RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04483 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHH4Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/05259

APPELANT

Monsieur [N] [Z]

né le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant, M^e Virginie BOUCHET de la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS, toque : L 47

INTIMÉE

S.N.C JMK INVESTISSEMENTS

immatriculée au RCS de GRASSE sous le numéro 793 354 911

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant M^e Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1183

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

[G] [Z] était locataire d’un appartement situé [Adresse 2], depuis au moins le 28 décembre 1965.

[G] [Z] est décédé le [Date décès 4] 1994. Son épouse, [D] [C], est décédée le [Date décès 6] 2011.

La SNC JMK Investissements est devenue propriétaire de cet appartement par acte notarié du 9 avril 2021.

Par acte d’huissier du 28 avril 2022, la SNC JMK Investissements a fait assigner M. [N] [Z], fils de [G] et [D] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— à titre principal, juger que M. [N] [Z] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] depuis au moins le [Date décès 6] 2011 ;

— à titre subsidiaire, valider le congé délivré le 22 décembre 2021 à effet du 31 mars 2022, et dire le bail résilié par l’effet du congé ;

— en tout état de cause, déclarer M. [N] [Z] déchu de tout titre d’occupation de l’appartement situé [Adresse 2] ;

— ordonner l’expulsion de M. [N] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 1 890 euros par mois, hors charges, et ce depuis le [Date décès 6] 2011, date du décès de la mère de M. [N] [Z] ;

— condamner M. [N] [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’huissier relatifs à la délivrance des constats sur requête et des congés ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce numéro 6 du demandeur consistant en un rapport de détective privé ;

Rejette la demande de médiation ;

Dit que M. [N] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à M. [N] [Z] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Rejette la demande d’astreinte ;

Dit qu’à défaut pour M. [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNC JMK Investissements pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [N] [Z] à payer à la SNC JMK Investissements à compter du [Date décès 6] 2011 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejette la demande de délai pour quitter les lieux de M. [N] [Z] ;

Condamne M. [N] [Z] à verser à la société JMK Investissements la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [Z] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 mars 2023 par M. [N] [Z],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 janvier 2025 par lesquelles M. [N] [Z] demande à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [N] [Z] en ses conclusions, fins et prétentions, et le DIRE

bien-fondés,

A titre liminaire

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [N] [Z] de sa demande de rejet de la pièce n°6 de la société JMK INVESTISSEMENTS, à savoir le rapport du détective privé du 27 septembre 2021,

Statuant à nouveau

REJETER la pièce n°6 de la société JMK INVESTISSEMENTS,

Sur la demande principale de la société JMK INVESTISSEMENTS

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a :

o Dit que Monsieur [N] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2],

o Ordonné en conséquence à Monsieur [N] [Z] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

o Dit qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNC JMK Investissements pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

o Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Statuant à nouveau

CONSTATER que Monsieur [N] [Z] est titulaire d’une carte d’invalidité, de manière définitive, à plus de 80 % depuis le 24 janvier 1973,

Par conséquent

JUGER que Monsieur [N] [Z] bénéficie d’un droit au maintien dans l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11], depuis au moins le décès de sa mère, le [Date décès 6] 2011, à raison des dispositions notamment de l’article 27 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, dans ses dispositions applicables à cette date,

JUGER que Monsieur [N] [Z] est occupant régulier de l’appartement, sis [Adresse 2] à [Localité 11], son domicile principal,

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande consistant à juger que Monsieur [N] [Z] serait « occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2], depuis au moins le [Date décès 6] 2011, date de décès de sa mère », et de déchéance de tout titre d’occupation pour l’appartement à Monsieur [N] [Z],

Sur la demande subsidiaire devant les premiers juges de la société JMK INVESTISSEMENTS

JUGER que la société JMK INVESTISSEMENTS n’apporte pas la preuve que Monsieur [N] [Z] n’occuperait pas suffisamment l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11], au sens de l’article 10 alinéas 2° et 3° de la loi du 1er septembre 1948,

JUGER que la société JMK INVESTISSEMENTS n’apporte pas la preuve que Monsieur [N] [Z] disposerait d’une maison à [Localité 8] répondant à ses besoins, au sens de l’article 10 alinéa 9° de la loi du 1er septembre 1948,

Par conséquent

JUGER nuls et mal fondés les congés délivrés à Monsieur [N] [Z] les 24 et 27 décembre 2021, pour la date du 31 mars 2022, sur les fondements de l’article 10, alinéas 3° et 9° de la loi du 1er septembre 1948,

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de l’intégralité de ses demandes,

Et notamment :

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande de validation des « congés article 10 délivrés le 22 décembre 2021 à effet du 31 mars 2022 » (sic.) et de dire que le bail serait résilié par l’effet de ces congés,

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande de déchéance de tout titre d’occupation à Monsieur [N] [Z] sur l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11],

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande d’expulsion de Monsieur [N] [Z] et tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,

A titre surabondant

JUGER irréguliers et nuls les congés délivrés à Monsieur [N] [Z] les 24 et 27 décembre 2021, comme ne respectant pas les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014,

Par conséquent

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de l’intégralité de ses demandes,

Et notamment :

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande de validation des « congés article 10 délivrés le 22 décembre 2021 à effet du 31 mars 2022 » (sic.) et de dire que le bail serait résilié par l’effet de ces congés,

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande de déchéance de tout titre d’occupation à Monsieur [N] [Z] sur l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11],

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande d’expulsion de Monsieur [N] [Z] et tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,

Sur la demande de condamnation de Monsieur [N] [Z] au paiement d’une indemnité

d’occupation

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux,

Statuant à nouveau

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande de condamnation de Monsieur [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 1.890 euros par mois, hors charges et ce depuis le [Date décès 6] 2011, date du décès de la mère du concluant,

A titre reconventionnel et subsidiaire

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande subsidiaire et reconventionnelle de délais pour déménager de Monsieur [N] [Z],

Statuant à nouveau

JUGER abusive l’expulsion de Monsieur [N] [Z] réalisée le 19 septembre 2023,

ORDONNER la réintégration de Monsieur [N] [Z] de son logement, situé [Adresse 2], dont il a été expulsé, sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt qui sera rendu, et dans l’état dans lequel il l’a laissé lors de l’expulsion du 19 septembre 2023,

CONDAMNER la société JMK INVESTISSEMENTS au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour expulsion abusive, irrégulière et vexatoire, et en réparation de ses préjudices, trouble de jouissance inclus,

En tout état de cause

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [N] [Z] à payer à la société JMK INVESTISSEMENTS de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

Statuant à nouveau

DEBOUTER la société JMK INVESTISSEMENTS de sa demande de condamnation de Monsieur [N] [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

CONDAMNER la société JMK INVESTISSEMENTS à payer à Monsieur [N] [Z] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, pour la procédure d’appel et de première instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 février 2025 aux termes desquelles la SNC JMK Investissements demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Paris le 19 janvier 2023 en ce qu’il a :

o Dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce numéro 6 du demandeur consistent en un rapport de détective privé,

o Rejette la demande de médiation,

o Dit que monsieur [N] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2], escalier D 2ème étage,

o Ordonne en conséquence à monsieur [N] [Z] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

o Dit qu’à défaut pour monsieur [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNC JMK Investissements pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celles de tous occupants de son chef, y compris le cas échéance avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

o Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

o Rejeté la demande de délai pour quitter les lieux de monsieur [N] [Z],

o Condamné monsieur [N] [Z] à verser à la société JMK Investissements la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

o Condamné monsieur [N] [Z] aux dépens.

INFIRMER la décision rendu en ce qu’elle a débouté la SNC JMK Investissements :

o de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation à la valeur unitaire de 20€/m² soit 1890 euros par mois;

o de sa demande de fixation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

STATUANT à nouveau :

A titre subsidiaire,

VALIDER le congé fondé sur l’article 10 délivré le 22 décembre 2021 à effet du 31 mars 2022 et dire le bail résilié par l’effet du congé ;

En tout état de cause :

DECLARER déchu de tout droit au maintien dans les lieux et de tout titre d’occupation Monsieur [N] [Z] de l’appartement sis [Adresse 2] ;

DONNER ACTE à la SNC JMK Investissements qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion et d’astreinte,

DEBOUTER M. [N] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme étant mal fondées,

CONDAMNER M. [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 1890 euros par mois, hors charges et ce depuis le 28 avril 2017,tenant compte de la prescription de cinq ans à compter de la date de délivrance de l’assignation le 28 avril 2022, jusqu’au 19 septembre 2023, date de l’expulsion ;

CONDAMNER M. [N] [Z] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER M. [N] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par M^e Jean-Claude Cheviller, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du CPC, notamment aux frais d’huissier relatifs à la délivrance des constats sur requête et des congés.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que M. [N] [Z] a été expulsé le 19 septembre 2023.

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n°6 de la SNC JMK Investissements formée par M. [Z]

M. [Z] fait grief au jugement entrepris d’avoir dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°6 du demandeur consistant en un rapport de détective privé, et réitère cette demande devant la cour, en faisant valoir qu’elle constitue une atteinte disproportionnée à sa vie privée, en ce que le détective l’a suivi pendant plusieurs jours, décrit des éléments concernant l’intérieur de sa résidence secondaire (état des fenêtres, véhicule stationné dans la cour,…), et s’est immiscé au sein de l’immeuble où se situe le logement litigieux, et même dans l’entrebaillement de la porte de l’appartement.

La SNC JKM Investissements sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que l’enquête a été exclusivement réalisée en extérieur, ou bien sur le palier, partie commune, après que l’enquêteur a obtenu une réponse positive à l’interphone.

L’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme garantit le droit à un procès équitable.

L’article 8 prévoit que 'toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance'.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

L’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Ass. Plén, 22 décembre 2023, n°20-20.648).

En l’espèce, la pièce n°6 de la SNC JMK Investissements est constituée d’un rapport de synthèse du 27 septembre 2021 d’une société d’enquêteurs privés, consistant en des surveillances effectuées les 22, 24, 26, 28, 30 juin et 2 juillet 2021 à l’adresse située au [Localité 8] (28) et les 23, 25, 29 juin, 5, 6 et 13 juillet 2021 à l’adresse du logement litigieux afin de vérifier la présence de M. [Z] sur les lieux, soit sur 9 jours répartis sur une période de 3 semaines, de 7h30 à 18 heures. L’enquêteur décrit les déplacements de M. [Z] au [Localité 8], mentionne que personne n’a répondu à l’interphone de [Localité 9] mais que certaines fenêtres étaient ouvertes, et qu’une femme a ouvert la porte le 13 juillet 2021 et indiqué que l’appartement était à un ami.

Ces surveillances des déplacements de M. [Z], notamment à l’adresse du [Localité 8], effectuées sur des amplitudes de temps importantes, et détaillant ses faits et gestes, constituent une atteinte à la vie privée de celui-ci.

Contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, la production de cet élément de preuve n’était pas indispensable à l’exercice des droits du bailleur, en ce que ce dernier disposait d’autres modes de preuve légalement admissibles pour établir la réalité du domicile de M. [Z], tels que des constats d’huissier de justice, qu’il produit au demeurant en pièces 7 et 8.

En conséquence, la condition du caractère indispensable de la production de cet élément de preuve n’étant pas remplie, il convient d’écarter cette pièce des débats, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur les demandes principales de la SNC JMK Investissements

* La qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [Z]

M. [Z] fait grief au jugement entrepris d’avoir dit qu’il était occupant sans droit ni titre du logement et ordonné son expulsion, et sollicite qu’il soit jugé qu’il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux depuis au moins le décès de sa mère le [Date décès 6] 2011 en vertu de l’article 27 de la loi du 1er septembre 1948, qu’il est occupant régulier de l’appartement, et que la SNC JMK Investissements soit déboutée de ses demandes.

Il fait valoir qu’il est titulaire d’une carte d’invalidité pour incapacité de 80% depuis le 24 janvier 1973, et affirme que le régime protecteur de l’article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ne nécessite pas la preuve de la perception d’une allocation au titre de cette incapacité. Il précise qu’il communique en tant que de besoin ses avis d’imposition 2010 à 2012 sur lesquels figure selon lui la perception de ladite allocation. Il en déduit qu’il a bénéficié à compter du décès de sa mère des dispositions de l’article 27, de sorte qu’il a droit au maintien dans les lieux.

La SNC JMK Investissements conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que la combinaison des articles 5 et 27 de la loi du 1er septembre 1948 conditionne le statut protégé de l’adulte handicapé à la perception d’une allocation d’invalidité du travail correspondant à une incapacité d’au moins 80%, et soutient que les avis d’imposition produits ne démontrent pas la perception de l’allocation adulte handicapé. Elle ajoute que, malgré son handicap, M. [Z] a occupé un emploi pendant de nombreuses années.

Selon l’article 5, I de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs'.

L’article 27 dispose que 'la majoration pour insuffisance d’occupation n’est pas applicable:

(…) 2° Aux personnes titulaires :

Soit d’une pension de grand invalide de guerre ouvrant droit au bénéfice des dispositions de l’article L. 31 du code des pensions militaires d’invalidité et des victimes de la guerre ;

Soit d’une rente d’invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 p. 100;

Soit d’une allocation servie à toute personne dont l’infirmité entraîne au moins 80 p. 100 d’incapacité permanente et qui est qualifiée Grand infirme en application de l’article 169 du code de la famille et de l’aide sociale (…)';

L’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose qu’une carte d’invalidité est délivrée à titre définitif ou pour une durée déterminée par la commission mentionnée à l’article L. 146-9 à toute personne dont le taux d’incapacité permanente est au moins de 80 %, apprécié suivant des référentiels définis par voie réglementaire, ou qui a été classée en 3e catégorie de la pension d’invalidité de la sécurité sociale.

En l’espèce, [G] [Z], titulaire du bail, est décédé le [Date décès 4] 1994 ; son épouse [D] [Z], qui a bénéficié du droit au maintien dans les lieux, est décédée le [Date décès 6] 2011.

Pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux, M. [N] [Z] doit justifier être titulaire d’une allocation servie à toute personne dont l’infirmité entraîne au moins 80% d’incapacité permanente, selon les termes de l’article 27 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Il verse aux débats :

— en pièce 1, la carte d’invalidité qui lui a été délivrée le 24 janvier 1973 ;

— en pièce 13, la notification de décision de la préfecture de [Localité 9] du 8 février 1973, dont il résulte que M. [Z] a été 'admis à titre définitif avec station debout pénible taux d’invalidité 80% après expertise’ ;

— en pièce 14, un courrier du ministre des anciens combattants du 2 décembre 1994 mentionnant que M. [Z] 'vient d’être déclaré inapte physiquement à exercer l’emploi d’appariteur à l’université [12] auquel il avait été désigné’ ;

— en pièce 8, une attestation d’un ancien directeur de l’UFR des sciences de l’université de la [12], dont il résulte que M. [Z] faisait partie des personnels rattachés à l’UFR de 2000 à 2005, qu’il était 'fragile en raison d’un handicap', qu’il avait 'besoin de ce fait d’un environnement rassurant’ et qu’il a 'accompli son travail très consciencieusement',

— en pièces 9a à 9c, ses avis d’imposition sur le revenu 2010 à 2012, portant mention de sommes perçues à titre de 'salaires et assimilés'.

Ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge, ces éléments sont insuffisants à prouver que M. [Z], titulaire d’une carte d’invalidité mentionnant un taux de 80%, percevait bien une allocation à ce titre, ce qu’exige l’article 27 précité ; la cour ajoute que ses avis d’imposition et l’attestation produite en pièce 8 établissent qu’il était salarié, mais pas qu’il percevait une allocation pour son handicap.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M. [Z] est occupant sans droit ni titre du logement.

M. [Z] ayant été expulsé le 19 septembre 2023, les chefs de dispositif relatifs à l’expulsion sont devenus sans objet.

Les prétentions relatives à la validation du congé sollicitée à titre subsidiaire par la SNC JMK Investissements n’ont pas lieu d’être examinées, dès lors qu’il a été jugé que M. [Z] est occupant sans droit ni titre.

* L’indemnité d’occupation

M. [Z] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamné à une indemnité d’occupation à compter du [Date décès 6] 2011 d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’à la libération des lieux ; il sollicite que la SNC JMK Investissements soit déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 1890 euros par mois hors charges depuis le [Date décès 6] 2011.

Il fait valoir qu’en vertu de l’article 51 de la loi du 1er septembre 1948, est puni d’emprisonnement et d’amende le fait d’imposer un prix supérieur au prix licite, souligne qu’il a 70 ans, qu’il est invalide à 80% et que la SNC JMK Investissements ne peut dès lors pas solliciter une indemnité d’occupation majorée.

La SNC JMK Investissements forme appel incident sur ce point, et sollicite que M. [Z] soit condamné 'au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 1890 euros par mois, hors charges et ce depuis le 28 avril 2017, tenant compte de la prescription de cinq ans à compter de la date de délivrance de l’assignation le 28 avril 2022, jusqu’au 19 septembre 2023, date de l’expulsion'.

Elle fait valoir que la valeur des loyers en 2010-2011 était aux alentours de 22 ou 23 euros le m², de sorte que la valorisation sollicitée est transposable à la valeur de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] depuis le [Date décès 6] 2011, date de la résiliation du bail du fait du décès de sa mère, ramenée à la date du 28 avril 2017, soit cinq ans avant la date de délivrance de l’assignation. Elle sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à 1890 euros, soit 20 euros/m² x 90 m², jusqu’au 19 septembre 2023, date de l’expulsion.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, M. [Z], qui ne peut bénéficier du droit au maintien dans les lieux, est occupant sans droit ni titre depuis le décès de sa mère survenu le [Date décès 6] 2011, de sorte qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

La SNC JMK Investissements ne saurait voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la valeur locative de l’année 2011, alors que le logement est loué depuis au moins 1965 et nécessitait une réfection complète, dont justifie au demeurant l’intimée suite à l’expulsion par la production en pièce 27 de factures pour un montant total de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

En conséquence, il est conforme à la nature compensatoire et indemnitaire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, confirmant le jugement entrepris sur ce point, sauf à préciser que celle-ci est due jusqu’au 19 septembre 2023, date de libération des lieux du fait de l’expulsion.

Sur les demandes reconventionnelles de réintégration et de dommages et intérêts formées par M. [N] [Z]

Le jugement entrepris étant confirmé en ce qu’il a dit que M. [Z] était occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion, sauf à préciser qu’elle est devenue sans objet puisqu’elle a déjà eu lieu, il convient de débouter M. [Z] de ses demandes reconventionnelles de réintégration dans les lieux et de dommages et intérêts pour expulsion abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [Z], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, et d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à dire que les chefs de dispositifs relatifs à l’expulsion sont devenus sans objet, à préciser que l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 19 septembre 2023, et en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°6 du demandeur consistant en un rapport de détective privé,

— condamné M. [N] [Z] à verser à la SNC JMK Investissements la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Ecarte des débats la pièce n°6 de la SNC JMK Investissements,

Déboute M. [N] [Z] de ses demandes reconventionnelles de réintégration et de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [Z] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,