Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

17 DÉCEMBRE 2025

N° RG 22/084

N° Portalis DBVE-V-B7G-CDEZ JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 18 janvier 2022, enregistrée sous le n° 20/971

CONSORTS

[S]

C/

S.C.P. MAÎTRE

[CO] [CB],

NOTAIRE ASSOCIÉ

S.C. [30]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-SEPT DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTS :

Mme [F] [S], épouse [ID]

prise en sa qualité d’ayant droit de [ZZ] [Z],

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 26] (Maroc)

[Adresse 33]

[Adresse 33]

[Localité 12]

Représentée par M^e Nathalie SABIANI, avocate au barreau de BASTIA

et M^e Annie PROSPERI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M. [L] [S]

pris en sa qualité d’ayant droit de [ZZ] [Z],

né le [Date naissance 5] 1935 à [Localité 31] (Maroc)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nathalie SABIANI, avocate au barreau de BASTIA

et M^e Annie PROSPERI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Mme [O] [S], épouse [P]

prise en sa qualité d’ayant droit de [ZZ] [Z],

née le [Date naissance 17] 1960 à [Localité 29] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 19]

[Localité 13]

Représentée par M^e Nathalie SABIANI, avocate au barreau de BASTIA

et M^e Annie PROSPERI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M. [OT] [S]

pris en sa qualité d’ayant droit de [ZZ] [Z],

né le [Date naissance 18] 1961 à [Localité 29] (Bouches-du-Rhône))

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nathalie SABIANI, avocate au barreau de BASTIA

et M^e Annie PROSPERI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Mme [I] [S], épouse [N]

prise en sa qualité d’ayant droit de [ZZ] [Z],

née le [Date naissance 24] 1963 à [Localité 29] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 22]

[Adresse 22]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie SABIANI, avocate au barreau de BASTIA

et M^e Annie PROSPERI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M. [H] [S]

pris en sa qualité d’ayant droit de [ZZ] [Z],

né le [Date naissance 6] 1964 à [Localité 29] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 25]

[Localité 20]

Représenté par M^e Nathalie SABIANI, avocate au barreau de BASTIA

et M^e Annie PROSPERI, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES :

S.C.P. MAÎTRE [CO] [CB], NOTAIRE ASSOCIÉ

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 21]

[Localité 11]

Représentée par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

S.C. [30]

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 23]

Représentée par M^e Alexandra BALESI ROMANACCE de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 2 octobre 2025, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [R] [T], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte authentique des 22 juillet et 30 septembre 1996, [C] [D], Mme [KF] [Y], son épouse, et Mme [X] [D], épouse [JE], ont vendu à la commune de [Localité 11] (Haute-Corse) une parcelle située sur son territoire et cadastrée section BM n° [Cadastre 10].

[JS] [PG] et [K] [PG], épouse [S], ont assigné la commune de [Localité 11] et les consorts [D] devant le tribunal de grande instance de Bastia pour se voir reconnaître propriétaires de cette parcelle, voir dire que la vente leur est inopposable et obtenir l’expulsion de tous occupants.

[C] [D] étant décédé, ses ayants droit M. [J] [D], M. [W] [D] et Mme [KF] [D], épouse [G], ont été appelés en cause.

Par acte authentique du 23 décembre 2008, la commune de [Localité 11] a vendu la parcelle BM [Cadastre 10] à la [27].

Par jugement du 5 avril 2011, le tribunal de grande instance de Bastia a,'notamment :

' – déclaré M. [C] [PG], Mme [PG] épouse [S] et Mme [B] [PG] épouse [S] propriétaires de la parcelle BM [Cadastre 10],

— dit que la cession au profit de la commune de [Localité 11] leur est inopposable,

— ordonné l’expulsion de tous occupants de cette parcelle,

— prononcé la nullité de la vente de cette parcelle par les consorts [D],

— ordonné avant dire droit une expertise aux fins de son évaluation '.

Par acte authentique du 20 juin 2011, la [27] a vendu à la [32] et sa région « [32] », dite « [32] », la parcelle BM[Cadastre 10].

Par arrêt mixte du 13 novembre 2013, la chambre civile de la cour d’appel de Bastia a’notamment :

' – confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— prononcé la nullité de la vente par la [27] à la [32] de la parcelle cadastrée section BM n° [Cadastre 10] appartenant aux consorts [PG],

— ordonné la mise hors de cause de la [28]

— ordonné un changement d’expert et désigné M. [UY] [E] en remplacement '.

Par arrêt du 16 mai 2018, en lecture du rapport d’expertise, la cour a notamment :

' – fixé le prix de la parcelle litigieuse à la somme de 683'550 euros,

— constaté que les demandes de dommages et intérêts des consorts [PG] et celle tendant à la remise en état des lieux sous astreinte sont irrecevables '.

Par exploits du 28 septembre 2020 et du 2 octobre 2020, [K] [PG] a assigné la S.C.P. Maîtres [V] et [CB] [CO] et son assureur, la compagnie [30] devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins d’engager la responsabilité civile professionnelle de l’officier ministériel et d’obtenir réparation de son préjudice.

Par jugement du 18 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bastia a :

' -Débouté Mme [K] [PG] épouse [S] de l’ensemble de ses prétentions ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 au bénéfice de [K] [PG] épouse [S] ;

— Condamné Mme [K] [PG] épouse [S] aux entiers dépens '.

Par déclaration du 8 février 2022, enregistrée sous le numéro 22-84, [K] [PG] a interjeté appel à l’encontre du jugement prononcé en ce qu’il a :

' – considéré que Mme [K] [PG] épouse [S] ne caractérisait ni ne démontrait la faute de la SCP [CO] [V] ET [CB], notaire ;

— considéré que Mme [K] [PG] épouse [S] ne démontrait pas la réalité et

l’étendue de son préjudice ;

— débouté Mme [K] [PG] épouse [S] de l’ensemble de ses prétentions ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 au bénéfice de [K] [PG] épouse [S] ;

— condamné Mme [K] [PG] épouse [S] aux entiers dépens'.

Par notification du 4 mars 2025, M. [L] [S], Mme [F] [S], Mme [O] [S], M. [OT] [S], Mme [I] [S] et M. [H] [S], ont notifié au greffe, le décès d'[K] [PG], survenu le [Date décès 16] 2024.

Ils sont intervenus volontairement dans l’instance dans le cadre d’une saisine enregistrée sous le numéro 25-193.

Le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures numéros 22-84 et

25-193 sous le numéro 22-84 le 2 avril 2025.

Par conclusions déposées au greffe le 6 mai 2025, M. [L] [S], Mme [F] [S], Mme [O] [S], M. [OT] [S], Mme [I] [S] et M. [H] [S] ont demandé à la cour de :

« Vu l’article 31, 325, 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 724 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles du code de procédure civile,

Vu l’avis de décès,

Vu les articles 145 et 329 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1103 du code civil,

DÉCLARER Monsieur [L] [S], Madame [F] [ID], Madame [O] [P], Madame [I] [N], Monsieur [OT] [S] et Monsieur [H] [S], tous ayants droit de Madame Feue [K] [S] recevables en leur intervention volontaire,

DÉCLARER Monsieur [L] [S], Madame [F] [ID], Madame [O] [P], Madame [I] [N], Monsieur [OT] [S] et Monsieur [H] [S], tous ayants droit de Madame Feue [K] [S] bien fondés en leurs demandes,

DONNER ACTE de ce que Monsieur [L] [S], Madame [F] [ID], Madame [O] [P], Madame [I] [N], Monsieur [OT] [S] et Monsieur [H] [S] entendent adopter l’argumentation développée par Madame Feue [K] [PG] épouse [S] dans le cadre de la présente procédure,

INFIRMER le jugement rendu le 18 janvier 2022, sous le numéro RG n°20/971, par le Tribunal judiciaire de Bastia, en ce qu’il a :

— considéré que Madame Feue [K] [PG] épouse [S] ne caractérisait ni ne démontrait la faute de la SCP [CO] [V] ET [CB], notaire ;

— considéré que Madame Feue [K] [PG] épouse [S] ne démontrait pas la réalité et l’étendue de son préjudice ;

— débouté Madame Feue [K] [PG] épouse [S] de l’ensemble de ses prétentions ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 au bénéfice de [K] [PG] épouse [S] ;

— condamné Madame [K] [PG] épouse [S] aux entiers dépens '.

CONFIRMER le Jugement rendu le 18 janvier 2022, sous le numéro RG n°20/971, par le Tribunal judiciaire de Bastia, en ce qu’il a :

' – déclaré Madame [K] [PG] épouse [S] recevable à agir seule dans l’intérêt de la succession de Monsieur Feu [A] [BN] [PG]-[M]

STATUANT A NOUVEAU

DÉBOUTER la SCP [CO] [CB], NOTAIRE ASSOCIÉ, et son assureur, la Compagnie [30], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum la SCP [CO] [CB], NOTAIRE ASSOCIÉ et son assureur, la Compagnie [30] à payer à Monsieur [L] [S], Madame [F] [ID], Madame [O] [P], Madame [I] [N], Monsieur [OT] [S] et Monsieur [H] [S], tous ayants droits Madame Feue [K] [PG] épouse [S], es qualité d’héritier réservataire de Monsieur Feu [A] [BN] [PG] [M] la somme de 481.700 € en indemnisation du préjudice matériel subi par la succession de Monsieur Feu [A] [BN] [PG]-[M], du fait des manquements de Maître [V] [CO], dans l’exercice de ses fonctions,

CONDAMNER in solidum la SCP [CO] [CB], NOTAIRE ASSOCIÉ et son assureur, la Compagnie [30] à payer à Monsieur [L] [S], Madame [F] [ID], Madame [O] [P], Madame [I] [N], Monsieur [OT] [S] et Monsieur [H] [S], tous ayants droits de Madame Feue [K] [PG] épouse [S], tant à titre personnel qu’es qualité d’héritier réservataire de Monsieur Feu [A] [BN] [PG]-[M], la somme de 100.000 € en indemnisation du préjudice moral que la succession de Monsieur Feu [A] [BN] [PG]-LOTAA et que Madame [K] [PG] épouse [S], à titre personnel, ont subi du fait des manquements de Maître [V] [CO], dans l’exercice de ses fonctions,

CONDAMNER in solidum la SCP [CO] [CB], NOTAIRE ASSOCIÉ et son assureur, la Compagnie [30] au paiement de la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Nathalie SABIANI, Avocat au Barreau de Bastia, sur son affirmation de droits

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 12 juin 2025, la S.C.P. [CO] [CB] et la société [30] ont demandé à la cour de :

« Plaise à la Cour d’appel de BASTIA de bien vouloir :

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [PG] de l’ensemble de ses prétentions et l’a condamnée aux entiers dépens

L’infirmer en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du CPC

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des appelants

Condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 2 juillet 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 2 octobre 2025.

Le 2 octobre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que :

— l’appelante n’a pas rapporté la preuve de la faute de l’intimée,

— l’appelante n’a pas subi de préjudice.

* Sur l’intervention volontaire des consorts [S] :

L’appelant indique qu’en vertu des dispositions de l’article 329 du Code de procédure civile qui disposent que ' l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.'

En l’occurrence, il ressort d’un acte de notoriété établi le 3 juillet 2024 que les concluants ont bel et bien qualité à agir dans le cadre de la présente instance initiée par leur épouse et mère, Mme [K] [PG], au nom de la succession du père de cette dernière. (Pièce 17) et ont également un intérêt direct et certain à intervenir volontairement à la procédure.

La cour déclare recevable l’intervention volontaire des héritiers d'[K] [S] à l’instance.

* Sur la faute de Maître [CB] [CO] :

Les appelants soutiennent que l’acte de cession des 22 et 30 septembre 1996 reçu par la notaire comporte une contradiction flagrante concernant l’origine de propriété du bien litigieux ; qu’il y est indiqué simultanément deux modes d’acquisition incompatibles ; que cette contradiction est juridiquement inexplicable et aurait dû alerter tout professionnel du droit, et particulièrement le notaire rédacteur ; qu’il ne pouvait ignorer qu’un bien immobilier ne peut faire l’objet d’une cession par acte sous seing privé ; que l’attestation rectificative du 6 février 1997 établie par lui suite au rejet du service de publicité foncière modifie substantiellement l’origine de propriété en supprimant toute référence à l’acte sous seing privé et en modifiant la date d’acquisition par prescription (avant 1956 au lieu de 1961) ; que la rédaction de cette attestation rectificative n’a été motivée que par la nécessité de contourner l’exigence formelle de la publicité foncière qui refuse la publication des actes sous seing privé, et non par une volonté de vérifier réellement l’origine de propriété ; que le notaire qui établit un acte de notoriété acquisitive qui se révèle ultérieurement erroné engage sa responsabilité lorsqu’il disposait d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des énonciations dont il lui est demandé de faire état ; qu’en l’espèce il a ignoré des indices contradictoires (comme des discordances cadastrales ou une procédure judiciaire en cours) ; qu’il a omis de consulter les relevés de formalités antérieurs à 1996 malgré une promesse de vente existante ; qu’il ressort de l’arrêt du 13 novembre 2013, de la cour d’appel de Bastia que Me [CB] [CO] avait bien instrumenté la vente de la chose d’autrui ; le tout constituant une faute.

L’intimée soutient que l’acte de vente dressé par Me [CO] et l’attestation rectificative ont été publiés à la conservation des hypothèques de Bastia ; qu’en vertu du principe de l’effet relatif de la publicité foncière, il n’existait pas d’autre droit sur cette parcelle car dans le cas contraire, le conservateur des hypothèques aurait refusé le dépôt ; que les renseignements hypothécaires ne faisaient pas apparaître de formalités sur la parcelle BM [Cadastre 10] ; qu’il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de Bastia du 4 novembre 2013 que les consorts [D] disposaient d’éléments sérieux : une promesse de vente par MM. [PG]-[M] et [D] à la commune de [Localité 11] et un extrait de matrice cadastral portant le nom de M. [J] [D] sur la parcelle BM [Cadastre 10] P pour une contenance de 73 ares 50 centiares ; qu’aucun autre propriétaire n’apparaissait au fichier immobilier ; que ces éléments apparaissaient suffisamment probants, en tout cas ils n’étaient pas de nature à faire douter le notaire de la véracité des déclarations des consorts [D] ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, le notaire n’avait aucune raison de suspecter l’existence d’un conflit de propriété puisqu’encore une fois, la fiche hypothécaire révélait l’absence de toutes formalités sur cette parcelle.

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La cour relève que l’intimée soutient ne pas pouvoir produire aux débats les actes des 23 décembre 2008 et 20 juin 2011 car elle n’a pas reçu ces actes.

Or, la copie de ces actes peut être demandés au service de la publicité foncière de Bastia ; qu’aux termes de l’acte des 22 et 30 septembre 1996 suivi d’une attestation rectificative du 6 février 1997 qu’elle a reçu, au paragraphe origine de propriété, il est noté, avant rectification « les vendeurs sont propriétaires indivis de l’immeuble ci-dessus, comme en ayant eu la possession, à titre de propriétaires, d’une façon paisible publique et non équivoque, depuis plus de trente ans, soit depuis l’année 1961, date à laquelle ils avaient acquis ledit bien indivisément dans les proportions de la moitié pour M. et Mme [D] et de la moitié pour Mme [JE], aux termes d’un acte sous seing privé, de M. [U] [M], demeurant à [Localité 11], [Adresse 15], né à [Localité 11] le [Date naissance 14] 1882".

et après rectification que « les vendeurs sont propriétaires indivis de l’immeuble ci-dessus, pour l’avoir acquis indivisément dans les proportions de la moitié pour M. et Mme [D] et de la moitié pour Mme [JE], avant l’année 1956, et comme en ayant eu depuis cette date la possession, à titre de propriétaires, d’une façon paisible publique et non équivoque » (Pièce 4 de l’intimé) ; que cette rectification bien que n’ayant pour but que de pouvoir faire publier l’acte au service de la publicité foncière démontre que les consorts [D]/[JE] se sont présentés au notaire comme propriétaires de la parcelle litigieuse depuis plus de 30 ans ; que les caractéristiques de l’usucapion étaient acquises ; qu’elle n’avait pas de raison de douter de la véracité de l’acte sous seing privé qui lui a été présenté ; que l’état hypothécaire présenté en pièce 11 des appelants, a été délivré le 25 octobre 2016, soit plus de 20 ans après la vente litigieuse ; que les actes y figurant sont postérieurs à la date de l’acte du 3 septembre 1996 ; que le document hypothécaire comporte 79 faces de copies de fiches

et que seulement quatre lui ont été soumises ; qu’il ne s’agit que de fiches dites personnelle et non d’une fiche d’immeuble portant uniquement sur la parcelle concernée ; que les droits qui y sont portés concernent des droits indivis sur le bien non délimité dont s’agit, et dont la contenance est de 73 ares 50 centiares à prendre sur la totalité de la superficie de la parcelle BM [Cadastre 10] ; que s’agissant de la superficie restant à prendre soit 73 ares 50 centiares, rien n’indique qu’elle avait fait l’objet d’un quelconque titre régulièrement publié ; que le conservateur des hypothèques saisit d’une demande de publication d’un acte portant sur une parcelle déjà titrée aurait dû refuser la publication de l’acte, ce qu’il n’a pas fait ; que l’acte de Me [CO] a pu être régulièrement publié sans qu’il n’y ait de la part du service de la publicité foncière un quelconque refus de publier ; qu’enfin comme l’a retenu le premier juge, la cour dans son arrêt du 13 novembre 2013, a noté qu’un débat a été nécessaire afin de déterminer la qualité de propriétaires des héritiers d'[A] [BN] [PG] et que l’intimée n’a jamais été appelé dans la cause.

La cour retient que la faute de l’intimée soutenue par l’appelant n’est pas avérée et confirme le jugement querellé sur ce point.

* Sur le préjudice subi par les consorts [S] :

La faute de l’intimée n’ayant pas été retenue par la cour, la demande des appelants au titre du préjudice subi n’est pas retenue.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Les appelants succombant seront condamnés à payer aux intimées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros chacune, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

REÇOIT M. [L] [S], Mme [F] [S], Mme [O] [S], M. [OT] [S], Mme [I] [S] et M. [H] [S] en leur intervention volontaire.

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 18 janvier 2022.

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [L] [S], Mme [F] [S], Mme [O] [S], M. [OT] [S], Mme [I] [S] et M. [H] [S] au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE in solidum M. [L] [S], Mme [F] [S], Mme [O] [S], M. [OT] [S], Mme [I] [S] et M. [H] [S] au paiement de la somme 5 000 euros à la S.C.P. [CO] [CB] et de la somme de 5 000 euros à la société [30] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT