Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 12 MARS 2025

N° RG 24/157

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIGO SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de BASTIA, décision attaquée

du 11 janvier 2024, enregistrée sous

le n° 23/01213

[M]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

[Adresse 9]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DOUZE MARS DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

M. [H] [M]

né le 22 mars 1981 à [Localité 11] (Italie)

[Adresse 12]

[Localité 1] ITALIE

Représenté par M^e Pierre Louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Marie-Catherine ROUSSEL-FILIPPI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

sis commune de [Localité 8] pris en la personne de son syndic en exercice immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro 531 767 481

lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

S.A.R.L. Covedia

[Adresse 4]

[Localité 5]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 décembre 2024, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte reçu le 10 mars 2023 par Me [C] [E], notaire à [Localité 6], M. [H] [M] a vendu à la S.A.R.L. Marlisa un bungalow, représentant le lot n°24 au sein d’un ensemble immobilier, résidence [Adresse 9], cadastre AC n°[Cadastre 3], [Adresse 2], à [Localité 8]. Suite à la vente de son bien, le syndic de la résidence, la S.A.R.L. Covedia, a formé opposition le 16 mars 2023 au paiement de la totalité du prix de vente, affirmant détenir une créance à l’encontre de M. [H] [M] d’un montant de 7 128,46 €.

Le 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a rendu un jugement le déboutant de l’ensemble de ses prétentions et le condamnant aux entiers dépens.

Par déclaration du 7 mars 2024, M. [H] [M] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia le 11 janvier 2024 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente pratiquée par la S.A.R.L. Covedia entre les mains du notaire rédacteur de l’acte de vente du 10 mars 2023,

Me [U] [J], notaire à [Localité 7] et en ce qu’il a débouté M. [H] [M] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 30 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [H] [M] demande à la cour d’appel de :

Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Vu l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

Dire et juger nulle l’opposition au paiement du prix de vente pratiquée par acte au rapport de la SCP [V] [X], le 16 mars 2023,

Vu les jugements du tribunal judiciaire de Bastia en date des 4 mai 2017, 20 décembre 2018 et 22 décembre 2021,

Ordonner la mainlevée pure et simple de l’opposition au paiement du prix de vente pratiquée le 16 mars 2023 entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, Me [U] [J], notaire à [Localité 7],

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la S.A.R.L. Covedia au paiement de la somme de 2 000 €, à titre d’indemnité,

La condamner également aux entiers dépens.

Bien qu’ayant été valablement assigné à étude le 14 mars 2024, la société n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent arrêt est prononcé par défaut.

La clôture de l’instruction a été ordonnée par le conseiller de la mise en état le 2 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 16 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Pour débouter M. [H] [M] de ses demandes, le tribunal judiciaire de Bastia a retenu que ce dernier ne versait pas aux débats l’acte d’opposition dont il sollicite la mainlevée, ne lui permettant pas d’en apprécier la conformité aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

M. [H] [M] conclut à l’infirmation de la décision attaquée, versant en cause d’appel l’acte litigieux et affirmant qu’il ne respecte pas les mentions prescrites par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, M. [H] [M] conteste être débiteur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], versant aux débats les jugements du tribunal judiciaire de Bastia annulant plusieurs résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 juillet 2015, l’assemblée générale du 28 décembre 2016 et le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2019 de la résidence, fondant selon lui la créance alléguée de la S.A.R.L. Covedia. Enfin, il indique que l’état des créances joint à l’opposition ne précise pas les dates des exercices concernés et ne comporte pas les mentions permettant de déterminer la créance alléguée ni son caractère certaine, liquide et exigible. Il demande donc en premier lieu l’annulation de l’acte d’opposition mais également sa mainlevée.

Selon les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, « lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ».

En vertu des dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2°

ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus (') ».

Il est constant qu’est nulle l’opposition qui ne contient pas le montant et les causes de la créance du syndicat. A l’inverse, s’il ne mentionne pas, avec précision, les énonciations prévues par l’article 5-l, alinéa 2, du décret du l7 mars 1967, cela a pour unique effet de faire perdre aux créances leur caractère de créances privilégiées ou superprivilégiées.

En l’espèce, il ressort que l’acte d’opposition mentionne que « le syndicat de copropriété susvisé est créancier de M. [H] [M] né le 22/03/1981 à [Localité 11] (Italie) domicilié [Adresse 10] au titre de différentes charges de copropriété dont le détail figure en annexe », suivie du montant de la créance alléguée par l’intimée. Les annexes sont constituées, selon document versé aux débats par M. [H] [M], du seul certificat prévu à l’article 20 de la loi susvisée.

Est donc remplie la condition de mention du montant et de la nature de la créance exigée par la S.A.R.L. Covedia, posée par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, en se limitant à indiquer que la créance principale fondant l’opposition est une créance de 6 828,46 €, représentant « différentes charges de copropriété », l’acte ne respecte pas les dispositions de l’article 5-l, alinéa 2, du décret du l7 mars 1967, qui exige que la créance soit énoncée d’une manière précise dans son montant, dans ses causes, la jurisprudence ajoutant que le lot concerné doit être identifié.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, la cour ne pouvant à la lecture de l’acte litigieux apprécier si la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée, liquide et exigible, n’ayant pas à ce stade à être certaine. Manquent en effet à l’acte d’opposition un décompte détaillé de répartition de charges, le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice et les documents comptables. L’état daté figurant en annexe ne comporte pas plus de précision, se limitant à viser des « charges impayées sur les exercices antérieurs ». La S.A.R.L. Covedia n’y précise ni l’exercice concerné, ni le lot concerné par les charges, ni la nature exacte de la créance au sens du décret du 17 mars 1967.

M. [H] [M] verse au surplus trois jugements du tribunal judiciaire de Bastia annulant tout ou partie de trois résolutions d’assemblée générale, de 2015 à 2019, l’absence de mentions précises dans l’acte litigieux ne permettant pas à la cour de vérifier que les créances alléguées ne sont pas fondées sur ces assemblées générales annulées.

Dès lors, la cour ne peut que constater l’irrégularité de l’acte d’opposition, en raison du non-respect des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-l, alinéa 2, du décret du l7 mars 1967. Comme cela vient d’être rappelé, la sanction de cette irrégularité n’est pas la nullité de l’acte mais sa mainlevée, seule une opposition régulière étant susceptible de valoir mise en 'uvre du privilège au profit du syndicat des copropriétaires et la créance sur laquelle porte cette opposition irrégulière ne pouvant valoir que comme créance chirographaire.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la cour ordonnera la mainlevée de l’acte litigieux.

Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles

Tout en interjetant appel du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, M. [H] [M] ne présente aucune prétention à ce titre, ne sollicitant qu’une somme au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. La cour confirmera dès lors le jugement de ce chef.

La S.A.R.L. Covedia, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, à laquelle elle succombe.

Il est équitable de la condamner, au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, à verser à M. [H] [M] la somme de 2 000 €.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires à ces égards.

PAR CES MOTIFS

La cour

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bastia en date du 11 janvier 2024, en ce qu’il a débouté M. [H] [M] de sa demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente pratiquée par la S.A.R.L. Covedia entre les mains du notaire rédacteur de l’acte de vente du 10 mars 2023, Me [U] [J], notaire à Bastia,

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. [H] [M] de sa demande en nullité de l’acte d’opposition au paiement du prix formé,

ORDONNE la mainlevée de l’acte d’opposition au paiement du prix formé par exploit d’huissier de Me [V] [X], à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic, la S.A.R.L. Covedia, en date du 16 mars 2023,

Y ajoutant,

CONDAMNE la S.A.R.L. Covedia, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], aux entiers dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE la SARL Covedia, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], à verser à M. [H] [M] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [H] [M] de ses demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE