Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00080 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXHR

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 04 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 novembre 2023 – RG N°1123000409 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 07 janvier 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008 société civile immobilière immatriculée au RCS de PARIS sous

le n° 499 570 695, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

Madame [F] [V]

née le 15 Août 1988 à [Localité 4] (39), demeurant [Adresse 3]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 1er février 2024.

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

La SCI Foncière DI 01/2008 a donné à bail à M. [H] [M] et Mme [F] [V], par contrat du 22 février 2019, un logement à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 881,32 euros pour le logement comprenant une provision sur charges de 47 euros, et 55,17 euros pour le garage.

Par courrier reçu le 2 juin 2021, M. [M] a informé le bailleur de son intention de quitter les

lieux.

Par lettre remise en main propre le 10 juin 2022, Mme [F] [V] a donné congé pour un départ des lieux fixé au 9 juillet 2022, et le 14 juin 2022, le bailleur en a pris note.

Par acte du 12 juin 2023, la SCI Foncière DI 01/2008 a fait assigner Mme [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de condamnation au règlement des loyers et charges impayés ainsi qu’à des réparations locatives.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 21 novembre 2023, le tribunal a :

— condamné Mme [F] [V] à verser la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 3 572,03 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 9 février 2023, mois de décembre 2022 inclus,

— débouté la SCI Foncière DI 01/2008 de sa demande au titre des réparations locatives,

— condamné Mme [F] [V] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer ni de l’état des lieux de sortie,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré :

Sur les demandes relatives à l’impayé locatif

— que la SCI DI 01/2008 produisait un décompte actualisé démontrant que Mme [V] restait devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 3 572,03 euros à la date du 9 février 2023,

— que Mme [V], absente, n’apportait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette ;

Sur les demandes relatives aux réparations locatives

— qu’un état des lieux d’entrée avait été effectué,

— que si le congé de M. [M] était produit, la preuve que Mme [V] avait bien quitté les lieux et que le bail avait en conséquence pris fin n’était pas rapportée.

Par déclaration du 19 janvier 2024, la SCI Foncière DI 01/2008 a interjeté appel du jugement en ce qu’il :

— a limité la condamnation de Mme [F] [V] à lui verser la somme de 3 572,03 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 9 février 2023, mois de décembre 2022 inclus,

— l’a déboutée de sa demande au titre des réparations locatives,

— a dit dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires,

— a condamné Mme [F] [V] aux dépens, en excluant le coût de la sommation de payer et de l’état des lieux de sortie.

La déclaration d’appel a été signifiée à domicile à Mme [F] [V] par acte du 1er février 2024, conformément à l’article 656 du code de procédure civile.

— oOo-

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 11 mars 2024 et signifiées à domicile le 22 mars 2024 à Mme [F] [V], la SCI Foncière DI 01/2008 demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon le 21 novembre 2023, en ce qu’il :

. a limité la condamnation de Mme [F] [V] à lui verser la somme de 3 572,03 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 9 février 2023, mois de décembre 2022 inclus,

. l’a déboutée de sa demande au titre des réparations locatives,

. a dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires,

. a condamné Mme [F] [V] aux dépens, en excluant le coût de la sommation de payer et de l’état des lieux de sortie,

Statuant à nouveau,

— de condamner Mme [F] [V] à lui payer les sommes suivantes :

. 3 867,75 euros au titre des loyers et charges impayés,

. 2 282,21 euros au titre des réparations locatives,

. 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [F] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels incluront notamment :

. le coût de la sommation de payer,

. le coût de de l’état des lieux de sortie,

. le coût de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 17 décembre 2024.

Mme [F] [V] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025.

Elle a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions de la SCI Foncière DI 01/2008, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

La SCI Foncière DI 01/2008 renvoie à son décompte de loyers et charges impayés du 12 avril 2023 pour solliciter la condamnation de Mme [V] au paiement de sa créance arrêtée à la somme de 3 867,75 euros, précisant que la locataire ayant quitté les lieux en octobre 2022, aucune somme représentant les loyers et charges du mois de décembre 2022 ne s’y trouve intégrée.

Réponse de la cour :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article 1153 du code civil : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier :

— que par lettres des 20 janvier 2022, 23 février 2022, 23 mars 2022, 24 avril 2022, 23 mai 2022, 1er juillet 2022, 21 juillet 2022, 22 août 2022 et 22 septembre 2022, le bailleur a transmis à la locataire les échéances de loyers et de provisions sur charges,

— que le 10 juin 2022, Mme [F] [V] a donné son congé pour un départ des lieux fixé au 9 juillet 2022,

— que par courrier du 14 juin 2022, le bailleur a pris note de la résiliation du bail pour le 10 juillet 2022, précisant cependant à la locataire qu’elle resterait devoir les loyers et charges jusqu’au 10 septembre 2022,

— que l’avis d’échéance du 22 septembre 2022 fait état d’un solde antérieur de 3 910,82 euros,

— que le procès-verbal de constat établi le 5 octobre 2022 à la requête de la SCI Foncière DI 01/2008 mentionne une remise des clés à cette date par Mme [V],

— que par courrier recommandé avec avis de réception du 23 novembre 2022, le bailleur a indiqué à Mme [V] que le solde de son compte de fin de location s’élevait à 4 875,06 euros, outre des réparations locatives et une provision sur charges de 20%,

— qu’une sommation de payer a été adressée à Mme [V] le 6 février 2023 pour une créance en principal de 6 445,68 euros,

— que contrairement à ce qu’il est écrit dans les conclusions du bailleur, il n’est produit aucun décompte de créance en date du 9 février 2023, la pièce N°12 à laquelle il est renvoyé étant un décompte individuel de charges locatives sur la période du 1er janvier au 5 octobre 2022 faisant état d’un solde en faveur du bailleur de 6 149,96 euros,

— que dans un relevé de compte du 12 avril 2023, la créance de la SCI Foncière DI 01/2008 s’élève à un total de 6 214,90 euros sur la période du 31 janvier 2022 au 9 février 2023.

Au regard de ces éléments et de la fin du bail fixée au 10 septembre 2022, la créance du bailleur s’élève en conséquence à la somme de 3 867,75 euros s’établissant comme suit :

— solde des loyers et charges de janvier 2022 au 10 septembre 2022 :4 875,06 euros

— provision sur charges (article 22 lois 1989) : 177,90 euros

— à déduire :

. provisions sur charges exercice 2022 : – 295,72 euros

. dépôt de garantie : – 889,49 euros

Total : 3 867,75 euros

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé sur ce point, et Mme [F] [V] sera condamnée à payer à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 3 867,75 euros au titre des loyers et charges.

II. Sur les réparations locatives

La SCI Foncière DI 01/2008 fait valoir que les réparations locatives mises en compte portent sur le nettoyage du logement, l’enlèvement des encombrants, la mise en déchetterie, la remise en état électrique du logement et le rafraîchissement des murs du séjour et des chambres. Elle renvoie à l’état des lieux d’entrée du 22 février 2019, ainsi qu’à celui de sortie du 5 octobre 2022 pour justifier de la nécessité des dépenses engagées dont le total s’élève à 2 282,21 euros.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et l’article 1104 dispose qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : 'le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

Par ailleurs, selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

En l’espèce, le bailleur met en compte des dommages et intérêts au titre :

— du nettoyage du logement,

— de l’enlèvement d’un trampoline, du démontage d’une terrasse en bois et de l’enlèvement de déchets,

— de la remise en état de l’électricité,

— de la reprise des peintures.

Il est constaté que dans l’état des lieux d’entrée du 22 février 2019, l’appartement est décrit comme se présentant dans un bon état de propreté, et sont notamment relevés :

— à l’entrée : des taches et des trous sur les murs et le plafond, des taches et des écaillages sur les huisseries, des taches sur un plafonnier, ainsi que des taches et des écaillages sur la porte d’entrée,

— dans le cellier : des impacts sur le sol, des taches sur les murs et des rayures, des taches et des écaillages sur les huisseries,

— dans le garage : des taches sur le sol en béton, et des impacts sur la porte,

— dans le couloir : des taches sur les murs, des écaillages sur les huisseries, des rayures et des taches dans les placards,

— dans un WC : des trous dans les murs, des taches sur les huisseries et un entartrage dans la cuvette,

— dans la cuisine : des impacts sur le sol en carrelage, des taches et des trous dans les murs, des taches sur la porte et des écaillages sur le placard sous évier,

— sur la terrasse : une séparation en bois abimée,

— dans la pièce à vivre : des impacts sur le sol en carrelage, des taches sur les murs et des trous de tringles de rideaux,

— dans l’escalier : des taches d’usure sur l’ensemble de l’escalier, des taches sur les murs et des trous dans la rampe,

— dans le couloir : des taches sur les murs, des plinthes mal fixées et des écaillages sur les huisseries,

— dans un WC : des taches sur les murs et un entartrage de la cuvette,

— dans la salle de bains : des taches sur le sol en carrelage,

— dans la chambre 1 : des taches sur les murs, des rayures sur les huisseries, et une fissure sur la barre de seuil,

— sur le balcon : des trous dans le sol,

— dans la chambre 2 : des taches et des trous dans les murs, de la peinture qui se décolle sur les plinthes, et des écaillages sur les huisseries et placards,

— dans le dressing chambre 3 : des impacts sur le sol en parquet et des taches sur les murs.

Le constat des lieux de sortie du 5 octobre 2022 mentionne notamment :

— dans l’entrée : une porte comportant des traces en partie basse, un sol en état d’usage mais non nettoyé, des plinthes en état d’usage mais empoussiérées, des murs comportant des traces de vie, trois trous rebouchés et deux clous,

— dans le cellier : une porte comportant de nombreuses traces, un sol en état d’usage mais non nettoyé, des plinthes empoussiérées, des murs comportant de très nombreuses traces et éclats, un plafond en état d’usage mais avec une large trace dans un angle,

— dans le garage : une porte comportant de nombreuses traces et le sol non balayé,

— dans le dégagement : une porte en état d’usage mais comportant de nombreuses traces avec la poignée à refixer, le sol non nettoyé avec présence d’un impact, des plinthes empoussiérées et des murs comportant des traces de vie,

— dans le cellier sous escalier : une porte avec des traces, le sol non nettoyé, des plinthes empoussiérées et des murs comportant des traces de vie,

— dans le WC : la porte comportant des traces, le sol non nettoyé, les plinthes empoussiérées, les murs comportant quelques traces avec un trou rebouché et deux clous, ainsi qu’un cache électrique à refixer,

— dans la cuisine : des traces sur la porte, le sol non nettoyé avec présence de quelques impacts, les plinthes empoussiérées, les murs comportants des traces avec des trous chevillés et d’autres rebouchés, la faïence murale non nettoyée et deux carreaux cassés,

— dans le cellier dans la cuisine : la porte avec des traces et projections et des éclats sur l’encadrement, le sol non nettoyé, les plinthes empoussiérées, les murs comportant des traces et impacts et des trous de clous,

— dans le séjour : une porte avec présence de traces et un encadrement avec des gros éclats, un sol non nettoyé, des plinthes empoussiérées, des murs comportant quelques traces aves des trous chevillés et des trous rebouchés,

— dans l’escalier et le palier du premier étage : des marches en état d’usage avec des traces sur les premières marches, des plinthes empoussiérées, des murs comportant des traces,

— dans la chambre 1 : la porte comportant des traces sur les deux faces, le seuil cassé, les plinthes empoussiérées, les murs avec des traces de crayonnage, des trous chevillés et des trous non rebouchés, des traces de peinture au dessus du mur peint en noir,

— dans la salle de bains : la porte comportant des traces avec la peinture grignotée sur la tranche, des joints de carrelage très sales, la présence d’un impact devant la baignoire, la faience murale non nettoyée,

— dans les WC : la porte comportant des traces, les plinthes empoussiérées, les murs avec des traces et présence de trous rebouchés,

— à l’extérieur : une terrasse en bois en état d’usage, un grillage mitoyen enfoncé, une palissade en bois à refixer, la présence d’un trampoline, d’une brouette, d’un taille haie et d’une motobineuse.

La SCI Foncière DI 01/2008 verse :

— un devis pour le nettoyage des lieux d’un montant de 960 euros,

— un devis relatif à l’enlèvement du trampoline, au démontage de la terrasse en bois et à l’enlèvement de déchets pour la somme de 552 euros,

— un devis se rapportant à la remise en état de l’électricité de l’ensemble du lot pour un montant de 1 866,27 euros,

— un devis retatif à des travaux de peinture pour l’ensemble du logement d’un total de 10 679,23 euros.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu non nettoyé et non vidé notamment d’un trampoline et de déchets, et qu’à ce titre le bailleur se trouve contraint de supporter une charge pour le nettoyage des lieux et l’enlèvement d’encombrants à hauteur respectivement de 960 euros et de 552 euros, aucune pièce du dossier ne permet cependant de rattacher les travaux mis en compte au titre de l’électricité et des peintures à un manquement de la locataire, dès lors qu’il est observé que l’état des lieux de sortie mentionne que l’électricité a été coupée et qu’il n’a pas été possible de tester les points lumineux et les appareils électriques, et que le devis établi pour les peintures se rapporte à une remise en peinture générale de l’appartement alors même que l’état des lieux d’entrée relevait déjà, pour l’ensemble des pièces, des murs présentant des taches et des trous.

Compte-tenu de ces éléments, desquels il résulte un manquement de la locataire dans la restitution des lieux en ce qu’ils ont été rendus sales et non vidés de déchets, il y a lieu de faire droit à la demande mais dans la limite de la somme de 1 512 euros (960 + 552) à laquelle Mme [F] [V] sera condamnée.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé sur ce point.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [V] sera condamnée aux dépens d’appel, en ce non compris le coût de la sommation de payer et le coût de l’état des lieux de sortie dont il n’est démontré par aucune pièce que la locataire avait été convoquée par le bailleur à un état des lieux fixé au 9 septembre 2022, l’huissier de justice ne faisant sur ce point que reprendre les propos du bailleur sans qu’il en soit justifié.

Mme [F] [V] sera en outre condamnée à payer à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt de défaut, après en avoir délibéré,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de BESANCON en ce qu’il :

— a condamné Mme [F] [V] à verser la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 3 572,03 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 9 février 2023, mois de décembre 2022 inclus,

— a débouté la SCI Foncière DI 01/2008 de sa demande au titre des réparations locatives ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 3 867,75 euros au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 1 512 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [F] [V] aux dépens d’appel, en ce non compris le coût de la sommation de payer et le coût de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a étgé signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,