COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 265 DU 15 AVRIL 2019

N° RG 17/00505 – N° Portalis DBV7-V-B7B-CZY2-SG/MP

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BASSE TERRE, décision attaquée en date du 05 Janvier 2017,

APPELANTE :

EURL Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Ioana ANDRE, (TOQUE 57) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPRORIETAIRES DE LA RESIDENCE BONANZ A SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCEBONANZA pris en la personne de son syndic de copropriété, SAS SPRIMBARTH CAP CARAIBES

[…]

[…]

Représentée par M^e Aline GONCALVES, (TOQUE 110) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le15 OCTOBRE 2018

Par avis du 15 octobre 2018 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M^me Laure-Aimée GRUA-SIBAN, présidente de chambre, présidente

M^me Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,

M. Serge GRAMMONT, vice président placé

qui en ont délibéré.

Et que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 17 décembre 2018 prorogé successivement les 21 janvier 2019, 18 mars 2019 et rendu le 15 AVRIL 2019.

GREFFIER

En charge des dossiers après dépôt : M^me Maryse PLOMQUITTE, greffière.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile. Signé par M^me Laure-Aimée GRUA-SIBAN, présidente de chambre et par M^me Maryse PLOMQUITTE, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’Eurl Y, qui a pour associé unique et gérant M. X Y, est propriétaire des lots n°16 et 17 de la copropriété Résidence Bonanza située 115 parc de la Baie Orientale à Saint-Martin.

En 2011, tous des copropriétaires donnaient à bail pour une durée de deux ans leurs lots privatifs à la société Flamingo Bay Hôtel, dirigée par M. X Y, et l’assemblée générale autorisait celle-ci à occuper les parties communes aux fins d’exploitation d’une résidence de tourisme sous l’enseigne « Le grand bleu ».

En 2013, suite à un conflit entre la société Flamingo Bay Hôtel et certains copropriétaires, les baux n’étaient pas renouvelés, et l’assemblée générale des copropriétaires annulait l’autorisation d’occupation des parties communes.

L’exploitation de la résidence était par la suite confiée à la société Les hôtels d’Orient, mais l’Eurl Y refusait de lui donner ses lots à bail.

Le 16 juillet 2013, l’assemblée générale des copropriétaires décidait, par sa résolution n°5, de donner mandat au syndic de déposer l’enseigne « Le grand bleu » fixée sur la façade de l’immeuble, et par sa résolution n°7 d’autoriser la société Les hôtels d’Orient à obtenir de la part des autorités la suppression des panneaux routiers indiquant « Le grand bleu ».

Par acte d’huissier du 12 septembre 2013, l’Eurl Y faisait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre afin de voir annuler les résolutions numéro 5 et 7 de l’assemblée générale du 16 juillet 2013.

Par jugement du 5 janvier 2017, le tribunal a ;

— Déclaré irrecevable l’ensemble des demandes présentées par l’Eurl Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza pris en la personne de son syndic la société Sprimbarth Cap Caraïbes,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné l’Eurl Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza la somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné l’Eurl Y aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 10 avril 2017, l’Eurl Y formait un appel total de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 août 2017, l’Eurl Y demande à la cour

de :

— Infirmer le jugement entrepris,

— Constater l’inexistence de la résolution du 18 mars 2013 prise par l’assemblée générale des copropriétaires visant à accorder l’autorisation d’occupation exclusive des parties communes à la société des Hôtels d’Orient,

— Annuler la résolution du 16 juillet 2013 prise par l’assemblée générale des copropriétaires portant mandat donné au syndic de déposer l’enseigne du Grand bleu sur la façade de la résidence,

— Annuler la résolution du 16 juillet 2013 visant la suppression des panneaux d’orientation routière portant la mention du Grand bleu,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza à lui payer la somme de 273.260 euros à titre d’indemnisation du dommage subit du fait des délibérations en cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle estime être en droit d’exploiter sous l’enseigne « Le grand bleu » ses lots privatifs et les parties communes, dès lors que cette exploitation est conforme à la destination de l’immeuble, à savoir un hébergement touristique, et notamment en y apposant son enseigne. Elle considère qu’en déclarant son action irrecevable, les premiers juges ont commis une erreur manifeste d’appréciation.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza, représenté par son syndic la société Sprimbarth Cap Caraïbes, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 5 janvier 2017 en ce qu’il a déclaré l’Eurl Y irrecevable dans l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’Eurl Y à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens,

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— A titre subsidiaire, déclarer l’Eurl Y mal fondée en ses demandes et l’en débouter,

— Condamner à titre reconventionnel l’Eurl Y à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la procédure,

— Condamner l’Eurl Y à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui seront recouvrés par la Selas d’avocats Cab associés.

Il estime que l’appelante n’a pas d’intérêt à agir puisque la repose de l’enseigne litigieuse nécessiterait l’autorisation de l’assemblée générale, mais qu’étant minoritaire sur la question de l’exploitation de la résidence, elle n’est pas en mesure de l’obtenir. Il ajoute que l’intérêt de l’Eurl Y n’est pas légitime puisque la libre disposition des lots est limitée par la destination de l’immeuble en résidence de tourisme, alors qu’une société a été désignée par l’assemblée générale du 13 mars 2013 pour en assurer l’exploitation exclusive. Il expose que cette assemblée générale n’a pas été contestée dans les délais et qu’elle est désormais définitive. Il estime, en outre, que les résolutions litigieuses ont été rendues nécessaires par le comportement délictueux de l’Eurl Y et de son gérant, et qu’animée

d’une intention de nuire, elle doit être condamnée pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er octobre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur l’intérêt à agir

Attendu qu’aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ;

Que l intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action ;

Qu’ainsi, le fait que l’Eurl Y soit minoritaire au sein de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle ne serait pas en mesure d’obtenir une majorité requise pour l’autoriser à exploiter directement ses lots ne saurait constituer une condition de recevabilité de son action ;

Que l’Eurl Y, qui établit être propriétaire de la marque « Le grand bleu » et souhaite exploiter ses lots sous cette enseigne justifie suffisamment d’un intérêt à agir contre la décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui a décidé la dépose de cette enseigne et des panneaux routiers qui la mentionnent ;

Qu’en effet, il n’appartient pas au juge qui statue sur la recevabilité d’une action d’évaluer les chances du demandeur d’obtenir, en cas de succès une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf à ajouter une condition non prévue par le texte mentionné plus haut ;

Qu’en conséquence, l’action de l’Eurl Y sera déclarée recevable, le jugement devant être infirmé sur ce point ;

2- Sur l’inexistence des délibérations de l’assemblée générale du 18 mars 2013

Attendu que l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ;

Que selon son procès verbal, l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2013, a :

— Pris acte que les baux précaires conclus avec la société Flamingo Bay Hôtels prendront fin le 17 mai 2013 et donné pouvoir aux représentants des copropriétaires pour effectuer toutes diligences afin de s’assurer du départ des lieux de la société Flamingo Bay Hôtels et à procéder à l’entrée dans les lieux de la société Les hôtels d’Orient en vue de l’exploitation de la résidence (résolution n°15 « changement d’exploitant »)

— Annulé l’autorisation d’occupation des parties communes donnée à la société Flamingo Bay Hôtels aux fins d’exploitation de la résidence à compter du 17 mai 2013 (résolution n°16 « annulation de l’autorisation de l’occupation des parties communes données à la société Flamingo Bay Hôtels) ;

— Autorisé exclusivement la société Les Hôtels d’Orient à occuper les parties communes de la résidence à compter du 18 mai 2013 (résolution n°17 : « autorisation de l’occupation des parties communes donnée à la société Les Hôtels d’Orient »)

Attendu que selon l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Que l’alinéa 4 de cet article précise que la partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance ;

Qu’en l’espèce, l’Eurl Y n’expose pas en quoi les délibérations litigieuses seraient inexistantes et ne saisit la cour d’aucun moyen en ce sens ;

Qu’en tout état de cause, une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, ce qui est bien le cas des délibérations litigieuses ;

Qu’au regard de ces éléments, l’Eurl Y sera débouté e de sa demande tendant à les faire déclarer inexistantes ;

3- Sur la nullité des résolutions n°5 et 7 de l’assemblée du 16 juillet 2013

Attendu que l’article 8, alinéa 1^er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

Que selon l’alinéa 2 de cet article la destination de l’immeuble est définie par ses caractères et sa situation ;

Que l’article 9, alinéa 1^er, de la même loi énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Que l’article D.321-1 du code du tourisme prévoit que la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ; Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif ; les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois ; Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs ; Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ;

Que l’article D.321-2, 1°, du même code précise que la résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi no65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, sous réserve que le règlement de copropriété prévoit expressément une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ;

Que le syndicat des copropriétaires soutient que la copropriété constitue une résidence de tourisme, alors que l’Eurl Y affirme qu’elle a le droit d’utiliser les parties communes en y apposant son nom commercial afin d’y exploiter commercialement ses lots privatifs, et que la dépose de l’enseigne « Le grand bleu » conduit à l’en empêcher et a restreindre son droit de jouissance ;

Attendu que le règlement de copropriété a un caractère contractuel et qu’il appartient au juge de rechercher, en cas de difficulté, la commune intention des parties ;

Qu’en l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que :

— « L’ensemble immobilier objet des présentes est destiné sous les conditions ci-après énoncées, à l’usage d’établissement commercial d’hébergement, ou à usage d’habitation. En particulier les copropriétaires pourront confier en location meublée les lots leurs appartenant » (article 12) ;

— « Chaque propriétaire aura le droit de jouir de son lot comme bon lui semble, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires » (article 13-1) ;

Que les actes de vente du promoteur aux copropriétaires initiaux stipulaient que l’acquéreur d’un lot « en aura la jouissance (') par la perception des loyers, les biens et droits présentement vendus étant loués au profit de la société Cap Caraïbes Resort (') aux termes d’un acte sous seing privé pour une durée de neuf années à compter du 28 décembre 1999 moyennant un loyer annuel hors taxe de 76.000 francs par lot de copropriété » ;

Que, toutefois, aucune clause contractuelle ou du règlement de copropriété n’impose aux copropriétaires de conclure un nouveau bail à l’issue de la période initiale de neuf ans ;

Qu’au contraire, la clause du règlement de copropriété qui définit la destination de l’immeuble présente la location meublée des lots comme une simple faculté pour les copropriétaires ;

Qu’ainsi l’état descriptif de division ne détermine pas de locaux à usage collectif et que le règlement de copropriété ne comporte aucune stipulation particulière relative à une destination exclusivement hôtelière ou para-hôtelière des lots de copropriété ni même une référence à l’obligation de donner ses lots en location ;

Qu’en effet, si l’article 12 précité du règlement de copropriété envisage un usage sous forme d’établissement commercial, il permet également un usage sous forme d’habitation, aucun élément ne permettant d’affirmer que l’usage serait alternatif et non pas cumulatif ;

Qu’enfin, il apparaît aux termes d’un courrier de l’inspecteur de la DGCCRF de la préfecture de Saint-Martin daté du 9 mars 2015 que la résidence n’est pas classée, de sorte que la copropriété ne peut prétendre au statut de résidence de tourisme ;

Attendu que, toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2013, aujourd’hui définitive, a décidé de confier l’exploitation de la résidence sous forme commerciale à la société Les hôtels d’Orient et de lui confier l’usage exclusif des parties communes, en lieu et place de la société qui exploitait l’immeuble sous l’enseigne « Le grand bleu » ;

Que la dépose de l’enseigne « Le grand bleu » de la façade découle directement de cette décision des copropriétaires, alors que la façade constitue une partie commune dont l’usage a été accordé à la société Les hôtels d’Orient ;

Que dès lors, l’Eurl Y, qui ne démontre pas que les résolutions litigieuses sont constitutives d’un abus de majorité, ni une faute de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza, sera déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

4- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza

Attendu qu’aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de

10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ;

Que l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ;

Que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute ;

Que l’ancienneté et la virulence du conflit existant entre les parties quant à l’exploitation commerciale de la résidence ne suffit pas à caractériser l’intention de nuire de la part de l’Eurl Y ;

Que dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza qui ne caractérise pas l’existence d’une faute de l’appelante dans l’exercice de son droit d’agir en justice sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ;

5- Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ; Que l’Eurl Y qui succombe en ses demandes sera tenue aux dépens ; Que cependant, la Selas Cab, qui n’est pas avocat postulant, ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Attendu que selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; Qu’en l’espèce, l’Eurl Y sera condamnée à verser à l’intimé la somme de 3.000 euros à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action de l’Eurl Y,

Rejette l’ensemble des demandes de l’Eurl Y,

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza au titre de la procédure abusive,

Condamne l’Eurl Y aux dépens,

Condamne l’Eurl Y à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président