Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/[Localité 10]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01929 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EWW4

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 septembre 2023 – RG N°11-23-298 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président de chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour aux autres magistrats :

M^me Anne-Sophie WILLM et Cédric SAUNIER, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [E] [C]

né le 28 Mars 1971 à [Localité 12], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Séverine WERTHE de la SCP DSC AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON

Madame [G] [I]

née le 18 Mars 1974 à [Localité 11], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Séverine WERTHE de la SCP DSC AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 3]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 22 janvier 2024

Monsieur [J] [F] Pris en sa qualité de caution de Madame [R] [F]

né le 28 Février 1971 à , demeurant [Adresse 2]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 23 janvier 2024

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seings privés du 7 juillet 2021, M. [E] [C] et son épouse, née [G] [I], ont donné à bail à Mme [R] [F] des locaux d’habitation sis à [Adresse 8].

Par acte séparé, M. [J] [F] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire.

Le 12 décembre 2022, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de 2 843 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 22 décembre 2022.

Par exploits du 12 avril 2023, faisant valoir que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées, les époux [C] ont fait assigner la locataire ainsi que la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Mme [R] [F] a indiqué vouloir se maintenir dans les lieux, et a sollicité l’octroi de délais de paiement. M. [J] [F] a appuyé cette demande.

Par jugement du 19 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2021 entre M. [E] [C] et Mme [G] [I] épouse [C] et Mme [R] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 13 février 2023 ;

— condamné solidairement Mme [R] [F] et M. [J] [F] à verser à M. [E] [C] et Mme [G] [I] épouse [C] la somme de 2 483 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2022, incluant l’appel de loyer de décembre 2022) au titre des loyers et charges échus à cette date ;

— a autorisé Mme [R] [F] et M. [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 486 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* que Mme [R] [F] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail,

* que faute pour Mme [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il soit procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* qu’en cas de maintien dans les lieux, M. [E] [C] et Mme [G] [I] épouse [C] soient en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux ;

— condamné in solidum Mme [R] [F] et M. [J] [F] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— condamné in solidum Mme [R] [F] et M. [J] [F] à verser à M. [E] [C] et Mme [G] [I] épouse [C] une somme de 180 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Les époux [C] ont relevé appel de cette décision le 29 novembre 2023, en déférant à la cour l’ensemble de ses chefs, à l’exception de ceux relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.

Par conclusions transmises le 25 janvier 2024, les appelants demandent à la cour :

— de déclarer recevable et bien fondé l’appel formé par M. et Mme [C] ;

— d’infirmer ou de réformer le jugement déféré sur les chefs de jugement critiqués ;

En conséquence, statuant à nouveau :

A titre principal,

— de constater que la clause résolutoire est acquise au 12 février 2023 et entraîne la résiliation du contrat ;

— de constater que Mme [R] [F] est sans droit ni titre pour occuper le bien situé [Adresse 4] à compter de cette date ;

En conséquence,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens mobiliers entreposés et de tous occupants de so chef, et ce avec l’assistance de la force publique, et de tous garagiste, dépanneur, serrurier en cas de besoin ;

— de condamner Mme [R] [F] solidairement avec M. [J] [F], à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 167 euros à titre d’arriéré de loyer arrêté au 12 février 2023, date de la résiliation ;

— de condamner Mme [N] [F] solidairement avec M. [J] [F], à payer à M. et Mme [C] la somme de 514 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 février 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux outre intérêts ;

A titre subsidiaire,

— de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 30 juin 2022 ;

En conséquence,

— de constater que Mme [R] [F] est sans droit ni titre pour occuper le bien situé [Adresse 4] depuis cette date ;

En conséquence,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens mobiliers entreposés et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique, et de tous garagiste,dépanneur, serrurier en cas de besoin ;

— de condamner Mme [N] [F] solidairement avec M. [J] [F], à payer à M. et Mme [C] la somme de 236 euros à titre d’arriéré de loyer arrêté au 30 juin 2022 ;

— de condamner Mme [N] [F] solidairement avec M. [J] [F], à payer à M. et Mme [C] la somme de 514 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 juin 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux outre intérêts ;

En tout état de cause,

— de condamner Mme [N] Dogansolidairement avec M. [J] [F], à payer à M. et Mme [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [C] ont fait notifier leur déclaration ainsi que leurs conclusions à Mme [R] [F] par acte du 22 janvier 2024 remis à l’étude du commissaire de justice, et à M. [J] [F] par acte du 23 janvier 2024 remis à l’étude du commissaire de justice.

Les intimés n’ont pas constitué avocats.

Il sera statué par arrêt de défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 novembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Il n’est pas contesté à hauteur de cour que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail étaient réunies à la date du 13 février 2023, du fait de l’absence de régularisation des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la locataire le 12 décembre 2022, et régulièrement dénoncé à la caution.

Sur l’arriéré locatif

Les appelants critiquent le jugement en ce qu’il a arrêté leur créance à la date du 12 décembre 2022, date de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu’à l’issue du délai de régularisation de l’arriéré, soit au 12 février 2023, le solde locatif s’était accru pour atteindre 3 167 euros, sommme dont ils réclament le paiement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2288 du même code énonce que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, l’obligation à paiement de Mme [F] résulte du contrat de bail versé aux débats par les bailleurs, et ni la locataire, ni la caution ne justifient avoir réglé les sommes réclamées par les époux [C], lesquelles s’établissent au 12 février 2023 à la somme de 3 167 euros, ainsi qu’il ressort des décomptes produits aux débats.

Le jugement déféré sera donc infirmé s’agissant du quantum de l’arriéré locatif, les intimés devant être condamnés solidairement à payer aux appelants la somme de 3 167 euros au titre des loyers arriérés arrêtés au 12 février 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Les appelants poursuivent l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a accordé aux intimés des délais de paiement et suspendu corrélativement les effets de la clause résolutoire, en exposant qu’il n’était pas justifié que la locataire soit en situation de régler sa dette, qu’il n’était pas satisfait à la condition de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience, et que les délais accordés par le premier juge n’avaient pas été respectés.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la même loi ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, force est de constater que les intimés, qui ne comparaissent pas, ne produisent aux débats aucun justificatif de leur resssource et de leurs charges, de sorte que la cour n’est pas mise en mesure d’apprécier si leur situation légitime l’octroi de délais de paiement.

Au demeurant, il ressort des déclarations non contestées des appelants qu’alors que le jugement déféré était assorti de l’exécution provisoire, aucun des intimés n’a, depuis cette décision, procédé à un quelconque paiement, que ce soit au titre de l’échéancier accordé sur l’arriéré, ou au tire des loyers courants.

Dans ces conditions, l’infirmation s’impose, la demande de délais de paiement suspensifs devant être rejetée.

Sur la résiliation du bail

Du fait du jeu de la clause résolutoire, il y a lieu de constater que la résiliation du bail est acquise depuis le 13 février 2023.

Il sera en conséquence fait droit aux demandes des époux [C] relatives à l’expulsion de Mme [F], et à la condamnation solidaire de celle-ci et de M. [F], en sa qualité de caution, au paiement à compter du 13 février 2023 d’une indemnité d’occupation mensuelle de 514 euros.

Sur les autres dispositions

Il sera rappelé que les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais de défense irrépétibles n’ont pas été déférées à la cour.

Les intimés seront solidairement condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux appelants la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant par défaut, après débats en audience publique,

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2021 entre M. [E] [C] et Mme [G] [I] épouse [C] et Mme [R] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 février 2023 ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau, et ajoutant ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Constate la résiliation du bail à la date du 13 février 2023 ;

Ordonne à Mme [R] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés à [Adresse 9] ;

A défaut de libération volontaire, dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] [F] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs ;

Condamne solidairement Mme [R] [F] et M. [J] [F] à payer à M. [E] [C] et son épouse, née [G] [I], la somme de 3 167 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2023 ;

Condamne solidairement Mme [R] [F] et M. [J] [F] à payer à M. [E] [C] et son épouse, née [G] [I], une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 514 euros à compter du 13 février 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne solidairement Mme [R] [F] et M. [J] [F] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement Mme [R] [F] et M. [J] [F] à payer à M. [E] [C] et son épouse, née [G] [I], une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michek Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,