ARRÊT N°

JFL/DB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 21 JANVIER 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Contradictoire

Audience publique

du 11 Décembre 2019

N° de rôle : N° RG 19/01383 – N° Portalis DBVG-V-B7D-EEIF

S/appel d’une décision

du Tribunal de Grande Instance de BELFORT

en date du 21 juin 2019 [RG N° 18/00958]

Code affaire : 78E

Autres demandes relatives à la procédure de saisie immobilière

SCI C C/ A Y épouse X, C X, CAISSE DE CREDIT MUTUEL BELFORT OUEST

PARTIES EN CAUSE :

SCI C

Prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur D-E X – […]

dont le siège est sis […]

APPELANTE

Représentée par M^e Bruno GRACIANO, avocat au barreau de BESANCON

ET :

Madame A Y épouse X

de nationalité française, demeurant […]

Monsieur C X

né le […] à […],

demeurant […]

INTIMÉS

Représentés par M^e Bruno GRACIANO, avocat au barreau de BESANCON

CAISSE DE CREDIT MUTUEL BELFORT OUEST

Activité : ORGANISME BANCAIRE,

dont le siège est sis 1 rue D Dollfus – 90000 BELFORT

INTIMÉE

Représentée par M^e Sylvie MARCON-CHOPARD, avocat au barreau de BELFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur JF. LEVEQUE, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame Chantal MOUGET, ff de Greffier.

Lors du délibéré :

Monsieur JF. LEVEQUE, Conseiller, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur E. MAZARIN , Président et Madame B. UGUEN LAITHIER , Conseiller

L’affaire, plaidée à l’audience du 11 décembre 2019 a été mise en délibéré au 21 janvier 2020. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Exposé du litige

Ayant consenti à la société civile immobilière C (la SCI) divers prêts pour financer l’acquisition d’une maison d’habitation, dont un prêt Modulimmo d’un montant de 424 000 euros par acte authentique du 31 janvier 2006, la société Caisse de Crédit Mutuel de Belfort Ouest (le Crédit Mutuel), ensuite de défaillances dans le remboursement, a d’abord, le 30 septembre 2016, notifié à la SCI la déchéance du terme et mis celle-ci en demeure de lui payer les sommes de 365 225,45 euros et de 73 955,24 euros, puis, le 10 mars 2017, fait délivrer un commandement de payer sous huit jours la somme totale de 367 596,91 euros, valant saisie immobilière de la maison d’habitation possédée par la SCI au […] à Offemont (90).

La SCI a consenti trois baux sur le bien : le 2 janvier 2017 un premier bail d’habitation consenti à madame C X, avec extension de la surface louée par avenant du 12 mai 2018, le même 2

janvier 2017 un deuxième bail d’habitation consenti à madame Y épouse X, et le 19 janvier 2018 un bail commercial consenti à madame C X pour exploiter le salon de coiffure Hair 71.

Par jugement définitif rendu le 2 juillet 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Belfort, faute d’enchères, a attribué le bien au saisissant, qui, le 7 août 2018, a fait délivrer à la SCI un commandement de quitter les lieux et de le libérer de toute personne et de tout bien dans les deux mois.

Assigné par la SCI en nullité du-dit commandement le 3 octobre 2018, le Crédit Mutuel a fait assigner à son tour, le 17 décembre suivant, les locataires, mesdames Y et X aux fins de constater l’inopposabilité de leurs baux, souscrits selon lui en fraude de ses droits.

Par jugement soumis à la cour rendu le 21 juin 2019, le même juge de l’exécution a :

— dit qu’il était compétent pour statuer sur l’entier litige y compris les demandes reconventionnelles en application de l’article 1341-2 du code civil,

— débouté la SCI C, madame Y et madame X de leur demande en nullité du commandement de quitter les lieux,

— dit que les baux souscrits par la SCI C au bénéfice de madame Y et de madame X le 2 janvier 2017 sont inopposables au Crédit Mutuel,

— dit que le bail commercial souscrit par la SCI C au bénéfice de madame X est inopposable au Crédit Mutuel,

— condamné solidairement la SCI C, madame Y et madame X à payer au Crédit Mutuel la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— qu’il était compétent pour statuer sur l’opposabilité des baux litigieux en application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire,

— que l’absence de dénonciation du commandement de quitter les lieux aux preneuses des baux consentis par la saisie est sans effet sur la validité de ce commandement,

— que le bail commercial consenti après signification du commandement de payer valant saisie est inopposable au saisissant conformément à l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— et que les baux d’habitation, bien qu’antérieurs à l’acte de saisie, étaient inopposables au créancier comme constituant, au sens de l’article 1341-2 du code civil, des actes faits en fraude de ses droits, visant à faire obstacle à toute tentative de voies d’exécution en conférant des droits sur le bien à des tiers qui sont en réalité les époux associés de la SCI saisie et leur fille, lesquels ne pouvaient ignorer le caractère frauduleux des actes, au demeurant confirmé, cette fois après l’acte de saisie, par l’extension du bail d’habitation et par le bail commercial consentis tous deux à l’épouse.

Par déclaration parvenue au greffe le 8 juillet 2019, la SCI a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions et contre toutes les autres parties.

Par conclusions communes transmises le 30 août 2019, l’appelante principale et les appelantes

incidentes A Y et C X, demandent à la cour de :

— annuler le commandement de quitter les lieux délivré le 7 août 2018 en ce qu’il concerne toute personne ou bien occupant l’immeuble,

— débouter le Crédit Mutuel de toute demande,

— le condamner à leur payer 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet effet, les appelantes, sur la compétence, se bornent à reproduire les termes de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire sans indiquer en quoi s’en déduirait l’incompétence du juge de l’exécution pour statuer sur les demandes de la banque, avant de faire valoir, cette fois dans leurs développement consacrés à la validité du commandement de payer et l’opposabilité des baux, qu’il résulte de l’ancien article L.311-12-1 du même code que le juge de l’exécution n’a pas compétence pour connaître des demandes tendant à remettre en cause un titre exécutoire dans son principe, ou la validité des droits et obligation qu’il constate.

Sur la validité du commandement, les appelantes soutiennent que la procédure d’expulsion est nulle dès lors que l’occupant d’un local à usage de commerce et d’habitation ne peut être expulsé sans que lui soit signifié le commandement prévu à l’article 194 du décret n° 92-750 du 31 juillet 1992 devenu l’article R.411-1 du code des procédures d’exécution.

L’intimé, par conclusions enregistrées le 27 septembre 2019 demande à la cour de confirmer le jugement querellé et de condamner les appelantes à lui payer 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que, solidairement, aux dépens.

A cet effet, le Crédit Mutuel soutient que :

— le premier juge a exactement retenu que sa compétence pour statuer sur l’opposabilité des baux résultait de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire,

— les baux lui sont inopposables comme frauduleux, pour les motifs retenus par le premier juge, auxquels s’ajoute que le fait qu’ils ne portent pas sur des logements distincts et que les loyers ne sont pas payés, étant censé l’être par des travaux réalisés par les preneurs qui n’apparaissent pas l’avoir été au vu des constats d’huissier et note de synthèse du Bureau des Expertises Immobilières.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 27 novembre 2019, fixée à l’audience du 11 décembre 2019 et la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2020.

Motifs de la décision

— Sur la compétence du juge de l’exécution,

La conclusion de baux sur le bien saisi, la question de leur opposabilité au saisissant, comme le refus subséquent des preneurs de libérer les lieux, constituent des difficultés d’exécution du titre exécutoire que constitue le jugement d’adjudication, et ressortissent ainsi à la compétence exclusive du juge de l’exécution définie à l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire.

La demande tendant à l’inopposabilité des prêts, contrairement à ce que soutient l’appelante, ne tend nullement à remettre en cause le titre exécutoire dans son principe, ou la validité des droits et obligations qu’il constate, et ne saurait en conséquence échapper, pour ce motif, au pouvoir

juridictionnel du juge de l’exécution tel que défini par le texte précité.

Sera donc confirmée la disposition critiquée par laquelle le premier juge s’est dit compétent pour statuer sur l’entier litige, y compris les demandes reconventionnelles visant l’inopposabilité des baux pour fraude au droit des créanciers au sens de l’article 1341-2 du code civil.

— Sur la validité du commandement de quitter les lieux,

Adoptant les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que la validité du commandement de libérer les locaux délivré au saisi n’est pas conditionnée par l’article R.411-1 du code des procédures d’exécution, ni par aucune autre disposition légale, à la dénonciation du commandement aux titulaires de baux sur les mêmes locaux, la cour confirmera la décision déférée en ce qu’elle a débouté la SCI C, madame Y et madame X de leur demande en nullité du commandement de quitter les lieux.

— Sur l’opposabilité des baux au saisissant,

La cour confirmera encore le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bail commercial souscrit par la SCI C au bénéfice de madame X est inopposable au Crédit Mutuel, adoptant les motifs du premier juge qui a fait une exacte application de l’article L.321-4 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie, tel en l’espèce le bail commercial consenti le 19 janvier 2018 après l’acte de saisie du 10 mars 2017, sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, qui sont en l’espèce la même personne.

Quant aux baux d’habitation consentis quelque deux mois avant la saisie, pour l’un d’eux étendu après celle-ci, la cour ne peut qu’adopter les motifs par lesquels le premier juge a parfaitement caractérisé tant la volonté de la débitrice de dresser des obstacles juridiques artificieux devant l’exécution du titre, que la nécessaire connaissance de cette fraude qu’avaient les bénéficiaires des baux, épouse et fille du gérant de la SCI habitant avec lui la maison saisie. La cour y ajoutera que le caractère frauduleux des baux litigieux résulte non seulement de leur souscription tardive en 2017 alors que les intéressées occupaient gratuitement les lieux depuis 2006, mais encore du fait que ces baux ne correspondent pas à des logements distincts et que les loyers ne sont pas payés, étant censés l’être par des travaux à la charge par les preneurs qui n’apparaissent pas avoir été réalisés, ainsi que le montrent les constats d’huissier et la note de synthèse du Bureau des Expertises Immobilières versés aux débats.

Sera en conséquence confirmée la disposition critiquée par laquelle le premier juge a dit que les baux d’habitation souscrits par la SCI C au bénéfice de madame Y et de madame X le 2 janvier 2017 sont inopposables au Crédit Mutuel.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

La SCI C, madame Y et madame X, qui succombent en leurs appels principal et incidents, seront condamnés in solidum à payer les dépens d’appel, déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, et condamnées, in solidum, à payer au Crédit Mutuel la somme de 2 000 euros sur le même fondement, la décision déférée étant confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Par ces motifs

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision rendue entre les parties le 21 juin 2019 par le juge de l’exécution du tribunal de

grande instance de Belfort.

Déboute la société civile immobilière C, madame A Y et madame C X de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les condamne in solidum, sur le même fondement, à payer la somme de 2 000 (deux mille) euros à la société Caisse de Crédit Mutuel de Belfort Ouest.

Les condamne in solidum à payer les dépens d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le greffier, le président de chambre