COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 04 NOVEMBRE 2015

(Rédacteur : M-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 12/03392

D Z

Esther Jacqueline TRANCHARD épouse Z

c/

M-N X

SCP P-Q-R-Y (B)

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE F G

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 avril 2012 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 10/5408) suivant déclaration d’appel du 12 juin 2012

APPELANTS :

D Z

né le XXX à F G (29270)

de nationalité Française

demeurant 11 rue de Sévigné – 29270 F G

Esther Jacqueline TRANCHARD épouse Z

née le XXX à F G (29270)

de nationalité Française

demeurant 11 rue de Sévigné – 29270 F G

représentés par Maître Sylvain LEROY, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître RIOU de la SCP AVOCATS OUEST CONSEILS, avocat plaidant au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Maître M-N X, notaire associé de la SCP Marie-Pierre BADET-BLERIOT, M-N X et J K-X, domicilié en cette qualité XXX – XXX

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON-KLEIN, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SCP P-Q-R-Y (B), dont le siège social est sis XXX – XXX, prise en la personne de Maître Y en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES TROIS VOILES par jugement du Tribunal de Commerce de PARIS du 10 juin 2010

représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Stéphane CATHELY, avocat plaidant au barreau de PARIS

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE F G, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 12 rue des Martyrs – 29270 F G

représentée par Maître Sylvie BOCHE-ANNIC de la SELARL Cabinet FORZY-BOCHE-ANNIC-MICHON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mai 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

M-Pierre FRANCO, conseiller,

XXX, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte authentique dressé le XXX par Maître X, notaire à Aix-en-Provence, M. et M^me D Z ont acheté à la société civile de construction vente Les Trois Voiles (filiale du groupe Mona Lisa, ci-après désignée la SCCV), un appartement en l’état futur d’achèvement constituant le lot n° 3 d’un immeuble en copropriété situé à Carcans (Gironde) pour un prix de 236 000 euros entièrement financé par un prêt consenti le 13 février 2009 par le Crédit Mutuel de Bretagne, remboursable en 240 mensualités.

Le délai d’achèvement des travaux était prévu au plus tard le 30 juin 2009.

Cet immeuble devait être loué après travaux, en vue de l’exploitation d’une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale, ce qui ouvrait droit à des avantages fiscaux pour les investisseurs; et à cet effet, un bail commercial avait été consenti par les époux Z selon contrat en date du 18 décembre 2008, au profit de la SA Mona Lisa Hôtels et Résidences, devant prendre effet le 2 mai 2009, moyennant un loyer annuel de 6 634 euros HT.

Le jour de la vente, M. et M^me Z ont payé la somme de 212 400 euros représentant 90 % du prix de vente; le solde devant être versé à l’achèvement puis à la livraison de l’immeuble.

Les travaux n’ont pas été achevés et les époux Z n’ont pas pu prendre possession de l’immeuble.

Par courrier en date du 27 novembre 2009, l’administration fiscale a avisé les acquéreurs qu’elle entendait se prévaloir de l’inscription de l’hypothèque légale du Trésor grevant le bien acquis pour leur réclamer le paiement des sommes dues par la SCCV, sur le fondement de l’article 2461 du code civil. Toutefois, aucune poursuite n’a finalement été diligentée.

Par jugement en date du 28 janvier 2010, le Tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Mona Lisa Hôtels et Résidences, ainsi que celle d’autres sociétés dépendant du groupe Mona Lisa, et a désigné en qualité de liquidateur la SCP P-Q-R-Y (la SCP B).

Par courrier en date du 18 février 2010, le mandataire liquidateur de la SCCV a informé les époux Z qu’il résiliait le bail conclu avec la société Mona Lisa Hôtels et résidences, en application de l’article L.641-12 du code de commerce.

Soutenant que leur vendeur avait dissimulé l’existence de deux hypothèques légales prises par le Trésor public, les époux Z ont fait assigner la SCCV Les trois voiles, Maître X et la Caisse de Crédit mutuel devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour voir annuler la vente, voir prononcer la nullité du prêt immobilier, et obtenir la condamnation conjointe et solidaire de la SCCV les Trois Voiles et de Maître X à leur payer la somme de 212 409 € à titre principal outre les frais, celle de 45 000 € à valoir sur le préjudice consécutif à la suppression des avantages fiscaux, celle de 20 000 € à titre de dommages-intérêts; et voir ordonner une expertise comptable afin d’évaluer l’importance de la suppression des avantages fiscaux.

Par jugement en date du 10 juin 2010, la procédure de liquidation judiciaire a été étendue aux 15 autres sociétés dépendant du groupe Mona Lisa, dont la SCCV les Trois Voiles.

Par acte en date du 15 octobre 2010, les époux Z ont fait assigner en intervention forcée la SCP B es-qualité.

Ils sollicitaient en définitive devant le tribunal de grande instance de Bordeaux:

— l’annulation de la vente du XXX,

— la nullité du prêt souscrit le 13 février 2009,

— la fixation de leur créance à l’encontre de la SCCV les Trois Voiles, au titre du remboursement du prix de vente, des frais, des intérêts réglés jusqu’au jugement à intervenir, du préjudice fiscal et des dommages-intérêts,

— la désignation d’un expert chargé de déterminer l’importance de leur préjudice fiscal consécutive à l’annulation de la vente.

Par jugement en date du 17 avril 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

— déclaré irrecevables toutes les conclusions et pièces signifiées par la SCP B, Maître X et la Caisse de Crédit Mutuel de F,

— débouté les époux Z de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné les époux Z aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 12 juin 2012, les époux Z ont relevé appel de cette décision.

Par arrêts avant dire droit en date des 24 octobre 2013 et 26 février 2015, la cour d’appel de Bordeaux a, successivement:

— ordonné la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture, en enjoignant à Maître X, notaire, de produire aux débats une expédition de l’acte authentique dressé par son ministère le XXX concernant la vente en l’état futur d’achèvement entre la SCCV les Trois voiles et les époux Z,

— ordonné la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture, afin, d’une part, que les parties s’expliquent sur le moyen soulevé d’office en cours de délibéré, selon lequel la restitution du prix après annulation du contrat de vente ne constitue pas un dommage et doit être poursuivi par les acquéreurs contre le seul vendeur; le notaire ayant instrumenté ne pouvant être éventuellement être condamné à leur profit qu’après constatation de l’insolvabilité de ce vendeur, et, d’autre part, que les époux Z produisent toutes pièces utiles sur la recouvrabilité de leurs éventuelles créances à l’égard de la liquidation judiciaire de la SCCV les Trois Voiles.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 13 mai 2015, les époux Z demandent à la cour:

— de réformer le jugement,

— de prononcer l’annulation de la vente intervenue le XXX, au rapport de Maître X, notaire à Aix-en-Provence, portant sur le lot numéro 3 et les parties communes y afférentes d’un bâtiment à usage de résidence de tourisme situé à XXX,

— de prononcer la nullité du prêt souscrit auprès de la Caisse de crédit mutuel de F le 13 février 2009 par acte au rapport de M^e Huguet, notaire à Plouay,

— de condamner conjointement et solidairement la SCP B es-qualité de liquidateur de la SCCV les trois voiles et Maître X, notaire, à leur payer les sommes suivantes :

—  212 400 € en remboursement du prix payé à ce jour à la SCCV,

—  43 443,81 euros au titre des intérêts, frais et accessoires liés à l’exécution du contrat de prêt, estimés à la date du 15 octobre 2012, et à parfaire en fonction des sommes réellement supportées à la date d’exécution du jugement,

—  50 330 € au titre de la suppression des avantages fiscaux liés à l’opération de défiscalisation en cause,

—  20 000 € à titre de dommages-intérêts,

—  10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent enfin la condamnation des intimés sous la même solidarité aux entiers dépens, incluant les frais de publication.

En tant que de besoin, ils demandent que Maître X soit tenu de garantir la SCP B es-qualité de liquidateur de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre.

Par dernières conclusions déposées et signifiées le 19 mai 2015, la SCP B es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV les Trois voiles demande à la cour :

— de lui donner acte de ce qu’elle a produit la pièce sollicitée par les époux Z afin de satisfaire à l’invitation de la cour,

— de lui donner acte de ce qu’elle entend maintenir ses précédentes écritures tendant notamment à l’irrecevabilité de toute demande en paiement ou à fixation de créance de la part des époux Z et au maintien de ses demandes subsidiaires,

— de déclarer irrecevable les époux A de l’ensemble des demandes formées devant la cour à l’égard de la SCCV les trois voiles puis postérieurement à la réouverture des débats à l’égard de la SCP B es-qualité et en tant que de besoin, les en débouter.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 18 mai 2015, Maître X demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris,

Subsidiairement,

— de dire que les époux A ne rapportent pas la preuve de la réunion des conditions des articles 1110 et 1116 du Code civil susceptibles d’entraîner la nullité d’un acte de vente,

— de dire en toute hypothèse que si cette nullité devait prospérer sur ses fondements, le notaire ne pourrait en aucun cas être tenu, à défaut de démontrer à son encontre l’existence d’une faute distincte du dol ou de l’erreur qui sont personnels à la SCCV les trois voiles,

— de dire que les époux A ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute du notaire distincte de celle alléguée à l’encontre de la SCCV Les trois voiles,

— de dire que les époux A ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct qui pourrait résulter d’une faute personnelle du notaire qui présente un caractère actuel et certain,

— de dire qu’ils se sont privés de la créance de restitution de prix en raison de leur déclaration tardive et de l’absence de relevé de forclusion,

— de dire qu’ils n’ont pas mis en cause les associés tenus solidairement d’une société de construction vente, à supposer que leur forclusion ne les empêche pas,

— de dire qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une exécution du Trésor public à l’égard duquel il conviendra de vérifier s’il a été admis à titre hypothécaire au passif de la société Les trois voiles,

— de débouter la société les trois voiles de sa demande dirigée à l’encontre du notaire,

— de dire à titre subsidiaire et si la nullité de la vente devait intervenir, qu’en aucun cas la radiation de l’inscription du Crédit Mutuel ne devrait intervenir, sauf à générer un gain pour cette société qui a perçu 90 % du prix de l’immeuble, qui réintégrerait le patrimoine,

— de rejeter toutes les demandes des parties,

— de dire irrecevable et infondée la demande reconventionnelle formée pour la première fois devant la cour par la liquidation judiciaire, tendant à être relevé et garanti par le notaire des conséquences d’une restitution de prix résultant d’un dol dont elle serait l’auteur, et en l’absence de tout préjudice actuel et certain,

— de dire que la banque ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de l’obligation de restitution du prêt pesant sur M. A,

— de déclarer irrecevables, comme nouvelles en cause d’appel, les demandes relatives au non-respect allégué de certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation,

— de condamner reconventionnellement M. et M^me A au paiement d’une somme de 3000 € pour frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions et déposées au greffe 19 octobre 2012, la caisse de crédit mutuel de F demande à la cour :

— de statuer ce que de droit sur les demandes des époux Z tendant à l’annulation de la vente,

— dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de ces derniers sur le fondement de l’article L. 313'12 du code de la consommation, de condamner solidairement les époux Z à lui payer la somme de 155 049,80 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— de dire que Maître X et la SCCV les Trois Voiles ont commis des fautes et engagé leur responsabilité civile à son égard, et les condamner en conséquence in solidum à réparer le préjudice subi,

— à titre principal, de fixer sa créance à l’égard de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Trois Voiles à la somme de 140 320,18 euros au titre des intérêts contractuellement prévus et non perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— de prononcer l’admission de ces créances au passif de la liquidation judiciaire de la société civile de vente les trois voiles,

— de condamner in solidum Maître X (sic) au paiement de la somme de 140.320,18 euros au titre des intérêts contractuellement prévus et non perçus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, de fixer sa créance à l’égard de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Trois Voiles aux sommes suivantes :

—  37 130,85 euros au titre des intérêts échus jusqu’au 15 octobre 2012, outre les intérêts à échoir au taux de 4,90 % l’an,

—  848,15 euros au titre des intérêts intercalaires,

—  5 214,82 euros au titre de l’indemnité de remboursement anticipé,

— de prononcer l’admission de ces créances au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Trois Voiles,

— de condamner in solidum Maître X à lui verser les mêmes sommes,

— de condamner in solidum Maître X et la SCCV les Trois Voiles à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de prononcer l’admission de cette créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Les Trois Voiles

— de débouter de leurs demandes Maître X et la SCP B es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Les Trois Voiles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie, pour l’exposé des moyens des parties, aux conclusions échangées entre les parties.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il convient de clôturer la procédure à la date de l’audience avant les plaidoieries.

1- Sur les fins de non-recevoir:

Se fondant sur les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, la société B es-qualité soutient d’abord que la demande tendant à obtenir sa condamnation à restituer le prix de vente et à payer des dommages-intérêts est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

Toutefois, l’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Or, les époux Z ont exercé le même droit en première instance et en appel, et leur demande présentée devant la cour par conclusions du 13 mai 2015 a les mêmes fins puisqu’elle tend, comme celle soumise au premier juge le 15 octobre 2010, à la restitution d’une partie du prix de vente après annulation du contrat et du prêt, ainsi qu’à l’indemnisation des divers préjudices subis.

La demande de condamnation ne peut donc être considérée comme nouvelle, au sens des dispositions précitées.

La société B es-qualité soutient en second lieu qu’aucune demande de condamnation à paiement ne peut être formée à l’égard de la SCCV Les Trois Voiles, placée en liquidation judiciaire depuis le 10 juin 2010, et se fonde sur les dispositions de l’article L622-24 du code de commerce, selon lesquelles «Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.»

Mais l’action en nullité d’une vente pour dol n’est pas soumise à la suspension des poursuites individuelles contre un débiteur faisant l’objet d’une procédure collective, et le fait générateur de la créance de restitution du prix d’une vente dont l’annulation a été judiciairement prononcée est constitué par le jugement qui prononce cette nullité.

Au surplus, il sera relevé que les époux Z ont procédé à la déclaration de leur créance entre les mains de Maître Y es-qualité de mandataire judiciaire de la SCCV les trois voiles, par courrier du 13 octobre 2010 reçu par l’étude le 15 octobre 2010.

Dès lors, M. et M^me Z sont recevables à solliciter le 13 mai 2015 la condamnation de la SCP B es-qualité à leur restituer le prix de vente, et à payer des dommages-intérêts en dépit de l’ouverture de la liquidation judiciaire par jugement du 10 juin 2010.

2-

Sur la demande en résolution de vente pour cause de dol:

Selon les dispositions de l’article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces man’uvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être trouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Les époux Z reprochent à la société Les Trois Voiles d’avoir omis de révéler la présence d’une hypothèque légale du Trésor public sur l’immeuble cédé ; alors qu’une telle information aurait été de nature à les alerter sur les difficultés financières de leur vendeur, et sur l’absence de garantie légale d’achèvement.

Bien qu’il soit invoqué pour la première fois en cause d’appel, ce dernier argument n’en est pas moins recevable, même après l’arrêt ordonnant la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture, puisque selon l’article 563 du code de procédure civile, «pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux».

Sur le fond, il convient de relever en premier lieu qu’aucun texte légal ou réglementaire n’imposait à la SCCV Les Trois Voiles d’informer les acquéreurs sur sa situation financière ou celle de son groupe au moment de la signature de l’acte authentique le XXX, ni sur l’état de ses dettes fiscales, quand bien même celles-ci auraient donné lieu à notification de titres exécutoires par le Trésor public.

XXX n’a pas non plus menti lorsqu’elle a indiqué en page 2 de l’acte authentique qu’elle n’était pas en état de cessation de paiement, de redressement ou de liquidation judiciaire. Le jugement de liquidation judiciaire, fixant provisoirement la date de cessation des paiements au 19 février 2009, n’est en effet intervenu à son égard que le 10 juin 2010, par voie d’extension de la procédure de liquidation judiciaire sous patrimoine commun des autres sociétés du groupe Mona Lisa.

En page 30 de l’acte authentique du XXX, le vendeur a déclaré que le bâtiment «était actuellement hors d’eau ainsi qu’il résulte de l’attestation du maître d''uvre d’exécution et qu’il n’était pas grevé d’inscription de privilège ou d’hypothèque ainsi qu’il est dit ci-après; (qu)'en conséquence les conditions propres à l’opération constituaient la garantie d’achèvement au sens et dans les termes de l’article R261-18 a) du code de la construction et de l’habitation».

En page 40 du même acte, il est mentionné qu'«un renseignement sommaire hors formalité ne révèle aucune inscription, à l’exception de l’inscription prise au profit de la Monte Paschi Banque, ainsi qu’il est dit ci-après dans le paragraphe Origine de propriété».

Il n’existe pas de contestation sur l’état «hors d’eau», le XXX, de l’immeuble dont dépendent les droits vendus.

Le privilège de prêteur de deniers inscrit par la Monte Paschi Banque le 6 mai 2008 ne pouvait avoir d’incidence sur la garantie intrinsèque offerte aux époux Z dès lors qu’il n’a pas pour assiette le lot n°3 cadastré BZ 25 vendu le XXX, mais les immeubles cadastrés section XXX à XXX à XXX

De plus, la déclaration faite par le vendeur le XXX se faisait, non pas en considération de recherches ou réquisitions personnelles auprès de la conservation des hypothèques, qu’aucun texte ne l’obligeait à faire, mais au vu des renseignements obtenus par le notaire dans le cadre de la préparation de l’acte authentique.

Or, ce dernier a produit aux débats dans le cadre de l’instance (pièce 5) une photocopie du relevé des formalités publiées du 1^er janvier 1959 au 5 janvier 2009, signé par le conservateur des hypothèques de Lesparre Médoc le 23 janvier 2009, qui se termine pages 7 et 8 par la formalité numéro d’ordre 12, inscrite le 19 juin 2008, concernant l’état descriptif de division de l’immeuble cadastré section BZ numéro 23, et qui ne comporte pas la mention d’une quelconque inscription d’hypothèque ou de privilège sur le bien vendu aux époux Z (la dernière page numérotée 9 étant vierge de toute mention).

Il n’est pas démontré de manière objective et concrète que la société de vente ait eu connaissance d’une autre situation hypothécaire, ni en particulier que l’administration fiscale lui ait notifié avant le XXX un avis d’inscription d’hypothèque légale.

Dès lors, il est impossible de lui opposer, comme preuve de sa mauvaise foi et de son intention dolosive, le relevé des formalités signé par le conservateur des hypothèques de Lesparre Médoc le 23 juin 2011, communiqué aux débats par le liquidateur judiciaire de la SCCV et par les époux Z (pièce 40), révélant que par application de l’article 1929 ter du code général des impôts, le Trésor public avait fait inscrire le 21 octobre 2008, soit près de quatre mois avant la vente litigieuse, une hypothèque légale pour sûreté d’une créance de 16980 euros en principal, ayant effet jusqu’au 30 juin 2009, portant notamment sur les lots 1 à 4, 16 et 24 de l’immeuble cadastré section XXX, et donc sur le lot numéro 3 acquis par les époux Z.

Par ailleurs, la cour ne peut retenir le second grief formé au soutien de la demande en annulation, tiré d’une réticence dolosive sur le caractère structurellement déficitaire du Pôle Mona Lisa Hôtels et Résidences, dès lors que la liquidation de la SCCV n’est intervenue que 15 mois après la vente litigieuse, par voie d’extension de la procédure d’autres sociétés du groupe, et qu’aucun élément concret ne vient caractériser la connaissance qu’aurait pu avoir la SCCV, le XXX, de l’impossibilité dans laquelle les acquéreurs allaient se trouver d’obtenir les résultats escomptés, en terme de rendement de leur investissement.

Les appelants ne rapportent donc pas la preuve, qui leur incombait, de man’uvres du vendeur, d’un mensonge délibéré ni même d’une réticence dolosive commis dans le but de déterminer leur consentement à l’achat du bien en l’état futur d’achèvement.

Par application de l’article 1116 du code civil, il convient en conséquence de confirmer le jugement, en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande en nullité du contrat de vente.

La demande en nullité du prêt n’était que la conséquence de la nullité alléguée du contrat principal de vente; et il n’est invoqué aucune cause de nullité propre à l’acte conclu le 13 février 2009 entre le Crédit Mutuel de Bretagne et les époux Z; c’est donc à juste titre que ce chef de demande a été également rejeté.

3-

Sur la responsabilité du notaire:

Le notaire est tenu, en tant que rédacteur d’un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité.

Il doit en outre éclairer les parties et appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu’ils authentifient.

Les époux Z soutiennent en premier lieu que la vente litigieuse aurait dû se faire sous la forme d’une vente en l’état futur de rénovation, imposant le recours à une garantie extrinsèque.

Toutefois, il ressort des article L.262-1 et R262-1 4° du code de la construction et de l’habitation que des travaux concernant l’ensemble des éléments de second 'uvre dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun de ces éléments (planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques), assimilables à une reconstruction, sont exclus du régime de la vente d’immeuble à rénover.

Selon la notice sommaire du contrat de réservation du 11 décembre 2008, les travaux concernaient la réhabilitation de chambres de village de vacances avec changement de destination en résidence de tourisme trois étoiles, et comportaient des travaux de maçonnerie (ragréage de chapes et préparation de revêtements de sols), de menuiseries (pose de portes palières, de fenêtres ou porte-fenêtre bois traité, de portes intérieures de distribution), de cloisons intérieures, de chauffage, de réfection de l’électricité selon les normes en vigueur ' NFC 15100) de sanitaires (évier, baignoires, WC), de revêtement de sols et muraux.

L’acte du XXX stipule en page 12 que la société venderesse a entrepris la rénovation lourde (mais sans travaux sur la structure de l’immeuble) d’une partie des bâtiments, et en page 15 que la rénovation porte sur l’ensemble des éléments de second 'uvre.

Les époux Z n’ont pas contesté que les travaux exécutés sur le bien acquis étaient conformes aux plans et à la notice descriptive annexés à l’acte, ainsi que stipulé à la clause «État d’avancement des travaux» (page 14).

C’est donc en vain qu’ils remettent en cause le cadre juridique de la cession des droits immobiliers.

En second lieu, les appelants reprochent au notaire d’avoir omis de révéler la situation hypothécaire du bien acquis.

La garantie d’achèvement résultant des conditions propres à l’opération (dite intrinsèque), telle que prévue à l’article R.261-18 b) du code de la construction et de l’habitation, était initialement mentionnée dans le projet d’acte qui avait été soumis aux époux Z (pièce 25) et garantissait donc que le financement de l’immeuble était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par les fonds propres au vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, ou par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Ainsi que cela était prévu au projet de contrat, et énoncé dans la procuration authentique finalement donnée par les époux Z aux fins de régularisation de l’acte authentique, le vendeur y a toutefois substitué en définitive la garantie de l’article R.261-18 a) du code de la construction et de l’habitation, qui reposait sur la mise hors d’eau du bien (non contestée), et sur l’absence d’inscription d’hypothèque et de privilège. Cette garantie était donc identifiable par les acheteurs, contrairement à ce qu’ils soutiennent dans leurs écritures.

Ainsi qu’indiqué précédemment, le relevé des 12 formalités ayant donné lieu au certificat du conservateur de Lesparre Médoc en date du 23 janvier 2009 (pièce n° 5 du notaire) à la suite de la demande de renseignements déposée le 21 janvier 2009 par Maître X, ne comporte aucune inscription d’hypothèque légale du Trésor public mais uniquement le privilège de la Banque Monte Paschi qui ne porte pas sur le lots vendu aux appelants.

Ce relevé est donc en contradiction totale avec celui délivré le 23 juin 2011 par le même conservateur, qui mentionne sous le numéro d’ordre 18, l’hypothèque légale du Trésor public prise le 21 octobre 2008 sous la référence d’enliassement 2008V1126 et portant notamment sur les lots 1 à 4 du bâtiment cadastré XXX, ce qui incluait donc le lot vendu aux appelants, pour un montant en principal de 16980 euros, et pour 3000 euros en accessoires, avec pour date extrême d’effet le 30 juin 2009.

Le fait que cette hypothèque ait donné lieu ultérieurement à une radiation totale à la demande du Trésor public le 30 mars 2010 (numéro d’ordre 26) n’explique pas l’absence de cette formalité sur le relevé certifié le 23 janvier 2009.

Le caractère authentique des photocopies de relevés n’a pas été contesté, et aucune initiative procédurale n’a été prise pour faire intervenir le Conservateur des hypothèques.

En dépit des explications peu compréhensibles de Maître X dans ses écritures du 18 mai 2015 (page 12/16) concernant l’état hypothécaire du 23 janvier 2009, faisant référence à «une hypothèque légale qui n’aurait été prise que sur certains lots dont ceux de M. et M^me Z mais pas sur l’ensemble de l’immeuble et qui n’existait pas à la date du premier acte de VEFA ayant constaté la réunion des conditions de la garantie intrinsèque», il convient de constater l’absence de caractérisation objective d’une faute du notaire susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil; celui-ci ayant obtenu peu avant l’acte un relevé hypothécaire négatif permettant de considérer comme réunies les conditions de la garantie d’achèvement de l’article R.261-18 a), avec possibilité pour le Crédit Mutuel de Bretagne d’inscrire son privilège de prêteur de deniers.

Il n’est pas établi que le notaire ait eu connaissance le XXX d’informations négatives sur la situation financière de la SCCV, de nature à le faire douter du sérieux de cette garantie légale, qui était toujours en vigueur au moment où il instrumentait. Il n’était donc pas tenu, dans le cadre de son devoir de conseil, de recommander aux époux Z d’exiger un autre type de garantie.

Maître X n’avait pas à recueillir la mention prévue par l’article R.261-20 du code de la construction et de l’habitation selon laquelle «l’acheteur reconnaît être averti de la teneur des garanties»; cette mention n’étant requise que pour la garantie énoncée à l’article R.261-18 b) qui n’a finalement pas été retenue.

Dés lors qu’aucune faute n’est établie à son encontre dans l’accomplissement des obligations à sa charge lors de la rédaction de l’acte, Maître X ne peut se voir reprocher utilement d’avoir cherché à privilégier le vendeur.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Les époux Z doivent supporter les dépens d’appel dès lors qu’ils succombent en leur recours.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Ordonne la clôture de l’instruction à la date de l’audience, le 19 mai 2015,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux Z aux dépens, avec possibilité de recouvrement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur M-Pierre FRANCO, conseiller, en remplacement légitime de Madame Brigitte ROUSSEL, président empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.