Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01151 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVCH

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 14 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 mai 2023 – RG N°1123000014 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LONS-LE-SAUNIER

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 12 novembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [R] [C]

né le 15 Décembre 1989 à [Localité 5], de nationalité française, sans profession,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Rodolphe COUSIN, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2023-002799 du 12/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉS

Monsieur [H] [S] [X] [V]

né le 20 Décembre 1999 à [Localité 4], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Nicolas MOREL de l’AARPI AFM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de JURA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2023-003772 du 01/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

Madame [B] [N]

née le 19 Octobre 1975 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR – GOY LETONDOR – MAIROT, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par contrat du 15 décembre 2020, Mme [B] [N] a donné à bail à M. [R] [C] et à M. [H] [V] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le 4 octobre 2022, Mme [B] [N] leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative de 2 349,34 euros.

Le commandement a été transmis le 6 octobre 2022 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Jura.

Par actes du 28 décembre 2022 et du 5 janvier 2023, Mme [B] [N] a fait assigner M. [R] [C] et M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Lons le Saunier aux fins de constatation de la résiliation du bail et de règlement des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement rendu le 30 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2020 entre Mme [B] [N] d’une part, et M. [R] [C] et M. [H] [V] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], étaient réunies à la date du 5 décembre 2022,

— condamné solidairement M. [R] [C] et M. [H] [V] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 698,52 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 novembre 2022, incluant le loyer et les provisions sur charges du mois de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamné M. [R] [C] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 036,04 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— dit que M. [H] [V] pourra se libérer en 11 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 120 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier,

— dit que M. [R] [C] pourra se libérer en 23 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 200 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire en l’état des délais de paiement accordés à M. [R] [C], et dit que l’expulsion ne pourra pas être poursuivie si les modalités de l’échéancier accordé sont respectées,

— dit que si M. [R] [C] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance d’acompte ou de loyer courant, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

. la clause résolutoire retrouvera son effet entraînant la résiliation du bail,

. la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans nouvelle décision judiciaire,

. et que Mme [B] [N] pourra procéder à l’expulsion de M. [R] [C] et tous les occupants de son chef du logement situé [Adresse 1], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est,

— dit qu’en cas de résiliation M. [R] [C] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due en cas de résiliation du bail à une somme équivalente au montant du loyer actualisé et augmenté des provisions sur charges au jour de la résiliation,

— dit que le bailleur sera par ailleurs autorisé à indexer annuellement cette indemnité selon les dispositions contractuelles en référence à l’indice de référence des loyers,

— rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [B] [N] pour résistance abusive,

— rejeté la demande formulée par M. [R] [C] et M. [H] [V] en réduction du loyer,

— rejeté les demandes indemnitaires de M. [R] [C] au titre du garde-corps et des infiltrations,

— rejeté la demande formulée par M. [R] [C] visant à faire supporter les frais de déplacement des meubles par M. [H] [V],

— condamné in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] à verser à Mme [B] [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Pour parvenir à cette décision, le tribunal a notamment retenu :

Sur la constatation de la résiliation du bail

— que le bail comportait une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers,

— que le commandement de payer la somme de 2 187,19 euros délivré le 4 octobre 2022 était resté infructueux pendant plus de deux mois ;

Sur la condamnation à la dette locative

— que le bailleur démontrait l’existence d’une créance certaine et exigible au titre de l’arriéré des loyers et provisions sur charges,

— que M. [R] [C] s’était borné à produire un décompte établi par ses soins, sans autre preuve des paiements qu’il disait avoir réalisés,

— que l’arriéré locatif se portait à la somme de 4 734,56 euros, échéance de mars 2023 incluse,

— que M. [H] [V] justifiait de son départ au 21 octobre 2022,

— qu’il avait quitté les lieux dans un contexte de violences au sein du couple,

— qu’une enquête ayant été ouverte sur les faits de violences conjugales reprochés à M. [R] [C], il convenait d’appliquer le délai de préavis d’un mois,

— que M. [H] [V] devait donc être tenu solidairement à la dette locative jusqu’au 5 décembre 2022, soit un mois après l’information reçue par le bailleur selon laquelle il avait quitté les lieux ;

Sur la demande reconventionnelle en réduction du loyer et compensation

— qu’il était établi qu’un dysfonctionnement affectait le chauffage du logement,

— qu’il n’était cependant pas possible de trancher l’imputabilité de ce désordre ;

Sur les demandes au titre du garde-corps et des infiltrations

— que les demandes indemnitaires n’étaient supportées par aucun élément probatoire ;

Sur les demandes au titre des meubles

— que M. [C] ne produisait pas d’éléments probatoires à l’appui de ses dires ;

Sur les délais de paiement

— que M. [C] était au chômage,

— que devant assumer seul l’intégralité du loyer depuis le départ de son conjoint, il convenait de lui accorder des délais de paiement,

— que M. [H] [V] justifiait de revenus modestes et de sa situation personnelle précaire,

— qu’il convenait de lui accorder des délais de paiement ;

Sur la demande de dommages et intérêts

— que le bailleur ne démontrait pas l’existence d’un préjudice distinct.

— oOo-

Par acte du 27 juillet 2023, M. [R] [C] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celles :

— disant que M. [H] [V] pourra se libérer en 11 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 120 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier,

— rejetant la demande indemnitaire formulée par Mme [B] [N] pour résistance abusive,

— rappelant que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

— oOo-

La reprise des lieux a été effectuée par commissaire de justice le 12 avril 2024.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 juillet 2024, M. [R] [C] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lons Le Saunier le 30 mai 2023 en

ce qu’il a :

. constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu

le 15 décembre 2020 entre Mme [B] [N] d’une part, et M. [R] [C] et M. [H] [V] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 5 décembre 2022,

. condamné solidairement M. [R] [C] et M. [H] [V] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 698,52 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 novembre 2022, incluant le loyer et les provisions sur charges du mois de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. condamné M. [R] [C] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 036,04 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. dit que M. [R] [C] pourra se libérer en 23 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 200 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier,

. suspendu les effets de la clause résolutoire en l’état des délais de paiement accordés à

M. [R] [C] et dit que l’expulsion ne pourra pas être poursuivie si les modalités de l’échéancier accordé sont respectées,

. dit que si M. [R] [C] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

. dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance d’acompte ou de loyer courant, après

mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son effet entraînant la résiliation du bail,

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans nouvelle décision judiciaire,

— et que Mme [B] [N] pourra procéder à l’expulsion de M. [R] [C] et tous les occupants de son chef du logement situé [Adresse 1], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est,

. dit qu’en cas de résiliation M. [R] [C] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur,

. fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due en cas de résiliation du bail à une somme

équivalente au montant du loyer actualisé et augmenté des provisions sur charges au jour de la résiliation,

. dit que le bailleur sera par ailleurs autorisé à indexer annuellement cette indemnité selon les dispositions contractuelles en référence à l’indice de référence des loyers,

. rejeté la demande formulée par M. [R] [C] et M. [H] [V] en réduction du loyer,

. rejeté les demandes indemnitaires de M. [R] [C] au titre du garde-corps et des infiltrations,

. rejeté la demande formulée par M. [R] [C] visant à faire supporter les frais de déplacement des meubles par M. [H] [V],

. condamné in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] à verser à Mme [B] [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

. rejeté les demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau

A titre principal,

— de condamner Mme [B] [N] à lui payer la somme de 8 851 euros correspondant à la réduction du loyer du fait de l’absence de système de chauffage fonctionnel, à parfaire, la somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— d’ordonner la compensation de cette créance avec celle que fait valoir Mme [B] [N],

— de condamner Mme [B] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros correspondant au préjudice de jouissance qu’il subit du fait des infiltrations de la toiture, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— de condamner Mme [B] [N] à lui payer la somme de 957 euros correspondant au préjudice subi du fait de l’absence de garde-corps dans l’escalier, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

— d’accorder à M. [R] [C] un délai de paiement de 24 mois pour régler les sommes éventuellement mises à sa charge,

En tout état de cause,

— de condamner Mme [B] [N] aux dépens de première instance,

— de débouter Mme [B] [N] et M. [H] [V] de toute demande contraire,

Y ajoutant,

— de condamner Mme [B] [N] aux dépens de la présente procédure d’appel.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 janvier 2024, M. [H] [V] demande à la cour :

— de le recevoir en son appel incident, le déclarer bien fondé et d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

. constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2020 entre Mme [B] [N] d’une part, et M. [R] [C] et M. [H] [V] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 5 décembre 2022,

. condamné solidairement M. [R] [C] et M. [H] [V] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 698,52 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 novembre 2022, incluant le loyer et les provisions sur charges du mois de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. dit que M. [H] [V] pourra se libérer en 11 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 120 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier,

. rejeté la demande formulée par [R] [C] et M. [H] [V] en réduction du loyer,

. rejeté les demandes indemnitaires de M. [R] [C] au titre du garde-corps et des infiltrations,

. condamné in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] à verser à Mme [B] [N] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— de confirmer la décision entreprise pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— de juger qu’il ne peut être solidairement tenu au paiement de l’arriéré locatif pour la partie postérieure au 28 novembre 2022,

— de juger qu’aucune indemnité d’occupation n’est due par lui,

— de condamner Mme [B] [N] à lui payer et à M. [C] la somme de 6 919 euros correspondant à la réduction de loyer du fait de l’absence de chauffage, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— de condamner Mme [B] [N] à lui payer et à M. [C] la somme de 3 000 euros correspondant au préjudice de jouissance qu’ils ont subi du fait des infiltrations de la toiture, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— d’ordonner la compensation de cette créance avec celle que fait valoir Mme [B] [N],

— de débouter M. [C] et Mme [N] de toute demande contraire,

Subsidiairement,

— de lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes éventuellement mises à sa charge,

— de condamner Mme [B] [N] aux entiers dépens.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 avril 2024, Mme [B] [N] demande à la cour :

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en date du 30 mai 2023 en ce qu’il a :

. constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu

le 15 décembre 2020 entre elle d’une part, et M. [R] [C] et M. [H] [V] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 5 décembre 2022,

. condamné solidairement M. [R] [C] et M. [H] [V] à lui payer la somme de 2 698,52 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 novembre 2022, incluant le loyer et les provisions sur charges du mois de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. rejeté la demande formulée par M. [R] [C] et M. [H] [V] en réduction du loyer,

. rejeté les demandes indemnitaires de M. [R] [C] au titre du garde-corps et des infiltrations,

Au titre de l’appel incident,

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en date du 30 mai 2023 en ce qu’il a :

. condamné M. [R] [C] à lui payer la somme de 2 036,04 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. dit que M. [H] [V] pourra se libérer en 11 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 120 euros, et d’un dernier versement composé du solde de

la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au

10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier,

. dit que M. [R] [C] pourra se libérer en 23 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 200 euros, et d’un dernier versement composé du solde de

la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours

de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au

10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier,

. suspendu les effets de la clause résolutoire en l’état des délais de paiement accordés à

M. [R] [C], et dit que l’expulsion ne pourra pas être poursuivie si les modalités de l’échéancier accordé sont respectées,

. dit que si M. [R] [C] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

. dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance d’acompte ou de loyer courant, après

mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son effet entraînant la résiliation du bail,

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans nouvelle décision judiciaire,

— et qu’elle pourra procéder à l’expulsion de M. [R] [C] et tous les occupants de son chef du logement situé [Adresse 1], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est,

. dit qu’en cas de résiliation M. [R] [C] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur,

. rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [B] [N] pour résistance abusive,

Statuant à nouveau,

— de condamner solidairement M. [R] [C] et M. [H] [V] à payer les loyers et indemnités d’occupation depuis le 5 novembre 2022 et jusqu’au départ effectif des lieux, sauf à démontrer que les époux aient effectué les formalités de publicité du divorce prescrites par les règles de l’état civil,

— d’ordonner l’expulsion de M. [R] [C] dudit logement, ainsi que celle de tous occupants et tous meubles de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si

besoin est,

— de fixer et condamner solidairement M. [R] [C] et M. [H] [V] à payer à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, jusqu’au départ effectif des locaux, soit 667 euros par mois commencé, révisable selon les conditions prévues au bail initial,

— de débouter M. [R] [C] et M. [H] [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— de condamner in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive,

— de condamner in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum M. [R] [C] et M. [H] [V] aux entiers dépens de l’instance et de son exécution, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation, de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à la préfecture du Jura, en application des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la présente procédure d’appel.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 22 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’appel de M. [R] [C] et de M. [H] [V] sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail n’étant suivi d’aucun moyen ni demande, il n’est donc pas soutenu.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 5 décembre 2022.

II. Sur la demande de réduction du loyer

M. [R] [C] sollicite la réduction du loyer pour défaut de délivrance et d’entretien. Il indique avoir rencontré des problèmes de surconsommation de la chaudière depuis l’hiver 2021-2022, qu’il en a alerté le gestionnaire du logement le 11 mars 2022, qu’il a été constaté que l’installation n’était pas réparable, et qu’il a été contraint de se chauffer avec des radiateurs d’appoint, ce qui a conduit à une surconsommation électrique importante. Il reproche en conséquence à Mme [B] [N] d’avoir manqué à son obligation de délivrance et d’entretien, et ce depuis l’entrée dans les lieux. Il évalue son préjudice à la moitié du loyer dû depuis le 7 janvier 2022, soit 8 372 euros (322 euros x 26 mois), outre la somme de 479 euros correspondant à l’achat de fioul perdu, soit un total de 8 851 euros. Il fait également valoir des infiltrations d’eau en provenance de la toiture dès le début de l’année 2022, indiquant en avoir fait part dans son courrier du 11 mars 2022 et que cela était déjà existant du temps de l’ancienne locataire des lieux. Il indique que les travaux nécessaires à la reprise des infiltrations n’ont pas été effectués par Mme [N], et sollicite en conséquence une indemnisation de 3 000 euros pour avoir été contraint de vivre dans un logement humide. Il reproche par ailleurs à la bailleresse d’avoir loué le logement sans garde-corps au niveau de l’escalier et que cela a été la cause d’une chute qui lui a provoqué une fracture du coude gauche et des douleurs costales. Il fixe en conséquence son préjudice à la somme de 957 euros correspondant à la perte de salaire liée à la chute.

M. [H] [V] s’associe aux observations de M. [R] [C] en indiquant qu’une réduction du prix du loyer devra être accordée suivant le montant retenu par ce dernier.

Mme [B] [N] conclut au débouté de la demande de réduction du loyer en faisant valoir que s’il existe bien un dysfonctionnement sur la chaudière du logement, elle n’a pas pu être réparée par la faute de M. [R] [C]. Elle ajoute que la preuve du paiement de l’achat de fioul n’est pas rapportée, ni l’utilisation de 500 litres en trois semaines, que la surconsommation d’électricité n’est pas justifiée, et elle conteste les attestations versées au motif qu’elle sont dactylographiées, observant en outre que l’ancienne locataire, Mme [G], était restée 8 ans dans les lieux sans se plaindre et qu’elle en est sortie après une procédure de résiliation de bail. Elle s’oppose également aux infiltrations d’eau invoquées en observant que les photographies produites ne permettent pas de déterminer quand et où elles ont été prises, et qu’il n’est justifié d’aucune déclaration de sinistre. Concernant l’escalier, elle relève que la chute de M. [R] [C] a été provoquée par un malaise et non par l’absence de garde-corps.

Réponse de la cour :

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation, mais celui qui invoque l’exception d’inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l’exécution des obligations.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est, pour sa part, tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties peut notamment décider de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement ainsi que la durée du bail jusqu’à la réalisation effective des travaux de mise en conformité, ou enjoindre la restitution des loyers indûment versés, ou encore accorder au locataire des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance causé.

Sur le chauffage

Il ressort d’un courrier adressé au mandataire du bailleur, la société Sogeprim, écrit pour le compte des locataires en date du 11 mars 2022, que l’absence de garde corps dans les escaliers a entrainé une chute de M. [C], que la chaudière a consommé 500 litres de fioul en trois semaines, que depuis janvier 2022, le chauffage de la maison se fait au moyen de radiateurs électriques, et que plusieurs fuites en toiture ont entraîné des dégradations mobilières et des infiltrations dans le salon et le garage.

Il est constaté, à la lecture de plusieurs échanges de courriels de février 2023 entre la société Sogeprim et l’entreprise de plomberie, sanitaire, zinguerie, chauffage et ramonage [F], que celle-ci avait été missionnée par le mandataire du bailleur pour se rendre au logement de MM. [C] et [V] en 2021, mais que ces derniers avaient annulé le rendez-vous, le chauffagiste écrivant qu’il avait pris soin de contacter préalablement les locataires avant qu’ils annulent le rendez-vous et qu’il était difficile pour lui de faire du 'cas par cas’ compte-tenu de leurs tergiversations.

Il est également observé :

— que le 21 février 2023, la société Sogeprim avait à nouveau mandaté l’entreprise [F] afin qu’elle se rendre au domicile de M. [C], et que le 23 février 2023, M. [F] écrivait au mandataire qu’il s’était retrouvé à quatre reprises chez le locataire qui avait refusé de le laisser intervenir,

— que le 24 février 2023, la société Sogeprim écrivait à M. [C] pour lui faire part de son questionnement au sujet de son refus d’intervention, et de ce qu’elle ne savait plus quoi faire pour que les choses puissent être effectuées correctement.

Il ressort ainsi de ces pièces, qui ne sont contredites par aucune autre, que depuis 2021 les éventuelles réparations à effectuer sur la chaudière du logement donné à bail n’ont pu être réalisées en raison du refus persistant de M. [C] de laisser libre accès aux lieux, alors qu’elles avaient été programmées.

La surconsommation et l’achat de fioul pour la somme de 479 euros qui seraient en lien avec un dysfonctionnement du système de chauffage ne sont par ailleurs pas démontrés, tout comme d’ailleurs la nécessité pour les locataires d’avoir dû se chauffer avec des radiateurs d’appoint, l’unique facture d’électricité du 20 décembre 2022 ne permettant pas la comparaison avec une consommation antérieure.

Sur les infiltrations en toiture

Si l’attestation de l’ancienne locataire de l’appartement à laquelle MM. [C] et [V] renvoient pour justifier les infiltrations d’eau invoquées fait état, lorsque celle-ci se trouvait dans le logement, de fuites dans le salon 'niveau canapé et devant la télévision’ et de fuites dans le garage niveau 'fenêtre et devant la porte qui mène à la cuisine', leur existence dans le cours du bail de MM. [C] et [V] ne ressort d’aucune pièce.

En effet, les deux photographies qui sont versées en pièce 21 ne permettent pas de constater la présence de quelque infiltration d’eau que ce soit, et le témoignage de Mme [O], voisine de MM. [C] et [V], ne fait qu’indiquer qu’elle a été témoin de plaintes de ces derniers notamment au sujet de fuites d’eau en provenance du toit.

La preuve des infiltrations en toiture et du dommage en résultant lié à l’humidité du logement n’est donc pas rapportée.

Sur le garde corps

Il en est de même de l’escalier et du préjudice qui en serait résulté du fait de l’absence de garde corps, puisqu’en effet il est remarqué que si M. [C] a bien fait une chute dans les escaliers, la seule pièce qui est produite sur ce point, soit un certificat médical du 11 janvier 2022, mentionne que l’origine de la chute est due à un malaise et non à l’absence de garde-corps.

Le lien entre la perte de salaire alléguée à hauteur de 957 euros, qui n’est d’ailleurs justifiée par aucune pièce, et l’absence de garde-corps dans les escaliers n’est par ailleurs pas démontré.

En conclusion, il ressort de ce qui précède que la preuve des inexécutions alléguées par les consorts [C] et [V] au titre du non-respect de l’obligation de délivrance par le bailleur n’est pas rapportée.

MM. [C] et [V] seront en conséquence déboutés de leur demande de réduction du loyer et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

III. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance du fait des infiltrations de la toiture

La preuve des infiltrations en toiture et du dommage en résultant lié à l’humidité du logement n’étant pas rapportée, la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice de jouissance sera en conséquence rejetée et le jugement entrepris confirmé sur ce point.

IV. Sur la demande au titre du préjudice subi du fait de l’absence de garde-corps

La preuve du préjudice lié à l’absence de garde-corps n’étant pas établie, M. [R] [C] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement déféré confirmé sur ce point.

V. Sur la demande de condamnation solidaire au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Mme [B] [N] fait valoir que M. [C] et M. [V] étant mariés, ils sont en conséquence tenus solidairement au paiement des loyers et charges du logement familial. Elle observe que si M. [V] a demandé à être désolidarisé du bail, son courrier n’était accompagné ni d’une ordonnance de protection, ni d’une condamnation pénale de M. [C] pour des faits de violences, de sorte que l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas. Elle sollicite par ailleurs la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme mensuelle de 667 euros.

M. [H] [V] explique avoir été contraint de quitter précipitamment les lieux loués en raison du comportement violent de son époux, et qu’il en a informé la bailleresse. Il indique remplir en conséquence les conditions de l’article 15 3° bis de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir qu’il ne saurait être solidairement tenu au remboursement de loyers impayés postérieurement au 28 novembre 2022, date à laquelle le mois de préavis donné a expiré, ni au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [R] [C] explique être toujours marié à M. [H] [V], de sorte que chacun peut faire l’objet d’une condamnation solidaire au paiement des arriérés de loyers et charges et ce jusqu’à la publicité du divorce qui n’a pas été prononcé. Il ajoute que M. [V] ne saurait bénéficier des dispositions des articles 8-2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où les accusations qu’il porte à son encontre ne sont pas démontrées et qu’il a lui-même eu un comportement violent à son égard.

Réponse de la cour :

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l’article 15.'

Par ailleurs, l’article 15, 3° bis de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le préavis d’un mois joue 'Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui (…)'.

En l’espèce, M. [R] [C] confirme que M. [H] [V] a quitté les lieux donnés à bail le 21 octobre 2022, et il est justifié du congé que ce dernier a adressé à cette fin au bailleur par lettre du 28 octobre 2022 réceptionnée le 5 novembre 2022.

Si M. [H] [V] produit la plainte qu’il a déposée le 21 octobre 2022 à l’encontre de son conjoint pour des faits de violences, il ne justifie cependant pas des suites qui y ont été données.

Le dépôt d’une plainte n’étant pas suffisant pour témoigner de poursuites comme M. [H] [V] le soutient, il ne peut donc se prévaloir du délai de préavis d’un mois.

Par ailleurs, il est acquis qu’en application de l’article 220 du code civil, les époux se trouvent solidairement obligés au paiement des loyers du logement servant à leur habitation pendant toute la durée du mariage, même si un congé a été donné par l’un des deux époux qui a quitté les lieux, et en cas de divorce, jusqu’à la date de sa transcription en marge de l’acte de mariage.

Il est rappelé que le commandement délivré le 4 octobre 2022 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 5 décembre 2022, les impayés locatifs s’élevaient à 3 232,53 euros ainsi qu’il ressort du décompte au 6 décembre 2022 (pièce [N] N°8).

L’obligation solidaire au paiement des loyers résultant de la nature ménagère de la dette, M. [H] [V] reste en conséquence tenu à l’égard de Mme [N], comme M. [C], des loyers et charges arrêtés au 5 décembre 2022, quand bien même il a quitté les lieux le 21 octobre 2022.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il condamné solidairement les locataires au paiement de la somme de 2 698,52 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 novembre 2022, incluant le loyer et les provisions sur charges du mois de novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, mais infirmé en ce qu’il a condamné M. [C] seul au paiement de la somme de 2 036,04 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et sur ce point, MM. [C] et [V] seront condamnés solidairement à payer à Mme [N] le loyer dû jusqu’à la fin du bail, soit la somme de 103,28 euros pour la période du 1er au 5 décembre 2022 (667 euros / 31 jours).

Sur l’indemnité d’occupation

Si les époux sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre eux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

En l’espèce, il est constaté que le caractère ménager de la dette due pour l’occupation des lieux par M. [R] [C] seul après la résiliation du bail n’est soutenu ni par celui-ci, ni par Mme [B] [N].

Mme [N] a été informée que M. [V] avait quitté l’appartement le 21 octobre 2022, et il ressort des éléments du dossier que M. [C] s’est maintenu sans droit dans les lieux jusqu’au 12 avril 2024, date à laquelle ils ont été repris par le bailleur.

M. [R] [C] sera en conséquence déclaré seul redevable de l’indemnité d’occupation qui s’est substituée au loyer après la rupture du bail, soit à compter du 5 décembre 2022 jusqu’au 12 avril 2024, fixée à une somme équivalente au montant du loyer actualisé et augmentée des provisions sur charges au jour de la résiliation, soit 667 euros, et il sera ajouté au jugement sur ce point, Mme [B] [N] étant déboutée de sa demande de condamnation solidaire.

VI. Sur les délais de paiement à l’égard de M. [C]

M. [R] [C] indique être au chômage, percevoir des revenus de l’ordre de 600 à 700 euros par mois, et s’être retrouvé seul à régler l’intégralité du loyer. Il sollicite en conséquence des délais de paiement sur une durée de 24 mois.

Mme [B] [N] indique que les lieux ont été repris le 12 avril 2024, et elle s’oppose aux délais de paiements formés par M. [R] [C] en faisant valoir qu’il n’a jamais repris le versement intégral du loyer courant depuis le 11 juillet 2022 et qu’il ne démontre pas qu’il se trouve en mesure de régler la dette locative.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [R] [C] verse à son dossier, pour exposer sa situation financière, un avis d’impôt sur les revenus de l’année 2022, une attestation Pôle emploi du 23 mai 2023 et un courrier de la Caisse d’allocations familiales du 22 avril 2023 accusant réception de sa situation d’impayé de loyers.

Il ne justifie cependant ni de ses ressources, ni de ses charges actuelles.

Il est par ailleurs constaté qu’il n’a procédé à aucun règlement de sa dette, même minime, depuis le jugement entrepris qui était assorti de l’exécution provisoire.

Au vu de ces éléments, qui ne permettent pas à la cour d’apprécier la réalité de la situation financière actuelle de M. [C], la demande de délais sera rejetée et le jugement déféré infirmé sur ce point.

VII. Sur les délais de paiement à l’égard de M. [V]

M. [H] [V] sollicite des délais de paiement en faisant valoir qu’il dispose de revenus modestes versés par Pôle emploi et qu’il se trouve dans une situation précaire.

Mme [B] [N] s’oppose à la demande en indiquant que M. [V] est de mauvaise foi puisqu’il n’a payé ni le loyer à échéance, ni les causes du commandement. Elle ajoute qu’il ne démontre pas sa capacité à pouvoir payer les sommes dues dans le délai de deux ans.

Réponse de la cour :

M. [H] [V] ne produit à son dossier, pour exposer sa situation financière, que des relevés de situation Pôle emploi dont le dernier date du 28 novembre 2022.

Il ne justifie donc pas de sa situation financière actuelle, de sorte que la cour n’est pas mise en mesure d’en apprécier la réalité.

Il ne démontre pas non plus qu’il a procédé au règlement, même minime, des sommes dues depuis le jugement entrepris, qui était assorti de l’exécution provisoire.

Compte tenu de ces éléments, sa demande de délais sera rejetée et le jugement déféré infirmé sur ce point.

VIII. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [N]

Mme [B] [N] explique que MM. [C] et [V] ont fait preuve de résistance abusive, et qu’ils ont provoqué des nuisances dans le village.

M. [H] [V] s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée par Mme [N] en indiquant que la preuve du préjudice invoqué n’est pas rapportée.

M. [R] [C] ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

Les éléments de la procédure ne permettant pas de caractériser à l’encontre de MM. [C] et [V] une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de contester la créance de loyers, la demande sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

IX. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

MM. [R] [C] et [H] [V] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il seront en outre condamnés in solidum à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier le 30 mai 2023, en ce qu’il a :

— condamné M. [R] [C] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 036,04 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 2 187,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— dit que M. [H] [V] pourra se libérer en 11 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 120 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier ;

— dit que M. [R] [C] pourra se libérer en 23 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 200 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

CONDAMNE solidairement M. [R] [C] et M. [H] [V] à payer à Mme [B] [N] la somme de 103,28 euros au titre du loyer dû pour la période du 1er au 5 décembre 2022 ;

CONDAMNE M. [R] [C] à payer à Mme [B] [N] une indemnité d’occupation à compter du 5 décembre 2022 jusqu’au 12 avril 2024, fixée à une somme équivalente au montant du loyer actualisé et augmentée des provisions sur charges au jour de la résiliation, soit 667 euros ;

DEBOUTE Mme [B] [N] de sa demande de condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [R] [C] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [H] [V] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE MM. [R] [C] et [H] [V] in solidum aux dépens d’appel ;

CONDAMNE MM. [R] [C] et [H] [V] in solidum à payer à Mme [B] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,