N° RG 19/01251 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MGQG Décision du

Tribunal de Grande Instance de Saint-Etienne

Au fond du 16 janvier 2019

RG : 15/00440

Société ETS L J K

C/

Z

A

X

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL LOIRE H AUTE LOIRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 07 Décembre 2021

APPELANTE ET INTIMÉE :

La Société ETS L J K, SARL

[…]

[…]

Représentée par la SELARL TACOMA, avocats au barreau de LYON, toque : 2474

APPELANTS ET INTIMÉS :

M. D Z

né le […] à SAINT-ETIENNE (42)

Le Vernay -

[…]

[…]

Représenté par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Assisté de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : T 1549

M^me I Q R A

née le […] à SAINT-ETIENNE (42)

Le Vernay -

[…]

[…]

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Assistée de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : T 1549

INTIMÉS :

M. H O X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL-LACHAUD, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL LOIRE HAUTE LOIRE

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Février 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2021

Date de mise à disposition : 07 Décembre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— F G, président

— Laurence VALETTE, conseiller

— Marie CHATELAIN, vice-présidente placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 juillet 2021

assistés pendant les débats de Tiffany JOUBARD, greffier

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par F G, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M. H X a acquis en 2001 un ensemble immobilier situé en zone agricole dans la commune de Saint-Galmier, lieudit Le Vernay, pour lequel il a entrepris des travaux de rénovation et d’assainissement des eaux.

Le 18 juillet 2007, un compromis de vente a été signé entre M. X et M. D Z et M^me I A et le 28 novembre 2007, l’acte a fait l’objet d’une réitération devant notaire moyennant un prix convenu de 388 000 €.

En 2009, plusieurs désordres, liés notamment à des problèmes d’infiltration, sont apparus dans la propriété acquise par les consorts Z et A.

M. Z et M^me A ont sollicité en référé l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire contradictoire et par ordonnance du 25 novembre 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montbrison a fait droit à cette demande et désigné M. B en qualité d’expert.

Les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Etablissements L J K qui a réalisé des travaux de maçonnerie, de terrassement, d’assainissement et de construction de la véranda au sein de la propriété litigieuse, ainsi qu’à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Loire Haute-Loire, établissement bancaire des demandeurs.

Le rapport d’expertise a été déposé le 18 février 2014 et communiqué par courriel aux consorts Z le 28 février de la même année.

Par actes d’huissier des 5 et 6 janvier et 10 février 2015, les consorts Z et A ont fait assigner M. X, la société Etablissements L et la société Crédit agricole devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne aux fins d’obtenir au principal la nullité de la vente pour dol, à titre subsidiaire, la résolution judiciaire en raison de manquement du vendeur à son obligation de délivrance et vices cachés, et par voie de conséquence, la résolution de plein droit du contrat de crédit accessoire conclu avec la société Crédit agricole, obtenir le remboursement du prix et le

paiement de diverses sommes indemnitaires et à titre subsidiaire, le paiement de diverses sommes au titre de la garantie décennale et de la responsabilité délictuelle ou contractuelle du vendeur.

Par jugement du 16 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes de nullité de la vente de l’immeuble,

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes de résolution de la vente de l’immeuble,

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum M. X ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 527 550,24 € TTC,

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes tendant à voir constater la résolution de plein droit du contrat de crédit accessoire conclu avec le Crédit Agricole,

— déclaré sans objet les demandes du Crédit Agricole à l’encontre de M. X,

— déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes formées par M. Z et M^me A à l’encontre de la société Etablissements L,

— condamné M. X à payer à M. Z et à M^me A la somme de 15 124,39 € ttc au titre des dysfonctionnements de l’installation d’assainissement, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’INSEE, l’ indice de référence étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise et celui en vigueur à la date du jugement,

— condamné la société Etablissements L à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 15 124,39 € TTC outre indexation,

— condamné M. X à payer à M. Z et M^me A la somme de 360 € TTC au titre des désordres du bassin d’agrément, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’INSEE, l’ indice de référence étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise et celui en vigueur à la date du jugement,

— condamné la société Etablissements L J K à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 360 € TTC outre indexation,

— condamné M. X à payer à M. Z et à M^me A la somme de 17 885,40 € TTC au titre des remontées d’humidité dans les murs de façades et refends, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’INSEE, l’ indice de référence étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise et celui en vigueur à la date du jugement,

— condamné la société Etablissements L à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 17 885,40 € TTC outre indexation,

— condamné M. X à payer à M. Z et M^me A la somme de 2 948,03 € TTC au titre des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’INSEE, l’ indice de référence étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise et celui en vigueur à la date du jugement,

— condamné la société Etablissements L à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 2 948,03 € TTC outre indexation,

— rejeté les demandes de M. Z et M^me A au titre des désordres constatés sur la véranda et au titre des fissures du bassin d’agrément,

— rejeté la demande de sommation de communication de pièces de M. Z et M^me A à l’encontre de M. X,

— condamné M. X à payer à M. Z et M^me A la somme de 454,68 € TTC au titre des désordres affectant l’éclairage extérieur de la maison, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’INSEE, à la date du jugement,

— rejeté la demande d’appel en garantie de M. X à l’encontre de la société Etablissements L J K au titre des désordres affectant l’éclairage extérieur de la maison,

— condamné M. X à payer à M. Z et M^me A la somme de 19 964,89 € TTC au titre du remboursement des frais engagés par les demandeurs et la nécessité de recourir à un maître d''uvre lors des travaux de reprise,

— condamné la société Etablissements L J K à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 19 964,89 € TTC,

— rejeté la demande de communication de pièces de M. X à l’égard de M. Z et de M^me A,

— condamné M. X à payer à M. Z et M^me A la somme de 53 677,70 € au titre de leur préjudice accessoire,

— condamné la société Etablissements L J K à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 53 677,70 €,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. X à payer à M. Z et M^me A la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise,

— condamné la société Etablissements L J K à relever et garantir M. X du paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 18 février 2019, la société Etablissements L a interjeté appel du jugement.

Par déclaration en date du 11 mars 2019, les consorts Z et A ont également interjeté appel de ce jugement.

Les deux instances ont été jointes par le conseiller de la mise en état.

* *

*

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2020, la société Etablissements L demande à la cour de :

sur son appel principal,

- confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes de nullité de la vente de l’immeuble,

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes de résolution de la vente de l’immeuble,

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum M. X ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 527 550,24 € TTC,

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes tendant à voir constater la résolution de plein droit du contrat de crédit accessoire conclu avec le Crédit agricole,

— déclaré sans objet les demandes du Crédit Agricole à l’encontre de M. X,

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. Z et M^me A à son encontre,

— rejeté les demandes de M. Z et de M^me A au titre des désordres constatés sur la véranda et au titre des fissures du bassin d’agrément,

— rejeté la demande de sommation de communication de pièces de M. Z et de M^me A à l’encontre de M. X,

— rejeté la demande d’appel en garantie de M. X à son encontre,

réformant le surplus et statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire et juger que M. X n’a pas formé de demande de condamnation à son encontre dans ses conclusions récapitulatives de première instance et qu’il ne dispose plus du droit d’agir contre elle du fait de la vente intervenue avec les consorts Z-A,

par voie de conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes formées par M. X à son encontre pour avoir été présentées pour la première fois en cause d’appel,

— rejeter les demandes formulées par M. X à son encontre comme étant irrecevables ,

à titre subsidiaire,

— rejeter la demande de condamnation au titre du système d’assainissement, n’étant pas responsable de ce désordre,

ou à titre subsidiaire,

— limiter la demande de condamnation au titre de l’assainissement de la maison à la moitié de la somme de 922,17 €,

en tout état de cause,

— rejeter toute autre demande de ce chef ou prétentions contraires,

— dire et juger que la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre du bassin d’agrément ne saurait excéder la somme de 358,80 € TTC,

— rejeter toute autre demande de ce chef ou prétentions contraires,

- rejeter la demande de condamnation au titre des remontées d’humidité dans les murs de façade, n’étant pas responsable de ce désordre,

ou à titre subsidiaire,

— limiter la demande de condamnation au titre des remontées d’humidité dans les murs de façade à 20% de ses conséquences,

en tout état de cause,

— rejeter toute autre demande de ce chef ou prétentions contraires,

— rejeter la demande de condamnation au titre des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord, n’en étant pas responsable,

ou à titre subsidiaire,

— limiter la demande de condamnation au titre des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord à 20% de ses conséquences,

en tout état de cause,

— rejeter toute autre demande de ce chef ou prétentions contraires,

— rejeter la demande de condamnation de M. X à être relevé et garanti par elle au titre des dysfonctionnements des éclairages extérieurs à hauteur de 454,68 € TTC,

— limiter les demandes de condamnations accessoires aux désordres imputables à la société L en ce compris les frais d’expertise à un quantum de 10%,

sur l’appel de M. Z et M^me A,

— dire et juger qu’elle n’est pas concernée par les demandes de nullité et de résolution de la vente de la maison,

— dire et juger que les fissures affectant le bassin d’agrément ne peuvent être réparées sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs,

— rejeter les demandes de condamnations des consorts Z A au titre de la réfection du mur en pisé, de remise en état de l’ossature de la véranda et de la remise en état du carrelage de la véranda,

— dire et juger qu’elle n’est pas concernée par ces désordres,

— dire et juger que M. Z et M^me A sont forclos à agir à son encontre,

— rejeter toute demande de condamnation dirigées à son encontre,

sur l’appel incident de M. X,

— rejeter toute demande de condamnation formulée par M. X à son encontre,

— rejeter toute prétention ou fin contraire,

en tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes de condamnation formulées à son encontre,

— condamner M. Z, M^me A et M. X à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

* *

*

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2020, les consorts Z et A demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de nullité et de résolution de la vente, de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum M. X ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 527 550,24 € TTC, de leurs demandes tendant à voir constater la résolution de plein droit du contrat de crédit accessoire conclu avec le Crédit Agricole, en ce qu’il a déclaré irrecevables comme étant prescrites leurs demandes à l’encontre de la société L, en ce qu’il a condamné M. X à leur payer les sommes, outre indexation, de 360 € TTC au titre des désordres du bassin d’agrément, de 2 948,03 € TTC au titre des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord, de 19 964,89 € TTC au titre du remboursement des frais engagés par les demandeurs et la nécessité de recourir à un maître d''uvre lors des travaux de reprise, de 53 677,70 € au titre de leur préjudice accessoire, de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné la société L à relever et garantir M. X de ces condamnations, rejeté leurs demandes au titre des désordres constatés sur la véranda et au titre des fissures du bassin d’agrément, rejeté leur demande de communication de pièces à l’encontre de M. X et rejeté les autres demandes.

en conséquence,

— dire et juger recevables et bien fondées leurs demandes,

— faire sommation à M. X de produire la facture de l’entreprise Roche qui a installé la véranda,

— déclarer irrecevable l’appel incident de M. X à leur encontre comme constituant une demande nouvelle, et sur le fond, et débouter M. X de cette demande comme étant infondée,

à titre principal,

— dire et juger que M. X a commis un dol à leur égard afin de conduire ces derniers à conclure l’acte de vente,

en conséquence,

— prononcer la nullité de la vente de l’immeuble situé « Le Vernay » 42330 Saint-Galmier,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que M. X n’a pas rempli ses obligations contractuelles et notamment son obligation de délivrance conforme,

— dire et juger que l’immeuble vendu est affecté de vices cachés le rendant impropre à son usage,

en conséquence,

— prononcer la résolution judiciaire de la vente de l’immeuble situé « Le Vernay » 42330 Saint-Galmier,

en toutes hypothèses,

— constater par conséquent par application de l’article L.312-12 du code de la consommation la résolution de plein droit du contrat de crédit accessoire conclu avec le Crédit Agricole,

— dire qu’ils devront rembourser le capital emprunté net d’intérêts et le Crédit Agricole l’ensemble des sommes perçues au titre de ce prêt en principal, intérêts, assurances et frais de toute nature liés à ce prêt, et ordonner la compensation entre les sommes dues et à devoir des deux parties,

— condamner M. X, ou qui mieux le devra, à leur payer les sommes de :

—  388 000 € correspondant au prix de vente de l’immeuble,

—  20 137 € au titre des droits de mutation,

—  9 783 € au titre des taxes foncières,

—  3 468,40 € TTC au titre du préjudice lié aux frais de déménagement et réaménagement,

—  15 561,84 € TTC au titre des travaux urgents et nécessaires engagés par eux,

—  3 267,87 € TTC au titre des travaux de réparation des WC,

—  27 000 € au titre des frais d’agence immobilière,

—  52 650 € au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

—  15 000 € au titre du préjudice moral.

à titre plus subsidiaire, si par impossible la cour ne prononçait pas la nullité ou la résolution judiciaire de la vente :

— dire et juger que M. X engage sa garantie décennale de plein droit à leur égard en sa qualité de vendeur constructeur sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil,

— dire et juger en toutes hypothèses que M. X engage à leur égard sa responsabilité civile non seulement délictuelle sur le fondement du dol, mais également contractuelle sur le fondement des vices cachés et pour manquement à l’obligation de délivrance,

— confirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. X à leur payer la somme de 15.124,39 € TTC au titre des dysfonctionnements de l’installation d’assainissement, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’INSEE, l’ indice de référence étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise et celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise et celui en vigueur à la date du jugement ;

— condamné la société L à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 15 124,39 € TTC outre indexation ;

— condamné M. X à leur payer la somme de 17 885,10 € TTC au titre des remontées d’humidité dans les murs de façades et refends, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’INSEE, l’ indice de référence étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise et celui en vigueur à la date du jugement ;

— condamné la société L à relever et garantir M. X de la condamnation au paiement de la somme de 17 885,40 € TTC outre indexation ;

— condamné M. X à leur payer la somme de 454,68 € TTC au titre des désordres affectant l’éclairage extérieur de la maison, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de la construction selon l’Insee, à la date du jugement.

— le réformer pour le surplus,

en conséquence,

— condamner M. X, ou qui mieux le devra, à leur payer une somme de 288 210,29 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, correspondant aux sommes suivantes :

—  15 561,84 € TTC au titre des travaux de réfection déjà engagés par eux,

—  922,17 € TTC au titre des travaux de réfection drain eaux pluviales en pied du mur,

—  12 275,80 € TTC au titre des travaux d’assainissement,

—  1 926,42 € TTC au titre des travaux de remise en état du terrain après travaux d’assainissement,

—  19 127,55 € TTC au titre des travaux de remise en état du bassin d’agrément,

—  17 885,40 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’intérieur de la maison suite aux remontées d’humidité,

—  454,68 € TTC au titre des travaux de reprise du réseau enterré de l’éclairage extérieur,

—  16 384,33 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’ossature métallique de la véranda,

—  8 675,18 € TTC au titre des travaux de remise en état du carrelage de la véranda,

—  24 955,70 € TTC au titre des travaux de remise en état du mur en pisé,

—  3 267,87 € TTC au titre des travaux de réparation des WC,

—  9 714,95 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d''uvre.

outre indexation de ces sommes selon variation de l’indice du coût de la construction selon l’INSEE entre la date du dépôt du rapport d’expertise et l’indice publié à la date de la décision définitive emportant paiement.

—  3 468,40 € TTC au titre du préjudice lié aux frais de déménagement durant les travaux de remise en état à l’intérieur de la maison,

—  209,30 € TTC au titre des frais de mise en garde meuble pendant un mois durant les travaux de remise en état de l’intérieur de la maison,

—  900 € TTC au titre des frais de relogement sur la base d’un loyer égal à la valeur locative moyenne de la maison,

—  52 650 € au titre du préjudice de jouissance du fait des problèmes d’humidité et d’insalubrité rencontrés depuis le 3 septembre 2008, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

—  5 000 € au titre du préjudice esthétique lié à la présence de regards de visite et d’évents de la future installation d’assainissement individuel,

—  3 000 € au titre du préjudice lié au gazonnage nécessaire ensuite de l’arrachage des vignes préexistantes plantées au droit du système d’assainissement,

—  85 360 € au titre du préjudice temporaire lié au caractère invendable en l’état de la maison et lié à la dépréciation de la valeur de la maison après la réalisation des travaux, ou à titre subsidiaire 104 487,55 €, dans l’hypothèse où les désordres affectant le bassin d’agrément n’étaient pas considérés comme de nature décennale par la cour,

—  15 000 € en réparation du préjudice moral subi.

— débouter M. X et la société L de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner M. X, ou qui mieux le devra, à leur payer la somme de 25 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. X, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de première instance et d’appel, en compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction sera faite au profit de la scp Baufumé Sourbé, sur son affirmation de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* *

*

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2020, M. H X demande à la cour de :

au principal,

— déclarer son appel incident recevable et fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au premier rang à répondre des malfaçons incombant en réalité à la société L,

— dire et juger que les consorts Z et A, vu leur faute consistant à avoir laissé se prescrire l’action en garantie décennale dont ils disposaient à l’encontre de la société L devront, dans l’hypothèse d’une défaillance de la garantie de la société L, au profit de M. X, supporter leur propre préjudice en ses lieu et place,

— confirmer partiellement le jugement rendu le 16 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Etienne en ce qu’il a :

— débouté M. Z et M^me A de leurs demandes de nullité et de résolution de la vente de l’immeuble situé Le Vernay ;

— débouté les mêmes de leurs demandes tendant à le voir condamner in solidum ou qui mieux le devra à payer la somme de 527 540,24 € TTC ;

— condamné la société L à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, soit les sommes de 15 124,39 € au titre du dysfonctionnement de l’installation d’assainissement, outre indexation, de 360 € TTC au titre des désordres du bassin, outre indexation, de 17 885,40 € TTC au titre des remontées d’humidité dans les murs de façade et les refends, outre indexation, de 2 948,03 € TTC au titre des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord, outre indexation et de 19 964,89 € TTC au titre du remboursement des frais engagés par les demandeurs et la nécessité de recourir à un maître d''uvre lors des travaux de reprise ;

— rejeté les demandes de M. Z et M^me A au titre des désordres constatés sur la véranda et au titre des fissures du bassin d’agrément ;

— rejeté les demandes de communication de pièces de M. Z et M^me A à son encontre ;

— rejeté sa demande de communication de pièce à l’égard de M. Z et M^me A;

— rejeté les autres demandes,

— rejeter, en conséquence, l’ensemble des prétentions et moyens de M. Z et M^me A et de la société L,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Etienne en ce qu’il l’a condamné à payer à M. Z et M^me A la somme de 454,68 € TTC au titre des désordres affectant l’éclairage extérieur de la maison, outre indexation de ces sommes selon variation du coût de construction selon l’INSEE à la date du jugement et en ce qu’il l’a condamné à leur payer la somme de 53 677,70 € au titre de leur préjudice accessoire,

en conséquence,

à titre principal,

— rejeter la demande d’indemnisation des consorts Z-A relative aux désordres affectant l’éclairage extérieur et les demandes des consorts Z-A au titre de leurs préjudices accessoires,

à titre subsidiaire,

— déclarer ses demandes et prétentions tendant à la condamnation de la société L à le garantir de celles pouvant lui incomber recevables et fondées,

— condamner la société L à le relever en garantie de toutes condamnations prononcées de ces chefs, notamment au titre du préjudice esthétique prétendument subi relatif à la pose d’un nouveau système d’assainissement,

— rejeter, le cas échéant, la demande d’indemnisation formulée, à titre subsidiaire, par le Crédit Agricole,

— diminuer pour le surplus à de plus justes proportions le montant des indemnités qui seraient dues par lui, et confirmer en tant que de besoin la condamnation de la société L à le relever en garantie de cette condamnation,

— condamner in solidum M. Z, M^me A et la société L à lui payer la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, ceux d’appel étant distraits au profit de la scp Aguiraud-Nouvellet, avocat sur son affirmation de droit.

* *

*

Au terme de conclusions notifiées le 6 janvier 2020, la société Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Loire Haute-Loire demande à la cour de :

à titre principal,

— dire et juger l’appel interjeté par les consorts Z mal fondé,

en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Etienne du 16 janvier 2019,

à titre subsidiaire, dans le cas où la cour viendrait à prononcer la nullité ou la résolution de la vente et par voie de conséquence des contrats de prêts immobilier,

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— condamner M. X, ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 48 232,44 € au titre du préjudice par elle subi consécutif au non-paiement des intérêts par les consorts Z, déduction faite du montant des intérêts déjà remboursés,

— condamner solidairement les consorts Z à lui restituer la somme de 200 696 € au titre des prêts qui leur ont été consentis, déduction faite du montant du capital déjà remboursé,

en tout état de cause,

— condamner la partie succombante à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’instance ces derniers distraits au profit de la selarl Laffly, avocat, sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1° sur la demande de nullité de la vente :

Les consorts Z et A qui fondent leur demande sur l’existence du dol font valoir que leur consentement a été vicié lors de l’acquisition de l’immeuble litigieux du fait des man’uvres dolosives de M. X et déclarent que :

— celui-ci s’est comporté comme un véritable maître d''uvre, assimilable à un vendeur professionnel sur lequel pèse une présomption de connaissance des vices et sur qui repose la charge de démontrer qu’il a rempli son obligation d’information,

— la réticence dolosive est caractérisée en l’espèce par le fait que M. X a omis de leur transmettre des informations essentielles concernant notamment l’état de la maison, la pré-existence de fissures de la piscine, l’absence d’information quant au système d’assainissement mis en place sous sa direction, l’existence d’un permis de construire, le non respect des demandes de travaux, la présence récurrente d’humidité, la nature des rénovations effectuées, l’absence de transmission des factures afférentes, tous éléments découverts après la vente.

M. X soutient que la nullité du contrat pour dol n’est pas encourue et fait valoir notamment que :

— il n’avait pas la qualité de vendeur professionnel dès lors qu’il n’était pas maître d''uvre, faute pour lui d’avoir une compétence notoire dans le domaine de la construction ou de l’immobilier,

— aucune intention dolosive n’est démontrée et il établit au contraire s’être acquitté de son devoir d’information en sa qualité de vendeur,

— les factures de travaux ont été communiquées aux consorts Z par l’intermédiaire de leur notaire,

— il n’a pas dissimulé l’ampleur des travaux puisqu’il a transmis l’ensemble des factures et qu’une clause du contrat de vente stipule expressément que le bien a fait l’objet de travaux de rénovation,

— enfin, les consorts Z et A ne démontrent pas en quoi les informations étaient déterminantes à la réalisation de la vente ni en quoi il aurait sciemment dissimulé les documents,

— il n’était pas tenu d’informer les acquéreurs sur l’existence de fissures qui n’ont jamais présenté aucun désordre et qui ont été traitées de manière adéquate par un professionnel.

Sur ce :

L’article 1109 du code civil dans sa version applicable au litige dispose qu’il n’y a point de consentement valable s’il a été surpris par dol et selon l’article 1116 du même code, toujours dans sa version applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le dol ne se présume pas et il doit être prouvé.

En l’espèce, il est constant qu’entre 2001 et 2003, M. X a fait procéder à d’importants travaux de transformation et de réhabilitation de la maison qu’il avait acquise en 2001 avant de la revendre en 2007 aux consorts Z et A.

Même si le rapport mentionne à plusieurs reprises que M. X a fait office de maître d’oeuvre pour certains travaux, cette constatation ne suffit pas à lui conférer la qualité de vendeur professionnel et ce alors même qu’il n’est pas soutenu, ni à fortiori établi, qu’il exerçait une profession en rapport avec les métiers du bâtiment.

Au demeurant, cette qualité ne suffirait pas à établir la connaissance des désordres au moment de la

vente et donc à en déduire une rétention dolosive d’informations vis à vis des acquéreurs sur l’existence de ces désordres.

Il est mentionné dans l’acte de vente que le vendeur a informé les consorts Z et A que depuis qu’il est propriétaire du bien vendu, il a réalisé des travaux de rénovation d’une part et de construction d’un bassin d’agrément et d’un local technique, d’autre part, travaux ayant fait l’objet de déclarations préalables à la commune.

Par ailleurs il est également mentionné en page 14 de l’acte que 'l’acquéreur reconnaît avoir reçu ce jour, les copies des factures relatives à ces travaux' et cet élément ressort également des échanges de courriers entre les notaires.

Au vu des pièces produites et des explications des parties, la cour relève que :

— l’absence de communication des études techniques relatives à la construction du bassin d’agrément, ou d’une reprise des fissures en 2003 par le carreleur, ne permet pas d’en déduire une rétention dolosive sur l’existence de désordres de ce bassin,

— en effet selon le rapport, ces désordres avaient relativement peu d’importance s’agissant de fissures de retrait non infiltrantes et n’évoluant plus ou d’une simple altération de joints et dont il n’apparaît pas au surplus, à supposer qu’elles existaient au moment de la vente, que les acheteurs n’aient pas été en mesure d’en constater la réalité lors de la visite des lieux,

— par ailleurs, la facture du carreleur du 15 mai 2013 dont se prévalent les appelants pour justifier d’une dissimulation ne fait en réalité mention que d’un problème d’étanchéité sur fissure au sol de la piscine et non pas d’un problème d’étanchéité lié au scellement des pièces hydrauliques, cause retenue des désordres par l’expert judiciaire, et il n’est pas établi par le rapport que ce désordre d’étanchéité était apparu lors de la vente et qu’il était connu du vendeur,

— s’agissant du système d’assainissement, le fait qu’il ait été réalisé sous la direction de M. X ne permet pas davantage d’en déduire, alors qu’il n’est pas professionnel du bâtiment et qu’il a fait appel à une entreprise générale pour la réalisation des travaux, la connaissance du caractère inadapté de l’installation et donc une réticence dolosive,

— le premier juge a justement retenu qu’il n’était pas démontré que M. X avait sciemment omis d’indiquer aux consorts Z et A l’emplacement exact du système d’assainissement, l’absence de bac à graisse ou des non conformités afférentes à ce dispositif

— il n’est pas contesté que M. X n’a pas informé les consorts Z et A de l’existence d’un permis de construire effectivement accordé en juin 2001 pour la création d’une véranda ou l’aménagement d’une grange en pièces à vivre, ni par voie de conséquence de l’absence d’un certificat d’achèvement ou de conformité,

— il ne peut pour autant en être déduit une réticence volontaire dolosive ni surtout que cette information aurait été déterminante de leur consentement dans la décision d’acheter et ce d’autant que si l’acte de vente ne fait pas mention de ce permis de construire, il précise que les travaux ont fait l’objet de deux déclarations préalables en mairie en 2000 et 2002,

— il a été rappelé plus haut la mention de l’acte de vente selon laquelle l’acquéreur reconnaît avoir reçu ce jour, les copies des factures relatives à ces travaux,

— à supposer que les factures visées par cette mention soient celles listées dans le paragraphe précédent, ce qui exclurait notamment les factures de l’entreprise L, les consorts Z et A n’expliquent pas en quoi l’absence de communication de ces factures auraient pu induire une

intention dolosive du vendeur en vue de les conduire à contracter,

— il n’en aurait été autrement que si ces factures étaient relatives à des travaux destinés à remédier à des désordres déjà réalisés ce qui n’est pas le cas s’agissant des factures de l’entreprise L, ni même de la facture Gobin dés lors que, ainsi que rappelé plus haut, les quelques travaux de reprise mentionnés dans cette facture pour des montants très modiques sont sans rapport avec les désordres mentionnés par l’expert et dont se plaignent aujourd’hui les consorts Z et A,

— enfin, s’agissant plus précisément des désordres constatés par l’expert, il convient de relever qu’aucun élément ne permet de constater qu’ils soient apparus préalablement à la vente et que M. X en avait connaissance lors de la vente, étant précisé que les premiers désordres ont été constatés en août 2009, soit plus de 18 mois après la vente.

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Z et A de leur demande d’annulation de la vente, faute pour eux de démontrer l’existence de manoeuvres dolosives.

2. sur la demande de résolution de la vente :

* sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme :

A l’appui de leur demande en résolution de la vente, les consorts Z font valoir l’existence d’un défaut de délivrance conforme en raison d’informations erronées portées à leur connaissance relatives au réseau d’assainissement.

Ils soutiennent que ni l’implantation, ni la nature des équipements mis en oeuvre ne correspondent à la déclaration d’installation du dispositif d’assainissement déposé par M. X en mairie et aux indications portées sur le plan de masse de la demande du permis de construire, notamment l’absence d’un bac à graisse et la non conformité de la disposition et du linéaire des tranchées d’épandage.

Ils déclarent également que le simple fait de ne pas transmettre avec l’acte de vente le permis de construire et les certificats d’achèvement et de conformité des travaux constitue à lui seul un manquement à l’obligation de délivrance.

M. X fait valoir en réplique que le certificat de conformité n’est un accessoire de la chose vendue que dans le cadre d’une vente en état d’achèvement futur, qu’en l’espèce, les accessoires indispensables à la vente, à savoir les clefs et les titres de propriété, ont bien été remis au moment de la signature de l’acte et que la communication du permis de construire n’était pas obligatoire et qu’il y a été justement substitué par la communication des déclarations de travaux.

Sur ce :

Par de justes et pertinents motifs que la cour adopte, le premier juge a retenu que :

— l’acte authentique de vente mentionnait que l’immeuble n’était pas desservi par l’assainissement communal et qu’il utilisait un assainissement individuel de type épandage sur la parcelle mitoyenne constituant une servitude d’épandage, laquelle était constituée par le vendeur, propriétaire de la dite parcelle, au profit des acheteurs,

— le bien délivré aux consorts Z et A disposait d’un assainissement individuel de type épandage tel que visé et qui correspondait à la description figurant dans l’acte de vente,

— ni les déclarations de travaux ni la demande de permis de construire n’étaient jointes à l’acte de vente qui se contentait de rappeler le système d’assainissement.

Ainsi et dés lors que ces pièces n’ont pas valeur contractuelle, les conclusions de l’expert selon lesquelles la nature des équipements mis en oeuvre et l’implantation du système ne correspondent pas à la déclaration ou aux indications du plan de masse annexé à la demande de permis de construire, notamment l’absence de bac à graisse et la non conformité des linéaires des tranchées d’épandage, ne sont pas de nature à caractériser un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

Par ailleurs, il n’y a pas de contradiction à ne pas retenir l’existence de manoeuvres dolosives dans le fait de ne pas avoir communiqué la demande de permis de construire ou les certificats de conformité d’une part, et de constater d’autre part que ces documents n’ont pas de valeur contractuelle.

Enfin, s’agissant d’un immeuble déjà construit, l’absence de communication du permis de construire ou du certificat de conformité n’est pas de nature à caractériser un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Z et A de leur demande d’annulation de la vente, faute pour eux de démontrer l’existence de manoeuvres dolosives.

* sur l’existence de vices cachés :

Les consorts Z et A font valoir également que l’immeuble est affecté de vices cachés en raison de désordres importants qui le rendent impropre à son usage et de ce qu’ils rendent la maison invendable en l’état.

Ils considèrent que la clause limitative de garantie insérée à l’acte est inapplicable en l’espèce, M. X étant un vendeur professionnel ou un vendeur profane de mauvaise foi.

M. X réplique qu’il n’avait pas la qualité de vendeur professionnel, faute pour lui d’avoir une compétence notoire dans le domaine de la construction ou de l’immobilier.

Sur ce :

La cour note que le moyen tiré de la prescription de l’action en résolution de la vente pour vices cachés n’est pas repris en cause d’appel de sorte que par application de l’article 954 3ème alinéa du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Il est stipulé dans l’acte de vente que :

'l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

- soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserves des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après (…).

Il est constant qu’une telle clause ne peut trouver application en présence d’un vendeur professionnel ou d’un vendeur de mauvaise foi.

En l’espèce, les observations de l’expert selon lesquelles M. X aurait fait office de maître d’oeuvre en assurant la direction des travaux ne suffit pas à lui conférer la qualité de vendeur professionnel, aucun élément au dossier ne permettant de constater qu’il ait des compétences dans ce domaine, et particulièrement celui du bâtiment, et les travaux ayant été réalisés par diverses entreprises professionnelles.

Il ressort par ailleurs de ce qui précède que la preuve de ce que M. X avait connaissance des

vices affectant l’immeuble vendu lors de la vente n’est pas rapportée.

Le premier juge a donc justement fait application de la clause de non garantie stipulée au contrat et débouté les consorts Z et A de leur demande de résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés.

3. sur les demandes en remboursement du prix de vente et celles dirigées à l’encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Loire Haute-Loire :

Par suite du rejet des demandes tendant à voir prononcer la nullité, ou subsidiairement la résolution, de la vente intervenue entre les parties, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Z et A de leur demande en remboursement du prix de vente et des frais liés à leur acquisition soit les droits de mutation, les taxes foncières et les frais d’agence immobilière.

De même le rejet des prétentions des consorts Z et A au titre de la nullité ou de la résolution de la vente conduit la cour à confirmer le jugement en ce qu’il les a également déboutés de leurs demandes vis à vis de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Loire Haute-Loire tendant à la résolution du contrat de crédit accessoire à la vente et à régler les conséquences financières de cette résolution.

4. sur les demandes indemnitaires des consorts Z et A à l’encontre de M. X :

Il convient au préalable de relever que les demandes indemnitaires formées par les consorts Z et A au titre de la responsabilité des constructeurs ne sont dirigées devant la cour qu’à l’encontre de M. X, l’expression peu précise 'ou qui mieux le devra' ne pouvant être assimilée à une véritable prétention dirigée à l’encontre de la société L qui n’est pas formellement désignée dans le dispositif des conclusions, et ne le serait en tout état de cause qu’à titre subsidiaire.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les moyens d’irrecevabilité soulevés par la société L à l’encontre des consorts Z et A.

Les consorts Z et A recherchent donc la responsabilité de M. X en raison de sa qualité de vendeur constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil et déclarent notamment que :

— celui-ci a conçu d’importants travaux de rénovation et les a fait réaliser par des entreprises sous sa seule responsabilité sans faire le choix d’un maître d''uvre,

— l’ensemble des désordres constatés entraine une impropriété de l’ouvrage à sa destination ou le compromet dans sa solidité et justifie la mobilisation de la garantie décennale,

— M. X ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif que les travaux seraient de faible ampleur alors qu’ils ont affecté le gros-'uvre et le bâti, ni par le fait que les désordres découleraient des orages de 2009, l’expert ne concluant pas en ce sens,

M. X fait valoir qu’il a déposé en son nom les dossiers administratifs nécessaires en sa qualité de maître de l’ouvrage mais qu’il n’a pas assuré la maîtrise d''uvre des travaux confiés aux entreprises professionnelles de la construction.

Il s’estime par ailleurs fondé à solliciter l’exonération de sa responsabilité en raison d’une cause étrangère dés lors que les désordres objet du litige se sont manifestés à la suite de violents orages successifs.

Il oppose enfin à la demande la faute des consorts Z et A dans le fait d’avoir laissé se prescrire l’action en garantie décennale dont ils disposaient à l’encontre de la société L.

Sur ce :

M. X a fait réaliser d’importants travaux de transformation et de réhabilitation d’un vieux corps de ferme avec rénovation intégrale du bâti intérieur et de l’extérieur, mise en oeuvre d’un dispositif d’assainissement et création d’une véranda et d’un bassin d’agrément, tous travaux qui ont donné lieu à des déclarations en mairie et à une demande de permis de construire et il n’est pas contestable qu’en raison de leur nature et de leur importance, ces travaux relèvent du régime de la responsabilité des constructeurs édicté par les articles 1792 et suivants du code civil ainsi que l’ont justement constaté les premiers juges.

En application de l’article 1792-1 du code civil, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputé constructeur de l’ouvrage et donc tenu à la garantie de plein droit édictée par l’article 1792 du code civil.

M. H X qui a fait réaliser les travaux de rénovation avant de vendre sa maison est donc réputé constructeur.

Le bénéfice de la garantie décennale au profit des acheteurs est d’ailleurs stipulé en page 13 de l’acte de vente qui rappelle que le vendeur constructeur est débiteur de cette garantie pour la totalité de la construction.

M. X est recevable à opposer pour la première fois en cause d’appel aux consorts Z et A une faute dans le fait d’avoir laissé se prescrire l’action en garantie décennale dont ils disposaient à l’encontre de la société L, s’agissant d’un moyen nouveau, recevable par application de l’article 563 du code de procédure civile, et non pas d’une prétention nouvelle.

Sur le fond, ce moyen ne peut qu’être rejeté dés lors qu’il ne peut être reproché aux consorts Z et A d’avoir agi contre leur seul vendeur, tenu lui aussi à la garantie décennale, et ce d’autant que leur action tendant à la nullité ou la résolution de la vente ne pouvait être dirigée qu’à son encontre.

D’ailleurs, M. X ne précise pas clairement dans ses écritures les conséquences qu’il conviendrait de tirer d’une éventuelle faute des consorts Z et A à ce titre et ne justifie pas d’un préjudice en découlant puisque sa propre action en garantie contre la société L n’est pas prescrite et qu’en tout état de cause, une éventuelle défaillance de la société L pourrait tout aussi bien se produire dans l’hypothèse où les consorts Z et A avaient agi à son encontre dans les délais.

Enfin la cour ne retient pas le moyen tiré de la cause étrangère, l’expert n’évoquant pas dans son rapport la survenance d’orages comme une des causes essentielles des désordres et la survenance d’orages, même parfois violents l’été, étant au surplus un phénomène habituel contre lequel une construction se doit de remédier.

Il convient d’examiner les différents désordres allégués :

* sur le dysfonctionnement du système d’assainissement :

L’expert judiciaire a constaté dans son rapport un dysfonctionnement du système d’assainissement autonome avec une remontée d’odeurs nauséabondes dont la cause est un défaut d’évacuation de la canalisation enterrée des eaux pluviales résultant de l’obturation de son extrémité par des mouvements de terre paysagers organisés par M. X avec mise en charge permanente consécutive de la canalisation et des inondations récurrentes de la maison.

Il souligne également que le système d’assainissement individuel mis en oeuvre présente un principe d’épandage de linéaire insuffisant et inadapté à la nature du sous-sol et que ni l’implantation, ni la nature des équipements mis en oeuvre ne correspondent à ceux mentionnés dans la déclaration de

travaux ou aux indications du plan de masse annexé au permis de construire, notamment du fait de l’absence d’un bac à graisse et de la non conformité de la disposition et du linéaire des tranchées d’épandage.

Ce désordre à l’origine d’odeurs nauséabondes et d’inondations rend incontestablement l’ouvrage impropre à sa destination et engage la responsabilité de M. X.

Au vu des évaluations expertales et en appliquant un taux de tva de 20%, le premier juge a justement évalué le coût des travaux de reprise restant à faire comme suit :

— changement du drain : 922,17 €

— reprise de l’assainissement : 12.275,80 €

— remise en état du terrain : 1.926,42 €

soit un total de : 15.124,39 €

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer aux consorts Z et A la somme de 15.124,39 € et en ces modalités d’indexation de la dite somme.

* remise en état du bassin d’agrément :

L’expert a retenu l’existence de pertes d’eau résultant d’un défaut d’étanchéité des scellements de skimmers réalisés par la société L justifiant en urgence la réfection des dits scellements afin de supprimer toute entrée d’eau sous le dallage.

Il constate également des fissures affectant la structure en béton armé du bassin réalisé par l’entreprise L avec décollement ponctuel du carrelage ayant entrainé une dégradation de l’étanchéité qui doivent être reprises afin d’éviter l’aggravation inévitable de ces désordres.

Il précise dans son rapport définitif que du fait de l’altération du revêtement d’étanchéité au droit des fissures, une aggravation prévisible par l’action physico-chimique sur le ferraillage et le béton de l’eau et des produits agressifs liés au traitement de l’eau qui aboutirait à des infiltrations permanentes et de plus en plus importantes, rendraient alors la maison impropre à sa destination.

L’expert avait toutefois indiqué dans son pré-rapport que les fissures étaient de type inactives (non infiltrantes) et mortes car elles n’évolueront plus, le retrait du béton étant achevé.

Il précisait que les pertes d’eau mentionnées par les demandeurs ne provenaient ni d’un défaut d’étanchéité du circuit hydraulique ni des diverses fissures constatées mais qu’elle résultaient d’un défaut d’étanchéité au niveau de scellements des pièces hydrauliques et d’éclairage.

Il ressort de ces conclusions que le défaut d’étanchéité des scellements des skimmers à l’origine de perte d’eau est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et engage la responsabilité décennale de M. X.

L’expert a chiffré à 360 € ttc le coût des travaux pour reprendre les scellements des skimmers et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. X à payer aux consorts Z et A la somme de 360 € et en ces modalités d’indexation de la dite somme.

Par contre et pour le surplus, il convient de rappeler que seule une atteinte à la destination de l’ouvrage effectivement constatée dans le délai d’épreuve peut donner lieu à l’application de la garantie décennale.

Il ne ressort pas des conclusions de l’expert ci-dessus rappelées qu’il a été constaté dans le délai d’épreuve l’existence d’infiltrations provenant des fissures du bassin, l’expert évoquant seulement une aggravation prévisible sans certitude sur l’apparition de ces infiltrations, ni surtout sur la date à laquelle elles se produiraient.

Cette appréciation n’est pas utilement contredite par le rapport ABS, non contradictoire, produit par les consorts Z et A dont le constat a été opéré au surplus le 9 avril 2019, soit au delà de l’expiration du délai d’épreuve.

Le premier juge a justement constaté qu’alors que plus de 15 ans s’étaient écoulés depuis la réception de l’ouvrage, il n’était pas démontré une atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage du fait de ces fissures.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les consorts Z et A du surplus de leurs demandes au titre de la remise en état du bassin d’agrément.

* remontées d’humidité dans les murs de façade et de refends :

L’expert indique avoir constaté d’importantes remontées d’humidité avec apparition de salpêtre et disparition ponctuelle du film de peinture en pied de murs et cloisons de doublage dans le séjour, la cuisine et la chambre ainsi qu’une humidité anormale de la surface de la dalle béton de la chambre sur laquelle avaient été collées en plein des lames massives de teck.

L’origine principale de ces désordres est à rechercher dans la présence d’eau sous le dallage béton des pièces du rez-de-chaussée, l’expert relevant également comme facteur aggravant l’absence d’entrées d’air en menuiseries extérieures du séjour, ce qui est préjudiciable à la bonne ventilation de la pièce.

L’expert indique que la mise en charge de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, les inondations récurrentes du rez-de-chaussée et le fait que les éléments de la canalisation d’évacuation passant sous la maison ont été emboîtées sans collage pour en assurer l’étanchéité sont les causes majeures de ce phénomène.

Par des moyens exacts et pertinents que la cour adopte, le premier juge a relevé que la présence d’humidité dans plusieurs pièces de la maison impacte l’habitabilité de celle-ci et caractérise une impropriété à destination.

L’expert a chiffré le coût des travaux de reprise à 17.885,40 € sans que cette évaluation ne fasse l’objet de contestations.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer aux consorts Z et A la somme de 17.885,40 € et en ces modalités d’indexation de la dite somme.

* désordres affectant le parement du mur mitoyen nord :

L’expert précise que les travaux réalisés sur ce mur en pisé qui préexistait ont consisté dans le bouchage de trois ouvertures en façade nord (2 portes et une fenêtre) et la réalisation d’un enduit général.

Il constate des efflorescences et traces d’humidité, notamment sur la hauteur du linéaire du soubassement en pierres avec des prolongements en partie supérieure.

Il explique que ces défauts résultent de l’absence d’une barrière de capillarité efficace en son pied, des nombreuses infiltrations d’eau suite à diverses inondations et aux fuites depuis le bassin d’agrément et d’un enduit extérieur inadapté à la nature du mur, ainsi que ponctuellement d’une

infiltration depuis la couverture.

Il estime que les travaux de reprise, à savoir le piquage de l’enduit extérieur et la réalisation de forage des trous d’aération, sont urgents afin d’assurer de nouveau la propriété à destination de l’ouvrage.

Au regard de ces éléments, le caractère décennal de ce désordre n’est pas discutable et le premier juge a justement retenu que la responsabilité de M. X était engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

L’expert a chiffré le coût des travaux de reprise à 2.948,03 € et il convient d’entériner cette évaluation qui n’est pas sérieusement contredite par l’avis de M. C préconisant une démolition complète du mur Nord et peut-être la reprise du mur Ouest au motif que ces deux murs risquent de s’effondrer.

En effet, l’expert judiciaire qui a eu connaissance de cet avis, indique dans son rapport définitif que la première et cause majeure des désordres affectant ce mur a été supprimée il y a deux ans, qu’il est seulement nécessaire de procéder à des travaux complémentaires d’urgence afin de rétablir l’équilibre hydrique des murs en question et que le catastrophisme du rapport ne prend pas en compte les données du problème ni l’avancement progressif des remèdes apportés.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer aux consorts Z et A la somme de 2.948,03€ et en ces modalités d’indexation de la dite somme.

* désordres affectant la véranda :

L’expert a constaté :

— une micro fissure sur le sol carrelage au centre de la pièce,

— une efflorescence sur les rives côté bassin avec une dégradation du joint,

— une corrosion de la partie inférieure de l’ossature métallique de la véranda le long de la façade sud, côté bassin, avec coulures de rouille sur le carrelage.

Il indique que :

— la micro fissure ne présente pas d’aspérités coupantes pouvant porter atteinte à la destination de l’ouvrage et relève d’un défaut d’aspect,

— les efflorescences (apparition de carbonate de calcium) résultent de la nature des carreaux et surtout des remontées d’humidité au travers du dallage béton du fait des eaux emprisonnées longtemps dessous (eaux de pluies et pertes du bassin),

— la dégradation des joints relève de l’entretien du joint,

— la corrosion qui affecte la partie inférieure de l’ossature métallique résulte du rejaillissement de l’eau de piscine par temps de pluie du fait de l’absence de gouttière à l’égout du toit vitré de la véranda et de la proximité de la structure métallique et du niveau de l’eau.

Il précise dans son rapport définitif que :

— il n’y a pas de défauts de conception imputables à M. X dans le fait de ne pas avoir prévu une gouttière dans la mesure où aucune réglementation n’imposait la mise en oeuvre d’un tel équipement,

— la structure métallique de la véranda avait reçu un traitement anti rouille et M. X l’entretenait

pas application d’un vernis,

— la véranda ne présentait pas de désordres lors de l’acquisition de la maison par les demandeurs qui n’ont jamais appliqué un traitement d’entretien depuis leur entrée dans les lieux.

Ces conclusions conduisent la cour à constater l’absence d’impropriété à destination de l’ouvrage, voire même d’atteinte à sa solidité, l’expert n’évoquant aucun risque à cet égard, ainsi que l’absence de faute de conception établie à l’encontre de M. X.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts Z et A de leur demande de réparation des désordres affectant la véranda et de leur demande de production d’une facture de l’entreprise Roche qui a installé la véranda, destinée à établir la présence ou non d’un traitement antirouille sur l’ossature d’origine, le premier juge ayant justement retenu l’inutilité d’une telle production pour l’issue du litige eu égard au fait que le désordre résultait d’un défaut d’entretien des demandeurs.

* sur la reprise de l’éclairage extérieur :

L’expert a chiffré à 454,68 € le coût de reprise de ce désordre pour lequel le tribunal, après avoir constaté que la présence de gaines électriques d’éclairage extérieures dangereuses car non conformes à la réglementation du fait d’un enfouissement trop faible et parce qu’elles ne sont pas protégées par un grillage avertisseur caractérisait une dangerosité de cette installation, en a justement déduit une impropriété à destination susceptible d’engager la responsabilité décennale de M. X par application de l’article 1792 du code civil..

Il s’agit bien en effet d’un élément d’équipement qui est susceptible, du fait de sa non conformité, de rendre potentiellement dangereux l’ouvrage dans son ensemble.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer aux consorts Z et A la somme de 454,68 € et en ces modalités d’indexation de la dite somme.

* sur le remboursement des frais déjà engagés au titre des frais de réfection :

Au vu des factures produites, il convient d’évaluer comme suit le montant des travaux déjà réalisés pour faire face aux désordres étant précisé que la demande des consorts Z et A à hauteur de 15.561,84 € n’est pas détaillée :

— mise en conformité et pose d’un assainissement autonome : 8 895,98 €

— test pression et purge canalisations : 322,92 €

A ces sommes s’ajoutent :

— celle de 6.342,94 € au titre des travaux déjà engagés pour remédier aux désordres soit la réfection des peintures suite à une inondation, des sondages pour la recherche des éléments du réseau d’assainissement, la réalisation de la ventilation haute de la fosse septique, une étude à la parcelle et le déplacement d’arbustes,

— celle de 4.403,05 € montant des honoraires de maîtrise d’oeuvre évalués par l’expert.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer aux consorts Z et A la somme de 19.964,89 €.

Les autres demandes sont rejetées, notamment la remise en état du carrelage qui n’apparaît pas

justifiée au regard des conclusions de l’expert pas plus que celle concernant les travaux de réparation des wc du rez-de-chaussée.

* sur l’indemnisation des préjudices :

Les consorts Z et A sollicitent au titre de leur préjudice l’indemnisation :

— de frais de déménagement et de mise en garde meuble pendant les travaux de remise en état :

Au vu du devis produit et des conclusions de l’expert, il peut leur être alloué, confirmant le jugement, les sommes de 3.468,40 € et de 209,30 € soit 3.677,70 €.

— des frais de relogement pendant les travaux :

Ainsi que relevé par l’expert, il peut leur être alloué à ce titre la somme de 900 € sur la base d’un loyer égal à la valeur locative moyenne de la maison, le jugement étant confirmé de ce chef.

— d’un préjudice de jouissance du fait des problèmes d’humidité et d’insalubrité :

Ce préjudice résultant de la persistance d’humidité dans plusieurs pièces habitables de la maison a été justement évalué par le premier juge à 900 € x 45%, soit 405 € par mois.

Le constat d’huissier établi le 11 avril 2017 démontre que d’importants désordres persistaient encore à ce jour.

Les consorts Z et A produisent encore un dossier photographique qu’ils datent de mai 2019 attestant également de la persistance de désordres.

Ils ne versent aux débats aucun élément réactualisé.

Au vu de ces pièces produites et sur une période allant de septembre 2008, date d’origine du principal désordre, à mai 2019, soit 129 mois, il convient de leur allouer, réformant le jugement de ce chef, la somme de 405 € x 129 soit 52.245 €.

— d’un préjudice lié au gazonnage nécessaire suite à l’arrachage des vignes préexistantes plantées au droit du système d’assainissement :

La cour confirme le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Z et A de cette demande après avoir justement relevé qu’ils avaient déjà été indemnisés du coût de la remise en état du terrain étant précisé au surplus qu’ils ne versent aux débats aucune pièce justificative de nature à évaluer le coût de ces travaux.

— d’un préjudice de dépréciation de leur bien :

Les consorts Z et A sollicitent à ce titre l’allocation d’une somme de 85.360 €, soit 22% de la valeur d’achat de leur maison à laquelle ils ajoutent celle de 104.487,55 € pour le cas où le caractère décennal des désordres affectant la piscine ne serait pas retenu.

Si l’expert indique que la maison est invendable en l’état, il convient de relever que les sommes allouées au titre des travaux ont précisément pour objet de remettre le bien en état de sorte que la demande des appelants consistant à la fois à réclamer le coût des travaux destinés à mettre fin aux désordres, notamment d’humidité, et la perte de valeur de la maison au motif qu’elle est affectée de désordres revient en fait à solliciter deux fois l’indemnisation d’un même préjudice.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts Z et A de cette demande.

— préjudice esthétique :

La cour confirme le jugement sur ce point en ce qu’il a évalué à 500 € ce préjudice lié à la présence de regards de visite et d’évents de la future installation d’assainissement individuel.

— préjudice moral :

Même si les appelants n’ont pas cru devoir développer plus avant l’existence de ce préjudice, il n’apparaît pas contestable que la déception d’avoir acquis une maison affectée de nombreux désordres et les nombreux tracas occasionnés par cet achat leur a causé un préjudice moral que la cour fixe, au vu des éléments d’appréciation dont elle dispose à 5.000€.

Au total, le préjudice subi par les consorts Z et A est fixé à 3.677,70 € + 900 € + 52.245 € + 500 € + 5.000 € soit 62.322,70 €.

Il convient réformant le jugement de ce chef de condamner M. X à payer aux consorts Z et A la somme de 62.322,70 €.

5. sur le recours en garantie de M. X à l’encontre de la société L :

La société Etablissements L fait valoir tout d’abord que M. X n’ayant valablement saisi le tribunal d’aucune demande à son encontre, les demandes qu’il présente en appel constituent des demandes nouvelles, qui sont irrecevables.

Il ressort de la simple lecture du jugement que M. X avait bien demandé à être garantie des condamnations mises à sa charge par la société L laquelle avait d’ailleurs conclu au rejet de ces demandes.

Nonobstant l’expression 'juger que la société L devra le garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre', il s’agissait bien d’une prétention dont le tribunal s’est estimé saisi puisqu’il a statué sur ces demandes en y faisant partiellement droit.

Les demandes formées également devant la cour tendant à obtenir la garantie de la société L ne sont pas nouvelles et ce moyen d’irrecevabilité est rejeté.

La société L soutient encore que du fait de la cession du bien immobilier au profit des consorts Z et A emportant cession de ses droits et actions à leur seul profit, M. X ne bénéficie d’aucune qualité à agir à son encontre dés lors qu’il a cédé sans réserve ses droits à l’acquéreur sans se réserver par lui même la possibilité d’agir.

M. X fonde ses prétentions à l’encontre de la société L sur la garantie décennale.

Si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain et tel est le cas lorsqu’il est condamné à réparer les vices de cet immeuble (civ 3ème 12 novembre 2020 N° 19-22.376)

En l’espèce, M. X dont la responsabilité est reconnue et qui se trouve contraint à indemniser ses acheteurs dispose d’une qualité et d’un intérêt personnel à agir à l’encontre de l’entreprise aux fins de se faire garantir des condamnations mises à sa charge et cette action peut être fondée sur la garantie décennale.

Sa demande est donc recevable.

Il ressort de ce qui précède que M. X est condamné à indemniser les consorts Z et A au titre des désordres suivants dont le caractère décennal est avéré :

* dysfonctionnement du système d’assainissement :

Il n’est pas discuté que les travaux d’assainissement ont été réalisés par la société L mais il n’est pas établi par contre qu’elle ait réalisé les travaux de terrassement.

L’expert retient au titre des causes un défaut d’évacuation de la canalisation enterrée des eaux pluviales résultant de l’obturation de son extrémité par des mouvements de terre paysagers organisés par M. X avec mise en charge permanente consécutive de la canalisation et des inondations récurrentes de la maison et il estime que le dysfonctionnement de ce dispositif d’assainissement résulte d’un défaut de conception imputable à M. X intervenu comme concepteur

Au vu de ces conclusions qu’aucun autre élément technique ne vient contredire et prenant en considération que la société L est une entreprise professionnelle, la cour retient une immixtion fautive de M. X en lien avec l’apparition des désordres devant conduire à lui laisser une part de responsabilité qu’il convient de fixer au vu des éléments de la cause à 50%.

Il y a lieu en conséquence, réformant le jugement de ce chef, de condamner la société L à garantir M. X de la condamnation au titre des désordres du système d’assainissement à hauteur de 50%.

* défaut d’étanchéité des scellements des skimmers :

Dés lors que la société L a réalisé le dit scellement, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir M. X de cette condamnation.

* remontées d’humidité à l’intérieur de la maison :

Selon l’expert, la cause principale de ces désordres est à rechercher dans les infiltrations d’eau récurrentes dans le terre-plein sous le dallage de la maison résultant du traitement paysager du jardin conçu par M. X et réalisé sous son contrôle, la cause secondaire étant à rechercher dans le défaut d’étanchéité du scellement des skimmers.

Il retient également comme facteur aggravant l’absence d’entrées d’air en menuiseries extérieures du séjour, ce qui est préjudiciable à la bonne ventilation de la pièce.

Au vu de ces conclusions qu’aucun autre élément technique ne vient contredire, la cour retient également à ce titre une immixtion fautive de M. X en lien avec l’apparition des désordres devant conduire à lui laisser une part de responsabilité fixée au vu des éléments de la cause à 50%.

Il y a lieu en conséquence, réformant le jugement de ce chef, de condamner la société L à garantir M. X de la condamnation au titre des désordres d’humidité à l’intérieur à hauteur de 50%.

* désordres affectant le parement du mur mitoyen nord :

L’expert explique que ces défauts résultent de l’absence d’une barrière de capillarité efficace en son pied, des nombreuses infiltrations d’eau suite à diverses inondations et aux fuites depuis le bassin d’agrément et d’un enduit extérieur inadapté à la nature du mur, ainsi que ponctuellement d’une infiltration depuis la couverture.

Il n’est pas discuté que la société L n’a pas réalisé le mur litigieux, les travaux ayant été, selon le rapport, réalisés par une autre entreprise sous le contrôle de M. X.

Toutefois une partie des causes de ces désordres est imputable aux nombreuses infiltrations pour lesquelles la responsabilité de la société L est engagée.

Prenant également en compte à ce titre une immixtion fautive de M. X en lien avec l’apparition des désordres, il convient de lui laisser une part de responsabilité qui est fixée au vu des éléments de la cause à 80%.

Il y a lieu en conséquence, réformant le jugement de ce chef, de condamner la société L à garantir M. X de la condamnation au titre des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord à hauteur de 20%.

* reprise de l’éclairage extérieur.

Il résulte de la facture de la société L du 28 novembre 2001 portant fourniture et pose de gaines EDF, que cette entreprise a réalisé des travaux d’alimentation électrique de l’immeuble y compris l’éclairage extérieur.

Dés lors que la société L est concernée par ce désordre d’origine décennal, il convient, infirmant le jugement, de la condamner à garantir M. X de cette condamnation.

* remboursement des frais déjà engagés au titre des frais de réfection et dommages et intérêts :

Au regard de ce qui précède et compte tenu des responsabilités retenues à l’encontre de M. X et de la société L, il convient de condamner celle-ci à garantir M. X des condamnations mises à sa charge à ce titre dans la proportion de 50%.

6. sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sauf en ce qui concerne la garantie de la société L.

Il convient en effet de condamner la société L à garantir M. X des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance à hauteur de 50%.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts Z et A en cause d’appel et leur alloue la somme de 3.000 €.

Aucune disposition tirée de l’équité ne commande par contre de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties à l’instance.

Les dépens d’appel sont à la charge de M. X garanti en cela par la société L à hauteur de 50%.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré sauf :

— en ce qu’il a limité l’indemnisation des préjudices subis par les consorts Z et A à 53 677,70 €,

— en ce qu’il a condamné la société Etablissements L à relever et garantir M. X dans sa totalité des condamnations mises à sa charge au titre des désordres du système d’assainissement, des désordres d’humidité à l’intérieur de la maison, des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord, des frais déjà engagés pour remédier aux désordres, des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance,

— en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de garantie au titre de la reprise de l’éclairage extérieur ;

L’infirme de ces chefs,

statuant de nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Fixe le préjudice subi par M. D Z et M^me I A du fait des désordres affectant leur habitation à 62.322,70 €

Condamne en conséquence M. H X à payer à M. D Z et M^me I A la somme de 62.322,70 € outre intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Condamne la société Ets L J-K à garantir M. H X des condamnations mises à sa charge à hauteur de :

—  50% au titre des désordres du système d’assainissement,

—  50% au titre des désordres d’humidité à l’intérieur de la maison,

—  20% au titre des désordres affectant le parement du mur mitoyen nord,

—  50% au titre des frais déjà engagés pour remédier aux désordres,

—  50% au titre des dommages et intérêts,

—  50% au titre des sommes mises à sa charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et des dépens.

Condamne M. H X à payer à M. D Z et M^me I A la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, garanti en cela par la société Ets L J-K à hauteur de la moitié ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. H X aux dépens d’appel, garanti en cela par la société Ets L J-K à hauteur de la moitié ;

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT