Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01215 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVGT

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2023 – RG N°22/00619 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT

Code affaire : 50Z – Autres demandes relatives à la vente

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Monsieur Saunier et M^me Willm, Conseillers.

Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame [I] [T] épouse [H],

demeurant [Adresse 4] CANADA

Représentée par M^e Jean-charles DAREY de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

Monsieur [Y] [H],

demeurant [Adresse 4] CANADA

Représenté par M^e Jean-charles DAREY de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

ET :

INTIMÉ

Monsieur [C] [L]

né le 16 Mars 1959 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Le 30 avril 2021, M. [C] [L] a signé, en qualité de vendeur, un compromis de vente avec M. [Y] [H] et Mme [I] [X] [T] épouse [H] (les époux [H]) pour une grange et deux parcelles de terrain situées à [Localité 6] et à [Localité 7] pour le prix de la 116 000 euros. La vente n’a pas été finalisée.

Par acte en date du 28 juillet 2022, M. [L] a fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Belfort en paiement de la somme de 11 600 euros au titre de la clause pénale avec capitalisation des intérêts. A ces fins, M. [L] a indiqué que les acquéreurs s’étaient délibérement abstenus d’effectuer les démarches nécessaires pour remplir les conditions suspensives.

Par jugement rendu le 12 janvier 2023 en l’absence de comparution des époux [H], le tribunal judiciaire de Belfort a :

— condamné solidairement les époux [H] à verser à M. [L] la somme de 11 600 euros à titre de pénalité, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2021 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— condamné solidairement les époux [H] aux dépens ;

— condamné solidairement les époux [H] à verser à M. [L] la somme de1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé :

— que le compromis de vente était soumis à des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt exclusif des acquéreur, savoir l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage, l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 30 septembre 2021, et l’obtention d’un prêt immobilier sous certaines conditions dans les 4 mois de la conclusion du compromis ;

— que M. [L] produisait une déclaration préalable d’autorisation tacite de changement de destination du bien immobilier du 31 aout 2021;

— que, selon échanges de SMS, les acquéreurs ont invoqué des raisons personnelles pour ne pas finaliser la vente, ce qui ne constituait pas un motif valable ; qu’ils ne démontraient pas avoir été dans l’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier et un permis de construire.

Par déclaration du 7 août 2023, les époux [H] ont relevé appel de l’entier jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 24 octobre 2023, les époux [H] demandent à la cour :

— d’infirmer totalement le jugement déféré ;

A titre principal,

— de constater que les acquéreurs justifient de n’avoir pu obtenir un prêt immobilier aux conditions convenues ;

— de constater que le compromis de vente était soumis à une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier ;

— vu l’article 1304 du code civil, de juger que les acquéreurs ont respecté les termes du contrat ;

— de dire n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale ;

A titre subsidiaire,

— de juger que la clause pénale est manifestement disproportionnée par rapport au préjudice dont pourrait se prévaloir le vendeur ;

— de réduire le montant de celle-ci dans de larges proportions ;

— de condamner M. [L] aux entiers dépens outre au règlement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 décembre 2023, M. [L] demande à la cour de :

— de débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer en toute ses dispositions la décision déférée ;

Y ajoutant,

— de condamner solidairement les appelants à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— de les condamner aux entiers dépens de l’appel avec distraction au profit de leur conseil au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

Sur ce, la cour,

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constater'» ou de « juger'» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la réalisation de la condition suspensive du prêt et la mise en oeuvre de la clause pénale

Le jugement déféré a condamné les appelants au paiement de la somme de 11 600 euros à titre de pénalité. Les appelants demandent l’infirmation du jugement sur ce point et sollicitent, à titre principal, de dire qu’il n’y a pas lieu à l’application de la clause pénale. Dans cette perspective, ils soutiennent que la réalisation de la vente était soumise à l’obtention d’un prêt immobilier et qu’ils démontrent avoir été dans l’impossibilité de l’obtenir aux conditions convenues.

M. [L] sollicite la confirmation du jugement. Il relève tout d’abord que la réalisation de la première condition suspensive n’est pas contestée. Il rappelle que les époux [H] devaient, en cas de refus de prêt, solliciter un deuxième organisme de crédit puis notifier par LRAR les refus de prêt dans les deux mois du compromis, mais qu’ils n’avaient pas satisfait à ces obligations. M. [L] précise que, selon le compromis de vente, si la vente n’était pas réalisée suite à la carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur pouvait poursuivre le vendeur fautif en vue de l’obtention de dommages et intérêts. Il fait observer que l’attestation produite par les appelants n’émane pas d’un organisme de crédit, ne révèle la consultation que d’un seul professionnel, ne permet pas de déterminer si le crédit sollicité correspondait aux critères déterminés par la condition suspensive en terme de taux d’intérêt, de montant et de durée du prêt et en tout état en cause date du 19 octobre 2021 et a donc été émise après la date butoir de juin 2021.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1304 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’article 1304-3 dudit code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. La jurisprudence précise qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, n°95-18.276 ; Civ. 3ème, 30 janvier 2008, n°06-21.117).

En l’espèce, il est constaté que seule la réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt immobilier est discutée.

Le compromis de vente prévoit diverses conditions suspensives (page 9 et suivantes). Au titre de la protection de l’emprunteur immobilier, la réalisation de la vente était soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts sollicités auprès de tout organisme financier pour un montant de 316 523 euros au taux d’intérêt maximum de 1,40 % hors assurances pour une durée maximale de 25 ans. Il est précisé que l’acquéreur s’obligeait à déposer ses demandes de prêt dans le délai d’un mois à compter de la conclusion du compromis et à en justifier aussitôt au notaire désigné. En outre, les prêts devaient avoir été obtenus dans les 4 mois. De surcroît, les refus de prêts devaient être notifiés au notaire par LRAR dans les deux mois. Le compromis précise encore qu’en cas de refus de prêt, pour se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive, l’acquéreur devait solliciter un 'autre établissement bancaire ou financier’ afin de pouvoir fournir au notaire deux attestations bancaires de refus de prêts. Le contrat rappelle à l’acquéreur les termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil et précise que la condition sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable et notamment s’il avait négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles. Le contrat stipule enfin que si le financement n’est pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur pourra le poursuivre en vue de l’obtention de dommages et intérêts.

Les appelants produisent une attestation 'Alsace crédits’ du 19 octobre 2021, aux termes de laquelle cet établissement indique qu’il ne peut réserver une suite favorable à la demande de prêt pour parfaire le financement de l’acquisition du bien sis [Adresse 1] à [Localité 6]. Les modalités du crédit sollicité ne sont pas mentionnées.

Il se déduit des termes clairs et précis du compromis que la vente était soumise à la réalisation de la condition suspensive consistant en l’obtention d’un prêt qui répondait à certains critères de montant, de durée et de taux d’intérêt. Les acquéreurs étaient obligés, en cas de refus de financement par un organisme financier, de former une seconde demande de financement auprès d’un second établissement bancaire et financier et de justifier de ces refus auprès du notaire dans un délai prédéfini.

Il s’évince des pièces produites que les époux [H] ne démontrent pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente, ni avoir formé auprès d’un autre établissement une deuxième demande de prêt qui aurait été refusée et qu’ils ne démontrent pas davantage avoir justifié de ces refus au notaire dans les délais impartis.

Par conséquent, conformément aux stipulations du compromis de vente et aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie, les époux [H] avaient dès lors l’obligation de régulariser la vente par acte authentique et le cas échéant, le vendeur était fondé à solliciter la mise en oeuvre de la clause pénale.

S’agissant des conditions de mise en oeuvre de la clause pénale, il est constaté :

— que le compromis de vente comprenait une clause pénale selon laquelle, au cas où une des parties, après mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique, celle-ci devrait verser à titre de pénalité, conformément à l’article 1231-5 du code civil, la somme de 11 600 euros outre dommages et intérêts ;

— que, selon courrier recommandé avec avis de réception daté du 23 novembre 2021, les époux [H] ont été vainement mis en demeure de régulariser l’acte authentique dans un délai de 15 jours sous peine de mise en oeuvre de la clause pénale.

Il s’évince de ces constatations que le vendeur était fondé à mettre en oeuvre la clause pénale insérée au compromis de vente et à réclamer le paiement de somme de 11 600 euros.

Sur le montant de la clause pénale

Dans l’hypothèse où leur demande tendant à dire qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale serait rejetée, les appelants demandent à titre subisidiaire que son montant soit réduit dans de larges proportions. Dans cette perspective, ils rappellent les termes de l’article 1231-5 du code civil et soutiennent qu’il existe une disproportion manifeste entre la peine stipulée et le préjudice effectivement subi, comme correspondant à 10% de la valeur du bien immobilier vendu, et donc sans commune mesure avec le préjudice subi par le vendeur, qui a vu la vente de son bien retardée de quelques mois seulement.

M. [L] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les époux [H] au paiement de la somme de 11 600 euros. Il soutient que la pénalité, équivalente à 10% du prix, est usuelle en pareille matière. M. [L] affirme que les appelants sont de mauvaise foi. Il allègue qu’ils ont profité durant 6 mois des paturâges à titre gratuit pour leurs chevaux dans l’attente de la vente, qu’ils ont prétexté une séparation pour ne pas acquérir le bien alors qu’ils ont déménagé ensemble au Canada sans l’en avertir et que cet évènement justifie probablement le refus d’acquisition. Il précise qu’il avait écarté un autre acquéreur au profit des appelants. Il affirme qu’il comptait sur le produit de la vente et qu’il a été contraint de faire un emprunt à son fils pour éviter la catastrophe.

La cour rappelle que l’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La cour précise que la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi étant précisé que des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause.

En l’espèce, il est rappelé que le compromis de vente comprend une clause pénale selon laquelle au cas où une des parties,ne régularisait pas l’acte authentique, celle-ci devrait verser à titre de pénalité la somme de 11 600 euros correspondant à 10 % du prix de vente, outre dommages et intérêts.

Il est par ailleurs constaté :

— que, selon reconnaissance de dette dressée le 5 avril 2022 par Me [G] [N], notaire, M. [L] a emprunté à M. [D] [L], la somme de 12 700 euros avec intérêts de 8%, l’acte précisant que l’emprunteur s’engage à rembourser cette somme au jour de la signature par M. [L] de l’acte de vente de son immeuble sis à [Localité 6] cadastré AD [Cadastre 2], soit l’immeuble sur lequel portait le compromis de vente conclu avec les époux [H]. ;

— que, selon attestation du Crédit Agricole du 10 mars 2023, M. [L] bénéficie d’un prêt personnel d’un montant de 13 700 euros ; qu’aucun élement du courrier ou versé par M. [L] n’établit cependant de lien entre ce prêt et l’échec de la vente litigieuse ;

— que Mme [H] concède par échanges de messages que ses chevaux sont dans le pré sans pour autant préciser si cette mise à disposition était à titre gratuit et portait effectivement sur le pré litigieux, sans qu’aucune pièce ne démontre ces éléments.

— que les époux [H] allèguent sans le démontrer que la vente a été simplement retardée de quelques mois.

Il s’évince des éléments précités l’absence de disproportion manifeste entre le montant de la pénalité et le préjudice subi par M. [L] du fait du refus des acquéreuirs de finaliser la vente.

Par conséquent, la cour confirme le jugement dont appel en ce qu’il a condamné les époux [H] au paiement de la somme de 11 600 euros en faveur de M. [L] avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2021.

Elle confirmera également la décision entreprise s’agissant de la capitalisation des intérêts, qui est de droit, et au sujet de laquelle les appelants ne développent aucun moyen d’infirmation.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [H] aux dépens et à verser à M. [L] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [H] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et seront condamnés sur ce fondement au paiement de la somme de 2 500 euros faveur de M. [L].

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Belfort en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [I] [T] épouse [H] et M. [Y] [H] aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [I] [T] épouse [H] et M. [Y] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [I] [T] épouse [H] et M. [Y] [H] à payer à M. [C] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier, Le président,