COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 190 DU 31 MARS 2022

N° RG 21/00340 – PB/YM

N° Portalis DBV7-V-B7F-DJQR

Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de pointe a pitre, décision attaquée en date du 21 Janvier 2021, enregistrée sous le n° 19/01279

APPELANTS :

Madame AH AI AJ A

[…]

[…]

Monsieur F A venant aux droits de son défunt père, feu H A

[…]

[…]

Monsieur G A venant au droits de son défunt père, Monsieur H A

[…]

[…]

Madame J A venant aux droits de son défunt père, feu H A

[…]

[…]

Représentés par M^e Jamaldin BENMEBAREK, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 114)

INTIMES :

Monsieur K Z

[…]

[…]

Madame L Z […]

Madame M Z

11 bis Lotissement X

[…]

Madame C-AK Z

[…]

[…]

Monsieur N Z

[…]

[…]

Monsieur O P

21 Allée de Saint-Exupéry

[…]

Représentés par M^e E CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 07 Février 2022.

Par avis du 11 février 2022, le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Madame Claudine FOURCADE, présidente,

Madame Valerie C-GABRIELLE, conseillère,

Madame Pascale BERTO, vice-présidente placée,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 31 mars 2022.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente et par M^me Yolande MODESTE, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

-:-:-:-:-:-

RAPPEL DES FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur K W Z, Madame AA AB Z, Madame M AC Z épouse X, Monsieur N AD Z, Madame C U AL Z épouse Y, Monsieur O AE P ci-après les Consorts Z, sont propriétaires indivis de la parcelle connue sous les références […].

En 1987, Monsieur K Z, agissant au nom des indivisaires, recevait de M. et M^me H A une somme de 130000 francs (19.818,37 €) à valoir sur le prix de vente de 270000 francs (41.161,23 euros) de la parcelle cadastrée BP 361.

Le 19 mai 1989, la mairie du GOSIER délivrait un permis de construire à M. H A qui faisait édifier une maison d’habitation sur la parcelle […].

En juin 2000, un document d’arpentage était établi en vue de la division la parcelle BP 694 et de la création de la parcelle BP 781 d’une surface de 3182 m² à attribuer à M. H A. Un procès verbal de délimitation visant le changement des limites de propriété était établi et signé par les consorts Z et les époux A le 28 juillet 2000.

Aucun acte authentique ne devait intervenir et, en 2006, les consorts Z faisaient appel à M^e CAMENEN, notaire à Pointe-à-Pitre dans le but de régulariser la situation. Ce dernier adressait un courrier à M^e TANTIN, notaire des époux A afin de leur proposer la vente d’une parcelle de 3000 m² au prix de 91.470 euros.

Le 24 octobre 2012, l’Eurl Mag Immo, qui indiquait être mandatée par l’épouse de M. H A, adressait à M. K Z un courrier lui proposant l’achat de la parcelle BP781 au prix de 150.000 euros.

Par courrier du 30 octobre 2012, M. AF AG Z, indiquant agir pour le compte de M. K Z, répondait qu’il acceptait le prix de 150.000 euros mais pour une surface de terre de 2000 m².

Le 5 décembre 2016, M. H A décédait laissant pour succéder M^me AJ AH-AI Veuve de M H A et M. F A, M. G A et M^me J A ses enfants.

Par courrier du 17 juillet 2017, M. AF AG Z, écrivait à M^e GOUT, conseil de M^me AJ AH-AI Veuve H Z, que la proposition formulée en 2012 était désormais caduque, faute de réponse.

Selon acte de M^e RAMADE, notaire à Pointe-à-Pitre, le 28 décembre 2017, une division de la parcelle cadastrée BP 694 en 8 parcelles cadastrées […] 1328 avait lieu.

Par acte notarié du 28 décembre 2017, les consorts Z vendaient aux époux B la parcelle n°1328, jouxtant une parcelle de 2000 m² occupée par les consorts A.

Par actes d’huissier des 2 et 3 juillet 2018, les consorts Z mettaient en demeure les consorts A d’avoir à prendre contact avec M^e RAMADE, afin de finaliser la vente.

Par actes d’huissier des 15 et 16 mai 2019, les consorts A faisaient assigner les consorts Z, devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Pointe-à-Pitre afin d’obtenir leur expulsion de la parcelle litigieuse, la démolition des constructions édifiées et des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire rendu le 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire a':

Déclaré que la vente de la parcelle de terre située au Gosier, […], matérialisée sur le plan d’arpentage du 20 juin 2000 sous la référence BP 781, était parfaite au 8 avril 1987 entre les parties,

Prononce la résolution de la vente pour défaut du paiement du solde du prix ;

Dit que M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P ensemble seront tenus de restituer la fraction du prix percu, soit 19.818, 30 euros correspondant à 130.000 francs, à M^me AJ AH-AI veuve A, M^me V A, M. F A et M. G A';

Ordonne l’expulsion de M^me AJ AH-AI veuve A, M^me J A, M. F A et M. G A de la parcelle, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement pendant une durée de 6 mois ;

Condamne M^me AJ AH-AI veuve A, M^me J A, M. F A et M. G A in solidum à payer à M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le 19 mars 2021, les consorts A ont interjeté appel de cette décision.

Le 21 mai 2021, les consorts Z ont constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2022. Les parties ayant déposé leurs dossiers, l’affaire a été retenue à l’audience de dépôt du 7 février suivant puis mise en délibéré au 31 mars 2022, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Les dernières conclusions, remises les 17 janvier 2022 par les consorts A appelants, 17 janvier 2022 par les consorts Z intimés auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

Les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente pour défaut de paiement du solde du prix, les a condamnés à restituer la fraction du prix perçu soit 19818,30 euros aux intimés, a ordonné leur expulsion de la parcelle litigieuses sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois après signification du jugement pendant une période de six mois, les a condamnés à verser aux intimés la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils sollicitent d’entendre principalement :

- rejeter la pièce n° 16 des consorts Z,

- Déclarer Monsieur et Madame H A comme légitimes propriétaires de la parcelle PB 781 d’une superficie de 3182m² détachée de la parcelle […].

- Après avoir constaté que les consorts Z ont vendu une partie de leur parcelle aux consorts B, et se sont attribués illégalement une somme correspondant à la valeur du terrain, à défaut d’ordonner la compensation judiciaire du complément de prix de 21342,86€ par l’allocation de dommage-intérêt accordés aux consorts A, considérer que ceux-ci font une offre réelle pour désintéresser les consorts Z et s’engagent à leur verser ledit complément de prix contre publication de l’arrêt à intervenir qui vaudra titre de propriété de la parcelle objet du litige.

- Condamner les consorts Z au paiement de la somme de 40000 euros à titre de dommages et intérêts.

- Ordonné la publication de la décision à intervenir au service de publicité foncière.

Condamner, solidairement les consorts Z à verser aux consorts A la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserver les dépens de l’instance.

Les intimés demandent la confirmation du jugement querellé et la condamnation des consorts A solidairement à leur payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

I. Sur la recevabilité de la pièce n° 16 des consorts Z

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Les consorts A sollicitent que la cour écarte des débats la pièce n° 16'«'constat d’huissier du 9 novembre 2021'», produite par les consorts Z, faisant valoir que ladite pièce n’a pas été communiquée.

En l’espèce, les consorts Z justifient de la communication des pièces 1 à 17 et dont la pièce n° 16 constat d’huissier du 9 novembre 2021'par message RPVA en date du 18 juin 2021.

Il ressort ainsi de la procédure que ce document a été régulièrement soumis au débat contradictoire dans le cadre de la présence instance. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter, sans examen au fond.

Les consorts A seront déboutés de ce chef de demande.
Sur le fond,

I. Sur la vente parfaite :

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 du code civil rappelle que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589 du code civil précise que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

En l’espèce, il est constant Monsieur K Z, agissant au nom des indivisaires, recevait de M. et M^me H A une somme de 130000 francs (19.818,37 €) à valoir sur le prix de vente de 270000 francs (41.161,23 euros) de la parcelle cadastrée BP 361, étant relevé qu’aucune des parties ne conteste le fait que la référence de la parcelle était erronée.

Le 19 mai 1989, la mairie du GOSIER délivrait un permis de construire à M. H A qui faisait édifier une maison d’habitation sur la parcelle […]. Il n’est pas discuté que les époux A ont édifié une maison d’habitation ainsi qu’une piscine, ont effectué des plantations et ont pris possession du terrain litigieux dont l’assiette est déterminable en vertu d’un document d’arpentage établi le 20 juin 2000 en vue de la division la parcelle BP 694 et de la création de la parcelle BP 781 d’une surface de 3182 m² à attribuer à M. H A. Un procès verbal de délimitation visant le changement des limites de propriété était également établi et signé par les consorts Z et les époux A le 28 juillet 2000.

De sorte que l’ensemble de ces éléments permet d’établir l’existence d’un accord sur la chose et le prix dès le 8 avril 1987, le transfert de propriété a été opéré dès l’échange des consentements sans qu’il n’ait été apporté que les parties avaient fait de la réitération de leur accord par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. Dès lors, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré la vente parfaite.

II. Sur la résolution comme sanction du non-paiement :

Aux termes de l’article 1184 du code civil en sa version applicable en l’espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article 1654 du même code si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.
Selon l’article 1315 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Une résolution effective ne peut toutefois être mise en 'uvre qu’au cas de constatation d’un manquement grave aux obligations nées du contrat, lequel doit être apprécié à l’aune de la bonne foi de celui qui l’invoque et de l’atteinte portée à l’équilibre contractuel qui avait été recherché par les parties.

Il est certain que, conformément à ce qui est précisé par l’article 1650 du code civil, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés pour la vente.

En l’espèce, il est constant que d’une part que la vente a été déclarée parfaite au 8 avril 1987 par le premier juge, ce qui n’est pas discuté par les parties en cause d’appel.

D’autre part, que':

- Monsieur K Z, agissant au nom des indivisaires, recevait de M. et M^me H A une somme de 130000 francs ( 19818,37 €) à valoir sur le prix de vente de 270000 francs de la parcelle cadastrée BP 361. Un reçu était établi ainsi libellé':

«'Je soussigné monsieur ou madame K Z demeurant à […] atteste avoir reçu ce jour la somme de 12000 frs (douze mille francs) de monsieur et madame A H demeurant à […] à valoir sur l’acquisition d’une portion de terre située à Bellevue référence […].

A ce jour Monsieur Z a perçu la somme de 130.000 Frs reste à payer par devant le notaire la somme de 140.000 frs, équivalente au solde.'»';

- les époux A obtenaient un permis de construire en 1989 et édifiaient une maison d’habitation ainsi qu’une piscine, effectuaient des plantations sur le terrain';

- l’assiette de la parcelle faisait l’objet d’un document d’arpentage en date du 20 juin 2000 dressé par un géomètre expert prévoyant le détachement d’une parcelle de 3182 m² de la parcelle […] matérialisée sur le plan sous le numéro BP 781 au profit de H A';

- Le 20 mars 2006, M^e CAMENEN, notaire à Pointe-à-Pitre, mandaté par les consorts Z, adressait un courrier à M^e TANTIN, notaire des consorts A ainsi libellé':

«'Mme et M. H A vos clients , ont versé directement aux consorts Z mes clients la somme totale (au cours de l’année 1990) de 21342,86 euros, pour la réservation d’une parcelle de terre de 30a00ca sise au Gosier Lieu-dit «'Bellevue Nord'» qu’ils souhaitaient acquérir.

Mme et M A y ont édifié une villa, leur résidence principale, malheureusement aucune promesse de vente n’a été régularisée, et ce malgré plusieurs interventions de M. K Z depuis 1990, des propositions de paiement à terme ont même été évoqués.

Afin de régulariser la situation de vos clients, les consorts Z proposent une vente au prix de 30,49 euros le m² soit pour 3000 m² 91470 euros (reste dû 70127,14 euros).

Au cas où ils trouveraient ce montant trop élevé, ils consentent à leur vendre 2000 m² (compte tenu de l’implantation de leur maison au milieu de la parcelle).

A toutes fins utiles, je vous informe que ce prix moyen de 30,49 euros ne peut être revu à la baisse, car date la dernière mutation qui date du 7 septembre 2005 a eu lieu moyennant ce prix.'»';

- le 24 octobre 2012, l’eurl Mag Immo, adressait un courrier aux consorts Z selon lequel les époux A offrait d’examiner à nouveau la promesse de vente et faisait parvenir une offre d’achat de la parcelle BP 781 ( 3182 m²) au prix de 150.000 euros';

- le 30 octobre 2012, M K Z faisait par à l’Eurl Mag Immo de l’accord des consorts Z sur cette offre pour une superficie de 2000 m²';

- les appelants reconnaissent n’avoir effectué aucun paiement après celui du 8 avril 1987 correspondant à un paiement partiel du prix de vente convenu entre les parties.

Il n’est pas sans incidence de relever en la cause, qu’à aucun moment les consorts A n’ont été expressément mis en demeure d’acquitter le prix en son intégralité et sans délai, les courriers des 20 mars 2006 et 30 octobre 2012, ne comportant pas dans leur formulation la force d’une interpellation suffisante pour pouvoir tenir lieu de mise en demeure au regard de l’absence d’accord sur la superficie et le prix.

Il apparaît encore que, les époux A avaient même proposé le paiement d’une somme de 150.000 euros pour l’acquisition de la parcelle soit bien supérieure aux accords pris entre les parties en 1987.

En outre, les consorts Z, de mauvaise foi, n’ont cessé de tergiverser sur la superficie de la parcelle et le prix de la vente avant de prétendre être libérés de tout engagement par courrier du 30 octobre 2012.

Le simple retard dans le paiement, ne saurait, dans ces conditions, constituer un manquement suffisamment grave pour rendre légitime la demande de résolution de la convention et pour la fonder.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement querellé et les consorts Z seront donc déboutés de leur demande de résolution de cette cession et de condamner solidairement les consorts A à payer aux consorts Z la somme de 21342,86 euros au titre du solde du prix de vente de la parcelle BP 781 pour une superficie de 3182 m².

Sur l’empiétement :

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à titre liminaire, la cour relève qu’il n’est pas contesté qu’une vente a été réalisée par les consorts Z au profit des époux B (parcelle n° 1329), que ceux-ci ne sont pas dans la cause et que ni les consorts Z ni les consorts A ne sollicitent l’annulation de ladite vente.

Les consorts A soutiennent qu’une partie de leur parcelle a fait l’objet de la vente pour une superficie de 982 m², que des travaux ont été réalisés qui ont conduit la destruction de la végétation, d’une piscine et d’un abris. Ils font valoir leur préjudice moral subi du fait de la résistance abusive des consorts Z et du fait d’avoir été expulsés à tort.

Ils produisent une attestation de M. E, non probante en l’absence de pièce d’identité de l’auteur, une plainte déposée par M^me AH-AI AJ le 7 août 2017, non probante en ce qu’elle ne fait état que des propos de l’appelante, divers devis. Elle verse également un rapport d’évaluation immobilière de la société Immovital du 4 juin 2021 selon lequel il constate que la superficie de la parcelle réelle après empiétement est de 2200 m² après vente de la parcelle n° 1329 aux époux B) de 2200 m² (page 5), la cour relève que les consorts Z ne discutent pas l’empiétement ni les désordres invoqués par les appelants.

Il ressort des pièces versées aux débats que les époux A sont privés de la jouissance d’une partie de leur propriété ainsi que des installations et végétations. Les consorts Z ne démontrent pas l’existence d’une faute des victimes de nature à limiter le préjudice de ceux-ci, qu’il conviendra de dédommager à hauteur de 20.000 euros.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé et les consorts Z seront condamnés à verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts aux consorts A tous préjudices confondus.

III. Sur les demandes accessoires':

Sur les dépens

M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P succombant en leurs demandes, il convient de les condamner in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P seront condamnés in solidum à verser à M^me AJ AH-AI Veuve de M. H A et M. F A, M G A et M^me J A la somme de 3.000 euros à ce titre.

Les dispositions prévues de ces chefs par le jugement entrepris seront donc infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire du 21 janvier 2021 sauf en ce qu’il a déclaré que la vente de la parcelle de terre située au Gosier, […], matérialisée sur le plan d’arpentage du 20 juin 2000 sous la référence BP 781, était parfaite au 8 avril 1987,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

Dit que le présent arrêt vaut titre de propriété au bénéfice M^me AJ AH-AI Veuve de M. H A et M. F A, M. G A et M^me J A de la parcelle de terrain BP 781 d’une superficie de […] 0694 située à […]) et matérialisée sur le plan d’arpentage du 20 juin 2000 sous la référence PB 781.

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Pointe-à-Pitre, par la partie la plus diligente.

Condamne solidairement M^me AJ AH-AI Veuve de M. H A et M. F A, M. G A et M^me J A à payer M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P la somme de 21342,86 euros au titre du solde du prix de vente de la parcelle BP 781 pour une superficie de 3182 m².

Constate l’empiétement de 982 m² de la parcelle PB 781 par les consorts M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P.

Condamne solidairement M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P à payer à M^me AJ AH-AI Veuve de M H A et M F A, M. G A et M^me J A la somme de 20.000 euros à titre de dommage-intérêts.

Dit n’y avoir lieu à compensation.

Condamne solidairement M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P à payer à M^me AJ AH-AI Veuve de M. H A et M. F A, M. G A et M^me J A la somme 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement M. K Z, M^me T Z, M^me M Z, M. N Z, M^me C-U Z et M. O P aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par Claudine FOURCADE, présidente, et par Yolande MODESTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président 1. AO AP AQ AR

[…]