Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 OCTOBRE 2021

(n° 371, 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/04014 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5DRV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/02534

APPELANTE

SCI JOCA

70 rue S L M

[…]

Représentée par M^e Ariel FERTOUKH de la SELEURL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS, toque : J079

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 70 RUE S-L M 75011 PARIS représenté par son syndic, la société ELIMMO GESTION, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 339 590 721

C/O Société ELIMMO GESTION

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. S-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. S-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par S-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 6 juin 2002, la société civile immobilière (SCI) Joca a acquis les lots n° 128, 129 et 228, à savoir deux boxes en demi sous-sol (niveau R-1) et des bureaux d’une surface de 154,50 m² au rez de chaussée du bâtiment C de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé 70 rue S-L M à […].

Courant 2002, au cours des travaux entrepris par la SCI Joca pour permettre l’exploitation de ses locaux, il a été découvert que la structure porteuse du plancher bas des locaux de la SCI Joca était composée de solives métalliques fortement corrodées, notamment au droit des empochements dans le mur contigu de la copropriété voisine du 72 rue S-L M.

Le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M et la SCI Joca ont obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. S-T X par ordonnance de référé du 24 décembre 2002 au contradictoire du syndicat des copropriétaires du 72 rue S-L M à Paris 11^e.

Par ordonnance du 25 juin 2008 le juge chargé du contrôle des expertises a désigné M. S-U Y pour remplacer M. X en qualité d’expert.

M. Y s’est adjoint le concours de M. N J, expert, pour l’examen des préjudices financiers de la SCI Joca.

Par ailleurs, les 11 mars et 2l août 2009 et 25 février 2010 la préfecture de police de Paris a enjoint le syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de reprise du plancher de la SCI Joca.

L’assemblée générale des copropriétaires du 70 rue S-L M du 11 mars 2010 a voté les travaux de réfection du plancher bas des locaux de la SCI Joca, travaux qui ont été réceptionnés le 8 décembre 2010.

Le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M a été condamné, par ordonnance de référé du 1^er septembre 2010, à payer à la SCI Joca la somme de 30.000 ' à titre de provision.

M. Y a déposé son rapport le 1^er octobre 2013 au terme duquel il conclut à la réalité des

désordres allégués qui consistent en la dégradation avancée des planchers et l’humidité élevée du mur contigu entre les propriétés des 70 et 72 rue S-L M.

Il indique que les désordres sont dus à la vétusté des ouvrages qui ont montré un temps d’épreuve normal, que l’humidité élevée du mur n’a pas diminué le temps d’épreuve habituel, que l’origine de cette humidité réside dans les tréfonds naturels du terrain et qu’on ne peut stigmatiser aucun événement contemporain comme notable par rapport à l’origine principale et ayant accentué les processus en jeu.

Il estime qu’il n’y a pas nécessité de vouloir éradiquer l’humidité du mur, qu’en l’état les ouvrages reconstruits sont pérennes et garantis et l’exploitation des locaux n’est pas empêchée comme le prouvent les utilisations passées dudit local et celles actuelles des locaux adjacents et mitoyens refaits à neuf. Il indique que les planchers objets des désordres ont été refaits à neuf aux frais avancés de la copropriété du 70 rue S-L M pour le montant global de 255.450,67 ' TTC. Il ajoute que les travaux de finition des parties privatives des locaux de la société Joca suite aux travaux entrepris doivent être indemnisés à hauteur de 84.673,84 ' TTC tout compris.

Il évalue l’indemnisation de la société Joca pour les préjudices subis au montant forfaitaire de 216.000 '.

Il est d’avis que les désordres et leurs conséquences relevant d’une vétusté habituelle soient mis intégralement à la charge de la copropriété du 70 rue S-L M.

Par acte du 4 février 2014 la SCI Joca a assigné le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M s’est opposé à ces demandes, en soulevant notamment la prescription.

Par jugement du 16 janvier 2018 le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré recevable l’action de la SCI Joca,

— jugé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 70 rue S-L M à […] responsable de la dégradation du plancher bas dans les locaux commerciaux de la SCI Joca dans la limite de 50 %,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 70 rue S-L 'M à […] à payer à la SCI Joca les sommes de :

• 52.158,40 ' pour le préjudice matériel, avec indexation selon l’indice du coût de la construction BT01 au jour du jugement par rapport au 1^er octobre 2013,

• 196.939,57 ' au titre du préjudice locatif,

avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2014 et capitalisation des intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 70 rue S-L M à […] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Joca la somme de 15.000 ' par application de l’article 700 du même code,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI Joca a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 février 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 juin 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 juin 2021 par lesquelles la société civile immobilière Joca, appelante, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants, 1343-2 du code civil (nouveaux), à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• déclaré recevable son action,

• retenu les principes de :

¤ responsabilité du syndicat des copropriétaires du 70 rue S L-M à Paris 11^e, dans la survenue des désordres,

¤ condamnation du même syndicat au paiement des préjudices résultant des désordres,

¤ condamnation du même syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• débouté le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M de ses demandes,

• condamné le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement pour le surplus.

statuant à nouveau,

— juger le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M à Paris 11^e entièrement responsable de la dégradation du plancher bas dans ses locaux commerciaux à hauteur de 100 %,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 70 rue S L M à Paris 11^e à lui payer les sommes de :

• 162.000 ' au titre du préjudice matériel (devis valeur 2011) avec indexation selon l’indice du coût de la construction BT01 au jour de l’arrêt à intervenir,

• 1.343.500 ' au titre du préjudice locatif pour la période de janvier 2002 à juin 2021,

• 6.000 ' d’indemnisation mensuelle au titre du préjudice de jouissance de la période allant de juillet 2021 jusqu’au paiement de l’indemnité due au titre des réparations du préjudice matériel des parties privatives,

• 263.845,47 ' arrêté en février 2021, au titre du préjudice subi par elle au titre de remboursement des charges de copropriété récupérables auprès d’un locataire commercial,

• 70.000 ' au titre du préjudice lié à la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires et résistance abusive du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux en parties privatives de ses locaux,

— juger que toutes les condamnations précitées porteront intérêt à compter du 4 février 2014 et que ces mêmes intérêts seront capitalises par application de l’article ancien 1154 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M à Paris 11^e aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 80.000 ' par application de l’article 700 du même code en première instance et en appel,

— juger par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’elle ne sera pas tenue de participer aux dépenses communes des frais de procédure dont la charge sera repartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les conclusions en date du 11 mai 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M, représenté par son syndic la société par actions simplifiée Elimmo Gestion, intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1383 anciens du code civil, 2224, 2239, 2249, 2242 du code civil, à :

à titre principal,

— juger irrecevable la SCI Joca en ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable, car non prescrite l’action diligentée par la SCI Joca,

à titre subsidiaire,

— débouter la SCI Joca de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en qu’il a retenu sa responsabilité dans la survenance du sinistre,

à titre très subsidiaire,

— juger irrecevable et à tout le moins débouter la SCI Joca en sa demande tendant à le voir

condamner au paiement de la somme de 263.845,47 ' au titre du remboursement des charges de copropriété récupérables auprès d’un locataire commercial, arrêtés en février 2021,

— juger que le préjudice matériel subit par la SCI Joca ne saurait être supérieur à la somme de 84.673,84 ',

— confirmer le jugement en ce qu’il a opéré un partage de responsabilité entre lui et le syndicat du 72 rue S-L M,

— juger que le trouble de jouissance subit par la SCI Joca ne saurait être supérieur à la somme de 216.000 ', montant duquel il convient de déduire la provision allouée par le juge des référés de 30.000 ', soit une somme tout au plus de 186.000 ',

— confirmer le jugement en ce qu’il a opéré un partage de responsabilité entre lui et le syndicat du 72 rue S-L M, mais l’infirmer en ce qu’il retient un quantum de 378.968 ', soit la somme de 196.989,57 ' à sa charge,

— juger que la condamnation ne saurait être prononcée qu’à l’encontre des copropriétaires du bâtiment C,

— débouter la SCI Joca de sa demande formulée au titre du préjudice subi lié à une prétendue résistance abusive et mauvaise foi de sa part,

en tout état de cause,

— condamner la SCI Joca aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise d’un montant de 46.900 ', ainsi qu’à lui payer la somme de 20.000 ' par application de l’article 700 du code de

procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018 applicable ici, 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans’ ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’il n’y a pas lieu à invoquer la prescription de droit commun de 5 ans, prévue à l’article 2224 du code civil, non applicable dans les actions engagées contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi spéciale du 10 juillet 1965 ;

Il est acquis aux débats que la corrosion des poutrelles métalliques constituant le plancher bas des locaux de la SCI Joca a été découverte à l’occasion des sondages que cette dernière à effectué quelques semaines après son acquisition en juin 2002 pour faire réaliser une

trémie ;

Selon l’article 2241 du code civil, reprenant l’ancien article 2244 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ;

Par acte du 10 août 2009 la société Joca a assigné le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M devant le juge des référés aux fins d’obtenir, notamment, sa condamnation à lui payer la somme de 515.302,50 ' à titre de provision, ainsi qu’à faire réaliser, sous astreinte, les travaux de réparation du plancher ; cette assignation a interrompu la prescription courant depuis juin 2002 ; le délai de prescription a été suspendu jusqu’à l’ordonnance de référé du 1^er septembre 2010 qui a condamné le syndicat à payer à la SCI Joca la somme de 30.000 ' à titre de provision ; à la date du 1^er septembre 2010, un nouveau délai de prescription a commencé à courir ;

L’assignation au fond du 4 février 2014 est intervenue dans le délai de 10 ans à compter de cette ordonnance du 1^er septembre 2010 ; l’action de la SCI Joca n’est pas prescrite ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action introduite par la SCI Joca par l’assignation du 4 février 2014 ;

Sur la réalité et l’origine des désordres et la responsabilité

L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 applicable ici, dispose que le syndicat 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice dc construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';

Lors de ses opérations, l’expert judiciaire, M. Y a constaté, comme désordres dans les

locaux de la SCI Joca, la corrosion des solives métalliques du plancher, plus avancée du côté du mur contigu de la copropriété du 72 rue S L M du fait de la forte humidité de ce mur ; il conclut que le temps d’épreuve de cet ouvrage a été de plus de 140 ans, ce qui est plus que normal pour un ouvrage et immeuble parisien de ce type ;

Il impute ces désordres à la vétusté, terme qui inclut les outrages du temps et de ses agents comme l’oxygène et l’humidité qui provoquent la corrosion des poutrelles du plancher ayant associé traditionnellement fer et plâtre, ce qui était conforme aux règles de l’art du milieu du 19^e siècle, la construction de l’immeuble datant de 1860 ;

Il relève que l’humidité ne constitue pas en soi un désordre mais précise qu’elle est endogène et inhérente à la nature des tréfonds du terrain lui même et aux dispositions constructives d’origine ; il n’incrimine aucun événement particulier à l’origine de ces désordres dans la mesure où tous les aspects mineurs et non causals ont été réparés en cours d’expertise (gouttière et descentes d’eaux pluviales du 70 rue S-L M, toiture, solin, gouttière et descente d’eaux pluviales du local du Petit Fercourt et canalisations et dallage pour l’immeuble du 72 rue S-L M) ;

L’expert n’a relevé ni vice de construction ni défaut d’entretien mais conclut à la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M s’agissant de parties communes à refaire ;

En page 49 de son rapport consacrée à la vérification des désordres allégués, l’expert relève que le solivage est très peu attaqué par la corrosion du coté du passage des fabriques, tandis qu’il l’est fortement du côté du mur donnant sur la copropriété voisine du 72, mur saturé

d’humidité dans sa première moitié ;

L’expert a constaté en page 56 de son rapport que le mur séparatif du 70 de la copropriété voisine du 72 n’est pas étanche en l’absence de drain et d’étanchéité côté terres du 72 ; il précise cependant, en haut de la même page, que l’exposition de ce mur à l’humidité des terres qu’il soutient est sans influence notable sur le gradient d’humidité dont la source principale reste son sol de fondation ;

Il a également relevé que les descentes d’évacuation de la toiture du 70 passaient dans la copropriété du 72 et qu’une fissure d’une de ces descentes laissait s’infiltrer l’eau dans le mur séparatif des deux copropriétés ; il a noté que ces descentes ont été refaites en septembre 2010 avec dévoiement par la copropriété du 70, s’agissant de l’évacuation de sa toiture, conformément à la réglementation et que le réseau enterré du 72 a été refait en juin 2003, comme l’a également constaté la société Ginger CRBTP dans un rapport daté du 9 mars 2009 ;

Par ailleurs, dans un courrier date du 21 septembre 2011, la société Ginger CRBTP a mis en cause, dans la corrosion des poutrelles métalliques du plancher bas du rez de chaussée, des infiltrations provenant de la cour de la copropriété voisine, du fait de l’absence de toute étanchéité de cette cour et des fuites des canalisations enterrées du 72, au regard de la différence de corrosion entre la zone proche du mur séparatif avec la copropriété voisine et celle à l’opposé, coté passage des fabriques ; dans son courrier précédent du 20 juin 2011, elle a rappelé que lors de l’inspection par vidéo du réseau enterré du 72 du 18 avril 2007, il a été constaté la casse des canalisations dans la cave de l’immeuble du 72, responsable de l’affaissement des dalles de la cour et des infiltrations dans le sol et donc dans le mur séparatif avec le 70 ;

Tant cette société que M. Z, architecte de la copropriété, dans un courrier du 15 septembre 200, remettent en cause l’étanchéité de la cour de la copropriété voisine du 72 qui a refait uniquement quelques joints de cette cour, ce qui ne correspond pas à l’étanchéité prévue parla réglementation pour les cours en milieu bâti ;

M. A, ingénieur conseil, confirme dans une note technique, la corrosion des poutrelles métalliques par la migration de l’humidité provenant de la cour et des réseaux enterrés de la copropriété voisine dans le plâtre très hydrophile des hourdis du plancher, processus

confirmé par les mesures d’investigation diligentées par M. B, ingénieur en hydrométrie appliquée, dans un rapport du 11 février 2008 ; ce dernier conclut à une responsabilité partagée entre les deux copropriétés du 70 et du 72, du fait des infiltrations de l’évacuation de la toiture du 70 et des remontées capillaires par le sol compte tenu de la conception de l’immeuble du 70 et des infiltrations provenant de la cour non étanche et des fuites du réseau enterré de la copropriété du 72 ;

De même, il résulte de la mise en demeure de la préfecture de police de Paris du 25 février 2010 que l’architecte de sécurité a constaté des infiltrations venant de la cour de la copropriété du 72 et des descentes d’eaux du 70, infiltrations également constatées, selon sa note aux parties n°4, par le premier expert, M. X, dans la cave du 72 par la présence de plusieurs centimètres d’eau ;

Le second expert judiciaire, M. Y, a bien relevé les différentes causes d’infiltrations dans le mur séparatif d’avec la copropriété voisine mais il a considéré qu’elles étaient sans incidence sur la corrosion des poutrelles métalliques du plancher par rapport à la configuration des lieux avec une partie de l’immeuble semi-enterrée, tandis qu’il ne s’explique pas, dès lors, sur la dégradation bien moindre de ces poutrelles du côté opposé à ce mur et que tous les autres professionnels intervenus font le lien entre cette différence de corrosion avec l’exposition importante à l’humidité par les infiltrations provenant tant de la copropriété voisine du 72, que des parties communes de l’immeuble du 70 ;

Par ailleurs, l’avis de l’expert quant à la vétusté du plancher et sa durée de vie de 140 ans est contesté par M. S-N V, de la société A-Corros, qui précise dans un courrier daté du 27 juin 2013 que les fers pudlés de 1850 sont extrêmement résistants aux intempéries lorsqu’ils sont protégés de l’humidité, comme en témoigne l’excellent état de conservation de nombreux monuments parisiens de cette époque, d’autant que ces fers contiennent dans leur matrice ferrique des inclusions à base de phosphore, souffre et silicium leur conférant une excellente résistance à l’oxydation à température ambiante dans un environnement sain ;

Cet avis est confirmé par le docteur O P dans un courrier du 22 mai 2013, qui indique que des aciers, même anciens, protégés et exposés normalement ont une durée de vie bien supérieure ;

D’ailleurs l’importante différence de corrosion d’un côté à l’autre de l’immeuble conforte ces avis sur la dégradation par l’humidité du fait des infiltrations, et non par la seule vétusté du plancher ;

Il résulte des opérations d’expertise et des différents constats opérés par les professionnels intervenus que la corrosion du plancher bas des locaux de la SCI Joca résulte de l’humidité provenant des remontées capillaires du sol de l’immeuble du 70 en partie enterré et des

infiltrations par le mur séparatif d’avec la copropriété voisine, du fait du défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble du 72 et de l’absence de solin du petit bâtiment dans cette cour, et résultant des fuites des réseaux enterrés de cette copropriété et des descentes d’évacuation de la toiture du 70 ;

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M est engagée de plein droit par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 du fait des infiltrations de l’évacuation de la toiture dans le mur par capillarité et de l’humidité remontant par capillarité du sol de l’immeuble et de la dégradation des parties communes dont relève le plancher bas des locaux de la SCI Joca, dont la réfection a été reconnue nécessaire dès l’assemblée générale du 27 juin 2003, date à laquelle un architecte est désigné en la personne de M. C pour mener l’appel d’offre sur ces travaux ; en effet, contrairement à ce que soutient le syndicat du 70, s’appuyant sur les termes du rapport de M.

Y, il y a bien un défaut d’entretien imputable au syndicat du 70 dans la mesure où celui avait déjà été alerté de la fragilité des poutrelles métalliques du plancher lors d’un précédent sinistre survenu en 1980 (effondrement du plancher haut des locaux appartenant aujourd’hui à la SCI Joca) ;

De plus, il doit être tenu compte de la situation de l’immeuble qui impose à la copropriété une vigilance particulière quant à la vérification de la la solidité des structures de l’immeuble ; la copropriété du 70 rue S-L M est située dans la pente d’une colline et comprend un ensemble de bâtiments distribués autour, et au centre, d’une voirie intérieure dénommée 'Cour des Fabriques', elle-même descendant en pente à partir de l’entrée ; elle est située en contrebas de la copropriété du 72 de la même rue, qui est organisée autour d’une voirie intérieure dénommée 'Passage de la Fonderie’ ; la propriété du 72 se situe en altitude de la copropriété du 70, ce qui, par l’effet de la gravité, renvoie l’eau vers la copropriété du 70 ; et la copropriété du 70 connaît des tréfonds humides, ce qui implique les remontées par capillarité sur les murs ; aucune campagne de vérification des structures n’a été entamée avant le sinistre de 2002 ; il y a là encore un défaut d’entretien manifeste qui engage la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’article14 précité ;

A l’égard de la SCI Joca, la responsabilité du syndicat des copropriétaires du 70 est entière sur le fondement de la responsabilité objective prévue à l’article 14 de la loi de 1965 ;

Le syndicat du 70 invoque le fait du tiers, en l’occurrence l’immeuble du 72, pour s’exonérer de sa responsabilité ; en réalité, le fait du syndicat des copropriétaires du 72 ne présente pas le caractère de la force majeure ;

En premier lieu, la condition d’imprévisibilité n’est pas remplie ; comme il vient d’être dit, la propriété du 72 se situe en altitude de la copropriété du 70, ce qui nécessairement, par l’effet de la gravité, renvoie l’eau vers la copropriété du 70 ; la copropriété du 70, quant à elle, connait des défauts d’entretien laissant ainsi de l’eau se déverser sur le mur séparatif, mais également connaît des tréfonds humides, ce qui implique les remontées par capillarité sur un mur non étanche ; il n’y a donc pas d’imprévisibilité des désordres, la situation de l’immeuble et la réalité de l’humidité ambiante étant bien connue des copropriétaires ; il a été dit plus haut qu’un premier sinistre a eu lieu en 1980 dans la copropriété du 70, dans le même lot, pour les mêmes causes ; le syndicat des copropriétaires du 70 connaissait donc l’existence de ce risque d’effondrement ;

En second lieu, la condition d’irrésistibilité fait défaut ; la réalisation des travaux d’entretien aurait évité l’apparition des désordres tels que cela a été développé dans les différents rapports d’expertise (pièces Joca n° 130 : rapport architecte E du 19 janvier 2007 page 4 ; n° 104 : rapport du BET Buchet du 26 avril 2018 ; n° 7 : CEBTP Ginger, M^me D, septembre 2011 ; n° 92 page 29 et suivantes B – notes de synthèse 2013 ; n° 95 page 5) ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a jugé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 70 rue S-L M à […] responsable de la dégradation du plancher bas dans les locaux commerciaux de la SCI Joca dans la limite de 50 % ;

Le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M doit être déclaré entièrement responsable envers la SCI Joca de la dégradation du plancher bas dans les locaux commerciaux de cette dernière, par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Sur la réparation des préjudices de la SCI Joca

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices ;

• Sur la recevabilité des demandes de condamnations pécuniaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires du 70 demande à la cour de dire que toute condamnation ne saurait être prononcée qu’à l’encontre des copropriétaires du bâtiment C ; il indique qu’il ne peut être condamné à indemniser la SCI Joca, car il existe une répartition des charges particulières aux divers bâtiments ; selon lui, seuls les copropriétaires du bâtiment C ayant des droits dans ces parties communes spéciales sont responsables des vices qui les affectent ;

Les condamnations pécuniaires prononcées par décision de justice ne correspondent pas à des charges pour des travaux à réaliser dans tel ou tel bâtiment de l’ensemble immobilier, mais à des dommages-intérêts à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

D’ailleurs, il n’existe aucun syndicat secondaire qui disposerait de la personnalité morale pour intervenir aux lieu et place d’un syndicat principal ; une condamnation ne peut donc être prononcée que contre le syndicat ; la demande de condamnation pécuniaire de la SCI Joca dirigée contre le syndicat des copropriétaires est recevable ;

Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande de juger que la condamnation ne saurait être prononcée qu’à l’encontre des copropriétaires du bâtiment C ;

• Sur le préjudice matériel

L’expert a évalué, au regard des devis produits par les parties, le coût des travaux de reprise dans les locaux de la SCI Joca à la somme de 84.673,84 ' comprenant les cloisons, l’électricité, la peinture et la menuiserie avec la réfection totale du plancher ;

La SCI Joca invoque la nécessité de traiter les murs contre l’humidité pour un coût supplémentaire de 38.838,50 ', avec démolition et piochage du mur, assèchement des murs et traitement des remontées capillaires ;

¤ Sur les travaux pour remédier à l’humidité permanente du mur séparatif entre les copropriété des 70 et 72 rue S-L M

Outre que la réparation des désordres doit être intégrale, elle doit prévenir la survenance de nouveaux désordres ;

Le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M est responsable envers la SCI Joca du défaut d’étanchéité du mur séparatif, partie commune, affecté par des remontées capillaires et des infiltrations d’eau de provenance diverses ;

Les travaux pour remédier à cette humidité, consistant à assainir le mur entre le 70 et le 72 de l’humidité présente, doivent être réalisés avant tout travaux de reprise en vertu du principe selon lequel le traitement des causes des désordres doit être effectué avant leur réparation, faute de quoi les désordres se reproduiront à plus ou moins longue échéance, ainsi que l’indique M. Q B, expert en humidité et hygrométrie appliquée, dans un rapport du 11 février 2008 (pièce SCI Joca n°14) ; les travaux d’assainissement font donc partie de la réparation intégrale du préjudice de la SCI Joca ;

¤ Sur le coût des réparations

Eu égard à la prise en compte des travaux d’assainissement préalables, il y lieu de retenir le chiffrage proposé par la SCI Joca, suivant devis de la société par actions simplifiée AJ+ du 26 septembre 2011 actualisé au mois de mai 2013 (pièces SCI Joca n° 5, 20 & 41) :

— lot démolition : 14.318 ' HT,

— lot électricité : 15.522 ' HT,

— lot plâtrerie : 17.216 ' HT,

— lot peinture : 6.569 ' HT,

— lot plafond (suivant l’option 2) : 12.528 ' HT,

— lot menuiserie : 44.260 ' HT,

total : 110.627 ' HT,

— TVA 19,60 % : 21.682,89 ',

total TTC : 132.309,89 '

— honoraires (architecte, …) 10 % : 13.230,99 '

à ce montant il doit être ajouté les prestations ci après :

— assèchement des murs, suivant devis de la société ARPPA du 5 janvier 2010 acrualisé à mai 2013 (pièces SCI Joca n° 18 & 41) : coût de la mise en oeuvre du procédé électronique 'Mur Tronic’ type MT 100 : 3.800 ' par escalier dans un bâtiment) : 4.757 ' HT,

— traitement des remontées capillaires suivant devis de la société ISOSEC du 23 décembre 2009 actualisé à mai 2013 (pièces SCI Joca n°15 & 41)) : 12.660 ' HT ;

Le coût des travaux de reprise, des honoraires divers (maître d’oeuvre, bureau de contrôle, syndic), de l’assèchement des murs et du traitement des remontées capillaires, s’établit à :

132.309,89 ' + 13.230,99 ' + 4.747,50 ' + 12.660 ' = 162.948,38 ', valeur mai 2013, à indexer suivant les variations de l’indice BT01 du coût de la construction de mai 2013 à la date de l’arrêt ;

S’agissant du poste démolition (14.318 ' HT), compte tenu de la présence d’humidité importante, il est nécessaire de piocher et d’éliminer toutes les parties humides du mur afin d’assainir les ouvrages et de pouvoir faire des travaux pérennes, comme le prévoit le devis retenu ;

En ce qui concerne la remise en état des locaux, il doit être tenu compte de l’état antérieur avant le sinistre, dont M. Y indique lui même qu’ils étaient de haut standing (pièce SCI Joca n° 2 : rapport d’expertise page 73) ;

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 4.952,39 ' le lot électricité pour une remise en état de l’existant sans tenir compte de l’installation existante prévue au CCTP établi par l’architecte de l’immeuble, M. E, et dont le coût s’élève à la somme de 15.522 ', ce qui est conforme à une remise en état des lots d’une surface de plus de 150 m² ;

Le parquet doit selon l’expert judiciaire être remplacé en intégralité (pièce 2 – rapport page 71) ; la différence de chiffrage entre l’expert et la SCI (44.528 ' HT) est due à la répartition des travaux dans les différents lots, effectuée par l’expert, puisque l’expert compte le parquet non verni, le vernis étant inclus au poste peinture ;

En ce qui concerne le plafond (12.474 '), la SCI Joca démontre qu’à la suite des désordres, le plafond s’est affaissé dans des proportions importantes (pièces SCI n° 14, 57 et 91) avec un affaissement mesuré par le géomètre expert Legrand (pièce n° 19) ;

Le principe de réparation intégrale s’oppose à toute application d’un coefficient de vétusté ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 70 rue S-L M à […] à payer à la SCI Joca la somme de 52.158,40 ' pour le préjudice matériel, avec indexation selon l’indice du coût de la construction BT01 au jour du jugement par rapport au 1^er octobre 2013 ;

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI Joca la somme de 162.948,38 ' TTC, indexée suivant les variations de l’indice BT01 du coût de la construction de mai 2013 à la date de l’arrêt ;

• Sur le préjudice locatif

¤ Sur la période d’indemnisation

Les parties s’accordent sur le point de départ des désordres tel que relevé par l’expert à juin 2002 ;

La partie endommagée par les désordres est d’une surface de 70,50 m² sur les 156 m² de la totalité des locaux au 1^er étage ; cependant, le principe de libre disposition des locaux prévu à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 interdit d’imposer à un copropriétaire des limites à

l’exploitation de son bien et donc de diviser les locaux, loués de manière indivisible avant les désordres ;

Ainsi, la totalité de la surface des locaux, rendus inexploitables par la dangerosité résultant de la dégradation du plancher bas d’une partie des locaux, doit être prise en compte pour l’évaluation du préjudice locatif subi, comme l’ont justement retenu les premiers juges ;

Sur la durée du préjudice, il doit être observé en premier lieu que les travaux de reprise de ce plancher ont été réceptionnés le 8 décembre 2010, mais ils ont été insuffisants puisque la cause des désordres n’a pas été traitée comme il a été vu plus haut, de sorte que l’aménagement des locaux du 1^er étage n’a pu s’effectuer à partir de cette date ; les désordres persistent (en dehors des deux sinistres découverts en septembre 2019 sur lesquels il sera revenu plus loin), ainsi qu’il résulte d’un rapport de consultation de la société à responsabilité limitée Atelier Eric Sfar du 7 avril 2021 (pièce SCI Joca n° 144) ; les travaux privatifs ne peuvent être engagés que lorsque les désordres en parties communes auront été traités complètement, dans leur origine et leur conséquence ;

Par ailleurs, lors d’une visite des lieux le 27 juin 2012, M. B a constaté une humidité anormale dans les boxes de la SCI Joca ; la préfecture de police de Paris a mis en demeure le syndicat des copropriétaires du 70 de procéder au ravalement de la façade du

mur séparatif avec la copropriété voisine ; compte tenu de la persistance de l’humidité dans ses box, la SCI Joca n’a pas été en mesure de les louer ; son préjudice perdure également pour les boxes, pour les mêmes motifs, comme l’indique le rapport précité de la société Sfar ;

En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la faute de la SCI Joca qui aurait retardé les opérations d’expertise puisqu’il ne produit aucun élément sur les motifs du changement du premier expert dont la responsabilité ne saurait donc être imputée à la SCI Joca sur le seul motif qu’elle en a pris l’initiative ; il ne saurait non plus reprocher à la SCI Joca les nombreux dires et avis de professionnels qu’elle a envoyés à l’expert et qu’elle a produit en première instance et en appel, d’autant qu’elle contestait l’avis de ce dernier, dont les conclusions sont effectivement contestables comme il a été vu ;

En troisième lieu, la SCI Joca justifie ne pas avoir la capacité de financer elle même les travaux sur

les partie privatives (pièce SCI Joca n°113 et 127 : avis de non imposition de ses deux associés) ; elle justifie d’un refus de prêt de la part de la société LCL (pièce n° 61) et du refus d’une compagnie d’assurances d’assurer les locaux litigieux (pièce n° 36) ; en effet, le bien immobilier du 70 rue S-L M est le seul bien appartenant à la SCI Joca et sa seule source de revenu (pièce 137.1 et 137.2 : taxe foncière de 2002 à 2020) ;

En quatrième lieu, elle a tenté de mettre en location partiellement ses locaux en 2009 et 2012 (pièces n° 38, 39, et 40) auprès de trois agences immobilières qui ont toutes indiquées que les locaux et les remises ne sont pas louables en l’état, ni dans leur intégralité, ni en partie ;

S’agissant des boxes (lots n° 128 & 129), les copropriétaires ont autorisé, au terme de la résolution n° 30 /01 de l’assemblée générale du 26 juin 2007, leur transformation en local à usage commercial ou à usage d’habitation (pièce SCI Joca n°87) ; cette décision, définitive, s’impose au syndicat des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires a exécuté les causes du jugement déféré les 18 septembre et 5 novembre 2018 (pièce SCI Joca n° 106) ; la SCI Joca a démarré les travaux sur les parties privatives, sous la maîtrise d’oeuvre de M. F de Besombes, mais ils ont été interrompus en septembre 2019 à la suite de la découverte de deux désordres, le premier consistant en la fragilité du plancher bas de l’entrée du local principal de la SCI Joca, le second en la fragilité du plancher haut de la pièce d’eau des mêmes locaux (laquelle se situe en-dessous de la pièce d’eau de l’appartement de M. et M^me G), toutes deux ayant pour origine l’état de ruine des poutrelles métalliques entraînant un risque d’effondrement partiel (pièces SCI Joca n° 107, 108) ; ces désordres ont donné lieu à une procédure de péril ordinaire de la part de la Ville de Paris (pièce SCI n° 111) et à un arrêté de péril du 20 décembre 2019 de la préfecture de police de Paris ;

Le syndicat des copropriétaires du 70 rue S-L M a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. R I par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Paris du 13 janvier 2021 au contradictoire de la SCI Joca, M. et M^me H et l’assureur de ces derniers, la société BPCE Assurances ; l’expert a eu, notamment, pour mission d’examiner les désordres allégués par l’assignation (ceux liés aux défauts d’étanchéité de la salle d’eau de l’appartement de M. et M^me H selon le rapport de la société Aquanef du 7 octobre 2019 mandatée par le syndic) , mais aussi, 'le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation’ et d’indiquer 'si ces désordres sont en lien avec les désordres objets de l’expertise antérieure ayant donné lieu au jugement rendu le 16 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Paris’ et 'si les travaux accomplis par le syndicat des copropriétaires en cours d’expertise ont été de nature à remédier aux désordres constatés et exécutés dans les règles de l’art’ ;

Compte tenu de cette expertise en cours, le préjudice locatif de la SCI Joca, dans le cadre de la présente procédure, est arrêté au 30 septembre 2019 ; la période d’indemnisation, sur la totalité des locaux de la SCI Joca, court de juin 2002 à septembre 2019, soit 17 ans et 4 mois ou 211 mois ; au delà du mois de septembre 2019, il appartiendra à la juridiction de première instance éventuellement saisie de déterminer, au vu du rapport d’expertise de M. I, si les désordres découverts en septembre 2019 ont un lien avec ceux objet du présent litige comme le soutient la SCI Joca, et /ou s’ils ont, en tout ou en partie, une origine privative ;

¤ Sur l’évaluation du préjudice

L’expert judiciaire a indiqué qu’en juin 2002, avant le sinistre, les locaux de la SCI Joca étaient de haut standing, à l’inverse de M. J qui les a qualifié en état très moyen et les a estimé au prix de 220 ' au mètre carré ; toutefois, M. J indique qu’il ne connaît pas l’état des locaux avant sinistre ;

Peu de temps avant leur acquisition par la SCI Joca en 2002, les locaux litigieux avaient fait l’objet

d’un reportage dans un magazine de design international, Elle Wonen (pièces SCI n° 41, 100 & 118) ; dans le même bâtiment, à l’étage au-dessus, se trouvaient également des locaux de haut standing ; dans le quartier, les anciens ateliers ont été transformés en loft de haut standing ;

Les locaux constituant le lot n° 228 doivent donc être évalués selon leur standing élevé de juin 2002 avant sinistre ;

M. K, expert amiable de la SCI Joca, qui a fait la moyenne de la valeur locative des locaux de haut standing du quartier, en 2002, utilisant la même base de données commune à tous les experts judiciaires (BDRI) que celle utilisée par le sapiteur, arrive à un montant de 300 ' /m² HC HT annuel ; la cour retient ce montant correspondant à la valeur locative moyenne des locaux de la SCI Joca dans leur état initial ;

La surface des deux boxes (lots n° 128 & 129) est de 32,76 m² ; depuis l’assemblée générale du 26 juin 2007, il ne s’agit plus de remises mais de locaux à usage d’habitation ou commercial ; la valeur locative des remises sera fixée à 180 ' /m² de juin 2002 à mai 2007 et à 300 ' /m² à partir de juin 2007, outre l’indexation, comme le propose M. K ;

Compte tenu de l’indexation des loyers (pièces SCI Joca n° 118 : rapport amiable de M. K, pages 44 à 46) la perte de loyers s’établit, du 1^er juin 2002 au 30 septembre 2019, à :

— pour le lot n° 228 (154,46 m²) :

• du 1^er juin 2002 au 31 mai 2019 : 428.016,60 ' + 559.105,41 ' + 27.876,32 ' = 1.014.998,33 ',

• du 1^er juin 2019 au 30 septembre 2019 : 69.035,90 ' / 12 x 4 = 23.011,97 ',

total : 1.038.010,30 ',

— pour les lots n° 128 & 129 (32,76 m²) :

• du 1^er juin 2002 au 31 mai 2007 (en état de remise : 180 ' /m²) : 31.692,68 ',

• du 1^er juin 2007 au 31 mai 2019 (en local d’habitation ou commercial : 300 /m²) : 30.777,15 ' + 97.182,76 ' + 4.889,16 ' = 132.849,07 ',

• du 1^er juin 2019 au 30 septembre 2019 : 12.107,77 / 12 x 4 = 4.035,92 ',

total : 168.577,67 ' ;

La perte de loyer du 1^er juin 2002 au 30 septembre 2019 s’établit à : 1.038.010,30 ' + 168.577,67 ' = 1.206.587,97 ' ;

Cependant, cette somme ne correspond pas au préjudice indemnisable de la SCI Joca durant plus de 17 années ;

En premier lieu, il doit être tenu compte de la difficulté à trouver un locataire unique pour la totalité des locaux (local principal et les deux locaux annexes) pour un loyer, assez élevé de 300 ' /m² en 2002, même s’il correspond à la moyenne des loyers relevés pour des locaux similaires dans des quartiers similaires ;

En second lieu, il doit être tenu compte des aléas d’une location durant 17 années ; il peut y avoir en effet des impayés de loyers, voire un redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire d’un locataire commercial ; ce dernier peut également mettre un terme au bail ; dans tous ces cas, cela génère des périodes d’absence de perception des loyers, le temps de retrouver un locataire prêt à payer un loyer élevé ;

En troisième lieu, la perception des loyers engendre des impositions, soit à la charge de la SCI Joca, soit à la charge de ses associés, selon le régime fiscal adopté par la SCI ; ces impositions viennent en déduction des revenus bruts de la SCI ;

En quatrième lieu, il doit être tenu compte d’une part des frais de gestion de la SCI, d’autre part des travaux à réaliser, soit à la charge de la SCI propriétaire, soit à la charge du locataire, qui peuvent alors entraîner des franchises de loyers ; ces frais divers viennent aussi en déduction des revenus bruts de la SCI ;

En réalité, le préjudice indemnisable de la SCI Joca consiste en une perte de chance de pouvoir bénéficier de revenus locatifs à hauteur de 1.206.587,97 ' sur la période comprise entre le 1^er juin 2002 et le 30 septembre 2019 ;

Compte tenu des éléments qui viennent d’être exposés, cette perte de chance doit être fixée à 55 % ;

Le préjudice de la SCI Joca s’établit par conséquent à 1.206.587,97 ' x 0,55 = 663.623,38 ' ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Joca la somme de 196.989,57 ' au titre du préjudice locatif ;

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI Joca la somme de 663.623,38 ' en indemnisation du préjudice locatif pour la période du 1^er juin 2002 au 30 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

• Sur les charges de copropriété

Il est acquis aux débats que la SCI Joca, en l’absence de désordre, devait louer les lieux dans le cadre d’un bail commercial ; pour les baux commerciaux conclus avant la loi du 18 juin 2014, il était d’usage que l’intégralité des charges soient imputées au locataire ; les baux signés avant l’entrée en vigueur en septembre 2014 de cette loi continuent à obéir à l’ancien régime juridique ; à partir de 2015, toutes les charges sont récupérables, à l’exclusion des travaux de grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil ;

Le remboursement des charges de copropriété constitue donc une partie intégrante du préjudice de la SCI Joca, étant précisé que l’estimation de la valorisation des biens par l’expert judiciaire et par M. K a été effectuée hors taxe et hors charges ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande de remboursement des charges de copropriété serait une demande nouvelle, qu’elle serait prescrite et qu’elle porterait sur un préjudice incertain ;

En réalité, la demande de remboursement des charges de copropriété n’est pas une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile ; en première instance la SCI Joca avait sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts correspondant au montant de sa participation aux charges de copropriété, qu’elle évaluait à 200.000 ' (pièce SCI Joca n° 135 : conclusions récapitulatives de la SCI Joca du 24 avril 2017) ;

La période de 2002 à 2016 n’est pas prescrite dans la mesure où la demande de la SCI Joca consiste à évaluer une partie du préjudice sur le montant des charges de copropriété récupérables sur un locataire de bail commercial et non pas d’une demande de remboursement de charges ; la prescription applicable est celle liée à l’action de la SCI Joca à l’encontre du syndicat des copropriétaires et il a été vu plus haut qu’elle n’était pas prescrite ;

Les charges de copropriété réclamée à la SCI Joca sont produites en pièces n° 105 et 123 ; M.

K évalue le montant des charges payées par la SCI Joca à la somme de 263.845,47 ' arrêtée au 1^er février 2021 (pièce SCI Joca n° 118 : page 48) ; cette somme aurait pu être récupérée auprès d’un locataire, M. K précisant que pour la période allant de 2015 à 2021, il n’a pas identifié de travaux relevant de l’article 606 du code civil ;

Il convient de retrancher la somme arrondie à 26.000 ' correspondant à la période du 1^er octobre 2019 au 1^er février 2021 pour les motifs exposés plus haut ; il reste 263.845,47 ' – 26.000 ' = 237.845,47 ' ;

En réalité, le préjudice indemnisable de la SCI Joca consiste en une perte de chance de pouvoir récupérer le montant des charges de copropriété auprès de son locataire à hauteur de 237.845,47 ' sur la période comprise entre le 1^er juin 2002 et le 30 septembre 2019 ;

Pour les mêmes motifs que ceux exposés plus haut, cette perte de chance doit être fixée à 55 % ;

Le préjudice de la SCI Joca s’établit à 237.845,47 ' x 0,55 = 130.815,01 ' ;

Par ailleurs, la SCI Joca a obtenu, aux termes d’une ordonnance de référé du 1^er septembre 2010, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 30.000 ' à titre de provision ; cette somme n’a pas été versée sur le compte bancaire de la SCI Joca (pièce SCI Joca n° 139), mais elle a été portée au crédit du compte de la SCI Joca et s’est compensée avec les charges de copropriété (pièce SCI Joca n° 123 : la somme de 30.000 ' est portée au crédit du compte de la SCI le 25 janvier 2012) ;

La somme de 30.000 ' doit donc venir en déduction de l’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de pouvoir récupérer le montant des charges de copropriété auprès de son locataire : 130.815,01 ' – 30.000 ' = 100.815,01 ' ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté la SCI Joca de sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts correspondant au montant de sa participation aux charges de copropriété ;

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI Joca la somme de 100.815,01 ' au titre de remboursement des charges de copropriété récupérables auprès d’un locataire commercial, avec intérêts au taux légal à compte de l’arrêt ;

• Sur le préjudice moral

Les premiers juges ont exactement relevé que la SCI Joca ne caractérise aucun préjudice moral distinct de l’allocation des dommages intérêts alloué en indemnisation des préjudices matériels et locatifs ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Joca de sa demande en paiement de la somme de 70.000 ' de dommages-intérêts ;

Sur le point de départ des intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1231-7 du code civil ' en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de

première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa';

Il résulte de l’article 1343-2 du même code que ' les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise';

Le préjudice de la SCI Joca étant actualisé à la date de l’arrêt, les condamnations porteront intérêt à compter de l’arrêt ;

La capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 précité (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; en l’occurrence, elle a été sollicitée dès la première instance ;

Les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts au taux légal à compter de l’arrêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit les frais d’expertise judiciaire, et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI Joca la somme supplémentaire de 35.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires';

La SCI Joca, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— jugé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 70 rue S-L M à […] responsable de la dégradation du plancher bas dans les locaux commerciaux de la SCI Joca dans la limite de 50 %,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 70 rue S-L M à […] à payer à la SCI Joca les sommes de :

• 52.158,40 ' pour le préjudice matériel, avec indexation selon l’indice du coût de la construction BT01 au jour du jugement par rapport au 1^er octobre 2013,

• 196.939,57 ' au titre du préjudice locatif,

— débouté la SCI Joca de sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts correspondant au montant de sa participation aux charges de copropriété ;

Statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M à […] entièrement responsable envers la société civile immobilière Joca de la dégradation du plancher bas dans les locaux commerciaux de cette dernière, par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M à […] à payer à la société civile immobilière Joca la somme de 162.948,38 ' TTC, indexée suivant les variations de l’indice BT01 du coût de la construction de mai 2013 à la date de l’arrêt et augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M à […] à payer à la société civile immobilière Joca la somme de 663.623,38 ' en indemnisation du préjudice locatif pour la période du 1^er juin 2002 au 30 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M à […] à payer à la société civile immobilière Joca la somme de 100.815,01 ' au titre de remboursement des charges de copropriété récupérables auprès d’un locataire commercial, avec intérêts au taux légal à compte de l’arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’arrêt ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M à […] de sa demande de juger que la condamnation ne saurait être prononcée qu’à l’encontre des copropriétaires du bâtiment C ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 70 rue S-L M à […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société civile immobilière Joca la somme supplémentaire de 35.000 ' par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dispense la société civile immobilière Joca de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT