ARRÊT N°

AC/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 13 octobre 2020

N° de rôle : N° RG 19/01433 – N° Portalis DBVG-V-B7D-EEL3

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL D’INSTANCE DE PONTARLIER

en date du 03 juin 2019 [RG N° 11-19-0074]

Code affaire : 51A

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

C X, D A épouse X C/ F Z, H Z

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur C X

né le […] à […]

de nationalité française, demeurant […]

Madame D A épouse X

née le […] à […]

de nationalité française, demeurant […]

Représentée par M^e Sophie-caroline DUHOUX-CARDOT de la SCP DUHOUX-CARDOT, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTS

ET :

Monsieur F Z

né le […] à PONTARLIER

de nationalité française, demeurant […]

Madame H Z

née le […] à […]

de nationalité française, demeurant […]

Représentés par M^e Agathe HENRIET de la SELARL A. HENRIET, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Mesdames B. UGUEN LAITHIER et A. CHIARADIA, (magistrat rapporteur)

Conseillers.

GREFFIER : Madame F. ARNOUX , Greffier

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Mesdames B. UGUEN LAITHIER, et A. CHIARADIA, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 octobre 2020 a été mise en délibéré au 17 novembre 2020. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits et prétentions des parties

Le 2 mai 2008, M. F Z et M^me H Z son épouse, (les époux Z) ont donné à bail une maison d’habitation à M. C X et à M^me D A, son épouse (les époux X), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 770 euros, M^me I A s’étant portée caution solidaire pour le paiement des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 31 décembre 2016 et, le 16 août 2017, les époux Z ont adressé aux époux X un récapitulatif des réparations locatives effectuées en leur réclamant vainement paiement d’une somme de 5 469,87 euros.

Les époux Z ont fait assigner les époux X et M^me A devant le tribunal d’instance de Pontarlier par exploit d’huissier délivré le 7 mars 2019, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, paiement des sommes suivantes :

* 6 335,89 euros au titre des dégradations locatives,

* 77,78 euros au titre des charges locatives,

* 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement rendu le 3 juin 2019, ce tribunal a :

— débouté les époux Z de leurs demandes formées à l’encontre de M^me A,

— condamné solidairement les époux X à leur payer les sommes de 5 260,73 euros au titre des dégradations locatives et de 77,78 euros au titre des charges locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— accordé aux époux X des délais de paiement leur permettant de s’acquitter du paiement de ces sommes en 17 mensualités de 300 euros chacune, la dernière étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— condamné in solidum les époux X au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les époux X ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 12 juillet 2019 et, aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 13 février 2020, ils en sollicitent la réformation en ce qui concerne les condamnations prononcées à leur encontre au titre des réparations locatives, des frais irrépétibles et des dépens.

Ils demandent à la cour de :

— débouter les époux Z de l’intégralité de leurs demandes,

— « prendre acte de ce que M. et M^me X ont toujours reconnu être redevables de la somme de 77,78 euros correspondant à la facture d’eau au titre des charges locatives et qu’ils avaient convenu avec leurs propriétaires qu’elle serait déduite du montant de dépôt de garantie »,

— condamner M. et M^me Z à leur restituer la somme de 622,22 euros (700 ' 77,78) correspondant au solde de leur dépôt de garantie,

— condamner les époux Z à leur payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 2 500 euros au titre de ceux exposés à hauteur d’appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Selon écritures déposées le 7 janvier 2020, les époux Z sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et la condamnation solidaire des époux X à leur payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2020.

Motifs de la décision

Préalablement à l’introduction de la procédure, les époux Z avaient demandé aux époux X

le paiement de la somme de 5 469,87 euros, déduction faite du dépôt de garantie, mais comprenant la facture d’eau de 77,78 euros.

Devant le tribunal d’instance, ils ont ajouté la somme de 943,80 euros pour la dépose et le remplacement du plan de travail selon devis de l’entreprise Passard Fils et ont ainsi sollicité, déduction faite du dépôt de garantie, la somme totale de 6 335,89 euros (5 469,87 + 943,80 ' 77,78) au titre des réparations locatives.

A titre liminaire, il convient de rappeler que la jurisprudence considère que l’état des lieux dressé en présence d’un propriétaire et d’un locataire (comme en l’espèce l’état des lieux de sortie) constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Elle retient également que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution, par le preneur, des réparations locatives, le bailleur, pour obtenir satisfaction devant justifier précisément le préjudice subi sans pour autant être tenu de produire des factures acquittées, ni de démontrer qu’il a procédé aux travaux de réparation.

L’état des lieux de sortie des époux X en date du 31 décembre 2016 mentionne les dégradations et/ou défauts d’entretien suivants ne figurant pas dans l’état des lieux d’entrée du 2 mai 2008 :

* Entrée : poignée à changer ; 3 coups porte extérieure porte d’entrée ;

* Chambre 1 (rose) : porte cassée, interrupteur cassé, murs mauvais état ;

* Séjour : 2 faces à repeindre, tache bleue au plafond, fenêtre côté lac à réparer, jeu dans poignée porte coulissante ;

* Chambre 2 (jaune) : huisserie, mur et interrupteur en mauvais état ;

* Chambre 3 (saumon) : porte cassée, cache fenêtre cassé,

* SDB : plafond, robinetterie et ventilation en mauvais état ; plinthe cassée et barre de douche inexistante ;

* Couloir chambre : escalier en mauvais état,

* Equipements : fuite chaudière eau et manque cache ;

* WC : poignée en mauvais état ;

* Cuisine : plan de travail rayé, grille de ventilation à refixer, robinetterie cassée,

ledit état des lieux faisant également mention d’extérieurs non entretenus.

Les époux Z justifient leurs demandes en paiement au titre des réparations locatives en versant aux débats l’intégralité des factures acquittées en leur possession et devis réalisés afin de remettre en état l’appartement, soit les :

— facture Entreprise Passard Fils d’un montant de 623,15 euros TTC du 3 avril 2017 (réparations menuiserie et serrures),

— facture Doras d’un montant de 103,48 euros TTC du 31 janvier 2017 (changement seuil),

— devis PH. R Main verte d’un montant de 480 euros du 26 avril 2017 (taille de haie et remise en état),

— attestation de M. B J, artisan espaces verts,

— facture Linea d’un montant de 345,40 euros TTC du 28 février 2017 (réparation volet roulant),

— facture SARL Vannod d’un montant de 234,90 euros TTC,

— devis Linea du 20 juillet 2017 d’un montant de 3 300 euros TTC (pose et dépose porte d’entrée),

— devis Entreprise Passard Fils d’un montant de 943,80 euros TTC (remplacement du plan de travail cuisine).

Les appelants font valoir que les éléments fournis et posés mentionnés sur la facture de l’Entreprise Passard Fils d’un montant de 623,15 euros TTC du 3 avril 2017 (réparations menuiserie et serrures) ne relèvent pas des réparations locatives pour ne pas figurer « dans la liste des charges récupérables annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987 ».

Néanmoins, ledit texte énonce : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux-dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret ». Cette liste n’est donc pas exhaustive.

Les prestations mentionnées par la facture précitée (« serrure wc, poignée fenêtre, réglage porte-fenêtre, barillet, poignée porte d’entrée et garage, porte intérieure ») constituent pour les cinq premières de menues réparations au sens du décret du 26 août 1987, la dernière étant justifiée par les dégradations commises par les locataires, rappel fait de la reconnaissance par M. X de deux portes cassées, lors de l’audience de première instance.

Le changement de seuil de porte objet de la facture Doras de 103,48 euros TTC relève également des travaux d’entretien, étant observé qu’il était loisible aux locataires de procéder à moindre coût à ces petites réparations, soit en les réalisant eux-mêmes, soit en les confiant à tels artisans de leur choix. Ces deux factures seront donc retenues dans leur intégralité.

Les époux Z présentent également un devis d’une Entreprise Passard Fils d’un montant de 943,80 euros TTC pour le remplacement du plan de travail dans la cuisine qui était rayé lors de l’état des lieux de sortie.

Néanmoins, les époux X ont occupé la maison pendant huit ans et il n’est pas établi que ce plan de travail était neuf lors de leur entrée dans les lieux, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 40 %, si bien qu’ils seront condamnés au paiement de la somme de 566,28 euros (943,80 ' 40%) au titre de cette facture.

Les intimés se prévalent encore d’une facture Linea d’un montant de 345,40 euros du 28 février 2017 (réparation volet roulant) mentionnant le remplacement d’un inverseur sur volet roulant, la remise en place des lames du tablier, la réparation des attaches volet, les réglages de toutes les fenêtres et les essais et remise en service, ainsi que d’une facture de la SARL Vannod d’un montant de 234,90 euros correspondant au travaux suivants : « Contrôle volets Budendorf, prises appartement droite, éclairage led sur le plan de travail cuisine, remplacement prise plexo défectueuse dans garage maison à Labergement Ste Marie ».

Tant par la nature des pièces détachées fournies que par le coût modéré et l’objet des prestations

fournies, les sommes ainsi facturées relèvent des travaux d’entretien et menues réparations à la charge des locataires, nonobstant les réclamations faites en 2014 par les époux X relativement à des défauts de pose affectant, selon eux, les fenêtres et les rendant difficiles à ouvrir. Ces deux factures seront donc retenues dans leur intégralité.

Il a été mentionné dans l’état des lieux de sortie que les extérieurs de la maison n’était pas entretenus. Cet état de fait est confirmé par l’attestation de M. B, artisan espaces verts, intervenu en avril 2017 pour tailler la haie, et qui écrit : « lors de mon intervention la surprise fut totale car les pousses étaient trop grosses. Impossible de les couper avec taille haie donc au sécateur de force et à la scie à main, mon devis était de 4 heures de travail mais j’ai mis plus de 10 heures pour réaliser cette intervention. Je peux vous certifier que cette haie n’avait pas été taillée 3 à 4 années auparavant. Et par la même j’ai passé le fil dans la pelouse qui était non tondue ».

Le devis PH. R Main verte d’un montant de 480 euros TTC du 26 avril 2017 sera donc retenu, malgré les contestations des appelants qui estiment que « si ces travaux avaient [été] entrepris au mois de décembre ou au mois de janvier, le montant de cette facture n’aurait pas été aussi élevé, la végétation étant moins dense à cette époque ».

Enfin, les époux Z produisent un devis Linea du 20 juillet 2017 d’un montant de 3 300 euros TTC relatif au remplacement de la porte d’entrée.

Les appelants contestent devoir supporter le coût de ce remplacement estimant que la porte d’entrée en place à leur sortie des lieux fonctionnait et aurait pu faire l’objet d’une réparation.

Ils rappellent qu’elle était déjà usagée à leur entrée dans la maison, l’état des lieux de l’époque mentionnant deux rayures visibles.

Cependant, l’état des lieux de sortie du 31 décembre 2016 fait état de « 3 coups porte extérieure porte d’entrée » et les appelants ne démontrent pas qu’une réparation par un prestataire spécialisé dans la réparation de porte en aluminium aurait été d’un moindre coût que le remplacement prévu.

Pour autant, un coefficient de vétusté de 40'% sera appliqué, compte tenu de l’état de la porte à l’entrée dans les lieux des locataires et à la durée de leur occupation de la maison.

Les époux X seront donc condamnés à payer à ce titre la somme de :

1 980 euros (3 300 ' 40%).

Les réparations locatives retenues se montent donc à 4 333,21 euros étant observé que les documents justificatifs produits par les époux Z correspondent à un total de réparations de 6 030,73 euros et que les intimés ne s’expliquent pas sur la différence entre cette somme et leur prétention à se voir indemnisés, au titre des réparations locatives, à hauteur de 6 335,89 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Enfin, les époux Z ' qui se bornent à indiquer, que par courrier adressé le 16 août 2017 aux époux X, ils leur demandaient paiement d’une somme de 5 469,87 euros, « déduction faite du montant du dépôt de garantie » mais comprenant la facture d’eau de 77,78 euros ' ne s’expliquent pas davantage quant au devenir du dépôt de garantie de 700 euros que les locataires ont laissé entre leur mains.

Les époux X seront donc condamnés à payer aux époux Z la somme de 3 633,21 euros (4 333,21 ' 700) au titre des réparations locatives, le dépôt de garantie leur restant acquis.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Pontarlier en date du 3 juin 2019, sauf en ce qu’il a condamné solidairement les époux X à payer aux époux Z la somme de 5 260,73 euros au titre des dégradations locatives.

Statuant du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement M. C X et à M^me D A son épouse, à payer à M. F Z et à M^me H Z son épouse, la somme de trois mille six cent trente-trois euros vingt-et-un centimes (3 633,21 euros) au titre des dégradations locatives.

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

Et vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

Ledit arrêt a été signé par monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, le président de chambre