Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/00843 – N° Portalis DBVG-V-B7G-EQNX

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 décembre 2021 – RG N°1121000037 – JURIDICTION DE PROXIMITE DE SAINT CLAUDE

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Florence DOMENEGO et Anne-Sophie WILLM, conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 12 décembre 2023 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M^me Florence DOMENEGO et Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SCI PC.2 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

Sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [M] [T]

né le 27 Octobre 1977 à [Localité 4] (94), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001080 du 06/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Suivant contrat en date du 5 février 2016, la SCI PC2 a donné à bail à M. [M] [T] un logement situé [Adresse 2] (39), moyennant un loyer mensuel de 146 euros hors charges. Mme [Y] [N] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire.

M. [T] a donné congé par courrier envoyé le 7 septembre 2017 et réceptionné par le bailleur le 20 octobre 2017.

Le 18 avril 2019, la SCI PC2 a mis en demeure M. [M] [T] de restituer les clés du logement.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux a été établi par huissier de justice le 6 juillet 2019 en l’absence de M. [T].

Par exploit du 16 février 2021, la SCI PC2 a fait assigner M. [T] et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Claude afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes au titre de l’arriéré locatif, de dégradations locatives et de dommages et intérêts. Elle a fait valoir que le congé avait pris effet à l’issue du délai de préavis de trois mois ayant couru à compter du 20 octobre 2017, et a contesté la nullité du cautionnement invoquée par Mme [N].

Les défendeurs ont réclamé l’annulation du cautionnement faute de rédaction manuscrite, se sont prévalus d’un délai de préavis réduit à un mois, et ont contesté toute dégradation locative, imputant l’état des lieux à leur vétusté.

Par jugement du 21 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevable la demande de la SCI PC2 ;

— dit que l’acte de cautionnement en date du 6 février 2016 est entaché de nullité ;

— débouté la SCI PC2 de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [Y] [N] ;

— condamné M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 884 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 20 janvier 2018 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure ;

— condamné M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 451 euros en réparation de son préjudice financier et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure ;

— autorisé M. [M] [T] à se libérer de cette somme sur une durée de 27 mois par versements mensuels de 50 euros les 26 premiers mois, le solde au 27ème mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 5 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

— dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

— débouté la SCI PC2 de sa demande formulée au titre des dégradations locatives ;

— débouté la SCI PC2 de sa demande formulée au titre de la clause pénale ;

— débouté la SCI PC2 de sa demande d’astreinte ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [M] [T] aux dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que l’acte de caution solidaire daté du 5 février 2016 était dactylographié et que le montant du loyer n’était pas reproduit manuscritement, de sorte que le cautionnement était nul ;

— que M. [T], par deux courriers datés du 7 septembre 2017, avait donné congé pour le 8 octobre 2017 en faisant valoir l’obtention d’un CDI ainsi que l’insalubrité de son logement ; que, cependant, le congé délivré ne répondait pas aux conditions légales de réduction du délai de préavis car le locataire n’apportait pas la preuve de ce qu’il avançait ; que le congé ayant été réceptionné le 20 octobre 2017, M. [T] était redevable des loyers et des charges jusqu’au 20 janvier 2018 ; que le locataire ne rapportait pas la preuve de ce qu’il s’était libéré de la dette correspondante, soit 884 euros ;

— qu’il n’était pas dû d’indemnité d’occupation postérieurement au 20 janvier 2018, dès lors qu’il appartenait au bailleur de prendre ses dispositions pour récupérer le logement ;

— qu’un procès-verbal de constat d’huissier avait été dressé le 2 juillet 2019 en l’absence de M. [T], convoqué par lettre recommandée sept jours avant la date déterminée par le constat ; que ce document ne permettait pas de démontrer l’existence de désordres dépassant l’usure normale du logement donné à bail et qui soient imputables à M. [T], lequel n’était plus dans les locaux depuis deux ans ;

— que la clause pénale prévue au contrat de bail du 5 février 2016 contrevenait à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 réputant non-écrite toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur d’un immeuble ;

— que M. [T] n’ayant pas rendu les clés du logement à son départ, la SCI PC2 avait été contrainte d’exposer des frais pour ouvrir la porte d’entrée du logement, de sorte qu’il en résultait pour elle un préjudice financier de 451 euros directement lié aux manquements du locataire ;

— qu’il convenait d’octroyer à M. [T] des délais de paiement ;

— que le jugement était une mesure suffisante pour contraindre M. [T] à payer les sommes dont il était redevable, de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une astreinte.

La SCI PC2 a relevé appel de cette décision le 25 mai 2022 en n’intimant que M. [T] et en déférant à la cour les chefs ayant :

* condamné M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 884 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 20 janvier 2018 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure ;

* condamné M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 451 euros en réparation de son préjudice financier et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure ;

* autorisé M. [T] à se libérer de cette somme sur une durée de 27 mois en fixé les modalités de ce versement ;

* débouté la SCI PC2 de sa demande formulée au titre des dégradations locatives ;

* débouté la SCI PC2 de sa demande formulée au titre de la clause pénale ;

* débouté la SCI PC2 de sa demande d’astreinte ;

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

* condamné M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives transmises le 28 février 2023, l’appelante demande à la cour :

Recevant la SCI PC2 en son appel,

— d’infirmer le jugement entrepris dans les limites de l’appel ;

— de condamner M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 les sommes suivantes :

* 3 401,75 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la date de reprise des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure ;

* 3 047,55 euros au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure ;

* 644,93 euros au titre de la clause pénale ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de confirmer le jugement s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens ;

— de rejeter toutes demandes contraires de M. [M] [T], y compris du chef de sa demande de délais de paiement dont il sera débouté ;

Y ajoutant,

— de condamner M. [M] [T] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI PC2 en cause d’appel ;

— de condamner M. [M] [T] aux dépens d’appel.

Par récapitulatives n°2 notifiées le 16 novembre 2023, M. [T] demande à la cour :

Vu notamment l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu notamment les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1345-5 du code civil,

Vu notamment les dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 (paragraphes c et d),

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a été condamné à payer une somme de 451 euros au titre du préjudice financier du bailleur et accordé des délais de paiement sur 27 mois au lieu de 36 ;

Statuant à nouveau,

— de débouter la SCI PC2 de toutes ses demandes et prétentions ;

— d’accorder à M. [T] des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter des sommes dues à la SCI PC2 ;

Y ajoutant,

— de juger n’y avoir lieu à condamner M. [T] au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ni aux dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 novembre 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur les loyers et indemnités d’occupation

1° Sur les loyers impayés

Le jugement n’est pas remis en cause en ce qu’il a retenu une durée de préavis de trois mois courant à compter du 20 octobre 2017, et en ce qu’il a en conséquence mis en compte une somme de 884 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 20 janvier 2018, à laquelle le bail a pris fin.

2° Sur l’indemnité d’occupation

Le locataire qui ne libère pas les lieux loués à l’expiration du bail devient occupant sans droit ni titre, et peut être condamné à régler, pour la durée de l’occupation, une indemnité compensant le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

La libération des lieux est matérialisée par la restitution des clés au bailleur.

En l’espèce, il est constant que M. [T] n’a jamais restitué les clés du logement malgré le congé qu’il avait donné à son bailleur, et en dépit de la lettre recommandée du 18 avril 2019 le lui rappelant, de sorte qu’il a dû être procédé le 2 juillet 2019 à l’ouverture de la porte et au remplacement du barillet ainsi que du verrou par un serrurier, aux fins de permettre la réalisation par huissier de l’état des lieux de sortie, auquel, bien que régulièrement convoqué, M. [T] ne s’est pas présenté.

L’appelante est en conséquence fondée à obtenir une indemnité d’occupation pour la période s’étendant du 20 janvier 2018, date de résiliation du bail, au 2 juillet 2019, laquelle sera fixée à un montant équivalent à celui du loyer contractuel.

Ainsi, le jugement déféré devra être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation, au motif que le locataire avait quitté les lieux et qu’il appartenait au bailleur de récupérer le logement, inopérant dès lors que l’absence de restitution des clés par le locataire était établie, et d’ailleurs non contestée.

L’indemnité d’occupation arrêtée au 2 juillet 2019 s’élève à la somme de 2 662,07 euros.

3° Sur les sommes dues

M. [T] ne justifie d’aucun paiement à valoir sur sa dette.

Celle-ci s’établit à 3 546,07 euros (884 + 2 662,07). La SCI PC2 ne réclamant toutefois à ce titre qu’une somme de 3 401,75 euros, et la cour ne pouvant allouer plus que ce qui est sollicité, M. [T] sera condamné au paiement de cette dernière somme, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure versée aux débats.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les réparations locatives

Le premier juge a retenu à juste titre qu’il ne résultait pas de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2019 l’existence de dégradations étrangères à la vétusté des lieux et à l’usure normale résultant de leur occupation.

La confirmation s’impose donc en ce que cette prétention a été écartée.

Sur la clause pénale

C’est aux termes d’une motivation parfaitement circonstanciée et fondée en droit que le premier juge a rejeté la demande formée au titre de la clause pénale, réputée non écrite en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable.

La confirmation s’impose de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Si la SCI PC2 formule une demande à hauteur de 500 euros, le jugement sera approuvé d’avoir limité cette prétention à 451 euros représentant le coût de l’intervention du serrurier rendue nécessaire par l’absence de restitution des clés de la part de M. [T].

C’est vainement que l’appelante argumente par ailleurs sur l’impossibilité de relouer rapidement les lieux en raison de la nécessité de procéder à des travaux de remise en état, alors qu’il a été retenu que ceux-ci n’étaient pas imputables à des dégradations locatives.

Sur les délais de paiement

Au regard du montant de la dette, et des pièces justificatives produites concernant la situation de M. [T], il y a lieu de lui accorder un délai limité à 24 mois pour s’acquitter de sa dette, par application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil.

Sur les autres dispositions

La décision entreprise sera confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [T] sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI PC2 la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme le jugement rendu le 21 décembre 2021 par la juridiction de proximité de Saint Claude en ce qu’il a :

* condamné M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 884 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 20 janvier 2018 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020, date de la mise en demeure ;

* autorisé M. [M] [T] à se libérer de cette somme sur une durée de 27 mois par versements mensuels de 50 euros les 26 premiers mois, le solde au 27ème mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 5 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

* dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

Condamne M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 3 401,75 euros au titre des loyers,charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2020 ;

Autorise M. [M] [T] à se libérer de cette somme sur une durée de 24 mois par versements mensuels de 160 euros les 23 premiers mois, et réglement du solde, augmenté des intérêts, le 24ème mois ;

Dit que les règlements interviendront le 5 de chaque mois, et pour la première fois le cinquième jour du mois suivant la signification du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [M] [T] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [M] [T] à payer à la SCI PC2 la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,