Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 28 octobre 2021, n° 20/04567

TGI Draguignan 28 février 2020

CA Aix-en-Provence
Confirmation 28 octobre 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Nullité de l'ordonnance initiale du 29 avril 2009
La cour a estimé que l'ordonnance du 16 septembre 2009, qui a rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance du 29 avril 2009, a autorité de chose jugée et ne peut être contestée.
Rejeté
Conditions d'application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a jugé que la conservation de l'immeuble en copropriété inclut à la fois sa conservation matérielle et juridique, justifiant ainsi la désignation de l'administrateur.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a condamné chaque appelant à payer une somme au Syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 28 oct. 2021, n° 20/04567
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/04567
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 28 février 2020, N° 19/07195
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Gilles PACAUD, président
Avocat(s) :	Martine DESOMBRERoselyne SIMON-THIBAUDPascale BURDY-CLEMENTLaurent LE GLAUNECMarie Louise ATSébastien BADIE
Cabinet(s) :	MONSIEUR JULIEN DESOMBRE
Parties :	S.C.I. LE COIN D'AZUR, S.C.I. LA BONNE EAU

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 OCTOBRE 2021

N° 2021/559

N° RG 20/04567

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZRL

AK AL

K L épouse X

M N

O P

Q R veuve Y

AM AN

S T épouse Z

U V

W AA veuve A

AB AC

AO AP

O AD

AE AF

AG AH veuve B

S.C.I. LA BONNE EAU

S.C.I. LE COIN D’AZUR

AI AJ

SYNDICAT DES

COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA BONNE EAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e S DESOMBRE

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 28 Février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/07195.

APPELANTS

Monsieur AK AL,

né le […] à TOULOUSE

demeurant […]

Madame K L épouse X

née le […] à MONTBRISON

demeurant […]

[…]

Monsieur M N

né le […] à LYON

demeurant […]

Monsieur O P

né le […] à […]

demeurant […]

Madame Q R veuve Y

née le […] à QUINTENAS

demeurant […]

[…]

Monsieur AM AN

né le […] à […]

demeurant […]

Madame S T épouse Z

née le […] à C

demeurant […]

Monsieur U V

né le […] à […]

demeurant […]

Madame W AA veuve A

née le […] à TOULON

demeurant […]

[…]

Monsieur AB AC

né le […] à […]

demeurant […]

Monsieur AO AP

né le […] à VILLERUP

[…]

Monsieur O AD

né le […] à […]

[…]

Monsieur AE AF

né le […] à GIRAUMON

demeurant […]

Monsieur AG AH veuve B

née le […] à […]

demeurant […]

Monsieur AI AJ

né le […] à SARREGUEMINES,

demeurant […]

S.C.I. LA BONNE EAU

dont le siège social est […]

S.C.I. LE COIN D’AZUR

dont le siège social est […]

tous représentés par M^e S DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés par M^e Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON

INTIME

SYNDICAT DESCOPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA BONNE EAU

représenté par Maître AT AU, administateur judiciaire,

domicilié en cette qualité […]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par M^e Sébastien BADIE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Juin 2021 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère rapporteur

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anne-BM MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

le 16 Septembre 2021, délibéré prorogé au 28 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La copropriété La […] est sous administration judiciaire depuis plusieurs années, en l’état d’une ordonnance rendue par le délégataire du président du tribunal de grande instance de Draguignan le 29 avril 2009 qui, sur requête du syndic, le cabinet AQ AR, a désigné maître AS D en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté.

Par une ordonnance du 16 septembre 2009, le président du tribunal de grande instance de Draguignan, statuant comme en matière de référé, a dit n’y avoir lieu à rétractation de l’ordonnance ci-dessus, au motif que de nombreux copropriétaires ne réglaient pas leur quote-part de charges et contestaient l’existence même de la copropriété dans le cadre d’une action au fond à l’effet de voir constater sa dissolution.

Par arrêt en date du 6 mai 2014, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par 70 copropriétaires à l’encontre d’un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 12 octobre 2012, confirmant un jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 7 décembre 2010 qui a notamment rejeté la demande de dissolution du syndicat des copropriétaires, et y ajoutant, jugeant que l’immeuble la […] tel que visé à l’acte du 20 septembre 1951, publié à la conservation des Hypothèques le 29 octobre 1951, volume 2363, n°43, est soumis au statut de la copropriété, la cour ayant ordonné la publication de son arrêt à la conservation des Hypothèques.

Par ordonnance rendue le 27 juillet 2015, maître AU a été désigné en remplacement de maître D en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, avec la mission dévolue dans l’ordonnance sur requête du 29 avril 2009.

Par ordonnance du 30 juin 2016, M^e AT AU a vu sa mission prorogée en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce jusqu’à l’ordonnance rendue le 6 septembre 2019 qui a renouvelé sa mission pour un an.

AK AL, BP BQ BR BS, K L, M N, O P, Q R veuve Y, AM AN, S T épouse Z, U V, W AA veuve A, AB AC, AO AP, O AD, BG BH veuve H, la SCI la […], BM-BN BO, la SCI le […], AE AF, AG AH veuve B et AI AJ, copropriétaires, ont, par exploit du 21 octobre 2019, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence La […], représenté par M^e AT AU, administrateur judiciaire, aux fins de rétractation de l’ordonnance du 6 septembre 2019.

Dans le cadre de cette instance, les requérants ont notamment soutenu la nullité de l’ordonnance d’origine du 26 avril 2009 et celle des ordonnances suivantes renouvelant la désignation, pour défaut de communication de la requête et de l’ordonnance initiale au procureur de la république, ainsi que les suivantes.

Par ordonnance en date du 28 février 2020, le délégataire du président du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 6 septembre 2019,

— condamné les requérants à payer chacun, la somme de 300 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence La […] représenté par son administrateur provisoire M^e AT AU,

— condamné in solidum les requérants aux dépens.

Le premier juge a relevé que :

— l’ordonnance du 26 avril 2009 a fait l’objet d’un recours en rétractation qui a été rejeté par une ordonnance du 16 septembre 2009 non frappée d’appel,

— cette ordonnance a été suivie ensuite annuellement d’ordonnances renouvelant la mission de l’administrateur provisoire,

— en vertu du principe de concentration des moyens, l’argument de nullité de l’ordonnance du 26 avril 2009 qui aurait dû être soulevé lors du recours initial ne peut plus l’être à présent,

— l’ordonnance initiale et chaque ordonnance annuelle depuis, épuise ses effets à l’issue de sa durée, chaque renouvellement ouvrant la possibilité d’un recours, de sorte que l’irrégularité de la première ou de celles postérieures ne saurait avoir d’incidence automatique et subséquente sur la validité de la suivante et que seule celle du 6 septembre 2019 est susceptible d’être contestée dans le cadre de la présente instance.

Il a également indiqué concernant la nullité de l’ordonnance du 6 septembre 2019 du fait de l’absence de communication de la demande de renouvellement au parquet, que l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au jour de la requête en renouvellement du 27 juin 2019, ne concerne que la désignation de l’administrateur provisoire et non le renouvellement de sa mission.

Concernant la violation des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 par ordonnance initiale, le premier juge a relevé que cette décision a été soumise au juge par le recours exercé à l’époque contre cette ordonnance et la décision rendue n’a pas été frappée d’appel, de sorte qu’en l’absence de faits nouveaux, le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de chose jugée s’attachant aux ordonnances rendues antérieurement entre les parties.

Concernant les moyens de fond de recours contre l’ordonnance du 6 septembre 2019, le premier juge a relevé que :

*la conservation de l’immeuble en copropriété s’entend au sens de l’article 29-1 non seulement de sa conservation matérielle mais également de sa conservation juridique ;

*de multiples décisions ont été rendues entre les parties, suite à la contestation de l’application du régime de la copropriété, de l’appel sur l’ordonnance de référé ayant rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 30 juin 2016, sur le mode de répartition des charges et des votes, la validation d’un état de répartition,

*aucun texte ne fixe de durée pour permettre à l’administrateur de parvenir à rétablir l’équilibre financier de la copropriété, les administrateurs ont engagé des actions en lien avec leur mission de rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Par déclaration au greffe en date du 28 avril 2020, ce groupe de copropriétaires a relevé appel de

cette décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 23 septembre 2020, AK AL, BP BQ BR BS, K L, M N, O P, Q R veuve Y, AM AN, S T épouse Z, U V, W AA veuve A, AB AC, AO AP, O AD, BG BH veuve H, la SCI la […], BM-BN BO, la SCI le […], AE AF, AG AH veuve B et AI AJ ont conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance du 28 février 2020 rejetant la demande de rétractation de l’ordonnance du 6 septembre 2019 ayant renouvelé la mission de maître AU, au visa des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée d’un mois commençant à courir le 30 juin 2019 jusqu’au 30 juin 2020 dès lors que la copropriété la […] n’est pas en difficulté au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’ordonnance désignant maître AU en juillet 2015 est entachée de nullité, entraînant ipso facto l’annulation des ordonnances subséquentes,

— rétracter l’ordonnance du 6 septembre 2019 désignant M^e AT AU,

— y ajoutant, condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence La […] représenté par M^e AT AU, à verser à chacun des copropriétaires demandeurs, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et dire qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires demandeurs seront exonérés de toute participation à ces frais de justice,

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens de l’instance.

En premier lieu, les appelants critiquent les trois premiers points développés par le premier juge, lui faisant grief de n’avoir pas tiré les conséquences de la violation conjuguée des dispositions invoquées.

Ainsi, sur la nullité de la décision initiale du 27 juillet 2015 désignant M^e AT AU, entraînant la nullité des ordonnances subséquentes pour violation des dispositions de l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967 et 29-2 de la loi du 10 juillet 1965, ils font valoir que cet argument échappe au principe de concentration des moyens puisque non évoqué lors du recours initial, que l’ordonnance du 27 juillet 2015 n’a jamais fait l’objet d’une procédure en rétractation et qu’il s’agit d’une ordonnance de remplacement et donc de désignation d’un nouvel administrateur provisoire, de sorte que l’arrêt de la Cour de Cassation du 11 octobre 2006 invoqué par le premier juge ne peut trouver application en l’espèce.

Sur la nullité de la décision initiale du 26 avril 2009 désignant maître D, entraînant la nullité des ordonnances subséquentes pour violation des dispositions de l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967, ils font valoir que ce moyen n’a pas été évoqué lors de la procédure de rétractation de cette ordonnance, qui dès lors n’a pas autorité de la chose jugée, le moyen pouvant toujours être invoqué à l’occasion d’une procédure subséquente.

Sur le fond, les appelants exposent notamment que:

— la copropriété n’est pas en difficulté au sens de l’article 29-1,

— c’est le cabinet AQ Luca, syndic en 2009, qui a présenté sa démission et qui pour ne pas laisser la copropriété sans mandataire, a sollicité la désignation d’un administrateur provisoire qui aurait dû intervenir sur le fondement de l’article 47 du décret (copropriété dépourvue de syndic) et non de l’article 29-1 de la loi ;

— depuis 11 ans, c’est le dispositif dérogatoire des copropriétés en difficulté qui a été instauré et renouvelé et qui fait exploser les comptes de la copropriété,

— les parties communes sont inexistantes de sorte que le budget de la copropriété est limité à l’assurance,

— par l’impéritie de M^e AT AU, le budget de la copropriété a été multiplié par 20 ;

— le premier juge a fait une interprétation extensive de l’article 29-1 en ce que la notion de conservation juridique n’a pas de fondement légal, cet article ne souffrant aucune interprétation littérale,

— il n’y a aucune mise en oeuvre de mesures de redressement de la copropriété prétendue en difficulté.

Par conclusions déposées et notifiées le 31 août 2020, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence La […], représenté par M^e AT AU, administrateur judiciaire, a conclu comme suit :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de leurs demandes,

— confirmer la désignation de M^e AT AU en qualité d’administrateur judiciaire de Syndicat des copropriétaires de la Résidence La […] avec les pouvoirs de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce jusqu’au 30 juin 2020,

— condamner chaque requérant au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sur les conditions de mise en oeuvre de l’article 29-1, l’intimé expose que :

— de multiples procédures ont été diligentées depuis 2005 qui rendaient impossible la gestion de la copropriété, d’autant qu’il avait même été engagé une procédure contestant l’existence même de copropriété,

— des difficultés économiques sont nombreuses et l’on contraint à diligenter des procédures de recouvrement de charges,

— une majorité de copropriétaires refuse exécuter les décisions de justice imposant le statut de la copropriété et expose que la copropriété n’arrive pas a fonctionné normalement dû fait du comportement des deux tiers des copropriétaires qui ne

payent pas leurs charges et multiplient les procédures, considérant qu’aucun syndic ne pourrait être désigné pour gérer cet ensemble immobilier au regard de ces contestations permanentes,

— les procédures en cours ont pour objet de veiller la conservation de l’immeuble et notamment à la publication d’un état descriptif de division voué à permettre à cette copropriété de fonctionner sans difficulté, rappelant que les requérants ont refusé d’homologuer le rapport de l’expert judiciaire désigné pour établir cet état descriptif.

Concernant les ordonnances rendues, l’intimé expose que :

— il est joint à sa notification de l’ordonnance du 6 septembre 2019, les dispositions de l’article 62-5

informant les copropriétaires de la possibilité de contester l’ordonnance sur requête,

— l’ordonnance désignant maître D a été confirmée par une ordonnance de référé du 16 septembre 2009, s’étonnant de voir apprécier la légalité de l’ordonnance du 6 septembre 2019 dans le cadre d’une procédure de rétractation d’une ordonnance rendue le 6 septembre 2019, rappelant l’autorité de chose jugée attachée à l’ordonnance du 16 septembre 2009,

— la dénonce au procureur de la république ne trouve pas application lors du renouvellement de la mission de l’administrateur.

Par ordonnance du 1^er juin 2021, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À l’audience et avant le déroulement des débats, à la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence La […], représenté par M^e AT AU, administrateur judiciaire et avec l’accord de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 1^er juin 2021 a été révoquée, l’affaire étant en état d’être jugée.

Au soutien de leur demande de rétractation de l’ordonnance du 6 septembre 2019 au visa de l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires demandeurs, appelants dans la présente instance, se fondent d’une part sur la nullité de l’ordonnance initiale du 29 avril 2009 et de celle du 27 juillet 2015 pour violation des dispositions de l’article 62-3 du décret du 17 mars 1965 et de celle de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, et d’autre part en ce que les conditions d’application de ce dernier article n’étaient pas réunies, la copropriété n’étant pas en difficulté au sens de ces dispositions.

Contrairement à ce qu’ils indiquent, l’ordonnance du 16 septembre 2009 qui a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 29 avril 2009, est une ordonnance rendue comme en matière de référé, de sorte qu’elle concerne le fond du droit et vaut jugement. Cette ordonnance rendue par ce biais a donc autorité de la chose jugée et le premier juge a constaté qu’elle n’avait pas fait l’objet d’un appel.

Mais, il y a lieu de relever que si les copropriétaires appelants sollicitent, dans le corps de leurs conclusions, que la cour prononce la nullité de l’ordonnance du 27 juillet 2015 ainsi que celle du « 26» avril 2009, force est de constater que dans le dispositif de leurs conclusions, les appelants ne reproduisent pas cette demande, la cour n’étant saisie que d’une demande de réformation de l’ordonnance du 28 février 2020 qui a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 6 septembre 2019 ayant renouvelé la mission de Maître AU.

Le premier juge a à bon droit rappelé, au visa de l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967, que la communication au procureur de la république de toute demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat ne devait plus intervenir lors du renouvellement de la mission de l’administrateur.

Sur les conditions prévues à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, les appelants font valoir que la propriété n’est pas en difficulté et font grief au premier juge d’avoir retenu la notion de « conservation juridique » de l’immeuble qui ne figure pas aux dispositions visées, faisant valoir que celles-ci ne souffrent d’aucune interprétation littérale.

Le premier juge a justement relevé l’existence de nombreuses décisions intervenues entre les parties tenant à la contestation de l’existence d’une copropriété, les contestations relatives à la désignation d’un administrateur provisoire, celles concernant les délibérations prises en assemblée générale, du mode de répartition des charges et des votes, toutes procédures qui hypothèquent grandement le budget de la copropriété.

Maître AU reconnaît en effet que le budget de la copropriété est lourdement grevé par les honoraires d’avocats, d’huissiers de justice, d’administration provisoire comme découlant desdites actions, expliquant qu’une majorité des copropriétaires refuse d’exécuter les décisions de justice imposant le statut de la copropriété et que deux tiers d’entre eux ne payent pas leurs charges et multiplient les procédures dont il est justifié à son dossier.

L’administrateur provisoire fait de plus valoir qu’une procédure est en cours aux fins d’homologation du rapport établi par le géomètre expert, M. J, désigné aux fins de réalisation d’un état descriptif de division, homologation refusée par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’opposition d’un certain nombre de copropriétaires à reconnaître la soumission de l’ensemble immobilier au statut de la copropriété et à s’acquitter des appels de fonds sollicités par l’administrateur provisoire, induit une situation de blocage manifestement incompatible avec la désignation d’un syndic sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 comme souhaité par les appelants.

C’est par conséquent sans ajouter au texte que le premier juge a considéré que la conservation de l’immeuble en copropriété s’entendait non seulement de sa conservation matérielle mais également de sa conservation juridique, l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne se limitant pas non plus exclusivement à la conservation matérielle de l’immeuble, cette conservation devant être entendue en toutes ses acceptions.

En conséquence de quoi, tenant d’une part aux difficultés financières de la copropriété et d’autre part à la nécessité de conservation tant matérielle que juridique de l’immeuble, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 6 septembre 2019.

La décision déférée à la cour est confirmée en toutes ses dispositions, la critique de la mise en oeuvre des mesures de redressement de la copropriété par l’administrateur judiciaire ne relevant pas des pouvoirs du juge de la rétractation.

Il y a lieu enfin de condamner chaque appelant au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Révoque l’ordonnance de clôture datée du 1^er juin 2021 et constate que l’affaire est en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance du 28 février 2020 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan ;

Y ajoutant :

Condamne AK AL, BP BQ BR BS, K L, M N, O P, Q R veuve Y, AM AN, S T épouse Z, U V, W AA veuve A, AB AC, AO AP, O AD, BG BH veuve H, la SCI la […], BM-BN BO, la SCI le […], AE AF, AG AH veuve B et AI AJ à payer chacun au Syndicat des copropriétaires de la Résidence La […], représenté par M^e AT AU, administrateur judiciaire, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne AK AL, BP BQ BR BS, K L, M N, O P,

Q R veuve Y, AM AN, S T épouse Z, U V, W AA veuve A, AB AC, AO AP, O AD, BG BH veuve H, la SCI la […], BM-BN BO, la SCI le […], AE AF, AG AH veuve B et AI AJ aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,