COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 16 FEVRIER 2012

(Rédacteur : Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller)

N° de rôle : 10/03780

XXX

c/

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ILOT X Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 mai 2010 (R.G. 11-10-46) par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 juin 2010,

APPELANTE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par la S.C.P. Stéphan RIVEL – Patricia COMBEAUD, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Jean-Jacques TOUATI, Avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ILOT X Y, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, et agissant en la personne de son syndic la S.A.S. AELIX,

Représentée par la S.C.P. Luc BOYREAU et Raphaël MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Sophie PASTURAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 septembre 2011 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,

Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,

Monsieur Patrick BOINOT, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dans l’immeuble en copropriété dénommé ' Ilot X Y', situé XXX, ayant pour syndic la S.A.S. Aelix Immobilier, la société civile immobilière Mic 26, ayant pour gérant le sieur Armand Choukroun, est propriétaire de quatre lots numérotés 10, 11, 19 et 20.

Par deux assignations devant le juge de proximité en date du 25 avril 2008, valant sommation, le syndicat des copropriétaires mettait en demeure la S.C.I. Mic et la S.C.I. Mic 26 de régler un arriéré de charges de 1.246,00 euros pour les lots numéro 11 et numéro 20 et de 1.628,00 euros pour les lots numéro 10 et numéro 19.

Saisi sur renvoi de la juridiction de proximité, au motif que le total des deux demandes jointes excédait son taux de compétence, le tribunal d’instance de Bordeaux, par jugement en date du 20 mai 2010, après avoir relevé que la S.C.I. Mic 26 était seul propriétaire des quatre lots concernés par l’arriéré de charges, a constaté le désistement du syndic et des copropriétaires à l’égard de la S.C.I. Mic, a débouté le syndicat de sa demande relative à un préjudice supplémentaire, et a condamné la S.C.I. Mic 26 au paiement des sommes de 1.297,00 euros (lots 11 et 20) et de 1.651,00 euros (lots 10 et 19) au titre des charges impayées au 17 février 2010, avec intérêts, au paiement des frais de recouvrement (50;00 euros) et à une indemnité de procédure (1.000,00 euros) ; l’exécution provisoire a été prononcée.

Dans ses dernières écritures déposées le 20 juillet 2011 au soutien de son appel, la S.C.I. Mic 26, d’une part conteste le calcul des charges dont l’exigibilité et la réalité doivent être prouvées par le syndic pour demander au syndic des dommages et intérêt pour faute contractuelle (5.000,00 euros) et d’autre part fait grief au syndic de faire supporter des charges spéciales (escalier, couloir, ascenseur) aux lots 19 et 20 (magasins en rez- de-chaussée) en les qualifiant de charges générales alors que les charges spéciales ne sont pas applicables à ces deux lots ; il critique la motivation du jugement en ce qu’elle a retenu que les sommes réclamées sont conformes au règlement de copropriété et aux budgets votés alors que le tribunal aurait dû faire la distinction entre les charges générales et spéciales du règlement de copropriété ; elle conclut au remboursement d’une somme versée de 1.531,00 euros, au titre de l’exécution du jugement, et au versement de la somme de 4.420,00 euros (charges indûment payées), de dommages et intérêts (5.000,00 euros) et d’une indemnité de procédure (3.000,00 euros).

Le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures du 10 février 2011 conteste le manquement du syndic à son obligation de conseil pour conclure au rejet de la demande en dommages et intérêts de 5.000,00 euros et, au visa de l’état des charges et de leur répartition, des budgets votés et des procès-verbaux d’assemblées générales, soutient qu’aucune charge spéciale n’a été appelée pour les lots 10, 11, 19 et 20 ; le syndicat rappelle que les sommes réclamées sont conformes au règlement de copropriété et au budget voté ; il observe que le règlement de copropriété doit être appliqué en l’état, sans égard à la demande de dispense de charges présentée par la S.C.I. Mic 26 qui relève d’une modification du règlement de propriété ; il conclut finalement au paiement de la somme de 4.728,00 euros, de laquelle il n’y a pas lieu de déduire les frais afférents à une autre instance, comme l’a fait à tort le tribunal, selon lui, mais d’y ajouter la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance et appels abusifs et de dire que les frais sont imputables à la S.C.I. Mic 26 ; il réclame une indemnité de procédure (1.500,00 euros).

SUR CE :

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les charges spéciales entraînées par les éléments d’équipement communs auxquelles les copropriétaires participent en fonction de l’utilité de cet équipement et les charges générales de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble auxquelles les copropriétaires participent en fonction de la valeur relative de leur lot ;

Attendu en fait que le litige devant la cour ayant été limité par l’appelant aux lots 19 et 20 dans ses écritures d’appel, il est constant que les appels de fonds produits pour les exercices 2006/2007, 2007/2008 et 2008/30 juin 2009 relatifs aux lots numéro 19 (local commercial au rez-de-chaussée pour 908 dixmillièmes) et numéro 20 (local commercial en rez-de-chaussée pour 681 dixmillièmes) ne mentionnent que leur participation à des charges générales ;

Que dans l’état des charges et exercices 2006/2007 et 2007/2008, sont bien ventilées distinctivement les 'charges générales 01« et 'les charges d’ascenseur 02 » ;

Que l’état des charges précise même que la consommation d’électricité de l’ascenseur (50 % de la consommation générale) est soustraite des charges générales pour être réintégrée dans les charges spéciales d’ascenseur ;

Attendu que le syndicat n’a donc imputé aux lots litigieux numéros 19 et 20 (locaux commerciaux en rez-de-chaussée) que les charges générales de l’immeuble dans lesquelles les charges d’ascenseur n’ont pas été incluses, la demande de requalification partielle de certaines charges générales en charges spéciales n’est pas fondée ;

Attendu que les lots numéro 19 et 20 ne supportent que leur quote part de charges générales, le moyen d’appel de la S.C.I. Mic 26 tiré de la prétendue application des charges spéciales d’ascenseur à ses lots situés en rez-de-chaussée, est inopérant ;

Que le jugement sera donc confirmé ;

Attendu que la pièce produite numéro 13 est insuffisante à actualiser le montant de la créance arrêté à la date fixée au dispositif du jugement ;

Attendu par ailleurs que l’action en responsabilité d’un copropriétaire contre le syndic, qui ne peut avoir qu’un fondement délictuel en l’absence de lien contractuel entre ces deux parties, le contrat n’étant passé qu’entre le syndic et le syndicat, doit être rejetée en l’absence de faute du syndic à l’égard de la S.C.I. ;

Attendu que l’exercice d’une voie de recours ne suffit pas à caractériser un abus ouvrant droit à dommages et intérêts ;

Attendu enfin que le rappel légal de l’imputabilité des frais de recouvrement au seul propriétaire succombant, dont le montant n’est d’ailleurs pas calculé par le syndicat, ne constitue pas une question à trancher, il n’y a pas lieu de le mentionner au dispositif ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions,

Y ajoutant :

Rejette la demande en dommages et intérêts pour résistance et appels abusifs présentée par le syndicat des copropriétaire de l’Ilot X Y,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour faute du syndic présentée par la S.C.I. Mic 26 contre le syndicat des copropriétaires de l’Ilot X Y,

Condamne la S.C.I. Mic 26 à payer au syndicat des copropriétaires de l’Ilot X Y une indemnité de procédure de mille euros (1.000,00 euros),

Condamne la S.C.I. Mic 26 aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Louis-Marie Cheminade, président, et par Madame Marceline Loison, greffier, à laquelle le minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT