RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. AII N°

16/00006

Minute n° 18/00205

SARL JDFP

C/

A

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 25 Novembre 2014, enregistrée sous le n° 11-12-1017

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 22 MARS 2018

APPELANTE :

SARL JDFP

[…]

[…]

Représentée par M^e Marcel-aimé VEINAND, avocat au barreau de THIONVILLE

INTIMÉE :

Madame B A

[…]

[…]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 25 Janvier 2018 tenue par Madame X, Monsieur Y et Madame Z, Magistrats, pour l’arrêt être rendu le 22 Mars 2018.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me C D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame X, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. Y, Conseiller

Madame Z, Vice-Président Placé

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2008, la SARL JDFP a donné à bail à usage d’habitation de M^me B A un appartement […], à […]

M^me B A a acquitté un dépôt de garantie représentant deux mois de loyer majorés de l’avance sur charges, soit 1.900 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2012 adressée à la bailleresse, M^me B A a donné congé de ce logement avec effet au 15 avril 2012.

Par requête introductive d’instance enregistrée le 20 septembre 2012 au greffe du Tribunal d’Instance de THIONVILLE, complétée par les écritures de son conseil reçues le 28 août 2013, et reprises à l’audience du 16 septembre 2014, M^me B A a sollicité la condamnation, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de la SARL JDFP :

— à lui verser les sommes suivantes :

1.900 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2012 en restitution du dépôt de garantie

2.300 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande en restitution de l’avance dur charges,

— à lui délivrer les quittances de loyer définies par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 pour la période du 15 juin 2008 au 15 avril 2012 sous astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir 10 jours après la signification de la décision à intervenir,

— à lui verser la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à payer les entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions , elle soutenait que la bailleresse n’avait pas valablement justifié de la retenue du dépôt de garantie, dans la mesure où elle prétendait retenir ce montant à différents titres (forfait de sortie, forfait clé, nettoyage des lieux, provision sur la remise des murs en blanc), et ce alors qu’elle n’avait émis aucune observation quand il avait été procédé à l’état des lieux de sortie. Elle contestait les sommes mises en compte au titre de sa consommation d’eau pendant 4 ans, ainsi qu’au titre du paiement du loyer jusqu’au 31 mai 2012.

Elle expliquait avoir mis en demeure la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 août 2012 de justifier de la provision sur charge acquittée à hauteur de 50 € par mois. Elle affirmait que JDFP ne s’était jamais acquitté de cette obligation pendant toute la durée du bail, ne lui ayant jamais adressé le décompte annuel des charges communes et n’ayant pas davantage répondu à cette sommation, de sorte qu’elle réclamait la restitution de la somme de 2.300 €.

Elle ajoutait que la bailleresse n’avait pas donné davantage suite à la mise en demeure faite le même jour d’avoir à délivrer les quittances de loyer.

Aux termes de ses écritures, la SARL JDFP a demandé à la Cour de :

— constater que l’entièreté des prétentions de M^me B A sont infondées et l’en débouter,

— débouter M^me B A en ce qu’elles portent sur :

.* la restitution de la totalité de la caution de la caution locative d’un montant de 1.900 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2012,

* le remboursement de la somme de 2.300 € assortie des intérêts légaux à compter de sa demande de restitution,

— débouter M^me B A en ce qui concerne sa demande de condamnation de la société SARL JDPF au paiement d’une indemnité d’un montant de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M^me B A au paiement d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réplique, la défenderesse faisait valoir qu’elle avait été obligée d’effectuer des travaux de reprise du logement, M^me B A ayant repeint les murs dans des couleurs criardes ne correspondant pas à celles d’origine, et qu’elle avait été contrainte d’effectuer des réparations à la serrure du garage que la locataire avait changée sans accord du propriétaire. Elle soutenait que les 50 euros de charges couvraient partiellement le coût des abonnements téléphonique, d’électricité et d’eau et que M^me A n’avait en réalité payé aucune facture d’eau, et restait redevable à son départ des lieux d’une consommation d’eau de 278, 32 €, somme qui avait été retenue à bon droit. Elle affirmait avoir communiqué à sa locataire le détail des charges.

Par jugement contradictoire du 25 novembre 2014, le Tribunal d’Instance de THIONVILLE a :

— condamné la SARL JDFP à restituer à M^me B A la somme de 1.900 euros correspondant au dépôt de garantie ;

— condamné la SARL JDFP à restituer à M^me B A la somme de 2.300 euros ;

— dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné la SARL JDFP à produire à M^me B A les quittances de loyer correspondant à l’intégralité de la durée du bail, soit du mois de juillet 2008 au 15 avril 2012 ;

— débouté M^me B A de ses plus amples demandes ;

— condamné la SARL JDFP à verser à M^me B A la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la SARL JDFP aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— assorti la présente décision de l’exécution provisoire.

Le premier juge a précisé dans sa décision que le défendeur n’était pas présent à l’audience ni représenté, et que son conseil, contacté pour lui rappeler qu’il devait déposer ses pièces , ne s’est pas exécuté dans le temps du délibéré. Il a donc statué en l’état sans avoir connaissance des pièces de la SARL JDFP.

Concernant le dépôt de garantie, il a observé que la bailleresse ne rapportait pas la preuve de ce que la conservation en était justifiée ,l’état des lieux de sortie ne relevant aucun désordre, ce qui est attesté par un courrier électronique du bailleur lui-même.

Il a considéré que le bailleur ne justifiait pas davantage des charges durant la période du bail, et l’a condamné à restituer l’intégralité des provisions, soit 50 euros par mois entre juillet 2008 et le 15

avril 2012, soit 2.300 euros.

Considérant que la bailleresse ne s’était jamais exécutée de son obligation de fournir à sa locataire les quittances mensuelles attestant de ce qu’elle s’était bien acquitté des loyers et charges, il l’a condamné la SARL JDFP à produire à M^me B A les quittances correspondant à toute la durée du bail, de juillet 2008 au 15 avril 2012.

Par déclaration faite par voie électronique au greffe de la Cour d’appel de METZ le 4 janvier 2016, la SARL JDFP a interjeté appel du jugement susvisé, qui lui a été signifié le 5 octobre 2015 .

Aux termes de ses dernières écritures au sens de l’article 954 du Code de procédure civile, datées du 1^er avril 2016, signifiées le 8 juin 2016 à M^me B A, la SARL JDFP conclut à la réformation du jugement rendu le 25 novembre 2014 par le Tribunal d’Instance de THIONVILLE.

Elle demande que M^me B A soit condamnée à rembourser l’ensemble des sommes perçues indûment à l’occasion de l’exécution forcée mobilière du jugement querellé.

Elle demande la condamnation de M^me B A à lui payer la somme de 49,17 € majorée des intérêts légaux.

Elle sollicite enfin sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens d’appel et de première instance.

A l’appui de son appel, la SARL JDFP confirme que son conseil en première instance n’a pas comparu , ni déposé les pièces visées à ses conclusions, sans raison valable. Elle ajoute que M^me A a poursuivi l’exécution forcée du jugement du 25 novembre 2014 en faisant procéder le 27 novembre 2015 à une saisie-attribution de loyers qui lui étaient dus.

Elle réaffirme que la conservation du dépôt de garantie était justifiée, eu égard aux travaux de peinture chiffrés à 950 € pour remettre l’appartement dans l’état antérieur, à la nécessité de refaire un jeu de clés du fait de la locataire, à hauteur de 250 €, et du fait que M^me A restait devoir un demi-loyer correspondant au mois d’avril 2012, soit 470, 85 €.

Elle indique que M^me A, selon le décompte de charges, est redevable de 278, 32 €, et qu’elle a été destinataire par l’intermédiaire du syndic de copropriété de tous les décomptes de charges lui incombant.

Elle en conclut que M^me A lui restait redevable de 1.949, 17 € au total, soit 49, 17 € après retenue du dépôt de garantie.

M^me B A a constitué avocat le 13 juillet 2016.

Selon ses dernières écritures notifiées le 1^er août 2016, elle demande à la Cour de :

— rejeter l’appel ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter la SARL JDFP de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

ajoutant au jugement rendu,

— condamner la SARL JDFP à lui payer la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de Cour en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux

entiers frais et dépens de la procédure.

Elle fait valoir qu’elle n’avait aucune obligation de repeindre ainsi qu’à l’origine l’appartement après son départ, et que la bailleresse ne produit d’ailleurs aucune facture à l’appui de cette demande. Elle rappelle qu’aucune réserve n’était émise sur l’état des lieux de sortie.

Elle ajoute que la bailleresse ne produit que des tableaux indiquant la répartition des charges, mais aucun justificatif desdites charges. Elle constate que la société JDFP ne conteste pas sa condamnation au titre de la délivrance des quittances.

Il y a lieu de constater que M^me A n’a produit aucune pièce à l’appui de ses conclusions, pas même les pièces produites en première instance.

Par ordonnance du 12 octobre 2017, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé les débats à l’audience du 25 janvier 2018.

Motifs de la décision

Vu les conclusions de la SARL JDFP notifiées le 1^er avril 2016 ;

Vu les conclusions de M^me E F notifiées le 1^er août 2016 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2017;

Vu les pièces de la procédure ;

Sur la recevabilité de l’appel

Attendu que l’appel soit être déclaré recevable comme ayant été formé selon les formes et les délais prévus par la loi ;

Sur la restitution du dépôt de garantie

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 8 février 2008 « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre , ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite,le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » ;

Que les termes du bail du conclu le 7 mai 2008 entre les parties prévoient que le dépôt de garantie « sera remboursé au locataire, en fin de bail, après déménagement et remise des clefs, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour le locataire à quelque titre que ce soit » ;

Qu’en l’espèce, il est constant que le dépôt de garantie versé par M^me B A à son entrée dans les lieux, d’un montant de 1.900 €, ne lui a pas été restitué après son départ ;

Qu en application de l’article 9 du Code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et qu’il appartient donc à la bailleresse, qui a retenu cette somme, de démontrer que ces sommes étaient dûment justifiées ;

Que la SARL JDFP indique avoir retenu une somme de 950 € correspondant à des travaux de peinture qu’elle avait été dans l’obligation de faire exécuter , en raison du fait que les murs de

l’appartement, blancs à l’origine avaient été peints par M^me A dans des couleurs criardes, entraînant des difficultés pour relouer l’appartement ;

Attendu cependant qu’il ressort de l’article 7 f de la loi de la loi du 6 juillet 1989 fait interdiction au locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, il ne lui interdit pas de procéder à des aménagements, tels que des travaux de peinture, le fait que la couleur de la peinture soit différente du blanc initial n’y changeant rien dès lors que la teinte retenue ne rend pas le logement inhabitable ;

Que la bailleresse ne justifie pas de difficultés à relouer l’appartement du fait de la couleur choisie ;

Que, même si l’état des lieux de sortie n’est pas produit dans les pièces, il n’est pas discuté par les parties qu’aucune observation ou réserve n’y figurait s’agissant de la peinture où à un autre propos ;

Que la bailleresse ne fournit d’ailleurs aucune facture correspondant à des travaux de peinture effectivement réalisés, mais un courrier d’une entreprise indiquant que les travaux peuvent être effectués pour ce prix ;

Que, par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas que, ainsi qu’elle l’affirme, elle ait été dans l’obligation de refaire un jeu de clés suite au fait que sa locataire n’avait pas restitué l’ensemble des clés qui lui avaient été remises lors de son entrée dans les lieux ;

Qu’elle ne justifie pas davantage que M^me A reste lui devoir un demi-mois de loyer d’avril 2012, soit la somme de 470, 85 € et ne produit qu’un décompte des loyers arrêté au 22 avril 2011 ;

Que, dès lors, la bailleresse ne justifie pas que la conservation du dépôt de garantie soit justifiée, de sorte qu’il y a lieu de confirmer sa condamnation à restituer à la locataire la somme de 1.900 € correspondant au dépôt de garantie ;

Sur les justificatifs de charges locatives

Attendu que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification » ;que «  les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle… Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues , dans des conditions normales, à la disposition des locataires » ;

Qu’en l’espèce, la bailleresse soutient avoir justifié des charges pendant toute la durée du bail , de sorte qu’il n’y avait pas motif à la condamner à rembourser les provisions perçues à hauteur de 2.300 € ;

Qu’elle produit certes plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété en date des 09/08/2008, 13/10/2009, 05/03/2011, 03/03/2012, 21/09/2013, accompagnés de tableaux de répartition des charges, mais ne justifie pas que ces documents aient été communiqués à M^me A ;

Qu’elle produit un échange de mails entre le syndic de copropriété et M^me A entre le 28 septembre 2009 et le 31 octobre 2009 relatif aux charges du seul exercice 2009 ;

Que, dès lors, la SARL JDFP ne démontre pas avoir justifié auprès de sa locataire des charges

locatives perçues sur l’ensemble de la période considérée, et ainsi avoir satisfait aux obligations posées par l’article 23 visé plus haut ;

Qu’il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SARL JDFP à restituer à M^me B A la somme de 2.300 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur la délivrance des quittances

Attendu que , pas plus qu’en première instance, la bailleresse ne démontre avoir fourni à sa locataire les quittances mensuelles attestant qu’elle s’est bien acquittée des loyers et charges ;

Que cette disposition du jugement, qui n’est d’ailleurs pas critiquée par l’appelante, sera purement et simplement confirmée ;

Sur les dépens

Attendu que l’article 696 du Code de Procédure Civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que la SARL JDFP, partie succombante, devra assumer les dépens d’appel, outre ceux de première instance ;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu qu’il serait inéquitable de faire supporter à M^me B A les frais irrépétibles non compris dans les dépens ;

Qu’outre la somme allouée en première instance, il y a lieu de condamner la SARL JDFP à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable ;

AU FOND , le déclare non fondé ;

CONFIRME le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE la SARL JDFP de ses demandes ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SARL JDFP aux dépens de l’appel,

CONDAMNE la SARL JDFP à payer à M^me B A la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile en appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique au greffe le 22 Mars 2018, par

Madame Caroline X, Président de Chambre, assistée de M^me C D, Greffier, et signé par elles.

Le Greffier Le Président de Chambre