Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 JUIN 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04884 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJAP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 16/10838

APPELANTS

Monsieur [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [V] [L]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistés par M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R0849

INTIMEES

Société ANAHUAC

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0916

S.A.S. CARVAL 105

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Renaud CAVOIZY de la SELARL CABINET CAVOIZY, avocat au barreau de PARIS, toque : D0263

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2005, Mme [Y] [O] [D] a consenti à M. [V] [L] et à M. [J] [G] un bail professionnel portant sur un appartement de quatre pièces au 5ème étage outre trois pièces indépendantes sur cour, le tout dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour l’exercice de la profession d’avocat, moyennant un loyer de 42.500 euros par an HT et HC pendant les trois premières années, puis de 45.000 euros par an HT et HC.

Le contrat comporte une clause d’indexation ainsi rédigée :

«  3.3.3 Indexation '

Le loyer ci-dessus fixé sera augmenté chaque année de plein droit et sans notification préalable, le 1 er février, dans la même proportion que la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Les indices à retenir pour le calcul du nouveau loyer seront ceux du 3ème trimestre de chaque année, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2004 non encore paru.

La première révision qui aura lieu le 1 er février 2006 se fera par comparaison de l’indice des 3 ème trimestre 2005 et 3 ème trimestre 2004".

La location, soumise à l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, a été conclue pour une durée de neuf années courant à compter du 1er février 2005 pour se terminer le 31 janvier 2014.

Mme [O] [D] est décédée le [Date décès 3] 2009, laissant pour lui succéder son frère, M. [C] [O].

Le 2 février 2010, M. [L] a demandé au cabinet Loiselet & Daigremont, administrateur de biens du bailleur, de rectifier l’appel de loyer indexé du 1er février 2010 afin de tenir compte du fait que l’indice INSEE de référence avait baissé.

Le même jour, le mandataire a répondu qu’en application de la clause d’indexation stipulée dans le bail du 25 janvier 2005, qui prévoit que le loyer « sera augmenté » chaque année, le loyer ne pouvait être diminué en fonction de la variation négative de l’indice.

Selon acte authentique du 21 décembre 2010, M. [O] a apporté à la société civile immobilière Anahuac, constituée le même jour, la totalité de l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués.

Parvenu à son terme, le 31 janvier 2014, le bail du 25 janvier 2005 s’est tacitement reconduit pour une durée de neuf ans.

Par acte du 8 juillet 2016, M. [L] et M. [G] ont fait assigner la société Anahuac devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir dire non écrite la clause d’indexation stipulée dans le bail et de voir la défenderesse condamner à leur restituer un trop-perçu de loyer de 92.076,96 euros.

Le 4 octobre 2017, ils ont fait assigner en intervention forcée M. [C] [O] aux fins de voir dire non écrite la clause d’indexation et de condamner ce dernier à leur restituer un trop-perçu de loyer de 19.885,60 euros.

Les deux instances ont été jointes.

Le 27 décembre 2018, la société Carval 105 est devenue propriétaire de l’ensemble de l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués.

Le 6 mars 2019, M. [L] et M. [G] l’ont fait assigner en intervention forcée aux fins de voir dire non écrite la clause d’indexation stipulée et de condamnation à leur restituer un trop-perçu de loyer de 3.539,45 euros.

Les instances ont été jointes.

Les défendeurs ont, notamment, opposé la fin de non-recevoir résultant de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DIT M. [V] [L] et M. [J] "[R]" irrecevables en leur demande de condamnation de M. [C] [O] à leur restituer un trop-perçu de loyer,

DIT M. [V] [L] et M. [J] "[R]" irrecevables en leur demande de condamnation de la société Anahuac à leur restituer un trop-perçu de loyer pour la période antérieure au 8 juillet 2011 et recevables pour le surplus de leur demande,

DÉCLARE non écrite en son entier la clause d’indexation stipulée à l’article 3.3.3 du bail professionnel conclu le 25 janvier 2005 entre M. [V] [L] et M. [J] "[R]", d’une part, et Mme [Y][O] [D], d’autre part,

En conséquence, CONDAMNE la société Anahuac à payer à M. [V] [L] et M. [J] "[R]" la somme de 35.663,71 euros à titre de trop-perçu de loyer selon décompte arrêté au 27 décembre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2016,

CONDAMNE la société Carval 105 à payer à M. [V] [L] et M. [J] "[R]" la somme de 10.045,58 euros à titre de trop-perçu de loyer selon décompte arrêté 1 mars 2020, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.539,45 euros à compter du 6 mars 2019, puis sur la somme de 10.045,58 euros à compter du10 mai 2019,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum la société Anahuac et la société Carval 105 à payer à M. [V] [L] et M. [J] "[R]" la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [L] et M. [J] "[R]" à payer à M. [C] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum la société Anahuac et la société Carval 105 aux dépens de l’instance,

DIT que la présente décision sera revêtue de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 12 mars 2021 par M. [J] [G] et M. [V] [L]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 mars 2023 par lesquelles M. [J] [G] et M. [V] [L] demandent à la cour de :

Vu l’article 1134 du Code Civil,

Vu l’article L.112-1 du Code Monétaire et Financier,

Recevoir M. [V] [L] et M. [J] [G] en leur appel et les y déclarer bien fondés.

En conséquence, y faisant droit,

INFIRMER partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a :

Limité la condamnation de la société Anahuac à payer à M. [V] [L] et M. [J] [G] la somme de 35.663,71 euros à titre de trop perçu de loyer selon décompte arrêté au 27 décembre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2016 ;

Limité la condamnation de la société Carval 105 à payer à M. [V] [L] et M. [J] [G] la somme de 10.045,58 euros à titre de trop perçu de loyer selon décompte arrêté au 1er mars 2020, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.539,45 euros à compter du 6 mars 2019, puis sur la somme de 10.045,58 euros à compter du 10 mai 2019 ;

Débouté Messieurs [L] et [G] de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le confirmer pour le surplus.

STATUANT À NOUVEAU SUR LES CHEFS INFIRMÉS,

JUGER que la clause d’indexation ne peut s’appliquer pour aucune période postérieure à la date d’effet du bail du 25 janvier 2005 et en particulier jusqu’au 8 juillet 2011 point de départ du délai de prescription.

En toute hypothèse, FIXER le loyer annuel exigible à l’encontre des locataires à la somme de 45.000 euros/an à compter du 8 juillet 2011 et ce nonobstant toute prescription qui pourrait éventuellement s’appliquer sur les demandes des appelants en remboursement du trop versé.

DÉBOUTER la SCI Anahuac de son appel incident.

En conséquence,

CONDAMNER la SCI Anahuac à payer à M. [V] [L] et M. [J] [G] la somme de 101.757,97 euros en remboursement du trop-perçu de loyers depuis le 8 juillet 2011 jusqu’au au 27 décembre 2018.

CONDAMNER la SCI Anahuac à payer à M. [V] [L] et M. [J] [G] l’intérêt au taux légal sur le surplus de loyers payés par ces derniers pour chaque échéance jusqu’au jour du remboursement effectif, et capitalisation des intérêts pour ceux échus pour plus d’une année entière.

CONDAMNER la société Carval 105 à payer à M. [V] [L] et M. [J] [G] la somme de 17.110,69 euros en remboursement du trop-perçu de loyers depuis le 27 décembre 2018 jusqu’au 1er mars 2020, sauf à parfaire et juger qu’elle devra rembourser à ses locataires, tout reliquat de loyer perçu par elle, excédant le loyer annuel de 45.000 euros/an.

CONDAMNER la société Carval 105 à payer à M. [V] [L] et M. [J] [G] l’intérêt au taux légal sur le surplus de loyer payé par ces derniers pour chaque échéance jusqu’au jour du remboursement effectif, et capitalisation des intérêts pour ceux échus pour plus d’une année entière.

CONDAMNER la SCI Anahuac et la société Carval 105 à payer chacune à M. [V] [L] et à M. [J] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, en la personne de Maître Patricia Hardouin, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 février 2022 au terme desquelles la SCI Anahuac forme appel incident et demande à la cour de :

Déclarer mal fondés Messieurs [L] et [G] en leur appel, en leurs demandes et les en DÉBOUTER.

Faisant droit à l’appel incident de la concluante,

' RÉFORMER le jugement de première instance en ce qu’il l’a condamnée à payer à Messieurs [L] et [G] une somme de 35.663,71 euros à raison du trop-perçu pour la période du 8 juillet 2011 au 27 décembre 2018.

Et statuant à nouveau,

' FIXER le trop-perçu de loyer que la concluante doit acquitter à Messieurs [L] et [G] pour ladite période à la somme de 7.927,09 euros.

' DIRE que la somme constituée du trop-perçu objet des condamnations demeurant à la charge de la concluante ne sera productive d’intérêts légaux qu’à compter de l’assignation de Messieurs [L] et [G] en date du 8 juillet 2016, et que la capitalisation de ces intérêts ne pourra intervenir qu’un an après les conclusions du 4 juillet 2017 en ayant formulé la demande.

CONDAMNER ces derniers à payer à la concluante une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés, conformément à l’article 699 du CPC, directement par Maître Laurent HAY, avocat.

La SAS Carval 105, intimée, a constitué avocat le 6 mai 2021 mais n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe, s’agissant de l’étendue de sa saisine résultant de la déclaration d’appel de M. [L] et M. [G] et du dispositif des premières conclusions d’appel incident de la société Anahuac, et s’agissant des prétentions des parties, telles qu’énoncées dans le dispositif de leurs dernières conclusions, que les chefs de dispositif suivants du jugement ne font l’objet d’aucune demande d’infirmation de sorte que ces points sont définitivement jugés :

— M. [V] [L] et M. [J] [G] "sont irrecevables en leur demande de condamnation de M. [C] [O] à leur restituer un trop-perçu de loyer« et »en leur demande de condamnation de la société Anahuac à leur restituer un trop-perçu de loyer pour la période antérieure au 8 juillet 2011« et »recevables pour le surplus de leur demande" (par application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, soit 5 ans avant la date de l’assignation) ,

— « déclare non écrite en son entier la clause d’indexation stipulée à l’article 3.3.3 du bail professionnel conclu le 25 janvier 2005 »,

Sur les sommes dues au titre de la répétition de l’indu

Pour mémoire, il résulte de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier qu’une clause qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse doit être réputée non écrite (3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-24.681, Bull. 2016, III, n° 7) ; en l’espèce le jugement litigieux dit que la clause du contrat précitée, dépourvue d’ambiguïté et indivisible, est réputée non écrite en son entier.

Les parties divergent sur la base de calcul des sommes devant être restituées, pour la période non prescrite, postérieure au 8 juillet 2011, au regard des dispositions de l’ancien article 1235 du code civil, devenu 1302, selon lequel tout paiement suppose une dette et ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition et au regard de la portée des règles de prescription de l’article 2224 du même code.

Le premier juge a considéré qu’il résulte de ces dispositions que M. [G] et M. [L] ne peuvent contester le jeu de l’indexation plus de 5 ans avant leur demande de sorte que leur créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial, comme ils le demandent, mais doit l’être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription, le 8 juillet 2011, soit à cette date un loyer de 53.896,68 euros par an, selon le décompte non contesté établi par M. [G] et M. [L] .

Comme il a été dit, le chef de dispositif du jugement relatif au caractère entièrement non écrit de la clause d’indexation est définitif, de sorte qu’il n’y a pas lieu, d’une part, d’examiner les moyens de la société Anahuac relatifs à l’interprétation de cette clause et affirmant en substance qu’elle devrait être lue comme autorisant en réalité la variation réciproque de l’indexation ; d’autre part, pour la même raison, il convient de rejeter sa demande visant à apprécier les sommes devant être restituées en prenant en compte un loyer indexé à la hausse comme à la baisse, et en le comparant au loyer réellement acquitté.

Pour la même raison, il n’y a pas lieu de « JUGER que la clause d’indexation ne peut s’appliquer pour aucune période postérieure à la date d’effet du bail du 25 janvier 2005 et en particulier jusqu’au 8 juillet 2011 point de départ du délai de prescription », comme le demandent M. [G] et M. [L] , ce qui en réalité n’est pas une prétention mais un moyen en réponse à l’argumentation de la partie adverse.

Pour leur part, comme devant le premier juge, M. [G] et M. [L] soutiennent que le caractère réputé non écrit de la clause d’indexation implique que cette clause ne peut produire aucun effet et qu’ainsi les sommes à restituer doivent être calculées par référence au loyer initial non indexé et hors charges de 45.000 euros annuels.

On sait que selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Pour mémoire, s’il est admis que la prescription ne joue pas à l’encontre d’une clause réputée non écrite, la répétition de l’indu, c’est-à-dire la demande de remboursement des indexations indûment pratiquées, demeure quant à elle soumise à la prescription (3e Civ., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-20.048).

Il résulte des dispositions et principes précités que les locataires ne peuvent contester le jeu de l’indexation plus de cinq ans avant leur demande s’ils ont acquitté le loyer indexé ; ainsi la créance de restitution ne doit pas être calculée sur la base du loyer initial hors indexation, mais sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription (3e Civ., 6 juillet 2017, pourvoi n° 16-16.426, Bull. 2017, III, n° 88) ; autrement dit, la prescription interdit au locataire de contester le jeu de l’indexation plus de cinq ans avant sa demande. La créance de restitution ne peut en conséquence être calculée sur la base du loyer initial, mais sur celle du dernier loyer non prescrit.

Il convient par conséquent d’adopter les motifs précités du jugement entrepris ainsi que ceux relatifs aux calculs effectués par le premier juge, s’agissant des sommes dues par la société Anahuac, qui ne sont pas en eux-mêmes contestés et d’où il résulte en substance que :

— le loyer exigible du 8 juillet 2011 au 27 décembre 2018 est de 402.820,38 euros

— le loyer effectivement acquitté sur la même période est de 438.484,09 euros

de sorte que la société Anahuac doit être condamnée au paiement de la différence entre ces deux sommes soit 35.663,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2016, date de l’assignation valant mis en demeure de payer.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points, étant rappelé qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l''article 1343-2 du code civil, par un chef de dispositif ne faisant l’objet d’aucune demande d’infirmation.

En conséquence, il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [G] et M. [L] en fixation du loyer annuel exigible à la somme de 45.000 euros par an à compter du 8 juillet 2011.

Par ailleurs, s’agissant des sommes dues au titre de la répétition de l’indu par la société Carval 105, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, ni par cette société, qui n’a pas conclu, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal n’étant produit en cause d’appel, que le premier juge a retenu les mêmes principes applicables à la base de l’évaluation de répétition de l’indu et a retenu que, pour la période concernée (du 28 décembre 2018 au 1er mars 2020), cette société devait être condamnée au paiement de la somme de 10.045,58 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.539,45 euros à compter du 6 mars 2019, puis sur la somme de 10.045,58 euros à compter du10 mai 2019 et a rejeté la demande de M. [G] et M. [L] de remboursement à ses locataires de « tout reliquat de loyer perçu par elle, excédant le loyer annuel de 45.000 euros/an ».

Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

La cour rectifiera d’office, en application de l’article 462 du code de procédure civile, l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement en ce qui concerne le nom de M. [G] qui doit être lu en lieu et place de "[R]".

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à rectifier une erreur matérielle;

Dit que dans le dispositif du jugement confirmé du 21 janvier 2021, minuté sous n°5, n° RG 16/10838, le nom de M. [J] "[R]« doit être rectifié et lu comme »[G]";

Dit que la présente décision de rectification sera mentionnée sur la minute du jugement ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [J] [G] et M. [V] [L] in solidum aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président