Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 4 FÉVRIER 2026

N° RG 24/261

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIQ7 SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée en du 8 avril 2024, enregistrée sous le n° 11-22/320

S.A. [Adresse 5]

C/

[R]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

S.A. D’HLM LOGIREM

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-Marie GIORGI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

M. [X] [P] [G] [R]

né le 27 février 1980 à [Localité 7] (Alpes-Maritimes)

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Claudine CARREGA, avocate au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-001515 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 octobre 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

En présence de [Y] [T], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2026, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 4 février 2026.

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un contrat de bail en date du 20 mars 2017, la S.A. Logirem a donné en location à M. [X] [R] un logement à usage d’habitation de type T.4 sis résidence [Adresse 8], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel, toute charges comprises, de 644,01 €, dont 399,79 € de loyer conventionné.

Invoquant des loyers impayés, la S.A. Logirem lui a fait délivrer, le 18 février 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 2 502,50 €, relatif à la période du 28 février 2019 au 31 janvier 2020. Puis la société a attrait le locataire devant le juge des référés le 23 février 2021, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion, la juridiction disant n’y avoir lieu à référé par décision du 12 juillet 2021.

Selon acte de commissaire de justice du 8 septembre 2022, la S.A. Logirem a attrait M. [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia afin de voir :

Prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 20 mars 2017,

Ordonner l’expulsion des lieux de M. [X] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec au besoin l’assistance de la force publique,

Condamner M. [X] [R] à payer à la S.A. Logirem la somme de 644 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamner M. [X] [R] à payer à la S.A. Logirem la somme de 8 834,77 € par mois au titre des loyers et accessoires échus et non réglés au 30 juin 2022 et à parfaire,

Dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la présente assignation,

Le condamner à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par jugement du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia a :

Débouté la S.A. Logirem de ses demandes relatives à la résiliation du bail, a l’expulsion de M. [X] [R] et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

Débouté la S.A. Logirem de sa demande relative au paiement de l’arriéré des loyers et accessoires,

Condamné la S.A. Logirem à payer à M. [X] [R] la somme de 3 136,36 € au titre d’un trop-perçu de loyers,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de remboursement de la somme de 43,68 €,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.A. Logirem,

Débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la S.A. Logirem aux entiers dépens de l’instance,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 30 avril 2024, la S.A. Logirem a interjeté appel du jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il a :

Débouté la S.A. Logirem de ses demandes relatives à la résiliation du bail, a l’expulsion de M. [X] [R] et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

Débouté la S.A. Logirem de sa demande relative au paiement de l’arriéré des loyers et accessoires,

Condamné la SA Logirem à payer à M. [X] [R] la somme de 3 136,36 € au titre d’un trop-perçu de loyers,

Débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SA Logirem aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 2 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la société anonyme [I], venant aux droits de la S.A. Logirem, demande à la cour d’appel de :

Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la S.A. Logirem ([I] venant aujourd’hui aux droits de la S.A. Logirem)

Juger bien fondée la demande formée par la S.A. Logirem ([I]) au titre du paiement de l’arriéré des loyers et charges impayés par M. [X] [R] depuis février 2019,

Juger que M. [X] [R] n’est pas créditeur de sommes à l’encontre de la société Logirem ([I]),

En conséquence, réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Logirem à verser à M. [X] [R] une somme de 3 136,36 €,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SA Logirem de ses demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de M. [X] [R] et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SA Logirem de sa demande de condamnation du locataire à payer le montant des charges réclamées et parfaitement justifiées,

En conséquence de quoi, constater que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles et précisément son obligation essentielle de payer le loyer et les charges aux termes convenus du bail,

En conséquence, prononcer la résiliation pure et simple du bail conclu le 20 mars 2017 pour manquement à l’obligation essentielle de payer les loyers et les charges du bail aux termes convenus par M. [X] [R] avec toutes les conséquences de droit qui en découlent et précisément l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef des lieux loués,

Ordonner l’expulsion pure et simple du locataire et de tous occupants de son chef,

Juger qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision à intervenir, la société anonyme [I] venant aux droits de la SA Logirem sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, de l’assistance d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il plaira à la bailleresse et aux frais et risques de l’expulsé,

Condamner M. [X] [R] au paiement de la somme de 19 057,95 € au titre des sommes dues correspondant aux loyers, charges et accessoires dus et non réglés au 24 avril 2025 avec intérêt au taux légal outre les loyers et charges à venir jusqu’au prononcé de la résiliation du bail,

Condamner M. [X] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 459,97 € à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs outre les provisions dues au titre des charges,

Confirmer le jugement appelé pour le surplus,

Débouter M. [X] [R] de l’intégralité de ses demandes et notamment de son appel incident comme radicalement infondé,

Condamner M. [X] [R] à payer à la société anonyme [I] venant aux droits de la SA Logirem la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 23 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [X] [R] demande à la cour d’appel de :

Rejeter toutes les demandes d'[I],

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté la S.A. Logirem de ses demandes relatives à la résiliation du bail, a l’expulsion de M. [X] [R] et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

Débouté la S.A. Logirem de sa demande relative au paiement de l’arriéré des loyers et accessoires,

Condamné la S.A. Logirem à payer à M. [X] [R] la somme de 3 136,36 € au titre d’un trop-perçu de loyers,

Condamné la S.A. Logirem aux entiers dépens de l’instance.

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté M. [X] [R] de sa demande de remboursement de la somme de 43,68 €,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.A. Logirem,

Et statuant à nouveau

Condamner la S.A. Logirem à rembourser à M. [X] [R] les sommes de 43,68 € au titre des charges de câble, non justifiées, ainsi que les sommes trop perçues au titre des loyers, et, en réparation du préjudice subi, la somme de 250 euros par mois à compter de juin 2022, jusqu’à complète réparation du logement en état d’habitabilité (réparation des VMC, de la porte, enlèvement des moisissures et peinture des murs affectés par ces moisissures, traitement contre les fourmis, etc.),

Condamner la S.A. Logirem à remettre en état d’habitabilité décente le logement loué à M. [X] [R] sous astreinte de 300 € par jour de retard,

Condamner la SA Logirem à payer à M. [X] [R] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire sur les comptes entre les parties à la date du 28 mars 2025 :

Condamner [I] à payer à M. [X] [R] la somme de 1 376,64 € pour les trop versés entre février 2019 et mars 2025.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 27 octobre 2025. A cette audience, l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 janvier 2026. A cette audience, le délibéré a été prorogé au 4 février 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, après un examen attentif et exhaustif des conclusions des parties, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », les « donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office.

Sur l’intervention de la S.A. [I]

L’intimée indique que la S.A. Logirem et la S.A. [I] ont fait l’objet d’une fusion le 30 juin 2024, ce qu’elle démontre. Ce point n’est pas discuté par l’intimé.

La fusion absorption évoquée entraîne la transmission universelle du patrimoine, en application de l’article L236-2 du code du commerce, la société absorbante reprenant automatiquement les instances en cours de la société absorbée.

La cour relève donc que l’intervention est recevable et fondée, au regard de l’apport du patrimoine de la société [I] à la société Logirem dans le cadre d’une fusion avec effet au 30 juin 2024.

Sur la demande relative à l’arriéré de loyers et de charges

Pour débouter la S.A. Logirem de sa demande de paiement par le locataire des loyers et provisions de charges non réglés depuis le mois de février 2019, la première juge a retenu que, faute pour le bailleur d’avoir tenu à disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé et faute pour lui d’avoir versé l’ensemble des pièces correspondant aux arriérés sollicités lors de la procédure judiciaire, les provisions sur charges étaient dépourvues de cause.

La société appelante critique le jugement entrepris, en ce qu’il a tenu compte, pour la condamner à verser la somme de 3 136,36 € au titre du trop-perçu de loyers, du seul décompte présenté par l’intimé concernant le paiement des charges et loyers depuis le mois de février 2019 jusqu’au jugement. Or l’appelante rappelle que le locataire est redevable du loyer fixé dans le bail mais également des charges récupérables par le bailleur, qui sont absentes du décompte présenté par l’intimé.

Elle expose que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les provisions de charges appelées par le bailleur sont dues par le locataire, l’appelante en ayant tenu les justificatifs à disposition de l’intimé par l’intermédiaire d’une association de locataires et les ayant en tout état de cause justifiées devant le premier juge comme devant la cour par le versement de l’ensemble des factures liées. Elle rappelle que, en toute hypothèse, l’absence de régularisation de charges ne dispense pas le locataire de payer les provisions qui lui sont réclamées mensuellement mais lui permet uniquement d’en solliciter le remboursement dans la limite de trois années.

Par ailleurs, l’appelante ajoute que le décompte de l’intimé est inexact comme mentionnant à plusieurs reprises des règlements qui n’ont en réalité jamais été effectués, par le locataire lui-même comme par les organismes sociaux au titre de l’aide personnalisée au logement (APL) ou de la réduction de loyer de solidarité (RLS).

Enfin, la société appelante demande à la cour de rejeter les arguments exposés par l’intimé sur le caractère non récupérable de certaines charges sollicitées par le bailleur, rappelant que l’entretien courant des espaces verts comme du logement mis à disposition est à la charge du locataire. Elle demande l’infirmation du jugement entrepris de ce chef et la condamnation du locataire intimé à lui verser la somme de 19 057,95 € au titre des sommes dues correspondant aux loyers, charges et accessoires dus et non réglés au 24 avril 2025.

En réponse, l’intimé maintient l’exactitude de son décompte actualisé, concluant à un solde en sa faveur de 1 376,64 € au 28 mars 2025. Il indique ne prendre en compte que le loyer conventionné et non les charges réclamées par son bailleur, ce dernier ayant failli depuis mai 2019 à les lui justifier, malgré ses multiples relances. Il maintient que la société appelante échoue jusqu’à ce jour à démontrer qu’elle a mis à disposition de son locataire un décompte des charges récupérables, outre les factures et contrats y afférents. Il affirme que cette obligation de mise à disposition n’a pas été satisfaite par la transmission de ces documents à une association de locataires, qui a au surplus ignoré ses demandes de consultation adressées par mails en juillet et août 2024.

L’intimé ajoute que les factures versées en première instance comme en appel concernent pour partie des charges qui ne sauraient être récupérées auprès du locataire ou ne permettent pas de justifier des hausses considérables de tarifs de chauffage et eau chaude, notamment en 2019 et 2020. Enfin, pour les charges justifiées, il affirme que, faute d’explication sur des incohérences apparaissant sur les décomptes et qu’il énumère, elles ne sont pas dues. Il expose que la société appelante est restée sourde à ses nombreux mails, notamment ceux concernant les multiples dysfonctionnements touchant son logement comme l’immeuble dans son entier et qui sont imputables au bailleur. Il indique donc que les charges sollicitées ne trouvent aucune justification, au vu de la vétusté et du manque d’entretien évidents de l’immeuble Paese Novu.

Il intègre enfin dans ses écritures un décompte à jour des règlements de loyers, charges exclues en raison de ses arguments ci-dessus développées, des APL et des RLS, démontrant au 28 mars 2025 un solde à son bénéfice de 1 376,64 €. Il insiste sur l’exactitude de ses calculs, fondés sur des relevés bancaires et des attestations émanant de la CAF. Il demande la confirmation du jugement entrepris sur ce point, outre l’actualisation de la condamnation de la société appelante concernant le trop-perçu de loyers.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

« a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…) ».

Aux termes de l’article 23 de cette même loi, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

Par ailleurs, le contrat de bail conclu le 20 mars 2017 entre les parties précise dans son article 4 des conditions générales : « Le locataire aura à payer le loyer, les charges locatives, les réparations locatives s’il y a lieu, et aura à verser un dépôt de garantie (') En plus du loyer, la société LOGIREM est fondée à demander au locataire le remboursement d’un certain nombre de dépenses appelées charges récupérables et définies par les textes en vigueur. Ces charges comprennent notamment : Le gardiennage, la main d''uvre et les produits nécessaires à l’entretien des parties communes de l’immeuble, des cours, des espaces verts, des aires de jeux, etc’ La consommation d’électricité relative à l’éclairage des parties communes et des abords de l’immeuble, au fonctionnement des ascenseurs, des ventilations mécaniques ainsi que la location des compteurs. Le remboursement des frais afférents au chauffage, à l’entretien courant des installations, à la surveillance et au contrôle de l’exploitation. Des acomptes, au titre de provisions pour charges, sont appelés mensuellement auprès du locataire et seront régularisés en fonction des dépenses réelles de l’exercice. Les provisions peuvent être modifiées en cours d’année, sous réserve pour LOGIREM de donner toutes précisions justifiant cette modification. En ce qui concerne les charges individualisées, notamment les consommations d’eau (chaude et froide), les provisions mensuelles seront calculées

sur la base des consommations réelles constatées et seront révisées en fonction de l’évolution de cette consommation (') Chaque année la société LOGIREM devra remettre au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires concernés. Le règlement de ces sommes est exigible après le délai d’un mois qui suit l’envoi de ce décompte. Pendant ce délai d’un mois, le locataire peut prendre connaissance des documents de gestion (factures, contrat) ayant permis l’établissement de cette pièce (') ».

Il ressort de ces dispositions que le locataire est redevable du loyer, mais également des charges locatives, lesquelles en constituent l’accessoire et correspondent à des dépenses liées à l’occupation du logement, dont le bailleur fait l’avance et qu’il peut récupérer. En l’espèce, le contrat de bail reprend les prescriptions légales, prévoyant un versement par le locataire de provisions mensuelles, devant faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur.

Une jurisprudence ancienne et constante rappelle que la charge de la preuve incombant au bailleur, les charges locatives ne sont récupérables que sur justification de ce dernier, mise à disposition du locataire, jusqu’au cours de l’instance portant sur la contestation des charges, dans la limite de la prescription. La prescription n’est ici pas discutée, l’action ayant été introduite le 8 septembre 2022 pour des charges nées dès l’année 2019. Par ailleurs, le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges jusqu’à l’audience, à charge pour lui de les justifier, tant sur leur réalité et le montant de la dépense exposée que sur son imputabilité au locataire, notamment dans un immeuble collectif, comme c’est le cas en l’espèce.

Les parties s’opposent tant sur les sommes versées par le locataire depuis le mois de février 2019 que sur le fait que le locataire ne s’estime pas redevable des provisions sur charges récupérables sollicitées depuis cette date par le bailleur, faute pour lui d’en avoir justifié la réalité, même lors de l’audience de première instance et d’appel et faute pour lui de les avoir régularisées annuellement. Le montant des loyers réclamés depuis 2019 n’est pas critiqué par l’intimé.

Sur les montants versés par le locataire et les organismes sociaux depuis le mois de février 2019

Avant d’envisager le bien fondé des calculs de chaque partie, selon la prise en compte ou non des charges récupérables, qui sera examinée ensuite par la cour d’appel, il est tout d’abord utile de statuer sur les sommes effectivement versées par le locataire, ou portées à son crédit au titre des APL et RLS, pour les années 2019 à 2024, outre les premiers mois de 2025.

L’appelante présente en deux pièces (n°10 et 20) le compte détaillé du locataire intimé, du 15 février 2019 au 25 janvier 2025. Les dernières pièces de l’appelante ne reprenant pas les même règles de calcul et les parties ne s’opposant pas sur la réalité des crédits portés, elles ne seront pas évoquées. Il en ressort que sur cette période, entre les versements d’APL, les réductions de loyer solidaire et les versements par carte bancaire effectués par le locataire, le compte est créditeur de 42 186,44 €. Cependant, la cour précise que ce chiffre prend également en compte les régularisations de charges intervenues depuis février 2019.

L’intimé intègre dans ses écritures plusieurs tableaux reprenant les versements de la CAF, les RLS ainsi que ses paiements de carte bancaire.

Il n’existe pas de contradictions entre les sommes créditées sur le compte locataire présenté par l’appelante et les tableaux de l’intimé pour l’année 2019.

Par ailleurs, les erreurs commises dans ses premiers tableaux par l’intimé ont été corrigées en cause d’appel et les sommes portées à son crédit sont justifiées par ses relevés bancaires et par les multiples documents émanant de la CAF, qui démontrent par exemple que pour l’année 2020 et contrairement à ce qu’indique l’appelante, le locataire a bien bénéficié de versements d’APL et des réductions de loyer solidaire pour les mois de juin (367,65 € d’APL et 68,05 € de RLS), juillet (320,64 € d’APL et 68,05 € de RLS) et août 2020 (320,64 € d’APL et 68,05 € de RLS).

Dès lors, les différences entre les décomptes des deux parties tenant principalement des versements de ces deux aides au logement et l’intimé en démontrant l’exactitude par les pièces versées aux débats, son décompte sera repris par la cour. Il en ressort que les sommes versées au bénéfice du locataire s’élèvent en 2019 (à compter de février) à la somme de 6 046,31 €, en 2020 à la somme de 6 250,28 €, en 2021 à la somme de 6 660,61 €, en 2022 à la somme de 3 822,02 €, en 2023 à la somme de 4 720,13 €, en 2024 à la somme de 4 203,61 et de janvier à mars 2025, à la somme de 897,65 €, soit une somme totale, composées de sommes versées par l’intimé par carte bancaire ou par la CAF au titre des APL et des RSL, de 32 600,61 €.

Restent à déterminer les sommes dues par l’intimé sur la même période.

Sur la réalité et le montant des charges exposées par le bailleur

Les parties ne s’opposent pas sur le montant du loyer sollicité par le bailleur mais uniquement sur l’exigibilité des charges associées.

Comme l’a rappelé le premier juge, il doit être distingué le décompte par nature des charges, que l’appelante indique avoir adressé aux locataires et les pièces justificatives correspondant à ce décompte, que l’appelante a produit lors des débats de première instance.

Concernant les décomptes individuels, l’appelante ne démontre pas les avoir transmis à l’intimé avant le mois de mai 2021, pour les années 2017 à 2019 (pièces appelante n°6 à 8). Jusqu’à cette date, il n’était donc pas en mesure de les exiger.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur a failli dans son obligation de mise à disposition des justificatifs de charges par lui exposées depuis le mois de février 2019, n’ayant pas répondu aux multiples demandes présentées par le locataire entre juillet 2021 et octobre 2022, puis en mai 2025 (pièces intimé n°10). Les mails du locataire à l’amicale de locataires, destinataire selon l’appelante des justificatifs de charges, n’ont pas non plus reçu de réponse, même si la cour note qu’ils ont été adressés sur une courte période d’une semaine, en plein été 2024. S’il n’appartient pas au bailleur d’adresser individuellement les régularisations et justificatifs de charges à chaque locataire, il n’en reste pas moins qu’il doit assurer une mise à disposition effective et qu’en l’espèce, aucun échange en ce sens ni aucune mise à disposition réelle n’a été démontré par le bailleur.

Ce dernier ne prouve pas, en effet, avoir fait connaître dès les premières demandes du locataires le fait que l’amicale des locataires de la résidence Paese Novu était détentrice de ces documents ni la manière de les consulter.

Cependant, comme cela vient d’être rappelé, cette mise à disposition des justificatifs comme la régularisation des charges peuvent intervenir jusqu’au l’audience, dans la limite de la prescription.

Pour la période 2019-2021

Or, le 21 mai 2021, la société appelante a bien adressé à l’intimé trois courriers de régularisation des charges 2017 à 2019, seule l’année 2019 étant concernée par le présent litige. Ces courriers contiennent le détail des modalités de répartition des charges selon leur nature pour l’appartement de M. [X] [R] (ascenseur, chauffage, charges générales, compteur et robinetterie, ordures ménagères, maintenance VMC, pièce appelante n°9).

Par ailleurs, elle détaille dans le décompte versé en pièce n°10 les régularisations de charges pour les années 2020 à 2024 (détaillant les anciennes catégories en chauffage et ECS, ascenseur, compteur robinetterie, nettoyage PC, espace vert, hygiène PC, électricité PC, eau PC, TEOM, salaires récupérables et les charges liées aux dépenses réelles d’énergie).

L’appelante verse également les multiples factures, taxes foncières détaillées selon les propriétés et autres contrats démontrant selon elle la réalité, la nature, le montant et la répartition des charges pour les années 2018 à 2021.

Les allégations de l’intimé, contestant charge par charge le bien-fondé des demandes de l’appelante sur la période 2019-2021 ne sont étayées par aucun élément objectif permettant d’amoindrir la portée probante des factures et contrats fournis par le bailleur. Il en est de même pour les photographies non datées et non contextualisées des espaces verts de la résidence ou de certaines parties communes, qui ne permettent pas à la cour d’apprécier la véracité des affirmations du locataire.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’indique l’intimé, toutes les dépenses listées dans les décomptes adressés ou mis à disposition du locataire sont des charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987 (consommation d’eau et d’énergie dans les parties communes, entretien des équipements collectifs comme les ascenseurs, interphones, antenne TV collective par câble ou VMC, nettoyage, entretien ou menues réparations des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères').

Plus précisément et en réponse aux moyens soulevés par l’intimé, concernant les espaces verts, les factures de la S.A.R.L. Corse Paysage mentionnent précisément des interventions pour l’entretien des espaces verts, et non pour l’élagage d’arbres sur les parties communes ou suite à des chutes d’arbres. Concernant la désinsectisation, cette dernière est bien prévue par le décret de 1987, en ce comprise sa mise en 'uvre concrète par les frais de personnel liés à l’entretien de la propreté. Concernant la VMC, les factures versées aux débats sont liées à des interventions, dépannages ou remplacements de dispositifs, charges récupérables selon le même décret, l’entretien des VMC étant quant à lui à la charge des locataires. Les autres factures qu’il conteste sont également liées à des menues réparations ou des entretiens de partie commune (peintures, ampoules, fusibles, plomberie, nettoyage'), charges tout aussi récupérables sur les locataires.

De même, la discussion sur la réalité de l’augmentation de l’énergie sur la période

2019-2021 est inopérante, l’appelante justifiant des charges sollicitées par le versement au débat des factures des fournisseurs d’énergie.

Par ailleurs, M. [X] [R] critique le partage entre tous les locataires des dépenses de différentes natures engagées par le bailleur pour d’autres bâtiments que celui dans lequel il réside. Cependant, faute pour lui de démontrer qu’un partage ou une ventilation particulière des charges a été convenu, la cour ne peut que considérer que les charges de l’ensemble de la résidence sont réparties entre tous ses locataires, sans distinction de bâtiment.

La cour note enfin que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas justifiée pour l’année 2019, l’appelante ne versant pas sa taxe foncière. A l’inverse, apparaissent sur l’avis de taxe foncière pour l’année 2021 les cotisations 2020 et 2021, permettant à la cour de vérifier que cette charge a été correctement imputée à l’intimée ces deux années. Seule sera déduite du décompte présenté par l’appelante la TEOM appelée pour l’année 2019, soit 175,50 €.

L’appelante a donc justifié de la réalité et de la nature des charges qu’elle a assumées pour le locataire pour les années 2019 à 2021. Le retard dans la régularisation des charges ne libérant aucunement le locataire de son obligation au paiement des charges réelles, lui permettant uniquement de solliciter la possibilité de payer le complément de charges en 12 fois, il sera partiellement fait droit à la demande de l’appelante de voir condamner M. [X] [R] à lui verser les arriérés de charges sur ces trois années, déduction faite de la somme de 175,50 €. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Pour la période 2022-2025

Le bailleur appelant indique ne pas être en mesure d’effectuer la régularisation individuelle des charges pour les années 2022 et 2023, de même qu’il ne produit aucun justificatif pour les charges de ces deux années. Il en est de même pour l’année 2024. Dès lors, contrairement à ce que l’appelante indique dans ces écritures, cette incapacité à démontrer la réalité et la nature des charges exigées depuis 2022 ne lui permettent pas d’en réclamer au locataire, à ce jour, le paiement.

Dès lors, les demandes liées à une condamnation du locataire au paiement d’un arriéré de charges au titre de ces années 2022-2025 ne peuvent aboutir, la cour ne pouvant que faire droit à la demande de paiement des seuls loyers impayés.

Sur les sommes dues par M. [X] [R] au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de février 2019

Au vu de ces éléments, il est établi que le locataire était redevable jusqu’au mois de décembre 2021 des loyers conventionnés et des charges appelées, pour un montant de :

7 640,92 € de février à décembre 2019,

8 191,77 € en 2020 [(722,47 x 12) ' 477,87 (régularisation de charges en janvier 2021)],

8 372,70 € en 2021 [(714,15 x 6) + (681,3 x 6)],

TOTAL : 24 205,39 €

La cour précise que ces calculs ne tiennent pas compte des 7,62 € portés mensuellement au débit du locataire à compter d’octobre 2020 et intitulés sur le décompte « pénalité enquête », faute pour le bailleur de justifier de cette somme. Elle rappelle que sera déduite de cette somme la TEOM non justifiée pour l’année 2019, ramenant les sommes dues à 24 029,89 €.

Du mois de janvier 2022 au mois de mars 2025, date à laquelle le décompte de l’appelante a été arrêté, les loyers conventionnés dus par M. [X] [R] s’élèvent à la somme de (415,43 x 12) + (430,39 x 12) + (445,45 x 12) (459,97 x 3) = 16 875,15 €.

M. [X] [R] est donc redevable, sur la période litigieuse, de la somme globale de 40 905,04 €, à titre des loyers et charges de février 2019 à décembre 2021 et des seuls loyers conventionnés de janvier 2022 à mars 2025.

Or il a été rappelé qu’il avait versé sur la même période à la S.A. Logirem devenue S.A. [I] la somme de 32 600,61 €.

Il lui reste donc devoir, selon décompte arrêté au mois de mars 2025, la somme de 8 304,43 € à titre d’arriérés de loyers et de charges.

Même si l’intimé n’expose aucune demande à ce titre, la sanction d’une absence de régularisation annuelle étant la possibilité pour le locataire de les régler en douze mensualités, il sera accordé ce délai à M. [X] [R] pour le règlement de la somme de 8 304,43 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la S.A. Logirem à verser à M. [X] [R] la somme de 3 136,36 € au titre d’un trop-perçu de loyers.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de M. [X] [R]

L’appelante sollicite l’application de l’article 7-6 des conditions générales du bail signé entre les parties, qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après l’envoi d’un commandement de payer demeuré infructueux, qu’elle a bien fait signifier. Elle ajoute que depuis, le locataire continue de ne verser qu’une partie des loyers, voire n’en verse plus depuis 2024 et qu’elle est en droit d’en demander l’expulsion.

L’intimé réplique ne pas être débiteur de la S.A. [I], se fondant sur la décision de première instance l’ayant retenu au contraire créditeur de son bailleur. Il ajoute que la résidence est mal entretenue et que le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles. Il demande confirmation du jugement de ce chef.

L’article 7-6 des conditions générales du contrat de bail : Résiliation prévoit :

« Logirem pourra résilier de plein droit le présent contrat deux mois après l’envoi d’un commandement de payer demeuré infructueux dans les cas suivants :

A défaut de paiement du loyer et des charges, provisions ou régularisation, dans les délais prévus au présent contrat ou pour non versement du dépôt de garantie (') ».

Il n’est pas contesté que, le 18 février 2020, la S.A. Logirem a fait signifier à étude un commandement visant la clause résolutoire, mentionnant une dette de loyers et charges au principal de 2 502,50 €, arrêtée au31 janvier 2020.

Cependant, il vient d’être rappelé que les décomptes individuels de charges pour les années 2017 à 2019, que l’appelante justifie avoir adressés à l’intimé (pièces n°6 à 8), ont été édités pour les premiers le 21 mai 2021. La S.A. [I] ne démontre pas les avoir envoyés avant cette date à son locataire. Par ailleurs, ces charges, contestées dès 2019 par le locataire, n’ont été justifiées qu’au cours de l’audience de première instance, soit bien après la signification du commandement de payer.

Dès lors, au jour de ce commandement, soit au 18 février 2020, qui est la date à laquelle la cour doit apprécier le bien-fondé de l’acte, les charges sollicitées, en sus des loyers conventionnés, n’étaient pas exigibles par le bailleur, faute pour lui de les avoir justifiées sur demande du locataire et de les avoir détaillées par l’envoi d’un décompte individuel.

La cour considère donc qu’il n’y pas lieu de donner un quelconque effet juridique au commandement de payer signifié au locataire le 18 février 2020. En conséquence, la résiliation du contrat de bail n’est pas encourue et les demandes tenant à l’expulsion du locataire et à sa condamnation à verser une indemnité d’occupation à compter du présent arrêt seront rejetées. Le jugement sur ces points sera donc confirmé.

Sur les demandes incidentes présentées par l’intimé

Sur le remboursement des frais liés au câble

Il vient d’être rappelé que les frais liés au câble sont des charges récupérables que l’appelante a suffisamment justifiées, contrairement à l’intimé qui se limite à souligner sans la fonder l’obsolescence du câble pendant la période litigieuse.

L’appelant sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef.

Comme le rappelle l’appelante, cette infrastructure, progressivement remplacée par la fibre, a permis jusqu’en 2022 la réception des chaînes via la TNT. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de remboursement de la somme mensuellement versée de 1,82 €, présentée par l’intimé pour la période allant de mars 2017 à février 2019.

La demande de M. [X] [R] sera donc de nouveau rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la remise en état des lieux et les dommages et intérêts dus en raison de l’insalubrité du logement

L’intimé indique avoir fourni plusieurs photographies démontrant l’état d’insalubrité de son logement, au vu des moisissures et infiltrations touchant certaines pièces, outre le défaut d’entretien général de la résidence qu’il dit démontrer par un article de presse et par ses nombreux mails. Il critique le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la preuve de ces allégations n’était pas suffisamment apportée, exposant ne pouvoir faire appel à un commissaire de justice en raison de ses moyens financiers limités et ne pas avoir été contredit par l’appelant sur le fait que les photographies provenaient bien de son appartement. En raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles, il sollicite dans son dispositif que ce dernier soit condamné à lui verser la somme de 250 € par mois « jusqu’à complète réparation du logement en état d’habitabilité » outre le prononcé d’une astreinte de 300 € par jour de retard jusqu’à remise en état.

Même s’il l’évoque dans le corps de ses écritures, il ne reprend pas dans son dispositif sa demande de suspension de paiement des loyers. La cour considère qu’il a donc abandonné cette prétention.

L’appelant, sans motiver sa demande, sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, c’est par une exacte appréciation des faits de l’espèce que la première juge a considéré que M. [X] [R] ne rapporte pas la preuve des moisissures qu’il invoque, se contentant de verser aux débats des photographies dépourvues de valeur probante dans la mesure où il est impossible, pour la plupart, de les dater et, pour toutes, de les contextualiser. L’ajout de photographies horodatées par un téléphone portable n’apporte pas plus d’éléments, s’agissant de plans rapprochés de morceaux de porte ou de murs dont il est impossible de déterminer la localisation ni l’origine ou la date d’origine des désordres.

De même, les seuls mails adressés par l’intimé à l’appelante, malgré leur réitération, ne suffisent pas à démontrer la véracité des propos y figurant, en l’absence d’autres éléments objectifs que les allégations qui y sont mentionnées. Il en est de même de l’article de Corse-Matin, où se confrontent trois versions contradictoires de la réalité et de l’origine des désordres constatés dans la résidence. Comme l’a indiqué la première juge, faute d’un constat de commissaire de justice ou d’un rapport de l’agence régionale de santé confirmant l’état de salubrité allégué, les photographies de parties dégradées d’un logement ne permettent pas d’établir ni la dégradation du bien occupé par l’intimé, ni l’origine de ces éventuelles dégradations (pièces intimé n°14 et 18).

A titre d’exemple, M. [X] [R] n’établit pas l’imputabilité des moisissures alléguées à un manquement de son bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, étant souligné que l’apparition de moisissures peut avoir de multiples origines, et notamment le manque d’entretien des voies d’aération par le locataire, comme le suggère l’état de ses VMC (pièces intimé n°18). De même, les plans rapprochés d’une porte ne peuvent à eux seuls, hors contexte, démontrer que les réparations effectuées par le bailleur et justifiées par des factures ont été mal réalisées.

Il en ressort que M. [X] [R] sera de nouveau débouté de ses demandes reconventionnelles tendant d’une part à voir condamner l’appelante à lui verser la somme de 250 € par mois à titre de réparation de son préjudice et de la voir d’autre part condamnée à payer 300 € par jour de retard avant remise en état.

Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles

M. [X] [R], succombant principalement en cause d’appel, sera condamné aux entiers dépens d’appel.

Cependant, au vu de l’échec des prétentions principales de chaque partie, il n’est pas équitable de faire droit à leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties conserveront donc la charge des frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement rendu le 8 avril 2024 par la juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

Débouté la S.A. Logirem de sa demande relative au paiement de l’arriéré des loyers et accessoires,

Condamné la S.A. Logirem à payer à M. [X] [R] la somme de 3 136,36 € au titre d’un trop-perçu de loyers,

LE CONFIRME pour le surplus de ses dispositions attaquées, soit en ce qu’il a :

Débouté la S.A. Logirem de ses demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de M. [X] [R] et à la fixation d’une indemnité d’occupation,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de remboursement de la somme de 43,68 €,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Débouté M. [X] [R] de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.A. Logirem,

Débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la S.A. Logirem aux entiers dépens de l’instance,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [X] [R] à régler à la S.A. [I] la somme de 8 304,43 € à titre de l’arriéré des loyers et charges de février 2019 à décembre 2021 et des seuls loyers conventionnés de janvier 2022 à mars 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que M. [X] [R] pourra se libérer de cette somme en douze échéances,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [X] [R] aux entiers dépens de l’instance d’appel,

DIT que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la présente instance.

LE GREFFIER

La PRÉSIDENTE