1^re Chambre

ARRÊT N°258/2021

N° RG 19/04100 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P3V7

SARL ANVI

C/

M. G-P X

M. H X

M^me I X épouse S T

M. J X

M^me U V veuve X

M. A X

M. K B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JUIN 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte L, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame P-Q AA, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Avril 2021

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 22 Juin 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL ANVI, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉS :

Monsieur G-P X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS K – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur H X

né le […] à […]

41 rue R Brel

[…]

Représenté par M^e Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS K – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

Madame I X épouse S T

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine CORFMAT, Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Représentée par M^e Barbara BALESTRI, plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur J X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Catherine CORFMAT, Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Représenté par M^e Barbara BALESTRI, plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame U V veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Régulièrement assignée par acte d’huissier du 22 août 2019 remis à sa personne, n’a pas constitué

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Régulièrement assigné par acte d’huissier du 22 août 2019 remis à sa personne, n’a pas constitué

Monsieur K-W B

[…]

56341 Y

Régulièrement assigné par acte d’huissier du 22 août 2019 remis à personne présent, n’a pas constitué

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié portant cession de fonds de commerce, passé en l’étude de Maître B, notaire à Y, en date du 11 avril 2006, Monsieur L X et Madame U V, son épouse, ont cédé leur fonds de commerce, exploité sous l’enseigne « HÔTEL DE BRETAGNE » à la SARL ANVI.

Le gérant de la SARL ANVI est M. M X, fils d’L X et de Madame U V.

L’hôtel est exploité dans un immeuble sis 37 Rue du Général de Gaulle à SAINT-K QUIBERON, dépendant de l’indivision successorale X, propriétaire des murs, aux termes d’un bail commercial initial passé en l’étude de Maître Z, notaire à Y, le 22 juin 1990, renouvelé en janvier 2002.

Le 29 juillet 2010, la SARL ANVI a obtenu auprès de l’indivision X le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle période entière et consécutive de neuf ans, courant à compter du 1^er juillet 2010, aux mêmes charges et conditions que le bail initial.

Madame N O est décédée le […].

Cette dernière a laissé pour lui succéder :

'Monsieur L X, son fils, par ailleurs légataire universel par testament authentique du 17 juillet 2006. Celui-ci est décédé en 2016, laissant pour lui succéder son épouse M^me U V ( avec laquelle il était P sous le régime de la communauté universelle),

'Messieurs G P et H X, ses petits-fils, par représentation de leur père, Q X, prédécédé,

'Madame I X épouse S T, et Messieurs A et J X, ses petits-enfants par représentation de leur père R X, prédécédé.

L’actif de sa succession comprend notamment deux biens immobiliers :

— une maison d’habitation située à SAINT-K QUIBERON

— un bâtiment à usage d’hôtel situé à SAINT-K QUIBERON

Par jugement du 02 mai 2012, le tribunal de grande instance de LORIENT a ordonné l’ouverture des opérations de compte liquidation partage de la succession de Madame N O, a commis Maître B, notaire associé à Y, pour y procéder et a également ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur des actifs immobiliers dépendant de la succession, en désignant M. C pour y procéder. L’expert a rendu son rapport le 8 mars 2013.

Consécutivement à cette expertise, M^me I X épouse S T, Messieurs A et J X ont fait notifier par acte d’huissier du 28 août 2014 à la SARL ANVI la révision triennale du loyer commercial, portant celui-ci à la somme annuelle de 29.695,00 € .

Dans le courant de l’année 2014, la SARL ANVI a vainement mis en demeure l’indivision X d’accepter l’exécution de certains travaux liés à la vétusté de l’hôtel, notamment concernant le remplacement de la chaudière de l’établissement, en autorisant le déblocage des fonds nécessaires sur le compte successoral détenu par le notaire.

Le 29 août 2017, M. G-P X et M. H X faisaient délivrer au preneur une signification de révision triennale du loyer commercial avec demande en paiement correspondant à un arriéré de loyers d’un montant total de 53.808,56 € au titre des années 2015, 2016, 2017, puis un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 janvier 2018 portant sur un solde restant dû de 34.886,10 € . Par jugement du 16 octobre 2019, le tribunal de grande instance de LORIENT a condamné la SARL ANVI au paiement de cette somme. Un appel est pendant devant la cour d’appel de Rennes.

Dans ce contexte, autorisée par ordonnance du 27 novembre 2018, la SARL ANVI a fait assigner M^me U V, M. G-P X, M. H X, M^me I X épouse S T, Messieurs A et J X ainsi que le notaire en charge de la succession, M^e B, devant le tribunal de grande instance de LORIENT, selon la procédure à jour fixe, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 30.327,33 € correspondant aux travaux de remplacement de la chaudière de l’établissement.

Par jugement du tribunal de grande instance de LORIENT du 06 mars 2019, la SARL ANVI a été déclarée irrecevable en ses demandes en paiement à hauteur de 34 046,32 € TTC correspondant au coût des travaux relatifs à la chaudière et de 10 257,23€ TTC correspondant au coût des travaux de réparation de la fuite de gaz, estimant qu’il s’agissait de prétentions nouvelles qui ne figuraient pas dans la requête aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe, laquelle fige les prétentions et moyens du demandeur.

Suivant déclaration du 20 juin 2019, la SARL ANVI a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la SARL ANVI demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Lorient le 06 mars 2019,

Et statuant à nouveau,

— Décerner acte à Madame AB P V veuve X de son accord au versement par la succession des fonds requis par la SARL ANVI pour le remplacement de la chaudière et le tubage du conduit d’extraction des gaz,

— Débouter Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X, et Monsieur A X de l’ensemble de leurs contestations, fins et conclusions,

— Condamner in solidum, Madame AB P V veuve X, Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X, et Monsieur A X à verser à la SARL ANVI la somme de 30 327,33 € TTC, correspondant au coût des travaux de reprise,

— Dire et juger que dans les 48 H à compter de la décision à intervenir, Maître K W B, membre de la SCP DE TILLY et B, notaires associés à Y, détenteur du compte de succession, procèdera au règlement de la condamnation,

— Condamner in solidum Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X, et Monsieur A X à verser à la SARL ANVI, la somme de 12 000 € en réparation des troubles et tracas et des préjudices de jouissances subis depuis plusieurs années,

— Dire et juger irrecevable et mal fondée la demande en compensation sollicitée par Monsieur G-P X et Monsieur H X,

— Condamner in solidum Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X, et Monsieur A X à verser à la SARL ANVI, la somme de 11 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d’instances dans lesquels seront compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier et de rapport de Monsieur D.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 20 juillet 2020, auxquelles il est renvoyé pour l’expose détaillé de ses moyens et prétentions, Monsieur G-P X et Monsieur H X demandent à la cour de :

— Débouter la SARL ANVI de l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de LORIENT en date du 6 mars 2019,

A titre subsidiaire,

— Dire que l’indemnisation devra être fixée sur une base hors taxe,

— Condamner la SARL ANVI à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 10 mars 2021 Monsieur J X et Madame I X épouse S T demandent à la cour de :

— Débouter la SARL ANVI de ses demandes,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient le 6 mars 2019,

A titre subsidiaire si la cour estime que l’indivision X est débitrice de son locataire s’agissant des travaux à entreprendre sur la chaudière :

— Ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les travaux à effectuer et leur coût,

— Mettre à la charge de la SARL ANVI les frais de cette expertise, faute pour elle d’avoir convié l’indivision à la dernière visite technique dont elle se prévaut,

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour estime que l’indivision X est débitrice de son locataire s’agissant des travaux à entreprendre sur la chaudière et qu’une expertise judiciaire n’est pas nécessaire pour en chiffrer le coût,

— Juger que le coût des travaux mis à la charge de l’indivision devra être fixé sur un montant hors taxes,

En tout état de cause,

— Condamner la SARL ANVI à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens et par voie de conséquence, la débouter de ses demandes sur ce fondement.

M^e B, M. A X et M^me U V, auxquels la déclaration d’appel et les conclusions ont été régulièrement signifiées, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, la SARL ANVI demande à la cour de décerner acte à Madame AB-P V veuve X de son accord au versement par la succession des fonds requis par la SARL ANVI pour le remplacement de la chaudière et le tubage du conduit d’extraction des gaz. Cependant, la cour n’a pas à statuer sur une demande de « décerner acte » qui ne confère aucun droit, surtout lorsqu’elle est présentée pour le compte d’une partie qui n’a pas constitué avocat.

1°/Sur la recevabilité de la demande en paiement formée par la SARL ANVI

Il est admis en application de l’article 788 du code de procédure civile que le bénéficiaire d’une assignation à jour fixe doit présenter l’ensemble de ses prétentions et moyens dans la requête, de sorte que ceux qui ne figurent pas dans celle-ci sont irrecevables.

En l’espèce, le tribunal de grande instance de LORIENT a jugé que la SARL ANVI devait être déclarée irrecevable en ses demandes en paiement (34 046,32 € TTC correspondant au coût des travaux relatifs à la chaudière et 10 257,23€ TTC correspondant au coût des travaux de réparation de la fuite de gaz), s’agissant de prétentions nouvelles, dès lors que la requête tendait à la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 30.327,33 € au titre des travaux de remplacement de la chaudière.

Il convient cependant de considérer que seules les demandes excédant les termes de la requête devaient être déclarées irrecevables et non l’intégralité des demandes.

La SARL ANVI est recevable en sa demande en paiement de la somme de 30.327,33 € au titre des travaux relatifs à la chaudière et au tubage du conduit d’extraction des gaz. Le jugement sera donc infirmé.

2°/ Sur le bien fondé de la demande en paiement formée par la SARL ANVI

a. Sur la nécessité de procéder au remplacement de la chaudière

La SARL ANVI produit un rapport de visite réalisé par M. D, expert inscrit auprès de la cour d’appel, dont les conclusions sont parfaitement opposables aux intimés dès lors que le rapport a été régulièrement versé aux débats pour être soumis à la discussion contradictoire des parties et qu’il est en outre corroboré par d’autres éléments de preuve, à savoir :

— le rapport d’expertise judiciaire contradictoire de M. C, en date du 8 mars 2013, ordonné dans le cadre des opérations de liquidation-partage,

— le rapport de visite de M. E, plombier chauffagiste, du 22 janvier 2015,

— le courrier de la SARL CONFORT THERMIQUE du 25 septembre 2018 refusant la mise en place d’un contrat d’entretien au regard de la vétusté et des non conformités de la chaudière,

— le procès-verbal de constat de Maître F du 18 janvier 2017.

Il ressort ainsi des pièces produites que la chaudière est très ancienne. L’installation qui est d’origine date du début des années 70, ainsi qu’il résulte du courrier de la SARL CONFORT THERMIQUE, du rapport D et de l’expertise C.

Au surplus, elle est très vétuste et présente de graves non-conformités. Le rapport de visite de M. E fait état de traces de rouille sur les ballons et sur la chaudière en point haut et en point bas dues à la vétusté, de condensation sur le conduit de fumée ainsi que la présence de fuites sur les vannes d’arrêt sanitaire et chauffage. Cela ressort également du constat de M^e F huissier de justice, qui décrit des quantités importantes de suie au pied de la chaudière, des auréoles et de l’eau au droit des canalisations, de la rouille sur les ballons. L’huissier constate par ailleurs que le jour du constat, la chaudière est en panne.

Dans son rapport, M. D constate que ce qu’il reste de calorifuge autour des réseaux de distribution intérieure « tombe en poussière dès le toucher ». Il relève également que l’état de l’ancien carneau de fumée (ayant dû être remplacé) démontre la formation de « condensats de fumées acides » (évoqués aussi par M. E) et donc selon lui, « l’attaque de la matière fonte composant la chaudière ». Il ajoute que « l’attestation fournie le 25 septembre 2018 par la société CONFORT THERMIQUE ne fait que confirmer le fait que la chaudière en place ne peut plus être réparée au regard de son âge et de l’absence totale de pièces détachées. Tous les arguments indiqués dans ce courrier (présence d’eau sous échangeur, foyer non étanche, tirage et dépression insuffisants, risque d’émanation de monoxyde carbone) qui sont réels et ne peuvent qu’être très inquiétants sur la pérennité de la chaudière en premier et de l’installation tant chauffage que eau chaude sanitaire en second ».

La non-conformité résultant du défaut de tubage du conduit des gaz brûlés a été mise en évidence par tant la société CONFORT THERMIQUE que par la société LAMOR SANIT CHAUFFAGE.

En outre, cette vétusté et ces non-conformités rendent la chaudière dangereuse, au regard du risque d’intoxication au monoxyde de carbone, souligné tant par la SARL CONFORT THERMIQUE que par M. D. Afin d’éviter tout risque sanitaire, ce dernier préconise de mettre rapidement en place un détecteur au niveau de la chaufferie. Il conclut que « l’installation actuelle de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire est extrêmement « dangereuse » au niveau exploitation par un risque très fort d’interruption de fonctionnement (matériels très vieux et vétustes sans pièces de rechange) ».

Accessoirement, l’installation présente une absence totale d’efficacité énergétique. M. D relève que le rendement actuel est de l’ordre de 25 à 40% inférieur à une installation de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire avec des matériels actuels. Cela est confirmé par le chauffagiste que l’indivision X avait elle-même mandaté le 12 mai 2015 ( Société LARMOR SANIT CHAUFFAGE) laquelle constatait que « les déperditions dues aux défauts du calorifuge et à la technologie ancienne de la chaudière engendrent des surcoûts importants de production ».

Il est ainsi suffisamment établi que cette chaudière est particulièrement vétuste, qu’elle est déjà tombée en panne, ce qui s’avère extrêmement préjudiciable à l’exploitation commerciale de l’immeuble puisqu’il s’agit d’un hôtel, qu’elle est surtout dangereuse, ce qui est inacceptable pour un établissement accueillant du public et qu’elle engendre au surplus, d’importants surcoûts pour le preneur.

Il est observé qu’aucun défaut d’entretien ne peut être reproché à la SARL ANVI. En effet, il ressort de l’expertise contradictoire de M. C que la chaudière présentait « un bon niveau d’entretien » tandis que la société LARMOR SANIT CHAUFFAGE, mandatée par l’indivision X indiquait « Cette chaufferie est en bon état pour une installation de plus de 40 ans, signe d’un entretien régulier ».

Il est évident, au regard de la vétusté et de la dangerosité de cette chaudière de près de 50 ans d’âge, que de simples travaux de réparation ou de mise en conformité ne sont pas envisageables. En tout état de cause, la SARL ANVI justifie qu’il ne serait plus possible de trouver les pièces nécessaires à sa réparation ou à son entretien. C’est donc le remplacement de l’installation qui s’impose.

L’expert amiable D a conclu en ce sens en indiquant : « afin de remettre cette installation en sécurité de fonctionnement et de conformité au niveau de la production et de la distribution d’eau chaude sanitaire pour éviter une fermeture de l’hôtel (arrêt de la production de chauffage, de la distribution de chauffage et d’eau chaude sanitaire rendant l’hôtel impropre à sa destination), il est nécessaire de procéder à de nombreux travaux :

-En priorité, changement de la chaudière et de son énergie (possible) avec toutes les modifications nécessaires pour une remise en conformité de la chaufferie (soupape de sécurité, vase d’expansion, alimentation gaz naturel destinée à ces chaudières, vanne de coupure de gaz, séparation de la tuyauterie gaz pour la cuisine, ventilation basse et haute, tubage conduit de fumée, suppression de la cuve fioul…) ;

-Changement de tous les réseaux primaires et secondaires chauffage en chaufferie avec pompes et vanne de régulation '

-Changement de la production d’ECS y compris les réseaux et pompe de bouclage ;

-Changement de toutes les colonnes de chauffage, d’ECS et de bouclage y compris calorifuge avec reprise de raccordements en aérien. »

La nécessité de remplacer cette chaudière était d’ailleurs parfaitement connue des consorts X dès 2013, puisque l’expert judiciaire C n’avait pas manqué de relever dans son rapport les différents niveaux de vétusté dont l’immeuble était atteint. Dans le cadre de son expertise portant sur la valeur vénale de cet immeuble, l’expert avait retenu un changement « à brève échéance de la chaudière » et par conséquent, avait inclus dans son estimation le montant des travaux de remplacement de l’installation pour un montant de 47.123 € HT selon le devis de la SARL CPA GEO.

Au total, la SARL ANVI est donc bien fondée à demander le remplacement de la chaudière ainsi que les travaux de tubage du conduit d’extraction des gaz.

b. Sur la prise en charge des travaux

Selon l’ancien article 1134 devenu 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et de faire, pendant la durée du bail, les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il est admis que cette disposition, applicable aux baux commerciaux, n’est pas d’ordre public de sorte que les parties peuvent prévoir des clauses contraires, qui doivent cependant être interprétées strictement.

En l’espèce, l’article 1^er du bail du 22 juin 1990 dispose : « Les preneurs prendront les lieux loués dans l’état où il se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger des bailleurs aucune réparation, ni remise en état ».

L’article 6 du bail du 22 juin 1990 relatif aux conditions spéciales prévoit pour sa part :

« 7°) Toutes réparations grosses ou menues et les remplacements ou réfections qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces, volets ou rideaux de fermeture de l’immeuble seront à la charge exclusive des preneurs qui devront les maintenir en bon état de propreté, d’entretien et de fonctionnement ».

L’interprétation de cette clause ne porte pas à discussion, en ce que les parties ont clairement entendu laisser à la charge du preneur toutes les réparations quelqu’en soit l’importance.

En revanche, les parties ont convenu qu’en cours d’exécution du bail, seul le remplacement des devantures, vitrines, glaces, volets ou rideaux de fermeture de l’immeuble resteront à la charge exclusive des preneurs. A contrario, pour les autres équipements de l’immeuble ne figurant pas dans cette liste limitative, tout remplacement rendu nécessaire en cours de bail doit rester à la charge du bailleur.

En l’espèce, la cour a retenu que l’état de vétusté et la dangerosité de la chaudière imposaient le remplacement de l’installation, à l’exclusion de simples réparations. La chaudière n’est pas incluse dans la liste des remplacements devant rester à la charge du preneur. En vertu du bail, le remplacement de la chaudière en cours de bail incombe donc aux bailleurs.

La cour relève que l’expert judiciaire C avait conclu en ce sens dès 2013 : « concernant le changement à brève échéance de la chaudière ( en sous-sol), si nous nous référons au bail d’origine du 22 juin 1990, son remplacement, s’il était rendu nécessaire reste à la charge du bailleur ».

Par ailleurs, la SARL ANVI justifie avoir dés 2014, vainement adressé aux bailleurs plusieurs mises en demeure d’avoir à effectuer ces travaux.

c. Sur la demande d’expertise judiciaire et le coût des travaux

M. J X et M^me I X sollicitent subsidiairement une expertise judiciaire aux frais de la SARL ANVI pour faire constater l’état de la chaudière et chiffrer les travaux nécessaires.

Cependant, l’état de la chaudière ressort amplement des pièces produites, de même que la nécessité de procéder à son remplacement.

S’agissant du coût des travaux, la SARL ANVI se réfère aux devis suivants :

— le devis de la société LECLERC Didier du 16 octobre 2017 d’un montant de 6.505,89 € HT ( 7807,06 € TTC) pour le chemisage du conduit situé à l’arrière de la chaudière.

— le devis de l’EURL E Anthony du 18 septembre 2014 d’un montant de 18.766,89 € HT ( 22 520,27 € TTC) pour le remplacement complet de l’installation.

Il est observé que ces devis sont anciens mais qu’ils sont détaillés et qu’ils répondent aux désordres mis en évidence. Par ailleurs, le coût de remplacement de la chaudière selon le devis proposé par l’EURL E Anthony reste bien inférieur à celui que l’expert judiciaire C avait retenu dans le cadre de son expertise contradictoire sur la valeur vénale de l’immeuble, à hauteur de 47.123 € HT (devis de la SARL CPA GEO en date du 18 avril 2012).

Les devis produits ne présentent donc aucun caractère excessif ou disproportionné.

La demande d’expertise n’est pas justifiée.

Les intimés font à juste titre valoir qu’une société commerciale assujettie à la TVA ne saurait prétendre à une indemnisation TTC. La SARL ANVI ne conclut pas sur ce point.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum, Madame AB- P V veuve X, Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X, et Monsieur A X à verser à la SARL ANVI la somme de 25 272,78 euros, correspondant au coût hors taxe de remplacement de la chaudière et de chemisage du conduit situé à l’arrière de la chaudière selon les devis produits.

Il appartiendra à la SARL ANVI de mettre en 'uvre toute voie de droit pour faire procéder à l’exécution de cette condamnation. Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre au notaire Maître K-W B de procéder au règlement de la condamnation dans les 48 heures suivant l’arrêt, ce d’autant que l’appelant ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions sa demande tendant à lui voir déclarer l’arrêt commun et opposable.

3°/ Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral

La responsabilité contractuelle du bailleur est engagée en cas de manquements à ses obligations contractuelles qui causent un préjudice au preneur.

La SARL ANVI réclame 12.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

En l’espèce, l’état général de vétusté de l’immeuble et la nécessité de procéder à des travaux avaient été pointés lors de l’expertise judiciaire de M. C en 2013. La SARL ANVI justifie, dès 2014, avoir mis en demeure les bailleurs d’effectuer certains travaux concernant la chaudière et d’autres éléments d’équipements devenus dangereux.

L’opposition abusive et systématique des bailleurs à exécuter les travaux qui leur incombent en vertu du bail, y compris dans des situations d’urgence où la sécurité des biens et des personnes pourrait être compromise, caractérise amplement la faute contractuelle.

Cette attitude préjudicie à la SARL ANVI qui, depuis plusieurs années, ne peut jouir paisiblement du bien loué ni assurer sereinement l’exploitation commerciale de son fonds compte tenu de la vétusté et de la dangerosité de l’immeuble, ce qui lui cause un préjudice moral.

A cet égard, la SARL ANVI justifie les préjudices allégués au travers des exemples de la chaudière mais aussi de la fuite de gaz, en ce qu’elle doit supporter les troubles et tracas liés aux démarches destinées à pallier l’inertie des bailleurs et à la crainte de devoir fermer du jour au lendemain son établissement, avec des conséquences financières particulièrement graves pour elle. Il lui sera donc alloué la somme de 5.000 euros à titre de dommages-et-intérêts. Messieurs G-P X, H X, J X, A X et M^me I X seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Messieurs G-P X, H X, J X et M^me I X de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en revanche infirmé en ce qu’il a condamné la SARL ANVI aux dépens.

Succombant en cause d’appel, Messieurs G-P X, H X, J X et M^me I X seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Il convient de préciser que les frais de constat d’huissier et de rapport d’expertise amiable ne figurent pas dans la liste des dépens limitativement énumérée à l’article 696 du code de procédure civile. Ils constituent donc des frais irrépétibles, indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner en outre les consorts X à payer à la SARL ANVI la somme de 4 .000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de LORIENT le 06 mars 2019, sauf en ce qu’il a débouté Messieurs G-P X, H X, J X et M^me I X de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant de nouveau

— Dit n’y avoir lieu de décerner acte à Madame AB P V veuve X de son accord au versement par la succession des fonds requis par la SARL ANVI pour le remplacement de la chaudière et le tubage du conduit d’extraction des gaz ;

— Condamne in solidum, Madame AB- P V veuve X, Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S

T, Monsieur J X et Monsieur A X à verser à la SARL ANVI la somme 25 272,78 euros, correspondant au coût des travaux hors taxe de reprise de la chaudière ;

— Déboute la SARL ANVI de sa demande tendant à enjoindre Maître K W B, membre de la SCP DE TILLY et B, notaires associés à Y, détenteur du compte de succession, de procéder dans les 48 H à compter de la décision, au règlement de la condamnation ;

— Rejette la demande d’expertise judiciaire ;

— Condamne in solidum Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X et Monsieur A X à verser à la SARL ANVI, la somme de 5. 000 € à titre de dommages-et--intérêts;

Condamne in solidum Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X et Monsieur A X à verser à la SARL ANVI, la somme de 4. 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamne in solidum Monsieur G-P X, Monsieur H X, Madame I X épouse S T, Monsieur J X et Monsieur A X aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce, non compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier et de rapport de Monsieur D ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE