Le copies exécutoires et conformes délivrées à

BM/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00364 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EX2O

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2024 – RG N°22/00760 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER

Code affaire : 30E – Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 08 avril 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SCI [Adresse 3]

Sise [Adresse 1]

Immatriculée au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 441 404 241

Représentée par M^e Jean-Marc PIERRE, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Stephen CHAUVET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

ET :

INTIMÉE

S.A.S. AUX PAINS D’AURELE, société par actions simplifiée, prise en la personne de sa Présidente actuellement en exercice Madame [C] [J] née [O], demeurant en sa qualité audit siège.

Sise [Adresse 2]

Immatriculée au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 500 334 602

Représentée par M^e Quentin DODANE de la SELARL BILLAUDEL – DODANE, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS

Selon contrat en date du 1er octobre 2007, la SCI [Adresse 3] (la SCI) a donné à bail commercial à l’EURL Aux Pains d'[C] devenue par la suite la SAS Aux Pains d'[C] (la SAS) un local situé au [Adresse 2] pour une durée de 9 ans se terminant le 30 septembre 2016 moyennant un loyer annuel de 5 400 euros.

Le bail s’est poursuivi tacitement après le 1er octobre 2016.

Les parties ont eu des échanges de courriers en septembre 2021 sur le renouvellement du bail et la revalorisation du loyer. Dans ce cadre, par courrier recommandé du 28 septembre 2021 avec accusé de réception, la SCI a envoyé à la SAS les nouvelles conditions relatives au renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2022, la SAS a signifié à la SCI son congé à effet au 30 septembre 2022. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2022, la SCI a contesté ce congé en considérant que les termes du renouvellement du bail du 1er octobre 2007 étaient acquis et acceptés par les deux parties tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du bail renouvelé. La SAS a quitté les lieux le 30 septembre 2022.

Par acte en date du 24 octobre 2022, la SCI a fait assigner la SAS devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins notamment de juger que, au vu du nouveau bail commercial à effet au 1er octobre 2021 mis en place par les parties, le congé donné par la SAS le 16 février 2022 était nul et la SAS devait être condamnée à lui verser 4 469,70 euros au titre des loyers impayés et 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire rendu le 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a :

— débouté la SCI de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS ;

— débouté la SAS de ses demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 591,96 euros en restitution de sommes indûment perçues et de la somme de 1 895,86 euros en restitution du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI à verser à la SAS la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI aux entiers dépens de la présente procédure ;

Pour parvenir à cette décision, le tribunal a notamment considéré que :

— la SCI n’avait pas formalisé de nouveau bail et les éléments versés ne suffisaient pas à prouver qu’une proposition de renouvellement du bail ait été reçue par la SAS ni que celle-ci l’ait accepté même tacitement ;

— à défaut d’un nouveau bail, le bail initial de 2007 s’est prorogé pour une durée indéterminé à compter du 1er octobre 2016 et le congé délivré le 16 février 2022 par la SAS à effet au 30 septembre 2022 était régulier ;

— la SAS ne justifiait pas de ses demandes reconventionnelles en paiement à défaut de chiffrage exacte des sommes demandées et de preuve qu’elle avait bien réglé les loyers jusqu’au 3e trimestre 2022.

Par déclaration du 9 mars 2024, la SCI a relevé appel du jugement. La SAS a relevé appel incident.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 novembre 2024, la SCI demande à la cour d’infirmer le jugement du 12 janvier 2024 en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes, et l’a condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau, de :

— juger que le bail du 1er mai 2007 a été renouvelé par les parties et que ce nouveau bail a pris effet au 1er octobre 2021 ;

— fixer le loyer annuel à la somme de 10 192 euros avec un lissage annuel en application de l’article L.145-34 du code de commerce fixant le loyer annuel la première année à la somme de 7 583,44 euros, la deuxième année à la somme de 8 341,78 euros et la troisième année à la somme de 9 175,10 euros ;

— au titre des loyers dus :

> à titre principal si la cour reconnaît le bail renouvelé du 1er octobre 2021: condamner la SAS à lui payer la somme de 19 412,78 euros au titre des loyers et charges entre le 3e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2024';

> à titre subsidiaire si la cour considère que le bail a pris fin le 30 septembre 2022 : condamner la SAS à lui payer la somme de 1 895,86 euros au titre du 3e trimestre 2022';

— débouter la SAS de l’intégralité de ses demandes en principal, intérêts, frais et accessoires';

— la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

— ordonner la compensation des sommes dues réciproquement par les parties ;

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— la bail a été renouvelé selon l’accord entre les parties tant sur le principe du renouvellement du bail que sur le montant du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2021 pour une durée de neuf ans ; le renouvellement du bail commercial se prouve par tout moyen ; le principe du renouvellement du bail a été accepté par la SAS dans la mesure où cette dernière était à l’initiative de l’intervention de Me [X] dans le processus de renouvellement du bail comme en attestent les deux mails du 9 et 20 septembre 2021 de Maître [X] ainsi que son courrier du 25 mars 2024 ; le montant du loyer a été accepté par la SAS dans la mesure où elle a réglé, sans contestation et à partir du 1er octobre 2021, le loyer trimestriel renouvelé pour le dernier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, l’avis d’échéance pour le quatrième trimestre 2021 faisant mention du «nouveau loyer» et de la réévaluation du dépôt de garantie en raison de la modification du loyer annuel et précisant bien que l’augmentation du montant du loyer n’était pas la conséquence de l’indexation mais bien celle du lissage conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce ;

— le congé délivré par la SAS le 16 février 2022 pour le 30 septembre 2022 est irrégulier puisque le preneur ne peut donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale au moins six mois à l’avance donc au plus tôt pour le 30 septembre 2024 au vu du bail renouvelé au 1er septembre 2021 ;

— la SAS reste redevable des loyers jusqu’à la fin de la période triennale, soit jusqu’au 30 septembre 2024 alors qu’elle n’a réglé que les sommes correspondantes au quatrième trimestre 2021, au premier trimestre 2022 et au deuxième trimestre 2022 ;

— elle demande des dommages et intérêts en raison de la particulière mauvaise foi de la SAS dans le suivi de sa situation contractuelle ;

— sur la demande reconventionnelle de la SAS relative à la restitution de prétendus trop perçus de loyers et charges, cette dernière ne justifie pas de sa demande notamment sur le règlement du dépôt de garantie indiqué au bail commercial ni les réévaluations de loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 décembre 2024, la SAS demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles et, statuant de nouveau sur ces chefs à infirmer et y ajoutant, de :

— condamner la SCI à lui payer :

. la somme de 591,96 euros au titre de la restitution des sommes indûment perçues

. la somme de 1 895,86 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé au titre de l’exécution du bail résilié

. la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce, faute de congé ou d’offre de renouvellement, le bail initial du 24 septembre 2007 s’est prolongé pour une durée indéterminée après le 1er octobre 2016 ;

— les démarches entreprises par Me [X], qui n’était pas mandaté par elle, ne permettent pas de caractériser un renouvellement régulier ; le courrier que lui a adressé la SCI le 28 septembre 2021 et qui ne précise pas les éléments essentiels du contrat comme la durée, constitue une simple proposition de renouvellement du bail qu’elle n’a jamais acceptée ;

— en payant les loyers, elle n’a fait qu’honorer ses obligations au titre de la prolongation du bail initial de 2007, considérant que l’augmentation des loyers résultait de l’application d’une clause d’indexation régulière ; et en tout état de cause, le paiement par le locataire de loyers réévalués plusieurs fois au cours du bail commercial ne vaut pas acceptation tacite de cette révision faute de demande de révision respectant le formalisme prévu ; son silence ne vaut pas acceptation ;

— conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, le locataire et le bailleur peuvent renoncer au renouvellement du bail commercial s’ils ne se mettent pas d’accord sur le prix du nouveau bail ;

— le congé qu’elle a délivré le 16 février 2022 à la SCI pour le 30 septembre 2022 est valide ; elle justifie avoir déménagé et transféré son siège social au 1er juillet 2022 ;

— le bail étant résilié, la SCI doit lui restituer le dépôt de garantie pour un montant de 1 895,86 euros ;

— la SCI ne démontre pas le préjudice subi alors que les locaux ont été libérés depuis le 1er juillet 2022.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la situation du bail après le 1er octobre 2021 :

Il résulte de l’article L. 145-9 du code de commerce que le renouvellement peut résulter d’une initiative du bailleur qui délivre au preneur un congé avec offre de renouvellement pour la date d’expiration du bail ou à tout moment si le bail s’est prolongé après la date d’expiration.

L’article L. 145-10 du même code dispose que, en l’absence de congé, le preneur peut aussi formuler une demande de renouvellement, soit dans les six mois qui précédent la date d’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation. Cette demande doit alors être notifiée au bailleur ou à son mandataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception et doit reproduire les termes de l’article L. 145-10, alinéa 4, sous peine de nullité.

Il appartient à la SCI qui se prévaut de l’existence d’un renouvellement du bail d’apporter la preuve d’une part que la SAS a formulé cette demande de renouvellement dans les formes de l’article L.145-10 et d’autre part que les deux parties se sont accordées sur le nouveau loyer.

En l’espèce, aucune des parties n’allègue que le renouvellement serait à l’initiative du bailleur. Il y a donc lieu d’examiner la situation au regard des dispositions précitées applicables aux cas de renouvellement à l’initiative du locataire.

Or, pour établir une telle demande de renouvellement, la SCI se contente d’invoquer les échanges de mails imprécis d’un salarié d’un office notarial.

Ces pièces ne constituent ni un acte extrajudiciaire ni une lettre recommandée avec accusé de réception, et ne contiennent pas la reproduction des mentions prévues à l’article L.145-10, alinéa 4 du code de commerce ; le courrier recommandé du 28 septembre 2021 avec accusé de réception émane du bailleur ; il n’entre pas dans le cadre d’une demande de renouvellement à l’initiative du locataire ; il a simplement pour objet de préciser les nouvelles conditions relatives au renouvellement dans le cadre de négociations portant sur le renouvellement du bail commercial mais non pas d’une demande de renouvellement.

Dès lors, la SCI échoue à prouver le renouvellement du bail. La situation juridique du bail litigieux est donc régie par le contrat initial souscrit à effet au 1er octobre 2007 quant au montant du loyer. Les demandes en paiement de loyers et charges de la SCI qui reposent sur un bail renouvelé inexistant seront donc rejetées.

En conséquence, la cour confirme le jugement qui a jugé l’absence d’un nouveau bail à effet au 1er octobre 2021.

Par application de l’article L. 145-9 du code de commerce, à défaut de congé donné par l’une des parties, avec ou sans offre de renouvellement, le bail initial de 9 ans s’est donc poursuivi tacitement après le 30 septembre 2016 pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions. Chaque partie avait la faculté d’y mettre fin par un congé donné six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.

Ainsi, le congé signifié par la SAS à la SCI, par acte de commissaire de justice du 16 février 2022, à effet au 30 septembre 2022, est valide.

La cour confirme également le jugement sur ce point.

— Sur le compte entre les parties au titre du bail :

Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le montant du loyer est celui prévu par le bail initial de 2007 augmenté des sommes dues au titre de la clause d’indexation.

En l’espèce, la SCI réclame à la SAS le paiement de la somme de 1 895,86 euros au titre du 3e trimestre 2022 sur la base du contrat dont l’existence n’a pas été reconnue par les juridictions. Le montant sur la base du contrat de bail indexé de 2007 est de 1 723,51 euros par trimestre.

La SAS échouant à prouver le règlement du 3e trimestre 2022 qu’elle devait, cette somme est due à hauteur de 1 723,51 euros.

En revanche, elle a payé un loyer trop important pour les 3 trimestres précédents d’octobre 2021 à juin 2022, soit 172,35 euros par trimestre soit au total 517,05 euros.

Concernant le dépôt de garantie, la pièce 7 de la SCI indique « réévaluation du dépôt de garantie pour un montant de 197,32 euros = 1 895,54 – 1 698,54 » et la SAS, par ses pièces comptables 5 et 6, justifie du versement d’un dépôt de garantie de 1 350 euros en 2008 annuellement réévalué pour être porté à 1 896,86 euros au terme du bail. La preuve du paiement par la SAS à la SCI d’un dépôt de garantie est donc établie, de même que son montant.

La SCI doit donc à la SAS la somme de 1 896,86 euros.

Au final, par le jeu des compensations, la SCI est redevable envers la SAS de la somme de 690,40 euros ( =1896,86 + 517,05 – 1723,51).

La cour, infirmant le jugement, condamne la SCI à verser à la SAS la somme de 690,40 euros.

— Sur la demande indemnitaire formée par la SCI :

La demande de dommages et intérêts à hauteur de 6 000 euros de la SCI est fondée sur l’article 1231-1 du code civil qui dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’économie du présent arrêt, qui fait droit à la plupart des demandes de la SAS, suffit à établir que celle-ci ne s’est rendue l’auteur d’aucun abus dans l’exécution de son contrat, la SCI ayant manqué de vigilance dans le respect des prescriptions impératives relatives au renouvellement d’un bail commercial.

La cour confirme le jugement qui a rejeté cette demande de la SCI.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :

Confirme le jugement rendu entre les parties le 12 janvier 2024 par le tribunal de commerce de Lons le Saunier sauf en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 3] de sa demande en paiement du loyer du 3e trimestre 2022 et la SAS Aux Pains d'[C] de sa demande en restitution du trop-payé de loyers d’octobre 2021 à juin 2022 et en restitution du dépôt de garantie ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Fixe à 1 723,51 euros la somme due par la SAS Aux Pains d'[C] à la SCI [Adresse 3] au titre du loyer du 3e trimestre 2022 ;

Fixe à 517,05 euros la somme due par la SCI [Adresse 3] à la SAS Aux Pains d'[C] au titre des trop-perçus de loyers d’octobre 2021 à juin 2022 ;

Fixe à 1 896,86 euros la somme due par la SCI [Adresse 3] à la SAS Aux Pains d'[C] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation judiciaire de ces sommes ;

Condamne en conséquence la SCI [Adresse 3] à payer à la SAS Aux Pains d'[C] la somme de 690,40 euros valant solde des comptes entre les parties au titre du bail commercial qui avait été souscrit entre elles sur le local situé [Adresse 2] ;

Condamne la SCI [Adresse 3] aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande et la condamne à payer à la SAS Aux Pains d'[C] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés dans la procédure d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,