Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00681 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYPZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 mars 2024 – RG N°22/00476 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTBELIARD

Code affaire : 74A – Demande relative à une servitude d’usage ou de passage des eaux

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 18 mars 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [B] [G]

né le 20 Septembre 1957 à [Localité 5] (90), de nationalité française, architecte,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Yannick BARRE, avocat au barreau de MONTBELIARD

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056 2024 0003689 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉE

S.A.R.L. DW PROMOTION

Sise [Adresse 1]

Immatriculée au RCS de Strasbourg sous le numéro 397 797 390

Représentée par M^e Armelle PONTVIEUX de la SCP PONTVIEUX, avocat au barreau de MONTBELIARD, avocat postulant

Représentée par M^e Guillaume HANRIAT de l’AARPI AARPI SEGUIN HANRIAT ET PHAM AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

M. [G] a acquis le 28 octobre 2009 à [Localité 6] (25) un terrain cadastré AC[Cadastre 4] pour le prix de 33 250 euros.

La SARL DW Promotion a souhaité racheter cette parcelle dans le cadre d’un projet de lotissement, mais, en l’absence d’accord sur le prix, elle a modifié son projet en en excluant la parcelle de M. [G].

Le lotissement a alors été réalisé.

Par exploit du 13 juillet 2022, faisant valoir que sa parcelle se retrouvait enclavée, M. [G] a fait assigner la SARL DW Promotion devant le tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins d’octroi sous astreinte d’une servitude de passage continue et discontinue (sic), et à lui payer une somme de 64 050 euros en réparation de la perte de valeur du fonds du fait de son enclavement ainsi que celle de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

La société DW Promotion s’est opposée à ces demandes, en faisant valoir que l’enclavement existait dès l’acquisition de la parcelle et résultait du fait que celle-ci provenait de la division d’une parcelle plus grande, subsidiairement a proposé un passage piéton d’une largeur de 1,20 mètre sur ses fonds, moyennant une indemnité annuelle de 75 euros. A titre reconventionnel, elle a sollicité la condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 57 000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir refusé de lui vendre sa parcelle au prix du marché, la contraignant à modifier son projet.

Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal a :

— déclaré les demandes de M. [B] [G] recevables ;

— débouté M. [G] de sa demande visant à ce que sa parcelle AC[Cadastre 4] au Lieudit [Adresse 7] à [Localité 6] (25) bénéficie d’une servitude de passage venant grever les fonds voisins appartenant à la SARL DW Promotion ;

— débouté M. [B] [G] de ses demandes de dommages et intérêts pour ses préjudices matériel et moral ;

— débouté la SARL DW Promotion de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

— condamné M. [B] [G] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

— condamné M. [B] [G] à payer à la SARL DW Promotion la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— sur la demande de servitude et de dommages et intérêts du fait de l’enclavement :

* qu’il ressortait d’une clause de l’acte de vente entre M. [G] et le précédent propriétaire que l’enclavement de la parcelle concernée résultait de la division d’une parcelle plus grande dont elle provenait, et non de la création d’un lotissement par la SARL DW Promotion, de sorte que celle-ci ne pouvait être tenue responsable d’une situation qu’elle n’avait pas causée et que M. [G] connaissait dès l’acte d’achat ;

* que, conformément à l’article 684 du code civil, le seul fonds sur lequel M. [G] aurait pu réclamer une servitude était la parcelle A [Cadastre 3], mais qu’il avait renoncé à cette servitude légale dans l’acte de vente ;

* que les pièces versées aux débats ne permettaient pas de dire que la SARL DW Promotion avait commis une faute en abandonnant son premier projet, qui permettait le désenclavement de la parcelle, alors que la modification du projet d’aménagement résultait du non aboutissement des pourparlers sur le prix de vente, M. [G] réclamant un prix deux fois supérieur à son prix d’achat, cette rupture des pourparlers ne constituant pas une faute, sauf à prouver qu’elle était abusive et brutale, ce qui n’était nullement démontré ;

* que la parcelle de M. [G] n’avait pas été dévalorisée par l’aménagement réalisé par la SARL DW Promotion puisque l’enclavement de la parcelle lui préexistait, et que M. [G] y avait consenti dans l’acte d’achat ;

— sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, que la recherche d’une plus-value par le vendeur n’était pas constitutive d’une faute ouvrant droit à indemnisation pour l’acquéreur potentiel.

M. [G] a relevé appel de cette décision le 1er mai 2024.

Par conclusions récapitulatives transmises le 23 octobre 2024, l’appelant demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté M. [B] [G] de sa demande visant à ce que sa parcelle AC[Cadastre 4] au Lieudit [Adresse 7] à [Localité 6] (25) bénéficie d’une servitude depassage venant grever les fonds voisins appartenant à la SARL DW Promotion ;

* débouté M. [B] [G] de ses demandes de dommages et intérêts pour ses préjudices matériel et moral ;

* condamné M. [B] [G] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

* condamné M. [B] [G] à payer àla SARL DW Promotion la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— de constater que le terrain appartenant à M. [G] est enclavé par les terrains dont la société DW Promotion est le propriétaire ;

— de condamner la SARL DW Promotion à octroyer à M. [G] une servitude de passage continue et discontinue, sous un certain délai qu’il plaira à la cour de fixer, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— de condamner la SARL DW Promotion à payer à M. [G] la somme de 64 050 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, consistant en une perte de valeur du bien du fait de l’enclave ;

— de condamner la SARL DW Promotion à payer à M. [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— de condamner la SARL DW Promotion à payer à M. [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter la SARL DW Promotion de son appel incident ;

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL DW Promotion de sa demande de dommages et intérêts ;

— de débouter la SARL DW Promotion du surplus de ses demandes ;

— de condamner la SARL DW Promotion aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 17 septembre 2024, la société DW Promotion demande à la cour :

Vu les articles 682 et suivants du code civil et la jurisprudence y afférente,

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1200 du code civil,

Sur l’appel principal de M. [G] :

— de juger l’appel de M. [G] irrecevable et mal fondé ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté M. [G] de sa demande de servitude de passage ;

* débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts pour ses préjudices matériel et moral ;

* condamné M. [G] aux entiers dépens ;

* condamné M. [G] à payer à la SARL DW Promotion la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter M. [G] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait infirmer le jugement et faire droit à la demande d’octroi d’une servitude de passage :

— de cantonner la servitude de passage à un accès uniquement piéton sur une largeur maximum de 1,20 mètre ;

— de fixer l’indemnité due par M. [G] à la SARL DW Promotion à la somme de 75 euros par mois, payable le 1er de chaque mois et d’avance ;

— de juger qu’à défaut de paiement de l’indemnité susvisée, la SAR DW Promotion sera fondée à refuser l’accès piéton sur son fonds ;

— de débouter M. [G] de ses prétentions, fins et moyens qui excèdent l’octroi d’une servitude de passage uniquement à pied sur une largeur maximum de 1,20 m moyennant une indemnité de 75 euros par mois payable le 1er de chaque mois et d’avance ;

Sur l’appel incident de la SARL DW Promotion :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL DW Promotion de sa demande reconventionnelle aux fins d’obtenir des dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau :

— de condamner M. [G] à payer à la SARL DW Promotion la somme de 57 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— de condamner M. [G] à payer à la Société DW Promotion la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [G] aux entiers frais et dépens d’appel ;

— de débouter M. [G] de son appel et de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 25 février 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il sera observé que si M. [G] stigmatise dans le corps de ses écritures une violation du principe contradictoire de nature à entraîner la nullité du jugement déféré, en ce que le juge de première instance aurait soulevé d’office un moyen non soumis à la contradiction des parties, il n’en tire cependant strictement aucune conséquence quant à la nullité de la décision dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile.

D’autre part, la cour peine à comprendre la cohérence de la demande de M. [G] en ce qu’elle tend à se voir octroyer 'une servitude de passage continue et discontinue', étant rappelé que la servitude de passage nécessitant le fait actuel de l’homme pour être exercée, elle ne peut être que discontinue, conformément aux dispositions de l’article 688 du code civil.

Sur la servitude de passage

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du même code énonce que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 ajoute que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Pour obtenir l’infirmation du jugement entrepris, M. [G] fait valoir que c’était à tort que le premier juge avait considéré qu’en application de l’article 684 il ne pouvait solliciter le désenclavement par les parcelles appartenant à la société DW Promotion, alors que l’acte par lequel il avait acquis la propriété de sa parcelle comportait une clause par laquelle il renonçait à bénéficier d’une servitude sur le fonds resté propriété du vendeur, ce qui constituait une impossibilité matérielle faisant obstacle à l’application de l’article 684 alinéa 1er, et justifiait, en vertu de l’alinéa second de ce texte, qu’il soit recouru à une solution de désenclavement conforme à l’article 682.

L’intimée conclut sur ce point à la confirmation de la décision entreprise, considérant que l’enclavement étant volontaire du fait d’une division de parcelle, la solution de désenclavement ne pouvait être recherchée que sur la partie de cette parcelle restée en possession du vendeur.

Il n’est ni contestable, ni contesté que la parcelle AC n°[Cadastre 4] propriété de M. [G] est enclavée pour n’avoir aucune issue sur une voie publique.

Il est tout aussi constant que ce fonds est issu de la division d’une parcelle plus vaste, qui avait accès à la voie publique, et dont la partie restant est demeurée propriété du vendeur.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’en application de l’article 684 précité, le désenclavement de la parcelle acquise par M. [G] devait être recherché sur les fonds divisés.

Dans l’acte authentique du 28 octobre 2009 par lequel l’appelant a acquis son fonds, il a été stipulé entre les parties une clause libellée de la manière suivante : 'Le vendeur précise à l’acquéreur qu’aucune servitude ne sera consentie à son profit sur les biens restant la propriété du vendeur ainsi qu’il en a été convenu entre les parties, l’acquéreur déclarant expressément renoncer à s’en prévaloir du fait que le terrain est actuellement enclavé.'

S’il résulte certes de l’alinéa 2 de l’article 684 que la définition de la solution de désenclavement doit se faire conformément à l’article 682 lorsqu’un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés, cette circonstance s’entend cependant d’un obstacle tenant à la configuration des lieux et rendant impossible l’établissement matériel sur les fonds divisés d’un passage adapté à l’exploitation du fonds enclavé. Tel n’est pas le cas en l’espèce, où il n’est aucunement démontré, ni même simplement allégué qu’il aurait été matériellement impossible d’établir sur le fonds resté propriété du vendeur un passage suffisant pour la desserte de la parcelle acquise par M. [G]. Celui-ci ne peut utilement se prévaloir d’un accord de renonciation à servitude convenu avec son vendeur pour faire supporter à la propriété d’un tiers la charge d’un désenclavement qui incombe légalement au fonds divisé.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de servitude de passage formée par M. [G] à l’encontre de la société DW Promotion.

Sur les demandes indemnitaires

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, l’état d’enclave du fonds de M. [G] ne résulte pas des opérations de lotissement réalisées par la société DW Promotion, mais leur préexistait dès son acquisition comme découlant de la division d’une parcelle plus vaste. Par ailleurs, il n’est caractérisé aucune faute dans le fait pour l’intimée de n’avoir pas acquis le fonds de M. [G] et d’avoir modifié son projet d’aménagement en conséquence, dès lors qu’aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties sur le prix de vente, et que la société DW Promotion était libre de ne pas contracter aux conditions exigées par M. [G].

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes indemnitaires de M. [G].

La société DW Promotion relève appel incident du rejet de sa demande de dommages et intérêts, et réclame la condamnation de l’appelant à lui verser une somme de 57 000 euros au motif qu’en refusant de lui céder sa parcelle au prix du marché, il l’avait contrainte à réduire la superficie de son lotissement, ce qui l’avait privée d’une partie de la marge escomptée. Toutefois, il a été rappelé que si la vente de la parcelle de M. [G] n’était pas intervenue, c’était en raison d’un différend sur le prix de vente, lequel était en outre manifestement exacerbé par un litige professionnel antérieur, dont les tenants et aboutissants exacts restent inconnus de la cour. Or, il ne peut être reproché à faute à l’appelant, qui, ne s’étant jamais engagé à la vente sur la base du prix proposé par la société DW Promotion, ne pouvait être contraint à céder son bien, de n’avoir pas accédé aux prétentions financières de l’intimée.

Le jugement querellé sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les autres dispositions

La décision entreprise sera confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [G] sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société DW Promotion la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Montbéliard ;

Y ajoutant :

Condamne M. [B] [G] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [B] [G] à payer à la SARL DW Promotion la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,