi son seul intérêt financier à l’opération ;

Mais attendu, s’agissant de ce dernier point, que la double nullité prononcée entraîne la privation de l’agence immobilière du paiement de ses honoraires mis, suivant la promesse de vente synallagmatique annulée, à la charge du vendeur ;

Que cette privation constitue déjà pour cette dernière une sanction importante et pour M. A, venant aux droits de sa mère, un avantage non négligeable ;

Et attendu que M. A affirme, sans en justifier, que M^me A avait subordonné la vente de sa maison à son relogement préalable par les soins de l’agence ;

Que M^me A n’y fait, en effet, aucune allusion dans sa lettre du 20 mars 2006 ( pièce n° 8 de l’agence immobilière ) où elle expliquait n’être pas en mesure de déménager pour des raisons de temps et de santé ;

Que M. A sera débouté de ses prétentions de ce chef ;

Attendu que M. A sollicite encore la condamnation des époux Z à lui verser la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Mais attendu que les époux Z rappellent à juste titre n’avoir pas pris l’initiative de la présente procédure pour avoir été assignés par M^me A aux côtés de l’agence immobilière ;

Que de surcroît, ils sont étrangers à la faute commise par la seule agence immobilière tenant à la méconnaissance des dispositions impératives en matière de démarchage à domicile ;

Que cette demande non fondée de dommages et intérêts sera également rejetée;

Attendu, enfin, que M. A n’étant condamné à aucun paiement, sa demande en garantie dirigée contre l’agence immobilière est dépourvue d’objet ;

Sur la demande des époux Z

Attendu que les demandes principales des époux Z tendant essentiellement à la confirmation du jugement qui avait déclaré la vente parfaite ne pouvant qu’être rejetées pour les motifs sus-exposés, leur demande subsidiaire sera ici examinée ;

Attendu que les époux Z estiment que l’agence immobilière a engagé sa responsabilité à leur égard et sollicitent sa condamnation à leur verser la

somme de 70000 euros à titre de dommages et intérêts pour les indemniser des

loyers qu’ils ont dû payer en pure perte, selon eux, et des tracas et soucis endurés depuis 2005 ;

Mais attendu que s’il résulte de ce qui précède que la promesse synallagmatique de vente a été annulée par voie de conséquence de la nullité du contrat de mandat de vente rédigé par l’agence immobilière et du fait de la faute commise par celle-ci, privant directement les époux Z du bénéfice de leur acquisition de la maison de M^me A, cette faute est sans lien direct avec le paiement de loyers, au demeurant non dépourvus de contrepartie, qui résultent d’une prise de location rendue nécessaire par la vente de leur propre immeuble suivant promesse synallagmatique signée le 31 mars 2006 ( pièce n° 4 des époux Z ) soit à une date à laquelle, conscients de ce que M^me A avait déjà sollicité un report de la signature de l’acte authentique, ils auraient aisément pu insérer une condition suspensive relative à la réitération effective de la vente conclue avec cette dernière ;

Qu’il sera, en outre observé que l’immeuble qu’ils ont vendu ( sis à XXX, l’immeuble pris à bail ( sis à Coudray ) et l’immeuble de M^me A (sis à Malesherbes ) se situent tous dans un périmètre géographique très limité dans le Loiret, de sorte que la vente sans condition suspensive du premier apparaît résulter d’un libre choix de leur part et non d’une contrainte ou d’une nécessité ;

Qu’il n’en reste pas moins, qu’étrangers à la cause de nullité du contrat de vente qu’ils subissent, ils sont fondés à demander réparation des tracas et contrariétés endurés au professionnel qui en est à l’origine ;

Que l’agence immobilière sera tenue de leur verser une somme de 10 000 euros de ce chef ;

Sur les demandes de l’agence immobilière

Attendu que les demandes principales de l’agence immobilière liées à la reconnaissance de la perfection de la vente objet de la promesse synallagmatique du 28 juin 2006 seront rejetées ;

Que le non-respect des règles relatives au démarchage étant directement la cause de la double nullité prononcée, le préjudice qui en est résulté pour elle découle de sa propre faute ;

Qu’elle sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la garantie de M. A des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux Z ;

Qu’elle sera également déboutée de sa demande en paiement, formée 'en tout état de cause’ d’une somme de 12 000 euros au titre de sa rémunération qui se heurte à la circonstance que la vente ne s’est finalement pas réalisée, qui plus est, de sa faute exclusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’agence immobilière succombant en cause d’appel supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’arrêt d’appel cassé, sera condamné à verser respectivement à M. A, d’une part, et aux époux Z, d’autre part, la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l’arrêt du 30 mai 2012 de la Cour de cassation cassant en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 18 janvier 2010,

DECLARE M. A recevable en sa reprise d’instance en qualité d’ayant-droit de M^me A, sa mère, décédée,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance d’Orléans du 2 septembre 2008 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DECLARE nul le contrat de mandat de vente exclusif conclu le 28 juin 2005 entre M^me A et la société Agence immobilière de Courances, portant sur un immeuble sis à Malesherbes, dans le Loiret, XXX,

DECLARE nulle, par voie de conséquence, la promesse synallagmatique signée les 9 et 10 novembre 2005 par M^me A et les époux Z, portant sur ce même immeuble,

CONDAMNE la société Agence immobilière de Courances à verser aux époux Z la somme de dix mille euros ( 10 000 euros ) à titre de dommages et intérêts,

La CONDAMNE aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

La CONDAMNE à payer respectivement à M. A, d’une part, et aux époux Z pris ensemble, d’autre part, la somme de deux mille cinq cents euros ( 2 500 euros ) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X L-D. HUBERT