COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 12 DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00115 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DUZB

Décision attaquée : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 17 novembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00164

APPELANTES :

S.A.R.L. Top Car

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence Barre Aujoulat, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Maître [G] [T] ès qualités de mandataire judiciaire de la société Top Car

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Florence Barre Aujoulat, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

S.E.L.A.R.L. BCM prise en la personne de Maître [L] [U], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société Top Car

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florence Barre Aujoulat, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.A.R.L. SDP Immo

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Marc Deraine de la SELARL DERAINE & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Annabelle Clédat et Madame Aurélia Bryl, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 janvier 2025.

GREFFIER

Lors des débats et du prononcé :M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 29 septembre 2014, la SCI GBG Immobilier 2 a donné à bail commercial à la SARL Top Car une parcelle de terre et une propriété bâtie constituée de plusieurs bâtiments situés à Houelbourg, sur la commune de Baie-Mahault, correspondant aux parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 3] à [Cadastre 4], moyennant un loyer mensuel de 14.430,50 euros TTC.

Le 24 novembre 2022, le bailleur a fait signifier à la société Top Car un commandement de payer la somme de 46.663,83 euros au titre des loyers impayés de septembre à novembre 2022, qui visait la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par acte authentique du 27 décembre 2022, la SARL SDP Immo est venue aux droits de la société GBG Immobilier 2 en devenant propriétaire des biens immobiliers loués à la société Top Car.

Par acte du 12 avril 2023, la société SDP Immo a assigné la société Top Car devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 décembre 2022, ordonner l’expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement de provisions au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 17 novembre 2023, le juge des référés a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseraient mais, dès à présent et par provision,

— dit y avoir lieu à référé,

— déclaré recevable l’action de la société SDP Immo,

— constaté la résiliation du bail du '9 septembre 2014" par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, à la date du 24 décembre 2022,

— ordonné en conséquence l’expulsion de la société Top Car et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné la société Top Car à payer à la société SDP Immo la somme provisionnelle de 118.937,73 euros à valoir sur la créance de loyers et charges impayés au 24 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022,

— condamné la société Top Car à payer à la société SDP Immo, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 767,07 euros par jour à compter du 24 décembre 2022 et jusqu’à libération des lieux loués,

— condamné la société Top Car à payer à la société SDP Immo la somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision était exécutoire de plein droit par provision,

— dit que les dépens de l’instance seraient pris en charge par la société Top Car.

Par jugement du 22 décembre 2023, le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Top Car et désigné dans ce cadre la SELARL BCM, prise en la personne de Maître [L] [U], en qualité d’administrateur avec mission de surveillance et Maître [G] [T], en qualité de mandataire judiciaire.

L’ordonnance de référé a été signifiée le 2 février 2024 à la société Top Car.

Le 5 février 2024, la société Top Car, Maître [G] [T], ès qualités de mandataire judiciaire de cette société, et la SELARL BCM, ès qualités d’administrateur, ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique, en indiquant que leur appel tendait à l’annulation ou, à tout le moins, à l’infirmation de chacun des chefs de jugement expressément visés.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 24 juin 2024.

Le 19 mars 2024, en réponse à l’avis du même jour donné par le greffe, les appelants ont notifié la déclaration d’appel à l’avocat de la société SDP Immo, qui avait régularisé sa constitution par voie électronique dès le 16 février 2024.

A l’audience du 24 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 28 octobre 2024, date à laquelle elle a été plaidée. La décision a ensuite été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SARL Top Car, Maître [G] [T], ès qualités de mandataire judiciaire de cette société, et la SELARL BCM, prise en la personne de Maître [L] [U], ès qualités d’administrateur de la société Top Car, appelantes :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 août 2024, par lesquelles les appelantes demandent à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau :

— de dire et juger que la société SDP Immo est irrecevable à poursuivre son action aux fins de résiliation de plein droit du bail commercial conclu avec la société Top Car,

— de prononcer la caducité de l’ordonnance déférée,

— de rejeter la demande subsidiaire de passerelle formée par la société SDP Immo,

— de débouter la société SDP Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement :

— d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, de dire n’y avoir lieu à référé et d’inviter la société SDP Immo à mieux se pourvoir,

— de débouter la société SDP Immo de l’ensemble de ses demandes,

— en tout état de cause :

— de condamner la société SDP Immo à payer à la société Top Car la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 22 novembre 2022 et les dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants indiquent que l’action en référé tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, même lorsque le commandement est demeuré infructueux durant plus d’un mois, n’est pas interrompue par l’ouverture d’une procédure collective à l’égard du débiteur, mais qu’elle ne peut tout simplement plus être poursuivie si cette procédure collective est ouverte alors que l’ordonnance de référé se prononçant sur la demande du bailleur n’est pas encore passée en force de chose jugée.

Ils en déduisent que, dans la mesure où l’ordonnance de référé rendue le 17 novembre 2023 n’était pas passée en force de chose jugée à la date du jugement ouvrant une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Top Car, le 22 décembre 2023, la cour ne peut que déclarer la société SDP Immo irrecevable à poursuivre son action aux fins de résiliation de plein droit du bail commercial et prononcer la caducité de l’ordonnance de référé, dès lors que la procédure en référé ne peut pas être reprise.

Ils s’opposent à la demande de passerelle formulée à titre subsidiaire par la société SDP Immo, consistant pour le juge des référés à renvoyer directement l’affaire devant le juge du fond, en indiquant que les dispositions de l’article 837 du code de procédure civile ne sont pas applicables en appel.

A titre subsidiaire, pour le cas où la caducité de l’ordonnance de référé ne serait pas retenue, les appelants demandent à la cour d’infirmer cette ordonnance après avoir constaté que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur.

2/ La SARL SDP Immo, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— subsidiairement, au visa de l’article 837 du code de procédure civile : – de renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin qu’il soit statué sur le fond et sur l’action au titre du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime,

— en tout état de cause :

— de débouter la société Top Car de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la société Top Car à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SDP Immo s’oppose à l’analyse des appelants relative à la caducité de l’ordonnance de référé en indiquant :

— que la société Top Car n’a sollicité l’ouverture d’une procédure de sauvegarde que dans le but d’échapper au paiement des loyers dus à son bailleur et de paralyser la décision du juge des référés,

— qu’aucun texte ne sanctionne de caducité une décision de justice, même obtenue en référé, par suite de l’ouverture d’une procédure collective,

— que la résiliation du bail était acquise de plein droit avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, faute de pouvoir être remise en cause par l’attribution de délais de paiement conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, puisque :

— le commandement de payer était resté infructueux durant plus d’un mois,

— le juge des référés n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire,

— la société Top Car n’a pas demandé de délais de paiement en appel.

— que, conformément au régime applicable en matière de bail professionnel, de bail à construction ou de crédit-bail immobilier, l’ouverture d’une procédure collective ne fait donc pas obstacle à l’action tendant à voir constater la résolution d’un contrat.

A titre subsidiaire, si la cour ne confirmait pas l’ordonnance de référé, la société SDP Immo sollicite le renvoi de l’affaire devant les juges du fond, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, afin qu’il soit statué sur l’action en refus de renouvellement du bail, qui tend aux mêmes fins que l’action en résiliation, et qui n’est pas concernée par la règle de l’arrêt des poursuites visée par l’article L.622-21 du code de commerce. Elle rappelle à cette fin qu’un congé a été délivré à la société Top Car le 28 avril 2023, à effet du 31 octobre 2023, et qu’il y a urgence à statuer dans la mesure où la société Top Car ne règle plus ses loyers depuis de nombreux mois, ce qui met la société bailleresse en difficulté financière.

La société SDP Immo conteste par ailleurs toute mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire et affirme que la seule mauvaise foi se trouve du côté de la locataire, qui excipe à tort d’une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers, alors qu’elle n’est pas dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions de l’article 490 du code de procédure civile, les ordonnances de référés sont susceptibles d’appel dans le délai de quinze jours, qui court à compter de leur notification.

En l’espèce, les appelantes ont interjeté appel le 5 février 2024 de l’ordonnance de référé du 17 novembre 2023, qui avait été signifiée à la société Top Car le 2 février 2024.

Leur appel doit donc être déclaré recevable.

Sur les conséquences de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Top Car postérieurement à l’ordonnance de référé querellée :

Conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, l’article L.622-21 du code de commerce dispose que le jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17, qui vise les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, lorsque ces actions tendent :

— à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent,

— à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement (3e Civ., 13 avril 2022, pourvoi n° 21-15.336).

Ce n’est que lorsqu’une décision de justice constatant l’acquisition de la clause résolutoire est passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective que le bailleur peut bénéficier des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire. A défaut, ils sont suspendus par l’effet du jugement ouvrant la procédure collective du locataire (3e Civ., 9 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.499).

Lorsque l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est formée en référé, si une procédure de sauvegarde est ouverte alors que l’ordonnance faisant droit à la demande du bailleur est frappée d’appel, ce dernier ne peut poursuivre l’action antérieurement engagée, peu important à cet effet que l’ordonnance de référé soit exécutoire à titre provisoire (Com., 28 octobre 2008, pourvoi n° 07-17.662).

Il résulte de l’ensemble de ces règles, parfaitement constantes, que l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail commercial est soumise à un régime particulier, qui ne permet pas de lui appliquer les règles afférentes au bail professionnel, au bail à construction ou au crédit-bail immobilier, quand bien même un commandement de payer visant la clause résolutoire serait demeuré infructueux durant plus d’un mois.

En l’espèce, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les sociétés SDP Immo et Top Car à la date du 24 décembre 2022 par ordonnance rendue le 17 novembre 2023.

Même si cette ordonnance était exécutoire de plein droit, elle n’a été signifiée que le 2 février 2024 à la société Top Car, qui disposait d’un délai de quinze jours pour en interjeter appel, ce qu’elle a fait le 5 février 2024.

Cette ordonnance de référé n’avait donc pas acquis force de chose jugée, au sens de l’article 500 du code de procédure civile, à la date à laquelle le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Top Car, le 22 décembre 2023.

La cour de céans, qui n’a pas à apprécier le bien fondé de cette décision de sauvegarde, ne peut que constater que la société SDP Immo ne peut plus poursuivre son action tendant à voir constater la résolution du contrat de bail, avec toutes ses conséquences, dans la cadre de la présente instance en référé.

Si l’impossibilité de poursuivre cette action n’est pas sanctionnée, au sens strict, par la caducité de l’ordonnance de référé, cette dernière doit être infirmée et les demandes formées par la société SDP Immo en référé doivent être déclarées irrecevables (Com., 2 octobre 2012, pourvoi n° 11-21.529).

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre :

Conformément aux dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Il est cependant parfaitement constant qu’une partie ne peut demander au juge d’appel, sur le fondement de ce texte, codifié jusqu’au 1er janvier 2020 sous l’article 811 du code de procédure civile, de saisir directement le juge du premier degré (3e Civ., 8 octobre 2003, pourvoi n° 02-10.708).

En conséquence, sans qu’il y ait lieu de s’interroger en l’espèce sur l’existence ou non d’une urgence, ni même sur le fait de savoir si l’action au fond de la société SDP Immo tendrait ou non aux mêmes fins que son action en référé, il convient de rejeter sa demande tendant à voir renvoyer l’affaire à une audience au fond devant le tribunal judiciaire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La société SDP Immo, qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En revanche, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles, engagés tant en première instance qu’en appel.

L’ordonnance déférée sera réformée en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé du 17 novembre 2023,

Infirme cette ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes formées par la SARL SDP Immo à l’encontre de la SARL Top Car dans le cadre de la présente instance en référé,

Déboute la SARL SDP Immo de sa demande tendant à voir renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin qu’il soit statué au fond,

Condamne la SARL SDP Immo aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles, exposés tant en première instance qu’en appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Et ont signé,

La greffière, Le président