ARRÊT N°

JFL/DB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 14 JANVIER 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 26 novembre 2019

N° de rôle : N° RG 18/00429 – N° Portalis DBVG-V-B7C-D5TJ

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON

en date du 09 janvier 2018 [RG N° 17/01503]

Code affaire : 54G

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

[K] [F] épouse [D], [N] [D], SA AST GROUPE TOP DUO C/ SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [K] [F] épouse [D]

née le [Date naissance 5] 1985 à [Localité 15] – de nationalité française,

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

Monsieur [N] [D]

né le [Date naissance 2] 1990 à [Localité 14] – de nationalité française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

APPELANTS

Représentés par M^e Lucie TEIXEIRA et par M^e Elodie CHESNEAU, avocats au barreau de BESANCON

Monsieur [N] [D] et Mme [F] épouse [D] étant également intimés sur l’appel de la SA AST GROUPE

SA AST GROUPE

dont le siège est sis [Adresse 12] – [Localité 10]

APPELANTE

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN & ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

dont le siège est sis [Adresse 4] – [Localité 11]

INTIMÉE

Représentée par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE (magistrat rapporteur) , Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 novembre 2019 a été mise en délibéré au 14 janvier 2020. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Exposé du litige

Le 14 février 2015, monsieur [N] [D] et son épouse madame [K] [F] (les époux [D]) ont confié à la société anonyme AST Groupe (la société), au prix de 93 102 euros TTC, la construction d’une maison individuelle.

Pour la financer ainsi que l’acquisition du terrain, les maîtres d’ouvrage ont contracté le 12 avril 2015, auprès de la société anonyme Crédit Foncier de France (le CFF), d’une part un prêt PAS Liberté portant sur un capital de 110 115 euros remboursable en 360 mensualités, et d’autre part un prêt « à taux zéro » (PTZ) portant sur un capital de 31 796,52 euros remboursable en 300 mensualités. Les maîtres d’ouvrage ont en outre emprunté auprès de la société IGESA les sommes de 5 000 et de 11 000 euros au moyen de deux prêts à taux zéro remboursables chacun en 96 mensualités.

Par acte authentique reçu le 19 mai 2016, les époux [D] ont acquis en indivision la parcelle de terrain à bâtir située commune de [Localité 13] cadastrée section B n° [Cadastre 1], section AC n° [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 8], d’une contenance de 4 ares 25 ca, pour un prix de 51 000 euros.

Insatisfaits des prestations du constructeur, à qui ils reprochaient notamment de ne pas avoir achevé le chantier dans le délai convenu, de s’être limité à la mise hors d’eau et hors d’air du bâtiment, de leur avoir facturé des sommes prématurément au regard de l’avancement réel des travaux, et d’avoir construit la maison 13 cm plus bas que l’altimétrie convenue, ils ont tenté de régler amiablement ces difficultés en adressant à la société un courrier d’avocat lui proposant de reprendre la construction et le terrain et de leur rembourser les dépenses d’acquisition du terrain, les appels de fonds et divers autres frais exposés, pour un total de 184 984,20 euros sauf à parfaire, outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et prise en charge de frais de procédure.

Cette tentative amiable ayant échoué, ils ont, par exploit d’huissier délivré le 4 août 2017, assigné à jour fixe la société, la compagnie d’assurance CGI Bâtiment et le CFF aux fins d’annulation des contrats, ou subsidiairement de résiliation, outre restitution des sommes versées et réparation de leurs préjudices.

Modifiant ensuite leurs prétentions relatives au contrat de construction par conclusions signifiées le 16 octobre 2017, ils ont sollicité la constatation de son anéantissement par l’effet de la rétractation de leur consentement, subsidiairement sa nullité, et plus subsidiairement sa résiliation.

Par jugement rendu le 9 janvier 2018, soumis à la cour, le tribunal de grande instance de Besançon a :

— rejeté les demandes de la société tendant à contester la procédure à jour fixe et sollicitant le renvoi de la procédure devant le juge de la mise en état,

— constaté que les époux [D] font valablement la démonstration que la réalisation confiée à la société présente un défaut d’altimétrie, techniquement démontré au moyen de l’attestation de nivellement du 9 juin 2017 de Monsieur [S] [R], géomètre expert, le rapport d’expertise du 12 juin 2017 de Monsieur [E] [M], expert en bâtiment, et la facture du 12 mai 2015 portant sur la pose d’une pompe de relevage,

— dit que ce défaut d’altimétrie constitue une non-conformité d’implantation du bâtiment le rendant impropre à sa destination,

— constaté que le délai légal de rétractation n’a pas couru à l’encontre des époux [D],

— constaté que dans le cadre de la présente instance, les époux [D] ont valablement signifié par voie de conclusions à la société leur intention de se rétracter,

— constaté que les époux [D] usent valablement du droit de rétractation que leur confèrent les dispositions du code de la construction et de l’habitation,

— constaté purement et simplement la rétractation des époux [D],

— constaté la mise à néant du contrat liant la société aux époux [D],

— ordonné en conséquence la remise en l’état des parties,

— condamné la société à indemniser les époux [D] de toutes dépenses consécutives ou directement liées au contrat annulé,

— rejeté la demande de démolition de l’ouvrage,

— condamné la société à rembourser aux époux [D] les montants suivants :

. 94 530 euros, au titre des encaissements réalisés par le constructeur,

. 19 721,20 euros, au titre de travaux réalisés par les époux [D],

. 600 euros, au titre de frais de géomètre et expertise,

soit un montant total de 114 851,20 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2017,

— condamné la société à payer aux époux [D] les sommes de 5 900 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leurs frais de relogement et de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leur préjudice moral résultant de la privation de jouissance de leur habitation,

— rejeté les demandes des époux [D] et du CFF à l’encontre de la SAS CGI BAT,

— déclaré la SAS CGI BAT définitivement hors de cause,

— condamné solidairement les époux [D] à rembourser au CFF la totalité du capital emprunté, soit 110 115 euros et 31 796,52 euros, sous déduction des sommes d’ores et déjà remboursées et à l’exclusion de tous frais et intérêts,

— condamné la société à garantir le CFF de tout paiement ou condamnation à la charge des époux [D],

— dit que seront exclus de cette garantie les remboursements réalisés en exécution d’un éventuel accord transactionnel entre les époux [D] et le CFF sur la seule somme de 59 408,12 euros correspondant au prix d’acquisition du terrain,

— condamné la société à payer au CFF les frais et intérêts contractuels des deux prêts de 110 115 euros et 31 796,52 euros, comptabilisés à compter de la mise à disposition des fonds, savoir :

. 500 euros à titre de frais de dossier,

. 2 175,52 euros à titre d’assurance obligatoire,

. les intérêts au taux de 2,85 % l’an sur le capital emprunté, à compter du 19 mai 2016 et jusqu’à règlement définitif du litige,

— dit qu’en cas d’accord transactionnel entre le CFF et les époux [D] sur le financement du terrain et les modalités de son remboursement, ces derniers supporteront uniquement les intérêts contractuels au taux de 2,85 % sur la somme de 59 408,12 euros, à compter du 19 mai 2016,

— constaté la nullité des deux prêts de 110 115 euros et 31 796,52 euros consentis par le CFF aux époux [D] suivant acte authentique du 19 mai 2016,

— réservé les droits et demandes du CFF et des époux [D] à ces fins, dans l’attente d’un éventuel accord ou qu’il soit statué à nouveau,

— dispensé les époux [D], à compter du prononcé du présent jugement, de tout paiement ou remboursement à l’égard du CFF, dans l’attente de la mise en 'uvre et la finalisation des modalités transactionnelles ou procédurales ordonnées dans le cadre du sursis à statuer,

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties dans l’attente que le CFF et les époux [D] soumettent à l’approbation du tribunal un protocole d’accord transactionnel,

— dit que ce protocole sera finalisé dans le délai de trois mois à compter du jour où le présent jugement sera déclaré définitif à l’égard la société et la CGI BAT,

— dit que ce protocole fixera les modalités de remboursement des prêts annulés et les modalités de financement du fonds (terrain) dont les époux [D] conservent la propriété,

— dit qu’à défaut d’accord transactionnel entre le CFF et les époux [D], la partie la plus diligente pourra demander la réinscription de l’ affaire au rôle, procéder éventuellement par voie d’assignation complémentaire à l’égard de toute autre partie concernée et solliciter toute mesure utile à la préservation de ses intérêts,

— dit que cette dernière solution procédurale impliquera nécessairement un renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état,

— dit que dans tous les cas de figure et jusqu’à résolution définitive du litige et complet paiement par les époux [D] et/ou la société, le CFF conserve le bénéfice de ses sûretés réelles sur le fonds des demandeurs,

— rejeté en l’état les demandes plus amples ou contraires des parties,

— dit qu’il est statué définitivement sur les frais et dépens à l’égard de la société et la SAS CGI BAT,

— dit qu’il est en revanche sursis à statuer sur les frais et dépens à l’égard des époux [D] et le CFF concernant la part du litige demeurant en débat et subsistant entre ces deux parties, comme donnant lieu également à sursis à statuer ; que dans le cas d’un accord transactionnel intervenu entre les époux [D] et le CFF, les frais irrépétibles seront laissés à la charge de chacun d’eux et les dépens de l’instance supportés par moitié ; qu’en cas d’échec du processus transactionnel et ré-enrôlement de l’affaire, il sera statué in fine sur les frais et dépens à l’égard des époux [D] et du Crédit Foncier de France, ainsi qu’à l’égard de toutes autres parties éventuellement attraites en la cause,

— condamné la société à payer aux époux [D] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à la charge du CFF et de la SAS CGI BATS les sommes exposées par eux au titre de la procédure et non comprises dans les dépens,

— condamné la société aux dépens,

— accordé aux avocats constitués qui en ont fait la demande le droit de recouvrer les dépens selon les formes de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision,

— renvoyé pour le surplus l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du jeudi 5 mai 2018, pour un état du protocole transactionnel.

Pour statuer ainsi le premier juge a d’abord retenu, s’agissant du contrat de construction que:

— les maîtres d’ouvrage avaient valablement pu exercer, par voies de conclusions, le droit de rétractation qui leur était reconnu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction ancienne applicable au litige, le délai de rétractation n’ayant jamais couru dès lors que seule l’épouse avait signé l’accusé de réception de la notification du contrat,

— le constructeur était en conséquence tenu de les indemniser de toutes dépenses consécutives ou directement liées au contrat « annulé »,

— la démolition de la construction était disproportionnée aux désordres allégués,

— et les préjudices établis par les maîtres d’ouvrage devaient être réparés.

Ensuite que la société sera tenue de garantir le CFF "de tout paiement ou condamnation mise à la charge des époux [D]" sauf le remboursement des sommes prêtées pour acquérir le terrain en cas d’accord des parties sur ce point.

Il a encore considéré, s’agissant du contrat de prêt que :

— l’anéantissement du contrat de construction entraînait la nullité des contrats de prêt, ceux-ci étant indivisibles et ne pouvant être partiellement anéantis au motif qu’ils ont été souscrits pour financer tant l’acquisition du terrain que la construction de la maison,

— en conséquence, les emprunteurs devaient rembourser la totalité des capitaux restant dus,

— les frais et intérêts seraient en revanche supportés par le constructeur,

— mais toutefois, au regard des difficultés résultant du maintien de la vente du terrain, un délai devait être accordé aux parties pour s’accorder tant sur les modalités de remboursement des prêts que sur le financement du terrain.

Les époux [D] ont interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 28 février 2018 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de démolition de l’ouvrage,

— condamné la société à leur rembourser les montants suivants :

. 94 530 euros, au titre des encaissements réalisés par le constructeur,

. 19 721,20 euros, au titre de travaux réalisés par eux,

. 600 euros, au titre de frais de géomètre et expertise,

soit un montant total de 114 851,20 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2017,

— condamné la société à leur payer 5 900 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leurs frais de relogement et 5 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leur préjudice moral résultant de la privation de jouissance de leur habitation,

— condamné solidairement les époux [D] à rembourser au CFF la totalité du capital emprunté, soit 110 115 euros et 31 796,52 euros, sous déduction des sommes d’ores et déjà remboursées et à l’exclusion de tout frais et intérêts,

— condamné la société à garantir le CFF de tout paiement ou condamnation à la charge des époux [D],

— dit que seront exclus de cette garantie les remboursements réalisés en exécution d’un éventuel accord transactionnel entre eux et le CFF, sur la seule somme de 59 408,12 euros correspondant au prix d’acquisition du terrain,

— condamné la société à payer au CFF les frais et intérêts contractuels des deux prêts de 110 115 euros et de 31 796,52 euros, comptabilisés à compter de la mise à disposition des fonds, savoir :

. 500 euros à titre de frais de dossier,

. 2175,52 euros à titre d’assurance obligatoire,

. les intérêts au taux de 2,85 % l’an sur le capital emprunté, à compter du 19 mai 2016 et jusqu’à règlement définitif du litige,

— dit qu’en cas d’accord transactionnel entre eux et le CFF sur le financement du terrain et les modalités de son remboursement, ils supporteront uniquement les intérêts contractuels au taux de 2,85 % l’an sur 59 408,12 euros à compter du 19 mai 2016,

— constaté la nullité des deux prêts de 110 115 euros et de 31 796,52 euros consentis par le CFF à leur nom suivant acte authentique du 19 mai 2016,

— réservé leurs droits et demandes et ceux du CFF à ces fins, dans l’attente d’un éventuel accord ou qu’il soit statué à nouveau,

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties dans l’attente que le CFF et les époux [D] soumettent à l’approbation du tribunal un protocole d’accord transactionnel,

— dit que ce protocole sera finalisé dans le délai de trois mois à compter du jour où le présent jugement sera déclaré définitif à l’égard la société et de la CGI BAT,

— dit que ce protocole fixera les modalités de remboursement des prêts annulés et les modalités de financement du fonds (terrain) dont les époux [D] conservent la propriété,

— dit qu’à défaut d’accord transactionnel entre eux et le CFF la partie la plus diligente pourra demander la réinscription de l’affaire au rôle, procéder éventuellement par voie d’assignation complémentaire à l’égard de toute autre partie concernée et solliciter toute mesure utile à la préservation de ses intérêts,

— dit que cette dernière solution procédurale impliquera nécessairement un renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état,

— dit que dans tous les cas de figure et jusqu’à résolution définitive du litige et complet paiement par eux et/ou la société, le CFF conserve le bénéfice de ses sûretés réelles sur le fonds des demandeurs,

— rejeté en l’état les demandes plus amples ou contraires des parties,

— dit qu’il est statué définitivement sur les frais et dépens à l’égard de la société et de la SAS CGI BAT,

— dit qu’il est en revanche sursis à statuer sur les frais et dépens à l’égard des époux [D] et le CFF concernant de la part du litige demeurant en débat et subsistant entre ces deux parties, comme donnant lieu également à sursis à statuer ; que dans le cas d’un accord transactionnel intervenu entre eux et le CFF, les frais irrépétibles seront laissés à la charge de chacun d’eux et les dépens de l’instance seront supportés par moitié ; qu’en cas d’échec du processus transactionnel et ré-enrôlement de l’affaire, il sera statué in fine sur les frais et dépens à leur égard et à celui du CFF ainsi qu’à l’égard de toutes autres parties éventuellement attraites en la cause,

— condamné la société à leur payer 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 30 juillet 2019, les époux [D] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de provision présentée par le CFF,

— ordonner la jonction des deux procédures pendantes sous les numéros RG n° 18/00429 et RG n° 18/00430 sous le même numéro,

à titre principal,

— constater que le délai de rétractation n’a pas couru,

— constater qu’ils exercent la faculté de rétractation par voie de dépôt de conclusions,

— constater la validité de leur rétractation,

— dire que le contrat est anéanti par cette rétractation,

— condamner la société à leur payer 125 575,78 euros au titre du remboursement des acomptes réglés avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2017 et 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et de jouissance subi,

à titre subsidiaire,

— constater la nullité du contrat de construction de maison individuelle,

— constater les fautes commises par la société,

— condamner la société à leur payer les mêmes sommes,

plus subsidiairement,

— constater le non-respect de ses engagements contractuels par la société,

— constater la non-conformité de l’implantation de la construction,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de construction de maison individuelle conclu le 14 février 2015, aux torts exclusifs de la société,

— condamner la société à leur payer les mêmes sommes,

en tout état de cause :

— condamner la société à procéder à ses frais à la démolition, et à la remise en état de la parcelle dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— constater la résolution de plein droit des contrats de prêt consentis par le CFF :

'prêt n° 1151443 « pas liberté » portant sur un capital de 110 115 euros remboursable en 360 mensualités, au taux de 2.85% (TEG : 4,08 % l’an) ;

' prêt n° 1151442 « à taux zéro » portant sur un capital de 31 796,52 euros remboursable en 300 mensualités au taux de 0 % (TEG : 0.94 % l’an), sauf à déduire le coût du terrain savoir 59 408,42 euros,

— débouter la société et le CFF de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir (sic),

— condamner la société à leur payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^me Elodie Chesneau, avocate,

et sur la demande reconventionnelle d’expertise,

— dire qu’ils s’en remettent à mérite de justice sur cette demande, laquelle ne pourra intervenir qu’aux frais avancés de la société,

— dire, dans l’attente alors de la décision sur le fond en cas d’expertise, que les échéances des prêts consentis par le CFF seront suspendus,

— réserver les dépens.

A tel effet, les époux [D] soutiennent que :

* sur le contrat de construction,

— ils pouvaient user du droit de rétractation prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai n’ayant pas couru à leur égard faute pour le constructeur d’avoir notifié le contrat à chacun d’entre eux,

— la rétractation provoque l’anéantissement du contrat et emporte remise des parties dans l’état antérieur,

— subsidiairement le contrat est nul faute pour le constructeur d’avoir respecté diverses obligations d’ordre public prévues aux articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, l’exécution du contrat ne valant pas renonciation à se prévaloir des nullités,

— plus subsidiairement le contrat doit être résolu en raison de l’exécution défaillante des obligations du constructeur, par application de l’article 1184 du code civil,

* sur la remise des parties dans l’état antérieur,

— l’anéantissement du contrat impose de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement,

— ils ont exposé la somme de 125 575,78 euros, au titre des travaux et de divers frais, qui doivent leur être remboursés au titre de la remise en état antérieur, et ce avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2017,

— la démolition de l’ouvrage devra être ordonnée dès lors qu’ils n’entendent pas le conserver et que la nullité du contrat de construction de maison individuelle ouvre droit pour le maître de l’ouvrage de solliciter la démolition sans indemnité pour le constructeur,

— la demande de provision formée contre eux par le constructeur au titre du coût des matériaux, main d’oeuvre et maîtrise d’oeuvre accessoirement à la demande d’expertise tendant à l’évaluation du même coût, est irrecevable au regard des articles 566 et 567 du code de procédure civile, étant nouvelle en appel, n’étant pas contenue dans les demandes antérieures et ne résultant pas de l’évolution du dossier,

— cette demande de provision est au demeurant mal fondée dès lors que le constructeur détient déjà une somme de 112 201,91 euros, même si le paiement des sommes saisies en exécution du jugement déféré a été suspendu par le juge de l’exécution de Lyon, et que le constructeur ne doit pas obtenir deux fois le prix de la maison,

— nul ne pouvant invoquer sa propre turpitude, le constructeur qui a sciemment contrevenu à l’ordre public, ou, plus généralement à une règle impérative, doit se voir refuser toute restitution,

— les indemnités accordées par le premier juge sont insuffisantes pour les dédommager des sommes exposées et du préjudice subi du fait de la carence du constructeur à respecter ses obligations légales et contractuelles,

— aucune réception du chantier ne peut être effectuée, la construction étant inachevée,

* sur les contrats de prêt :

— en application de l’article L.312-12 du code de la consommation et en raison de l’interdépendance des contrats de prêt et de construction, l’annulation du contrat de construction a pour effet d’entraîner de plein droit l’annulation ou la résolution du contrat de prêt souscrit pour assurer le financement de l’opération de construction,

— toutefois, en l’espèce, rien ne justifiant qu’ils soient privés du financement de l’acquisition du terrain à bâtir dès lors que le contrat de vente n’est pas annulé, ils se prévalent de la résolution de plein droit des crédits affectés dans la seule limite de la quote-part afférente au financement de l’opération de construction, de sorte que la résolution de plein droit des contrats de prêt devra être prononcée sous déduction du coût du terrain,

— et dans l’hypothèse d’une expertise et dans l’attente de la décision sur le fond, le remboursement des prêts devra être suspendu.

La société a, elle aussi, interjeté appel principal par déclaration parvenue au greffe également le 28 février 2019, son appel portant sur les disposions par lesquelles le tribunal a :

— rejeté ses demandes tendant à contester la procédure à jour fixe et sollicitant le renvoi de la procédure devant le juge de la mise en état,

— constaté que les époux [D] font valablement la démonstration que la réalisation qu’ils lui ont confiée présente un défaut d’altimétrie, techniquement démontré au moyen de l’attestation de nivellement du 9 juin 2017 de Monsieur [S] [R], géomètre-expert, du rapport d’expertise du 12 juin 2017 de Monsieur [E] [M], expert en bâtiment, et de la facture du 12 mai 2015 portant sur la pose d’une pompe de relevage,

— dit que ce défaut d’altimétrie constitue une non-conformité d’implantation du bâtiment le rendant impropre à sa destination,

— constaté que le délai légal de rétractation n’a pas couru à l’encontre des époux [D],

— constaté que dans le cadre de la présente instance, les époux [D] lui ont valablement signifié par voie de conclusions leur intention de se rétracter,

— constaté que les époux [D] usent valablement du droit de rétractation que leur confèrent les dispositions du code de procédure civile,

— constaté purement et simplement la rétractation des époux [D],

— constaté la mise à néant du contrat la liant aux époux [D],

— ordonné en conséquence la remise en l’état des parties,

— condamné la société à indemniser les époux [D] de toutes dépenses consécutives ou directement liées au contrat annulé,

— rejeté la demande de démolition de l’ouvrage,

— condamné la société à rembourser aux époux [D] les montants suivants :

. 94 530 euros, au titre des encaissements réalisés par le constructeur,

. 19 721,20 euros, au titre de travaux réalisés par les époux [D],

. 600 euros, au titre de frais de géomètre et expertise,

soit un montant total de 114 851,20 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2017,

— condamné la société à payer aux époux [D] les sommes de 5 900 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leurs frais de relogement, et de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leur préjudice moral résultant de la privation de jouissance de leur habitation,

— rejeté les demandes des époux [D] et du CFF à l’encontre de la SAS CGI BAT,

— déclaré la SAS CGI BAT définitivement hors de cause,

— condamné solidairement les époux [D] à rembourser au CFF la totalité du capital emprunté, soit 110 115 euros et 31 796,52 euros, sous déduction des sommes d’ores et déjà remboursées et à l’exclusion de tout frais et intérêts,

— condamné la société à garantir le CFF de tout paiement ou condamnation à la charge des époux [D],

— dit que seront exclus de cette garantie les remboursements réalisés en exécution d’un éventuel accord transactionnel entre les époux [D] et le CFF, sur la seule somme de 59 408,12 euros correspondant au prix d’acquisition du terrain,

— condamné la société à payer au CFF les frais et intérêts contractuels des deux prêts de 10 115 euros et de 31 796,52 euros, comptabilisés à compter de la mise à disposition des fonds, savoir :

. 500 euros à titre de frais de dossier,

. 2 175,52 euros à titre d’assurance obligatoire,

. les intérêts au taux de 2,85 % l’an sur le capital emprunté, à compter du 19 mai 2016 et jusqu’à règlement définitif du litige,

— dit qu’en cas d’accord transactionnel entre le CFF et les époux [D] sur le financement du terrain et les modalités de son remboursement, ces derniers supporteront uniquement les intérêts contractuels au taux de 2,85 % sur la somme de 59 408,12 euros, à compter du 19 mai 2016,

— constaté la nullité des deux prêts de 110 115 euros et de 31 796,52 euros consentis par le CFF aux époux [D] suivant acte authentique du 19 mai 2016,

— réservé les droits et demandes du CFF et des époux [D] à ces fins, dans l’attente d’un éventuel accord ou qu’il soit statué à nouveau,

— dispensé les époux [D], à compter du prononcé du présent jugement, de tout paiement ou remboursement à l’égard du CFF, dans l’attente de la mise en 'uvre et la finalisation des modalités transactionnelles ou procédurales ordonnées dans le cadre du sursis à statuer,

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties dans l’attente que le CFF et les époux [D] soumettent à l’approbation du tribunal un protocole d’accord transactionnel,

— dit que ce protocole sera finalisé dans le délai de trois mois à compter du jour où le présent jugement sera déclaré définitif à l’égard la société et la CGI BAT,

— dit que ce protocole fixera les modalités de remboursement des prêts annulés et les modalités de financement du fonds (terrain) dont les époux [D] conservent la propriété,

— dit qu’à défaut d’accord transactionnel entre le CFF et les époux [D], la partie la plus diligente pourra demander la réinscription de l’ affaire au rôle, procéder éventuellement par voie d’assignation complémentaire à l’égard de toute autre partie concernée et solliciter toute mesure utile à la préservation de ses intérêts,

— dit que cette dernière solution procédurale impliquera nécessairement un renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état,

— dit que dans tous les cas de figure et jusqu’à résolution définitive du litige et complet paiement par les époux [D] et/ou la société, le CFF conserve le bénéfice de ses sûretés réelles sur le fonds des demandeurs,

— rejeté en l’état les demandes plus amples ou contraires des parties,

— dit qu’il est statué définitivement sur les frais et dépens à l’égard de la société et la SAS CGI BAT,

— dit qu’il est en revanche sursis à statuer sur les frais et dépens à l’égard des époux [D] et le CFF, concernant de la part du litige demeurant en débat et subsistant entre ces deux parties, comme donnant lieu également à sursis à statuer ; que dans le cas d’un accord transactionnel intervenu entre les époux [D] et le CFF, les frais irrépétibles seront laissés à la charge de chacun d’eux et les dépens de l’instance seront supportés par moitié ; qu’en cas d’échec du processus transactionnel et ré-enrôlement de l’affaire, il sera statué in fine sur les frais et dépens à l’égard des époux [D] et du CFF, ainsi qu’à l’égard de toutes autres parties éventuellement attraites en la cause,

— condamné la société à payer aux époux [D] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à la charge du CFF et de la SAS CGI BATS les sommes exposées par eux au titre de la procédure et non comprises dans les dépens,

— condamné la société aux dépens,

— accordé aux avocats constitués qui en ont fait la demande le droit de recouvrer les dépens selon les formes de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— renvoyé pour le surplus l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du jeudi 5 mai 2018, pour un état du protocole transactionnel.

Par conclusions enregistrées le 27 septembre 2019, la société demande à la cour de :

— débouter les époux [D] de toutes demandes,

— ordonner la jonction des deux procédures n° 18/00429 et n° 18/00430 résultant des deux appels principaux,

— dire que les époux [D] ne peuvent se rétracter et subsidiairement qu’un seul d’entre eux le pouvait,

— dire que le contrat de construction n’est entaché d’aucune nullité,

— dire que le constructeur n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat,

— débouter les époux [D] de l’ensemble de leur demande, ainsi que le CFF,

— prononcer la réception de l’ouvrage au 16 juin 2017,

— subsidiairement ordonner une expertise judiciaire, afin de déterminer si la maison était réceptionnable le 16 juin 2017,

— condamner in solidum les époux [D] à lui verser une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 6 000 euros pour ceux d’appel, outre entiers dépens d’instance et d’appel à leur charge, qui seront recouvrés par la SELARL Maurin & Associés,

subsidiairement en cas d’anéantissement du contrat,

— ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer le coût des matériaux, de la main d''uvre et de la maîtrise d''uvre et vérifier s’il existe des désordres rédhibitoires,

— réserver les dépens,

« d’ores et déjà en raison de l’annulation du dit contrat qui serait prononcée »,

— condamner in solidum les époux [D] à lui payer, au titre du coût des matériaux, main-d''uvre et maîtrise d''uvre, une provision de 83 000 euros TTC à valoir sur le décompte qui sera établi par l’expert,

— dire que l’assurance dommage ouvrage n’a pas à être remboursée, ni les travaux effectués par les maîtres d’ouvrage eux-mêmes, ni les taxes, ni les frais de géomètre, d’expert, ni les frais bancaires et relogement, et qu’il n’y a pas lieu a réparation d’un préjudice moral,

— dire que le constructeur n’a pas à garantir ni à rembourser le prêt bancaire, lequel comprend en outre le coût du terrain et autres frais,

— condamner in solidum les époux [D] à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 6 000 euros pour ceux d’appel, outre entiers dépens d’instance et d’appel à leur charge, qui seront recouvrés par la SELARL Maurin & Associés.

A tel effet, la société soutient que :

* sur la validité du contrat de construction

— chacun des deux époux ayant signé l’accusé de réception de la notification du contrat faisant courir le délai de rétractation, leur rétractation est tardive,

— même à considérer qu’un seul des époux aurait signé l’accusé de réception, le délai de rétractation ne courant pas pour l’autre, l’époux signataire ne s’en est pas moins rétracté tardivement et se trouve donc engagé par le contrat,

— lorsqu’ils ont entendu exercer leur droit de rétractation, ils y avaient tacitement renoncé, conformément à l’article 1338 du code civil, dès lors qu’étaient réalisés tant les travaux qu’ils avaient confiés au constructeur que ceux qu’ils s’étaient réservés,

— dans les mêmes circonstances ils avaient renoncé à toute demande de nullité, la confirmation, la ratification, ou l’exécution volontaire du contrat emportant renonciation aux moyens et exceptions que l’on pouvait opposer contre cet acte,

— les chefs de nullité invoqués ne sont pas établis et, s’ils l’étaient, seraient couverts,

— plus subsidiairement, ne sont établis ni le défaut d’altimétrie ni aucun autre désordre pouvant justifier la résolution du contrat,

* sur la remise des parties dans l’état antérieur,

— les sommes à restituer par le constructeur se limitent aux sommes qu’il a perçues, qui s’élèvent à 87 833,29 euros TTC (pièce n° 19), et non à 94 530 euros, comme retenu par le premier juge, ni à aux 125 575,78 euros réclamés par les époux [D] qui comprennent des dépenses non liées à la nullité du contrat de construction,

— la somme restituée ne saurait porter intérêt au taux légal dès lors qu’elle été librement versée,

— réciproquement le constructeur conserve droit au paiement des matériaux, de la main d''uvre et de la maîtrise d''uvre,

— une expertise est nécessaire pour fixer le coût des travaux supporté par le constructeur, étant indiqué que le bénéfice d’un constructeur est d’environ 7 à 10 % et qu’en conséquence sur un prix de 93 102 euros, le constructeur est en droit de percevoir une somme de 83 000 euros minimum correspondant à l’ensemble des coûts qu’il a supportés,

— la démolition de l’immeuble serait disproportionnée aux désordres affectant l’immeuble, un léger défaut d’altimétrie n’ayant pas pour effet de rendre le bien impropre à sa destination, alors qu’il peut y être remédié par l’obtention d’un permis de construire modificatif et, sur le plan technique, par l’installation d’une pompe de relevage, sauf à ordonner une expertise sur ce point,

— la demande de provision formée au titre du coût des travaux n’est pas irrecevable comme nouvelle en appel, dès lors que la demande d’expertise était déjà sollicitée en première instance, que cette demande y est incluse en cas d’annulation du contrat, et qu’elle résulte en outre d’une évolution du dossier depuis la décision déférée,

— les acquéreurs ne sauraient invoquer de préjudice moral, au demeurant non établi, alors qu’ils ont été les artisans de leur propre préjudice en refusant la réception,

* sur la garantie de la banque par le constructeur et sur sa responsabilité envers lui,

— sa condamnation à garantir le CFF des sommes dues par les époux [D] à celui-ci ne repose sur aucun fondement juridique,

— de même sa responsabilité délictuelle n’est pas engagée envers la banque, n’ayant commis aucune faute.

Par conclusions transmises le 3 octobre 2019 portant appel incident sur le montant de la condamnation à remboursement pesant sur les emprunteurs, et sur le montant de la condamnation indemnitaire du constructeur prononcée à son profit, le CFF demande à la cour de statuer ce que de droit sur la demande des époux [D] en anéantissement, nullité ou en résolution du contrat de construction de maison individuelle et, en cas d’anéantissement, nullité ou résolution du contrat de construction, de :

— condamner solidairement les époux [D] à lui régler, après compensation, les sommes de 106 422,99 euros au titre du prêt PAS n° 1151443 et de 31 309,80 euros au titre du prêt PTZ n° 1151442, arrêtées au 10 août 2017, à actualiser en fonction du bon provisionnement des futures échéances, à commencer par celle du 10 août 2017, outre intérêts au taux légal à compter de l’annulation ou de la résolution du contrat,

— condamner la société à le garantir du remboursement des sommes dues par les consorts [D] et à lui régler la somme de 46 760,03 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’annulation ou de la résolution du contrat,

— dire et juger que les garanties qu’il a prises en considération desquelles le prêt a été consenti (hypothèques de premier rang) subsisteront jusqu’à complet règlement des condamnations prononcées,

— débouter les époux [D] et la société de toutes demandes contraires,

— condamner toute partie succombante à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— statuer ce que de droit sur la demande de suspension de remboursement des échéances des prêts en cas d’expertise judiciaire.

A telles fins, le CFF s’en rapportant à la sagesse de la cour sur le sort du contrat de construction, soutient que :

* sur les contrats de prêt :

— chaque contrat de prêt forme un tout indivisible qui empêche d’en déduire le prix du terrain,

— les époux [D] devront en conséquence rembourser le montant des sommes décaissées au titre des prêts, diminuées, par compensation, des sommes que doit leur restituer la banque,

* sur le maintien des sûretés qu’il a prises,

— dans la mesure où l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti doivent subsister jusqu’à l’extinction de cette obligation,

* sur la garantie du constructeur et sur sa responsabilité envers lui,

— en cas d’anéantissement du contrat principal et de résolution consécutive des contrats de prêt, le constructeur devra le garantir des sommes qu’il devra aux emprunteurs, dès lors que si la résolution judiciaire ou l’annulation du contrat principal intervient du fait du vendeur, celui-ci pourra, à la demande du prêteur, être condamné à garantir l’emprunteur du remboursement du prêt, sans préjudice des dommages-intérêts vis-à-vis du prêteur et de l’emprunteur,

— ainsi, si la Cour venait à prononcer la mise à néant du contrat de construction ou sa résiliation judiciaire comme cela lui est demandé et partant la résolution des contrats de prêt, celles-ci résulteraient des fautes commises par les différents intervenants, de sorte que la cour en tant que de besoin condamnera la société à le garantir des sommes qui lui sont dues par les consorts [D],

— il n’a commis aucune faute et ne peut donc se voir opposer sa propre turpitude, ni supporter aucune responsabilité, alors que la nullité du contrat, si elle est retenue, n’est que du fait de la société qui doit donc en supporter la pleine et entière responsabilité,

— enfin le constructeur, par les fautes qu’il a commises envers les maîtres d’ouvrage et qui sont à l’origine de l’anéantissement du contrat, a engagé sa responsabilité délictuelle envers lui et doit l’indemniser du préjudice que lui a causé l’anéantissement subséquent du contrat de prêt,

— le préjudice correspond à la différence entre ce qu’il était en droit de percevoir en application du contrat de prêt et la restitution des sommes prêtées, du fait de l’annulation ou de la résolution du contrat, ce qui équivaut à la somme de 46 760,03 euros, composée des intérêts prévus au tableau d’amortissement, des frais de dossier, et des cotisations d’assurance avancées auprès de l’assureur.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance rendue le 12 mars 2019 a prononcé la jonction des deux procédures issues des deux appels principaux, la procédure n° 18/00430 étant jointe à la procédure n° 18/00429.

L’affaire a été clôturée le 5 novembre 2019, fixée à l’audience du 26 novembre 2019 et la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2020.

Motifs de la décision

Les époux [D] et la société seront tout d’abord déboutés de leur demande de jonction, devenues sans objet depuis l’ordonnance de jonction du 12 mars 2019.

1.Sur le contrat de construction.

1-1. Sur la validité de la rétractation,

Les dispositions d’ordre public de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction ancienne applicable à la date du contrat, disposent que, pour tout acte ayant pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, la notification comme la rétractation devant être faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Toutefois, une notification effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, ne peut produire d’effet à l’égard des deux époux que si l’avis de réception est signé par chacun d’eux ou si l’époux seul signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (Civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 09-15.361).

En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle a été notifié par le constructeur aux époux [D] par un courrier unique adressé aux deux époux et dont l’accusé dé réception, en date du 6 juin 2015, s’il porte deux signatures et que la première est celle de l’épouse, la seconde n’est en revanche pas celle de l’époux mais celle du facteur, qui en atteste.

Par ailleurs, il n’est pas soutenu que madame [D] avait obtenu pouvoir de son mari pour recevoir notification de l’acte pour son compte.

En conséquence, la notification du contrat, irrégulière pour avoir été faite à un seul des époux [D], n’a pas fait courir, à l’égard des deux, le délai de rétractation qui restait donc ouvert lorsqu’ils ont entendu rétracter leur consentement, ce qu’ils pouvaient valablement faire par conclusions devant le tribunal de grande instance du 16 octobre 2017, ce mode de rétractation offrant les garanties exigées par le texte précité, sa validité n’étant au demeurant pas contestée.

Les dispositions protectrices de l’acquéreur non professionnel d’une maison individuelle énoncées à l’article L.271-1 précité étant d’ordre public, le droit de rétractation reconnu à l’acquéreur n’est pas susceptible de renonciation tacite, ce qui rend inopérant le moyen tiré par le constructeur d’une renonciation tacite des acquéreurs à leur droit à rétractation, qui se déduit selon lui de leur exécution volontaire du contrat, sous la forme notamment du paiement d’acomptes et aussi de l’accomplissement personnel de travaux qu’ils s’étaient réservés.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que :

— le délai légal de rétractation n’a pas couru à l’encontre des époux [D],

— dans le cadre de la présente instance, les époux [D] ont valablement signifié à la société leur intention de se rétracter,

— les époux [D] usent valablement du droit de rétractation que leur confèrent les dispositions du code de la construction et de l’habitation,

et constaté purement et simplement la rétractation des époux [D].

La rétractation du consentement des acquéreurs provoque l’anéantissement du contrat et emporte remise des parties en l’état antérieur, ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, qui sera en conséquence confirmé en ce qu’il a constaté la mise à néant du contrat liant la société aux époux [D], et ordonné la remise en l’état des parties dans leur état antérieur.

1-2.Sur la démolition :

En cas d’anéantissement du contrat par rétraction du consentement, comme en cas d’annulation de celui-ci, la démolition de l’ouvrage ne peut être subséquemment ordonnée que si elle constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent (Cass. Civ. 3ème, 15 octobre 2015, n° 14-23.612).

En l’espèce, ne peuvent justifier la démolition de l’ouvrage les prétendus inachèvement, auxquels il peut être aisément remédié par des travaux supplémentaires, ni le fait que les acquéreurs n’entendent pas le conserver, cette seule intention étant sans effet sur la nécessité de le démolir.

Le défaut d’altimétrie, consistant en ce que la maison est construite environ 13 cm plus bas que la cote indiquée au permis de construire, est démontré par l’attestation de nivellement établie le 9 juin 2017 par le géomètre expert [T] [I], dont il importe peu qu’elle n’ait pas été établie contradictoirement dès lors qu’elle a été livrée au contradictoire dans le cadre de la procédure judiciaire, et qu’il appartenait au constructeur de la combattre, le cas échéant, en produisant un avis contraire, carence qui ne saurait être palliée par l’expertise judiciaire qu’il demande à ce titre et dont il sera débouté.

Pour autant, les acquéreurs n’établissent pas que ce désordre rend la maison impropre à sa destination ni qu’il présente autrement la gravité imposant la démolition de celle-ci, ne démontrant nullement l’impossibilité d’y remédier, tant sur le plan administratif par l’obtention d’un permis de construire modificatif, que sur le plan technique par l’installation d’une pompe de relevage des eaux usées, ainsi que l’objecte utilement le constructeur.

Dès lors au regard, d’une part, de la fonctionnalité suffisante que conserve l’immeuble et, d’autre part, du coût nécessairement élevé de sa démolition, celle-ci apparaît disproportionnée, ce qui justifie la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de ce chef.

1-3. Sur les restitutions dues aux acquéreurs :

Si l’anéantissement du contrat oblige notamment le constructeur à restitution, celle-ci est limitée à ce qu’il a reçu d’eux, en l’espèce des sommes d’argent, et ne peut inclure les autres sommes payées à des tiers, lesquelles peuvent éventuellement donner lieu à indemnisation, au même titre que d’autres préjudices, mais non à restitution.

Ne sont ainsi restituables aux acquéreurs que les sommes qu’ils ont versées au constructeur au titre des postes achèvement des fondations, achèvement des murs, mise hors d’eau, avenant n° 1, achèvement des cloisons et mise hors d’air, achèvement des équipements et réception, au titre desquels le constructeur reconnaît (dans sa pièce n°19) avoir encaissé un total de 87 833,29 euros, qui sera retenu par la cour dès lors que les acquéreurs ne démontrent pas lui avoir versé d’autres sommes en exécution du contrat anéanti.

Les autres demandes qu’ils forment au titre des restitutions, ci-après détaillées et libellées conformément à leurs écritures, s’analysent en réalité en demandes de réparation du préjudice résultant de diverses dépenses périphériques à l’exécution du contrat, et seront examinée avec les autres demandes indemnitaires qu’ils dirigent contre le constructeur :

— dommage ouvrage :1 117,00 euros

— CCTP – avenant viabilisation :5 612,40 euros

— CCTP – avenant viabilisation :9 512,40 euros

— prêt Igesa-ref 2502150351/4600 : frais de dossier :1 056,00 euros

— prêt Igesa-ref 2502150351/4600 : assurance 01/06/15 au 01/07/17 :62,00 euros

— prêt Igesa-ref 2506150351/4600 : frais de dossier :480,00 euros

— prêt Igesa-ref 2506150351/4600 : assurance 01/06/15 au 01/07/17 :28,25 euros

— crédit foncier : frais de dossier :500,48 euros

— crédit foncier – assurance prêt invalidité du 01/06/15 au 01/07/17 :449,25 euros

— crédit foncier – assurance prêt décès du 01/06/15 au 01/07/17 :1 556,35 euros

— crédit foncier – assurance Ace European Groupe du 01/06/15 au 01/07/17 :54,00 euros

— crédit foncier – frais remboursement anticipation au 01/07/17- intérêts :255,85 euros

— crédit foncier – frais remboursement anticipation -accessoire au 01/07/17:61,00 euros

— crédit foncier – frais remboursement anticipation -indemnité au 01/07/17 :1 588,03 euros

— Mairie de [Localité 13] – raccordement total égout :2 000,00 euros

— Enedis – compteur et consommation du 01/12/16 a 01/06/17 :411,01 euros

— prévision résiliation Edf et consommation :50,00 euros

— gaz et eau – compteur et consommation du 01/05/16 au 01/06/17 :771,65 euros

— prévision résiliation gaz et eau et fuite d’eau du 01/06/17 :1 000,00 euros

— camion de déménagement d’urgence :49,00 euros

— clôture avec main d''uvre :920,00 euros

— expert-géomètre monsieur [I] :180,00 euros

— taxe d’aménagements permis de construire 2016 :1 760,00 euros

— taxe d’archéologie préventive :141,00 euros

Si le constructeur est ainsi tenu à restituer les fonds qu’il a reçu des acquéreurs pour un total de 87 833,29 euros, il fait toutefois exactement valoir son propre droit à restitution au titre des matériaux, de la main d’oeuvre et de la maîtrise d’oeuvre qu’il a fournis en exécution du contrat anéanti, en soutenant justement que l’anéantissement du contrat doit aboutir aux restitutions réciproques et non à la restitution des seules sommes dépensées par les acquéreurs, qui leur permettrait indûment de conserver la maison sans finalement en avoir payé le prix.

Ce droit à restitution du constructeur ne peut être remis en cause, comme le demandent les acquéreurs, ni en raison de la saisie de sommes intervenues à son profit, qui se résoudra par un compte entre les parties au vu du présent arrêt, ni en raison de prétendus manquements du constructeur aux règles d’ordre public régissant la formation du contrat, qui lui interdiraient de se prévaloir de sa propre turpitude, dès lors que l’anéantissement du contrat ne résulte pas de tels manquements, mais seulement de la rétractation du consentement des acquéreurs.

Les prestations fournies par le constructeur ne peuvent lui être restituées en nature, dès lors qu’elles constituent désormais l’immeuble dont les acquéreurs conservent le bénéfice, mais seulement par équivalent financier, constitué du prix de ces prestations, s’entendant non pas du prix facturé mais du prix coûtant supporté par le constructeur.

L’estimation de ce prix coûtant n’appelle pas d’expertise judiciaire, dès lors que la méthode d’évaluation qu’il invoque, consistant à évaluer le prix coûtant en retranchant, du prix facturé pour les prestations correspondantes, une marge de 7 à 10 % conforme aux marges habituellement pratiquées en la matière, apparaît réaliste, et au surplus n’a pas été critiquée.

Toutefois, le constructeur ne démontrant pas avec plus de précision le taux de marge appliqué en l’espèce, la cour retiendra le moins favorable à sa demande de restitution, qui est celui de 10 %.

La société sera en conséquence déboutée de sa demande d’expertise judiciaire du coût des travaux, ainsi que de sa demande de provision qui en était l’accessoire, et qui à ce titre était au demeurant recevable bien que nouvelle en appel.

Le calcul sera toutefois appliqué aux seules prestations réalisées, dont le montant facturé se limite nécessairement aux sommes encaissées par le constructeur dès lors que celui-ci ne forme aucune demande en paiement d’un solde de prix, et qui s’élève, comme précédemment retenu, à 87 833,29 euros. Il s’en déduit, après retranchement d’une marge de 10 %, que le coût des travaux, main d’oeuvre et maîtrise d’oeuvre restituable au constructeur doit être évalué à (87 833,29 – 8 783,32) 79 049,97 euros.

En conséquence, après compensation des restitutions réciproques, la société reste redevable envers les époux [D] de la somme de (87 833,29 – 79 049,97) 8 783,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2017.

1-4.Sur l’indemnisation des acquéreurs par le constructeur :

Les époux [D] ayant anéanti le contrat en rétractant leur consentement, ils ne peuvent prétendre à réparation de leur préjudice par le constructeur selon les règles de la responsabilité contractuelle, mais seulement selon celles de la responsabilité délictuelle, énoncées à l’article 1382 devenu 1240 du code civil, qui exigent la démonstration d’un préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité entre celle-ci et le préjudice.

Les deux fautes reprochées par les époux [D] à la société au titre de leur préjudice moral et de jouissance tiennent à ce que celle-ci :

— n’aurait pas achevé la maison au mois de mai 2017 comme prévu au contrat de construction,

— et les aurait trompés en soumettant à leur signature un contrat de construction de maison individuelle affecté de nombreuses irrégularités dont ils ne pouvaient avoir connaissance et en les privant de la possibilité d’exercer la faculté de rétractation prévue par la loi.

La première ne peut-être retenue, ne pouvant être regardé comme fautif le manquement à une clause de fixation de la fin des travaux anéantie avec le contrat par l’effet de la rétractation.

La seconde n’est pas mieux caractérisée, alors d’une part que les époux [D] ont exercé leur droit de rétractation et ne peuvent donc se plaindre d’en avoir été privés, et d’autre part que l’anéantissement du contrat ne résulte pas d’éventuelles irrégularités dans la formation du contrat mais seulement dans la volonté des acquéreurs de rétracter leur consentement.

Ainsi, n’ayant pas établi les fautes qu’ils invoquent pour obtenir réparation d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance, les époux [D] seront déboutés de la demande indemnitaire correspondante, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il y a partiellement fait droit.

S’agissant des sommes que les époux [D] ne pouvaient obtenir à titre de restitution, elles ne peuvent davantage leur être accordées à titre de dommages intérêts, en l’absence de faute délictuelle établie à l’encontre de la société, les époux [D] se bornant soit à invoquer des fautes contractuelles inopérantes en raison de l’anéantissement du contrat, soit à revendiquer l’indemnisation de divers postes de préjudice sans indiquer à quelles fautes délictuelles ils seraient imputables.

En conséquence, la cour ne peut faire droit à la demande indemnitaire qu’ils forment pour les postes ainsi libellés dans leurs écritures :

— dommage ouvrage :1 117,00 euros

— CCTP – avenant viabilisation :5 612,40 euros

— CCTP – avenant viabilisation :9 512,40 euros

— prêt Igesa-ref 2502150351/4600 : frais de dossier :1 056,00 euros

— prêt Igesa-ref 2502150351/4600 : assurance 01/06/15 au 01/07/17 :62,00 euros

— prêt Igesa-ref 2506150351/4600 : frais de dossier :480,00 euros

— prêt Igesa-ref 2506150351/4600 : assurance 01/06/15 au 01/07/17 :28,25 euros

— crédit foncier : frais de dossier :500,48 euros

— crédit foncier – assurance prêt invalidité du 01/06/15 au 01/07/17 :449,25 euros

— crédit foncier – assurance prêt décès du 01/06/15 au 01/07/17 :1 556,35 euros

— crédit foncier – assurance Ace European Groupe du 01/06/15 au 01/07/17 :54,00 euros

— crédit foncier – frais remboursement anticipation au 01/07/17- intérêts :255,85 euros

— crédit foncier – frais remboursement anticipation -accessoire au 01/07/17:61,00 euros

— crédit foncier – frais remboursement anticipation -indemnité au 01/07/17 :1 588,03 euros

— Mairie de [Localité 13] – raccordement total égout :2 000,00 euros

— Enedis – compteur et consommation du 01/12/16 a 01/06/17 :411,01 euros

— prévision résiliation Edf et consommation :50,00 euros

— gaz et eau – compteur et consommation du 01/05/16 au 01/06/17 :771,65 euros

— prévision résiliation gaz et eau et fuite d’eau du 01/06/17 :1 000,00 euros

— camion de déménagement d’urgence :49,00 euros

— clôture avec main d''uvre :920,00 euros

— expert-géomètre monsieur [I] :180,00 euros

— taxe d’aménagements permis de construire 2016 :1 760,00 euros

— taxe d’archéologie préventive :141,00 euros

Pour les mêmes motifs la cour ne peut faire droit à leur demande indemnitaire portant sur des frais de relogement.

1-5.Sur la réformation des condamnations en restitution et en dommage et intérêts prononcées par le premier juge :

En conséquence des précédents motifs relatifs aux restitutions et aux réparations, la cour infirmera le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné la société à indemniser les époux [D] de toutes dépenses consécutives ou directement liées au contrat annulé,

— condamné la société à rembourser aux époux [D] les montants suivants :

. 94 530 euros, au titre des encaissements réalisés par le constructeur,

. 19 721,20 euros, au titre de travaux réalisés par les époux [D],

. 600 euros au titre de frais de géomètre et expertise,

soit un montant total de 114 851,20 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2017,

— condamné la société à payer aux époux [D] la somme de 5 900 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leurs frais de relogement et celle de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leur préjudice moral résultant de la privation de jouissance de leur habitation,

et, statuant à nouveau,

— condamnera la société à payer aux époux [D], au titre des restitutions, la somme de 8 783,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2017,

— déboutera les époux [D] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société.

1-6. Sur la réception des travaux,

Les époux [D] seront déboutés de leur demande principale tendant au prononcé de la réception de l’ouvrage au 16 juin 2017, comme de leur demande subsidiaire tendant à obtenir une expertise judiciaire afin de déterminer si la maison pouvait être reçue le 16 juin 2017, qui sont sans objet dès lors que la réception de l’ouvrage, utile pour mettre en jeu la responsabilité contractuelle du constructeur, ne l’est aucunement lorsque l’anéantissement du contrat ne laisse subsister qu’une éventuelle responsabilité extra-contractuelle.

2.Sur les contrats de prêt.

2-1.Sur les restitutions entre prêteurs et emprunteurs :

Ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, l’anéantissement du contrat de construction de maison individuelle entraîne l’entière nullité des deux prêts afférents souscrits auprès du CFF qui, portant chacun indivisiblement sur le financement de la construction et sur celui de l’acquisition du terrain, dans une moindre part, ne peuvent être annulés partiellement.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la nullité des deux prêts de 110 115 euros et de 31 796,52 euros consentis par le CFF aux époux [D] suivant acte authentique du 19 mai 2016.

En revanche, les parties n’ayant pas mis à profit le sursis à statuer ordonné dans l’espoir de les amener à une transaction permettant aux époux [D] de conserver le financement du seul terrain, seront infirmées les dispositions par lesquelles le premier juge a :

— réservé les droits et demandes du CFF et des époux [D] à ces fins, dans l’attente d’un éventuel accord ou qu’il soit statué à nouveau,

— dispensé les époux [D], à compter du prononcé du présent jugement, de tout paiement ou remboursement à l’égard du CFF, dans l’attente de la mise en 'uvre et la finalisation des modalités transactionnelles ou procédurales ordonnées dans le cadre du sursis à statuer,

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties dans l’attente que le CFF et les époux [D] soumettent à l’approbation du tribunal un protocole d’accord transactionnel,

— dit que ce protocole sera finalisé dans le délai de trois mois à compter du jour où le présent jugement sera déclaré définitif à l’égard de la société et la CGI BAT,

— dit que ce protocole fixera les modalités de remboursement des prêts annulés et les modalités de financement du fonds (terrain) dont les époux [D] conservent la propriété,

— dit qu’à défaut d’accord transactionnel entre le CFF et les époux [D], la partie la plus diligente pourra demander la réinscription de l’affaire au rôle, procéder éventuellement par voie d’assignation complémentaire à l’égard de toute autre partie concernée et solliciter toute mesure utile à la préservation de ses intérêts,

— dit que cette dernière solution procédurale impliquera nécessairement un renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état,

— dit qu’en cas d’accord transactionnel entre le CFF et les époux [D] sur le financement du terrain et les modalités de son remboursement, ces derniers supporteront uniquement les intérêts contractuels au taux de 2,85 % sur la somme de 59 408,12 euros, à compter du 19 mai 2016.

En conséquence, au regard non seulement des restitutions dues à la banque mais aussi de celles qu’elle doit effectuer, selon le décompte exact qu’elle produit et après compensation des restitutions réciproques, le jugement déféré, qui avait condamné solidairement les époux [D] à rembourser au CFF les sommes de 110 115 euros et de 31 796,52 euros, sous déduction des sommes d’ores et déjà remboursées et à l’exclusion de tout frais et intérêts, ne sera infirmé que pour tenir compte des restitutions dues par la banque et de la compensation, et la cour, statuant à nouveau, condamnera solidairement les époux [D] à payer au CFF, après compensation, les sommes de 106 422,99 euros au titre du prêt PAS n° 1151443 et de 31 309,80 euros au titre du prêt PTZ n° 1151442, arrêtées au 10 août 2017, à actualiser en fonction du bon provisionnement des échéances postérieures, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

2-2.Sur le maintien des sûretés prises par la banque :

Si, en application de l’article 2488 du code civil, les hypothèques s’éteignent par l’extinction de l’obligation principale, sauf dans le cas étranger à la présente instance prévu à l’article 2422 du même code, l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée (Cass. civ 3ème, 5 novembre 2008, n° 07-17.357 ), de sorte que le jugement déféré sera :

— confirmé en ce qu’il a dit que dans tous les cas de figure et jusqu’à résolution définitive du litige et complet paiement par les époux [D], le CFF conserve le bénéfice de ses sûretés réelles sur le fonds des époux [D], mais

— infirmé en ce qu’il a étendu cette garantie aux sommes éventuellement dues à la banque par la société au titre des prêts, les époux [D] n’ayant pas à répondre sur leur patrimoine de dettes mises à la charge d’un tiers.

La banque sera en conséquence déboutée de sa demande de maintien des hypothèques à raison du recouvrement de sommes que lui devrait la société.

3.Sur les rapports entre le constructeur et la banque.

3-1.Sur la garantie de la banque par le constructeur :

Est inopérant le moyen de la banque selon lequel, lorsque l’anéantissement du contrat principal intervient du fait du constructeur, celui-ci pourra être condamné, à la demande du prêteur, à garantir l’emprunteur du remboursement du prêt, sans préjudice des dommages-intérêts vis-à-vis du prêteur et de l’emprunteur dès lors qu’en l’espèce l’anéantissement du contrat n’est pas du fait du constructeur mais de celui des acquéreurs qui ont rétracté leur consentement, à la différence de ce qui se serait produit si, au lieu de se rétracter, ils avaient obtenu l’annulation du contrat ou sa résolution pour des motifs imputables au constructeur.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société à garantir le CFF de tout paiement ou condamnation à la charge des époux [D], ainsi qu’en ce qu’il a dit que seront exclus de cette garantie les remboursements réalisés en exécution d’un éventuel accord transactionnel entre les époux [D] et le CFF, sur la seule somme de 59 408,12 euros correspondant au prix d’acquisition du terrain, et la cour déboutera le CFF de sa demande tendant à voir condamner la société à le garantir du remboursement des sommes dues par les consorts [D].

3-2.Sur l’indemnisation de la banque par le constructeur :

De même, est inopérant le moyen de la banque selon lequel le constructeur, par les fautes qu’il a commises envers les maîtres d’ouvrage et qui sont à l’origine de l’anéantissement du contrat, a engagé sa responsabilité délictuelle envers le prêteur et doit l’indemniser du préjudice que lui a causé l’anéantissement subséquent du contrat de prêt, alors que l’anéantissement du contrat résulte de la rétractation du consentement des acquéreurs et non d’une faute du constructeur, même indirectement, aucune certitude n’étant acquise sur le fait que la rétractation trouve elle-même sa véritable cause dans l’erreur d’altimétrie ou dans un autre manquement du constructeur.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la société à payer au CFF les frais et intérêts contractuels des deux prêts de 110 115 euros et de 31 796,52 euros, comptabilisés à compter de la mise à disposition des fonds, savoir 500 euros à titre de frais de dossier, 2 175, 52 euros à titre d’assurance obligatoire et les intérêts au taux de 2,85 %, sur le capital emprunté, à compter du 19 mai 2016 et jusqu’à règlement définitif du litige, et la cour déboutera le CFF de sa demande en condamnation de la société à lui payer la somme de 46 760,03 euros correspondant à son préjudice résultant de l’annulation des contrats de prêt.

4.Sur les autres dispositions contestées.

Aucun moyen n’étant présenté au soutien des autres chefs d’appel, les dispositions contestées autres que celles précédemment examinées seront confirmées.

5.Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Les époux [D], la société et le CFF succombant les uns et les autres partiellement, seront déboutés de leurs demandes pour frais irrépétibles et condamnés à payer chacun un tiers des dépens de première instance et d’appel, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance sauf en ce qu’il a laissé à la charge du CFF et de la SAS CGI BATS les sommes exposées par eux au titre de la procédure en première instance et non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme partiellement le jugement rendu entre les parties le 9 janvier 2018 en ce qu’il a :

— condamné la SA AST Groupe à indemniser les époux [D] de toutes dépenses consécutives ou directement liées au contrat annulé,

— condamné la SA AST Groupe à rembourser aux époux [D] les montants suivants :

. 94 530,00 euros, au titre des encaissements réalisés par le constructeur ;

. 19 721,20 euros, au titre de travaux réalisés par les époux [D] ;

. 600,00 euros, au titre de frais de géomètre et expertise ;

soit un montant total de 114 851,20 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2017,

— condamné la SA AST Groupe à payer aux époux [D] la somme de 5 900 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leurs frais de relogement,

— condamné la SA AST Groupe à payer aux époux [D] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation de leur préjudice moral résultant de la privation de jouissance de leur habitation,

— réservé les droits et demandes du Crédit Foncier de France et des époux [D] à ces fins, dans l’attente d’un éventuel accord ou qu’il soit statué à nouveau,

— dispensé les époux [D], à compter du prononcé du présent jugement, de tout paiement ou remboursement à l’égard du Crédit Foncier de France, dans l’attente de la mise en 'uvre et la finalisation des modalités transactionnelles ou procédurales ordonnées dans le cadre du sursis à statuer,

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes des parties dans l’attente que le Crédit Foncier de France et les époux [D] soumettent à l’approbation du tribunal un protocole d’accord transactionnel,

— dit que ce protocole sera finalisé dans le délai de trois mois à compter du jour où le présent jugement sera déclaré définitif à l’égard la SA AST Groupe et la CGI BAT,

— dit que ce protocole fixera les modalités de remboursement des prêts annulés et les modalités de financement du fonds (terrain) dont les époux [D] conservent la propriété,

— dit qu’à défaut d’accord transactionnel entre le Crédit Foncier de France et les époux [D], la partie la plus diligente pourra demander la réinscription de l’ affaire au rôle, procéder éventuellement par voie d’assignation complémentaire à l’égard de toute autre partie concernée et solliciter toute mesure utile à la préservation de ses intérêts,

— dit que cette dernière solution procédurale impliquera nécessairement un renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état,

— dit qu’en cas d’accord transactionnel entre le Crédit Foncier de France et les époux [D] sur le financement du terrain et les modalités de son remboursement, les époux [D] supporteront uniquement les intérêts contractuels au taux de 2,85 % sur la somme de 59 408,12 euros, à compter du 19 mai 2016,

— condamné solidairement les époux [D] à rembourser au Crédit Foncier de France les sommes de 110 115,00 euros et de 31 796,52 euros, sous déduction des sommes d’ores et déjà remboursées et à l’exclusion de tout frais et intérêts,

— dit que dans tous les cas de figure et jusqu’à résolution définitive du litige et complet paiement par les époux [D], le Crédit Foncier de France conserve le bénéfice de ses sûretés réelles sur le fonds des époux [D] au titre de sommes dues à la banque par la société AST Groupe au titre des prêts souscrits par ceux-ci,

— condamné la SA AST Groupe à garantir le Crédit Foncier de France de tout paiement ou condamnation à la charge des époux [D],

— dit que seront exclus de cette garantie les remboursements réalisés en exécution d’un éventuel accord transactionnel entre les époux [D] et le Crédit Foncier de France, sur la seule somme de 59 408,12 euros correspondant au prix d’acquisition du terrain,

— condamné la SA AST Groupe à payer au Crédit Foncier de France les frais et intérêts contractuels des deux prêts de 110 115 euros et de 31 796,52 euros, comptabilisés à compter de la mise à disposition des fonds, savoir 500 euros à titre de frais de dossier, 2 175,52 euros à titre d’assurance obligatoire et les intérêts au taux de 2,85 %, sur le capital emprunté, à compter du 19 mai 2016 et jusqu’à règlement définitif du litige,

— dit qu’il est en revanche sursis à statuer sur les frais et dépens à l’égard des époux [D] et le Crédit Foncier de France, concernant de la part du litige demeurant en débat et subsistant entre ces deux parties, comme donnant lieu également à sursis à statuer ; que dans le cas d’un accord transactionnel intervenu entre les époux [D] et le Crédit Foncier de France, les frais irrépétibles seront laissés à la charge de chacun d’eux et les dépens de l’instance seront supportés par moitié ; qu’en cas d’échec du processus transactionnel et ré-enrôlement de l’affaire, il sera statué in fine sur les frais et dépens à l’égard des époux [D] et du Crédit Foncier de France, ainsi qu’à l’égard de toutes autres parties éventuellement attraites en la cause,

— condamné la SA AST Groupe à payer aux époux [D] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA AST Groupe aux dépens.

Confirme la décision déférée pour le surplus.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de provision présentée par la société AST Groupe mais l’en déboute.

Déboute la société AST Groupe et les époux [D] de leurs demandes d’expertise.

Condamne la société AST Groupe à payer à monsieur [N] [D] et à son épouse madame [K] [F], ensemble, au titre des restitutions, la somme de 8 783,32 euros (huit mille sept cent quatre vingt trois euros et trente deux centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2017.

Déboute monsieur [N] [D] et son épouse madame [K] [F] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société AST Groupe.

Les déboute de leur demande principale tendant au prononcé de la réception de l’ouvrage au 16 juin 2017.

Condamne solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [K] [F] épouse [D] à régler à la société Crédit Foncier de France, après compensation, les sommes de 106 422,99 euros (cent six mille quatre cent vingt deux euros et quatre vingt dix neuf centimes) au titre du prêt PAS n° 1151443 et de 31 309,80 euros (trente et un mille trois cent neuf euros et quatre vingt centimes) au titre du prêt PTZ n° 1151442, arrêtées au 10 août 2017, à actualiser en fonction du bon provisionnement des échéances postérieures, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Déboute la société Crédit Foncier de France de sa demande tendant à la conservation du bénéfice de ses sûretés réelles sur le fonds des époux [D] au titre de sommes dues à la banque par la société AST Groupe au titre des prêts souscrits par ceux-ci.

La déboute de sa demande tendant à voir condamner la SA AST Groupe à le garantir du remboursement des sommes dues par les consorts [D].

La déboute de sa demande en condamnation de la SA AST Groupe à lui payer la somme de 46 760,03 euros correspondant à son préjudice résultant de l’annulation des contrats de prêt.

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [N] [D] et Madame [K] [F] épouse [D], la société AST Groupe et la société Crédit Foncier de France à payer, chacun, un tiers des dépens de première instance et d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le greffier,le président de chambre