MW/[Localité 8]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00853 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EY4T

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 mai 2024 – RG N°23/00023 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

Code affaire : 57A – Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel Wachter, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à M^me Bénédicte Uguen-Laithier, et M. Philippe Maurel, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [J] [P]

née le 13 Février 1971 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Denis LEROUX de la SELARL LEROUX ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

Monsieur [Y] [C]

né le 27 Juillet 1971 à [Localité 7], de nationalité française, agent commercial, demeurant [Adresse 4]

S.A.S. 2BI exerçant sous l’enseigne SWIXIM INTERNATIONAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège.

Sise [Adresse 1]

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 530 970 680

Représentés par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentés par M^e Thierry FIORESE, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Suivant un acte sous signature privée du 16 juin 2021, Mme [J] [P] a conclu avec la SAS 2BI, exerçant une activité d’agence immobilière, un mandat semi-exclusif de vente d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9] (74), au prix de 1 260 000 euros.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 11 février 2022 à la société 2BI, Mme [P] a résilié le mandat de vente.

Suivant acte notarié reçu le 17 juin 2022, Mme [P] a vendu son bien à M. et Mme [G] au prix de 1 260 000 euros, par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, la société Barnes.

Par exploit du 28 décembre 2022, la société 2BI et M. [Y] [C], exerçant les fonctions d’agent commercial au sein de cette dernière, ont fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Besançon pour obtenir le règlement d’une clause pénale et de dommages et intérêts, en faisant valoir que la vente s’était faite au mépris de la clause contractuelle interdisant à Mme [P], pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivants, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui avait été présenté par le mandataire. M. [C] a indiqué être recevable à agir en indemnisation comme ayant subi, du fait de la perte de sa commission, un préjudice personnel résultant de la faute contractuelle de la mandante.

Mme [P] a soulevé l’irrecevabilité des demandes de M. [C], faute de contrat les liant, et a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre, exposant que les contacts qu’elle avait eus avec les acquéreurs étaient postérieurs à la résiliation du mandat, et qu’elle n’avait pas été informée par la société 2BI de l’existence de contacts avec ceux-ci.

Par jugement du 22 mai 2024, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] au titre de l’intérêt à agir de M. [Y] [C] ;

— condamné Mme [J] [P] à verser à la SAS 2BI la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale ;

— débouté M. [Y] [C] de sa demande de dommages-intérêts ;

— débouté la SAS 2BI et M. [Y] [C] de leurs demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— débouté Mme [J] [P] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

— condamné Mme [J] [P] aux dépens de l’instance ;

— condamné Mme [J] [P] à verser à la SAS 2BI la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [Y] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] n’avait pas été soumise au juge de la mise en état ;

— que le destinataire de la lettre de résiliation avait été avisé le 15 février 2022, de sorte que la résiliation du mandat avait pris effet le 3 mars 2022 ;

— qu’en vertu du mandat, Mme [P] restait tenue, pendant une durée de 12 mois expirant le 3 mars 2023, de ne pas traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ayant visité les locaux avec lui, ainsi que d’informer la société 2BI des nom et adresse de l’acquéreur, tout manquement étant sanctionné par une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération, soit en l’espèce la somme de 60 000 euros ;

— que la société 2BI produisait un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, retranscrivant des mails et des SMS datés de fin février 2022 et du 5 mars 2022 faisant état d’échanges intervenus entre M. [C] et Mme [G] et faisant notamment état d’une visite de l’appartement par cette dernière le 26 février 2022 ; qu’il était également justifié de l’envoi de ces échanges à Mme [P] le 5 mars 2022 ;

— qu’il en résultait que le bien avait été vendu le 17 juin 2022, soit avant l’expiration de la période de 12 mois à compter de la résiliation du mandat, à un acquéreur ayant visité les lieux avec la société 2BI avant la résiliation du contrat de mandat, ce dont Mme [P] avait été avisée avant la vente ;

— qu’en traitant en connaissance de cause, par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, avec les époux [G], Mme [P] avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, et devait être condamnée au paiement de la clause pénale, dont le caractère excessif n’était pas démontré ;

— que M. [C] ne pouvait invoquer l’existence d’un préjudice résultant d’une perte de chance de percevoir sa commission, causée par une faute postérieure à la résiliation du mandat ; qu’il était en effet certain, après la résiliation du mandat, qu’il ne percevrait aucune commission, la faute postérieure de Mme [P] ne pouvant être sanctionnée que par l’application de la clause pénale ;

— que la seule faute contractuelle de Mme [P] ne suffisait pas à caractériser un abus de droit.

Mme [P] a relevé appel de cette décision le 11 juin 2024.

Par conclusions transmises le 10 septembre 2024, l’appelante demande à la cour :

Vu les dispositions de la loi 70-2 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, notamment l’article 7,

— de réformer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné Mme [P] à verser à la société 2BI la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale, condamné Mme [P] aux dépens de l’instance ainsi qu’à une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 ;

En conséquence et statuant à nouveau,

— de débouter M. [Y] [C] de toutes ses demandes ;

— de le condamner aux entiers frais et dépens de son instance, outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 de code de procédure civile ;

— de débouter la société 2BI de l’intégralité de ses demandes ;

— de condamner la société 2BI au titre du préjudice subi par Mme [J] [P], au paiement de la somme de 15 000 euros, outre 5 000 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 13 novembre 2024, la société 2BI et M. [C] demandent à la cour :

Vu les dispositions des articles 1231-1, 1231-5 et 1240 du code civil,

Vu les dispositions des articles 700 et suivants du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [J] [P] à payer à la société 2BI la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice complémentaire et forfaitaire prévue par les termes du contrat de mandat de vente du 16 juin 2021 ;

— de débouter Mme [J] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Et statuant à nouveau sur le surplus :

— de condamner Mme [J] [P] à payer à M. [Y] [C] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— de condamner Mme [J] [P] à verser à la société 2BI la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— de condamner Mme [J] [P] à verser à la société 2BI et à M. [Y] [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— enfin, de la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront distraits au profit de Maître Florence Robert, comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

L’article 1231-5 du code civil dispose que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 9 du code de procédure civile énonce quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Mme [P] poursuit l’infirmation du jugement entrepris en contestant tout manquement aux obligations nées du mandat semi-exclusif de vente confié à la société 2BI, indiquant n’avoir été informée par celle-ci du fait que c’était elle qui avait présenté le bien aux acquéreurs qu’après qu’elle ait elle-même accepté l’offre présentée par ces derniers par le biais d’une autre agence immobilière.

C’est d’abord aux termes d’une analyse pertinente, et qui n’est remise en cause à hauteur de cour par aucune des parties, que le premier juge a retenu qu’il avait été régulièrement mis fin au mandat de vente ayant lié les parties par un courrier recommandé de Mme [P] réceptionné le 15 février 2022, et ayant pris effet le 3 mars 2022.

Il y a ensuite lieu d’écarter le grief fait par la société 2BI à Mme [P] relatif à un prétendu manquement de celle-ci à l’obligation qui lui était faite par le mandat, une fois celui-ci expiré, de porter la vente du bien à la connaissance de l’agence immobilière, dès lors qu’il résulte expressément du courrier adressé le 27 juillet 2022 par le conseil de la société 2BI à Mme [P] que celle-ci avait informé M. [C] dès le 5 mars 2022 de la vente intervenue au profit des époux [G].

Pour le reste, il est constant au vu des pièces produites aux débats, notamment les mails échangés entre M. [C] et Mme [G], que c’est effectivement par le biais de la société 2BI, pour le compte de laquelle M. [C] intervenait, que les futurs acquéreurs ont eu connaissance du bien de Mme [P], et ce dès le 23 février 2022, soit à une date à laquelle le mandat liant les parties n’était pas encore expiré, nonobstant la notification antérieure du courrier adressé à cette fin par l’appelante. Il ressort en outre de ces mêmes éléments que les époux [V] ont procédé à la visite de l’appartement le 28 février 2022 en présence de M. [C], soit, là-encore, antérieurement à l’expiration du contrat, intervenue le 3 mars suivant.

Il résulte d’autre part du dossier que Mme [P] a reçu le 4 mars 2022 de la part de l’agence immobilière Barnes, à laquelle elle avait confié un mandat à une date inconnue de la cour, en l’absence de production de ce document, une offre d’achat ferme formulée au prix du mandat par les époux [G]. Cette offre a manifestement été acceptée par Mme [P] dès le 4 mars 2022, ou au plus tard le 5 mars 2022, date à laquelle sont intervenus entre Mme [P], M. [C] et M. [L], signataire du mandat pour le compte de la société 2BI, des échanges téléphoniques et par courrier électronique cristallisés autour des difficultés nées de cette vente.

Pour autant, il ne ressort strictement d’aucune des pièces produites la preuve que Mme [P] ait, antérieurement à ces échanges du 5 mars 2022, été informée de quelque manière que ce soit par la société 2BI de ce que celle-ci avait présenté ou fait visiter le bien aux époux [G]. Au contraire, la chronologie des faits telle qu’elle résulte de ces échanges semble établir que ce n’est qu’à l’occasion de l’information de la vente portée par Mme [P] à la connaissance de la société 2BI en conformité avec les exigences du mandat expiré, que celle-ci a avisé son ancienne mandante de ce qu’elle avait elle-même été antérieurement en contact avec les acquéreurs au sujet de ce bien. C’est ce que tend d’ailleurs à confirmer la retranscription du message vocal adressé le 5 mars 2022 par M. [L] à Mme [P], aux termes duquel il admet que cette dernière n’avait pas commis de faute, mais indique que c’est l’agence immobilière Barnes qui s’était montrée indélicate à l’égard de la société 2BI.

Dès lors ainsi qu’il n’est pas démontré qu’à la date à laquelle Mme [P] a accepté de manière irrévocable de vendre son bien aux époux [G], elle avait connaissance du fait que ce bien avait été présenté à ceux-ci par la société 2BI, il ne saurait lui être fait grief d’avoir agi sciemment au détriment de cette dernière.

La demande de paiement de la clause pénale formée par la société 2BI doit donc être rejetée, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

La confirmation s’impose s’agissant du rejet de la demande formée à l’encontre de Mme [P] par M. [C], qui ne saurait prospérer dès lors qu’elle est fondée sur le même grief.

Enfin, la décision querellée sera encore confirmée en ce qu’elle a écarté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Mme [P], le préjudice invoqué par cette dernière étant simplement affirmé, sans que l’intéressée ne fournisse la moindre explication quant à sa nature ou son étendue.

Le jugement sera enfin infirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

La société 2BI et M. [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros à Mme [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme le jugement rendu le 22 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [J] [P], rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] [C] et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [J] [P] ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

Rejette la demande formée par la SAS 2BI à l’encontre de Mme [J] [P] au titre de la clause pénale ;

Condamne in solidum la SAS 2 BI et M. [Y] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la SAS 2 BI et M. [Y] [C] à payer à Mme [J] [P] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,