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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01234 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZWV

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 03 JUIN 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 mai 2024 – RG N°24/00371 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Association ADDSEA (ASSOCIATION DÉPARTEMENTALE DU [Localité 2] DE SAU VEGARDE DE L’ENFANT À L’ADULTE)

Inscrite au registre de commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 775 571 326

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Isabelle MADOZ, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [M] [T]

né le 04 juin 1963, de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 04 octobre 2024.

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.

*************

Par exploit du 3 janvier 2024, faisant valoir que le 29 novembre 2017 elle lui avait donné en location en vertu d’un bail verbal des locaux dont il ne s’acquittait plus des loyers, l’association Association Départementale du [Localité 2] de Sauvegarde de l’Enfant à l’Adulte (ADDSEA) a fait assigner M. [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en prononcé de la résiliation du bail et règlement de l’arriéré locatif.

Par jugement rendu le 21 mai 2024 en l’absence de comparution du défendeur, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré les demandes de résiliation d’un bail verbal et d’expulsion formées par l’ADDSEA irrecevables ;

— débouté l’ADDSEA de ses demandes ;

— condamné l’ADDSEA aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— débouté l’ADDSEA de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappél que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier a retenu :

— que les demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion étaient irrecevables faute de saisine de la CCAPEX ;

— que la demande en paiement devait être rejetée en l’absence de preuve de l’existence d’un bail.

L’ADDSEA a relevé appel de cette décision le 9 août 2024.

Par conclusions transmises le 7 octobre 2024, l’appelante demande à la cour :

— de déclarer l’ADDSEA recevable et bien fondée en son appel ;

— Y faisant droit,

— d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

— de prononcer la résilitation judiciaire du bail d’habitation en application des dispositions des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil et d’ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [M] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, de l’appartement situé [Adresse 3], faute pour lui de libérer spontanément les lieux loués ;

— de condamner M. [M] [T] à payer à l’ADDSEA la somme de 6 359 euros au titre de l’arriété locatif actualisé ;

— de condamner M. [M] [T] à payer à l’ADDSEA au paiement (sic) d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 635,90 euros jusqu’au jour où les lieux auront été libérés ;

— de condamner M. [M] [T] à verser à l’ADDSEA la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [M] [T] aux entiers dépens de première instance qui comprendront outre le commandement de payer les loyers, la présente assignation (sic) et le coût de la dénonciation à préfet et d’appel.

L’ADDSEA a fait signifier sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions à M. [T] par acte du 24 octobre 2024 remis à l’étude du commissaire de justice.

M. [T] n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mars 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR,

Sur les demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

Pour obtenir l’infirmation du jugement ayant déclaré ces demandes irrecevables, l’appelante, qui ne conteste pas n’avoir pas saisi la CCAPEX, fait valoir que cette formalité n’est imposée que lorsque la demande tend à la constatation de la résiliation du bail faute de règlement dans le délai légal des causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, et que tel n’était pas l’objet de sa demande, qui tendait au prononcé de la résiliation du bail pour motif d’impayé locatif.

Toutefois, comme l’a pertinemment rappelé le premier juge, l’obligation faite à peine d’irrecevabilité à tout bailleur personne morale autre qu’une SCI familiale de saisir la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation concerne non seulement le cas où celle-ci tend à la constatation de la résiliation en suite du défaut de paiement des causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, mais aussi celui où elle tend au prononcé de la résiliation pour cause d’impayé locatif.

C’est ce qui résulte de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, tant dans sa rédaction actuelle que dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du contrat allégué, qui dispose en effet que le II du même article, lequel impose l’obligation de saisine de la CCAPEX préalablement à une assignation aux fins de constatation de la résiliation en suite du défaut de paiement des causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Dès lors qu’il est constant que l’assignation en prononcé de la résiliation délivrée par l’ADDSEA est motivée par l’existence d’un impayé locatif, il lui appartenait de saisir préalablement la CCAPEX, ce qu’elle admet n’avoir pas fait.

Par application des textes précités, la demande de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion, et de fixation d’une indemnité d’occupation sont irrecevables.

Le jugement entrepris sera donc confirmé à cet égard, sauf à y ajouter l’irrecevabilité de la demande en fixation d’une indemnité d’occupation, qui a été omise par le premier juge dans le dispositif de la décision déférée.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour conclure à la réformation de la décision déférée, l’appelante fait valoir qu’il résulte suffisamment des pièces qu’elle verse aux débats la preuve de la réalité du bail verbal dont elle se prévaut à l’égard de M. [T].

Elle produit aux débats un relevé de compte, dont il résulte que M. [T] s’est acquitté avec régularité depuis le mois de décembre 2017 et jusqu’au mois de mars 2023 inclus des échéances de loyer et de provisions sur charges mises en compte par l’ADDSEA.

Il résulte par ailleurs des pièces procédurales que l’intimé occupe bien les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1], appartenant à l’appelante, ainsi que l’établissent les procès-verbaux de signification de la sommation de payer du 27 octobre 2023 et de l’assignation du 3 janvier 2024, qui, s’ils ne font certes pas état d’une remise à personne, mentionnent cependant chacun qu’à l’adresse concernée le nom de l’intimé figure tant sur la boîte aux lettres, que sur la porte du logement, que sur la sonnette.

Dès lors qu’il est ainsi établi que M. [T] occupe les locaux litigieux, et qu’il a plusieurs années durant réglé le loyer et les avances sur charges afférentes, il doit être retenu que l’appelante rapporte la preuve suffisante de l’existence entre les parties d’un bail verbal.

La cour relève cependant une difficulté quant au montant du loyer à prendre en considération pour l’établissement de l’arriéré locatif.

Il doit en effet être observé que, de l’origine du bail en 2017 jusqu’au mois de février 2023 les échéances mensuelles réglées par M. [T] portaient sur un montant global de 97 euros, se décomposant en une somme de 57 euros pour le loyer, et de 40 euros pour l’avance sur charge. Or, la cessation des paiements du locataire est concomitante avec l’augmentation du montant de la redevance locative réclamée par l’ADDSEA, qui passe de 97 euros au mois de février 2023 à 635,90 euros en mars 2023 (447,01 euros de loyer et 188,89 euros de provisions sur charges).

Cette augmentation est absolument considérable comme représentant une multiplication brutale par 6,5 de la somme due en contrepartie de l’occupation des lieux. Pourtant, l’ADDSEA ne propose pas la moindre explication à cette hausse, non seulement du loyer, mais aussi de la provision sur charges, alors au demeurant qu’il ne résulte pas du décompte produit qu’il ait été procédé à une quelconque régularisation des charges depuis l’origine du bail.

Dans ces conditions, il doit être retenu que les loyers acquittés par M. [T] n’établissent la preuve de la stipulation d’une redevance locative qu’à hauteur de 97 euros par mois, l’ADDSEA ne pouvant se prévaloir d’une modification exorbitante et inexpliquée de ce montant, qui n’a manifestement jamais été admise par le locataire, lequel a cessé les règlements entre les mains du bailleur à partir de cette hausse.

L’intimé ne justifiant toutefois pas s’être acquitté du montant mensuel de 97 euros à compter du mois d’avril 2023, alors qu’il occupe toujours les lieux, devra être condamné à paiement sur la base de ce montant mensuel.

Il y a lieu d’arrêter à la date du 31 janvier 2024, qui est celle du décompte dont se prévaut l’appelante, la créance de celle-ci à la somme de 970 euros (soit 10 x 97).

L’intimé sera donc condamné à payer à l’appelante la somme de 970 euros, le jugement entrepris étant infirmé en ce sens.

Sur les autres dispositions

La décision querellée sera infirmée s’agissant des dépens, mais confirmée s’agissant des frais de défense irrépétibles.

M. [F] sera condamné aux dépens de première instance, qui ne comprendront ni frais de commandement, ni frais de dénonciation au Préfet, et d’appel.

L’appelante sera déboutée de la demande qu’elle a formée à hauteur de cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par défaut, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu le 21 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par l’association Association Départementale du [Localité 2] de Sauvegarde de l’Enfant à l’Adulte aux fins de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion, ainsi qu’en sa disposition ayant rejeté la demande formée par l’Association Départementale du [Localité 2] de Sauvegarde de l’Enfant à l’Adulte sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

DÉCLARE irrecevable la demande formée par l’association Association Départementale du [Localité 2] de Sauvegarde de l’Enfant à l’Adulte aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [M] [T] à payer à l’association Association Départementale du [Localité 2] de Sauvegarde de l’Enfant à l’Adulte la somme de 970 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [M] [T] aux dépens de première instance, qui ne comprendront ni frais de commandement, ni frais de dénonciation au Préfet, et d’appel ;

REJETTE la demande formée par l’association Association Départementale du [Localité 2] de Sauvegarde de l’Enfant à l’Adulte sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,