Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 AVRIL 2022

N° RG 21/00141

N° Portalis DBVE-V-B7F-CAH2

JD – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du

11 Février 2021, enregistrée sous le n° 19/00691

S.A.R.L. MANDEVILLA

C/

X

Z

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-DEUX

APPELANTE :

S.A.R.L. MANDEVILLA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

bâtiment. […]

[…]

Représentée par M^e Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

M. B X

né le […] à […] résidence Mandevilla

[…]

Représenté par M^e Stéphanie LEONETTI, avocate au barreau de BASTIA

M^me C Z épouse X

née le […] à […]

résidence Mandevilla

[…]

Représentée par M^e Stéphanie LEONETTI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2022, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 avril 2022.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par E F, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE

Alléguant un contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement signé le 31 juillet 2015 portant acquisition de la S.A.R.L. Mandevilla d’un appartement type 3, d’un garage et d’un parking dans la résidence éponyme, la livraison de l’appartement le 17 décembre 2018 et du garage en octobre 2019, M. B X et M^me C Z ont assigné la S.A.R.L.
Mandevilla devant le tribunal judiciaire de Bastia pour obtenir au visa des articles 1217 du code civil et L261-11 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, sa condamnation, au paiement outre des dépens, de 21 750 euros au titre du retard de livraison de l’appartement, de 5 000 euros au titre du retard de livraison du garage, de 5 000 euros au titre du préjudice moral, de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 février 2021, le tribunal a :

- condamné la S.A.R.L. Mandevilla à verser à M. B X et M^me C X la somme de 44 232 euros en réparation du préjudice lié au retard de livraison,

- condamné M. B X et M^me C X à régler à la S.A.R.L. Mandevilla la somme de 41 540 euros au titre du solde du prix de vente de l’appartement,

- condamné la S.A.R.L. Mandevilla à verser à M. B X et M^me C X la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la S.A.R.L. Mandevilla au paiement des dépens.

Par déclaration reçue le 24 février 2021, la S.A.R.L. Mandevilla a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a condamnée à verser à M. B X et M^me C X la somme de 44 232 euros en réparation du préjudice lié au retard de livraison et la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Par dernières conclusions communiquées le 5 octobre 2021, la S.A.R.L. Mandevilla a sollicité, vu les dispositions des articles 1601-1, 1103, 1218 alinéa 1er, 1231-1 du code civil et R 231-15 du code de la construction et de l’habitation :

- déclarer l’appel recevable et fondé,

Y faisant droit,

- réformer la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

- condamner M. B X et M^me C Z épouse X à payer à la concluante la somme de 43 494,80 euros,

- ordonner le remboursement des sommes qui auraient pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages-intérêts,

- débouter la partie intimée de son appel incident,

- condamner les intimés à porter et payer à S.A.R.L. Mandevilla la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a fait valoir que le tribunal avait limité la cause de suspension légitime à vingt mois, alors qu’elle justifiait par des pièces la chronologie du chantier et les difficultés

rencontrées, le nécessaire désamiantage du terrain, la défaillance de Vinci, la liquidation judiciaire de TPBat limitant l’indemnité due à 737,20 euros, somme à compenser avec la dette des intimés. Elle a soutenu que l’appel incident était mal fondé.

Par conclusions communiquées le 16 juillet 2021, M. X et M^me Z ont demandé, vu les articles L 261-11 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, R231-14 du code de la construction et de l’habitation, 121 7 du code civil, de :

- les recevoir en leur appel incident,

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la S.A.R.L. Mandevilla à verser à M. B A et M^me C X la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens,

Statuant à nouveau,

- condamner la S.A.R.L. Mandevilla à verser à M. B A et M^me C X la somme de 44 659 euros en réparation du préjudice lié au retard de livraison,

- condamner M. B X et M^me C X à régler à la S.A.R.L. Mandevilla la somme de 39 405 euros au titre du solde du prix de vente de l’appartement,

Y ajoutant

- condamner la S.A.R.L. Mandevilla à verser à M. A et M^me X la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel et au paiement des dépens.

Ils ont fait valoir que les parties étaient d’accord pour appliquer l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation qui précisait que l’indemnisation pour le retard ne pouvait être inférieure à 1/3000ème du prix de vente, qu’ils ont payé 223 295 et non 221 160 euros, de sorte que la somme de 44 659 euros leur est due.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2021.

L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 10 février 2022. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 6 avril 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal a considéré qu’il existait un retard de livraison qui n’était pas intégralement justifié par les pièces, lesquelles permettaient de retenir un retard de vingt mois, que les parties étaient d’accord sur les modalités de calcul du retard alors que le contrat ne prévoyait pas de pénalités de retard et que les acquéreurs n’avaient pas réglé le solde de 15 % du prix réclamé de 39 405 euros.

C’est en raison d’une erreur matérielle que les demandes sont parfois formulées au nom de M. B A plutôt que X ; de plus, l’identité de l’épouse est C Z.

Sur l’appel principal

L’existence d’un retard de livraison fait l’objet d’un consensus entre les parties puisque la livraison était prévue par le contrat au plus tard le troisième trimestre 2016 et que l’appartement a été livré le 17 décembre 2018 et le garage en octobre 2019. En revanche, les parties sont en désaccord sur les modalités de calcul de l’indemnisation, qu’il s’agisse de la durée du retard ou de la base de son calcul.
Au terme du contrat : le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 3e trimestre 2016 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Le contrat précise que sont considérés comme cas de force majeure notamment l’incendie, l’explosion, la foudre, les cyclones, les inondations et tremblements de terre et tous autres phénomènes naturels catastrophiques, la chute d’aéronefs, la rupture générale d’approvisionnement en énergie, les faits de guerre étrangère, les faits de guerre civile, les actes de terrorisme, de sabotage, les effets directs ou indirects d’explosion, dégagements de chaleur, d’irradiation 'provenant de la transmutation de noyaux d’atomes de radioactivité, ainsi que les effets des radiations provoquées par l’accélération des particules'. Il prévoit également que sont considérés comme cause légitime de suspension du délai de livraison, les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiments, la grève générale ou partielle affectant le chantier des fournisseurs, le retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture de l’une des entreprises, le retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) les retards entraînés par la recherche la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci, les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-'uvre d’immeubles avoisinants) et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour la réalisation, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins qu’elle soit fondée sur des fautes ou négligences imputables au vendeur, des troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie et de ressources, retards de paiements de l’acquéreur et précise que ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leurs répercussions sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre, le tout sous réserve des dispositions des articles L261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil.

En l’espèce, la S.A.R.L. Mandevilla fait état de 1050 jours de retard justifiés par une attestation de l’architecte maître d''uvre de l’opération. Elle relate 143 jours d’intempéries à la date du 18 avril 2018 qui ressortent de l’attestation de l’architecte et des avis de l’entreprise, cependant seuls 51 jours sont mentionnés sur l’attestation du 20 avril 2018 concernant l’immeuble litigieux. Les intempéries sont expressément prévues comme cause de suspension du délai, de sorte qu’elles doivent être prises en compte. S’agissant des jours d’arrêt du chantier par décision de DIRECCTE qui préconisait le recouvrement des déblais contenant de l’amiante, il s’agit d’injonctions administratives prévues au contrat et il n’est ni allégué ni démontré que ces injonctions résultent d’une faute du vendeur.

Pour autant, ces 76 jours se confondent à l’exception des 44 premiers entre le 4 mars 2016 et le 18 avril 2016, avec d’autres causes de suspension. En effet, la S.A.R.L. TP bat a été placée en redressement judiciaire le 31 mai 2016 et, par jugement du 2 mai 2017, elle a été cédée à la S.A.S. Séguy. De même, suite à la défaillance de Vinci en mai 2016, les travaux ont été repris par ATS en juillet 2017 et suite à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. TP Bat, les travaux ont été repris par l’entreprise Socotra suivant contrat du 8 janvier 2018. Le vendeur justifie donc de 663 jours -soit 22,1 mois- de suspension du délai d’exécution, laissant subsister un retard injustifié entre le 28 juin 2018 (1er septembre 2016 + 663 jours) et le 17 décembre 2018 de 173 jours.

Dans le silence du contrat, l’indemnisation de retard est calculée suivant les dispositions de l’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation qui indiquent qu’elles ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. Le tribunal a considéré, qu’il convenait de retenir ce qui avait été effectivement payé. Cette disposition qui fixe la base de calcule n’est pas contestée puisque les maîtres d’ouvrage réclament une 'indemnisation [qui] ne saurait être inférieure au 1/3000ème du montant réglé par jour de retard'. Ayant réglé 223 295 euros, leur préjudice s’établit donc à (173x74,43) soit 12 876,66 euros. Ils sont déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur l’appel incident

Les maître d’ouvrage n’ont pas interjeté appel du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre du retard de livraison du garage.

En dépit des conclusions contraires de l’appelante, le solde restant dû sur le prix de vente de l’immeuble (appartement et garage) est de 39 405 euros qui représente 15 % du prix convenu et qui est conforme avec le montant déjà payé, somme qu’elle avait d’ailleurs d’abord réclamée du premier juge. Elle est déboutée de ses demandes contraires.

La compensation n’a pas été expressément sollicitée mais la S.A.R.L. Mandevilla en a opéré le calcul, alors qu’elle doit, depuis l’entrée en vigueur du nouvel article 1347 du code civil, pour s’opérer, être invoquée.

Il résulte de ces éléments que le jugement doit être infirmé.

Statuant de nouveau, compte tenu du montant des pénalités de retard de 12 876,66 euros et du solde restant dû de 39 405 euros, M. X et M^me Z sont condamnés solidairement à payer à la S.A.R.L. Mandevilla une somme de 26 528,34 euros.

L’arrêt infirmatif constitue sans qu’il soit besoin de le préciser un titre pour le recouvrement des sommes payées en vertu de l’exécution provisoire.

Chacune des parties succombe pour une part, il convient de laisser à chacune la charge de ses propres dépens. L’équité exclut de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement en dernier ressort,

- Infirme le jugement,

Statuant de nouveau,

- Condamne M. B X et M^me C Z solidairement à payer à la S.A.R.L. Mandevilla une somme de 26 528,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, au titre du solde restant dû de 39 405 euros, déduction faite des pénalités de retard de 12 876,66 euros,
- Déboute M. B X et M^me C Z d’une part et la S.A.R.L. Mandevilla d’autre part de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.