AFFAIRE : N° RG 10/03614

Code Aff. :

ARRET N°

ES. CG.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 03 Novembre 2010 – RG n° 08/0627

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 FEVRIER 2013

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avocats au barreau de CAEN,

assistée de Me de MILLEVILLE de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEES :

Madame A Z veuve D

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP TERRADE ET DARTOIS, avocats au barreau de CAEN,

assistée de la SELARL GRIFFITHS DUTEIL et Associés, avocats au barreau de LISIEUX

La société NORMANDIE EXPANSION-NORMEX-

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRAMMAGNAC – YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avocats au barreau de CAEN

assistée de la SCP HELLOT – ROUSSELOT, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame MAUSSION, Président de chambre,

Monsieur TESSEREAU, Conseiller,

Madame SERRIN, Conseiller, rédacteur

DEBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2012

GREFFIER : Madame X

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Février 2013 et signé par Madame MAUSSION, Président, et Madame X, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

De la communauté universelle des biens des époux D dépendait un immeuble sis 41-43 rue de Vaucelles à Pont-L’Evêque qu’ils ont fait diviser et ont soumis au régime de la copropriété, selon état descriptif de division et règlement de copropriété du mois de septembre 2005.

Par acte authentique en date du 06 mars 2006, la société civile immobilière «Les jardins de Vaucelles» a acquis les lots 1,3,4,5 et par acte authentique en date du même jour, le lot numéro 2 a été vendu à une SCI Elia.

Pour les besoins de travaux de rénovation qu’elle a entrepris dans l’immeuble, la société «Les jardins de Vaucelles» a procédé à la dépose de certains éléments de décoration ainsi que des parties non structurelles des plafonds et des planchers. A cette occasion, elle a constaté que l’état du gros oeuvre de l’immeuble nécessitait de très importants travaux de reprise et de confortement.

Elle a obtenu la désignation d’un expert en référé lequel a établi un rapport portant la date du 6 mars 2008.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 mai 2008, la société civile immobilière «Les jardins de Vaucelles» a fait assigner M. et M^me D devant le tribunal de grande instance de Lisieux. Par acte d’huissier de justice en date du 27 mai 2008, M. et M^me D ont à leur tour assigné la société à responsabilité limitée Normandie Expansion, dite Normex.

La procédure engagée à l’encontre des époux D s’est poursuivie à l’encontre de M^me D seule, propriétaire de la totalité des biens communs par convention matrimoniale postérieurement au décès de M. D.

Le jugement en date du 03 novembre 2010 du tribunal de grande instance de Lisieux :

Rejette les demandes formulées par la sci «Les jardins de Vaucelles» à l’encontre de M^me A D,

Constate qu’est sans objet la demande en garantie formulée par M^me A D à l’encontre de la Sarl Normandie Expansion (Normex),

Condamne la Sci les Jardins de Vaucelles à verser à M^me A D la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A D à verser à la Normex la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Met les dépens à la charge de la Sci les Jardins de Vaucelles avec distraction au profit de la Sarl Griffiths Duteil et de la Scp Ladeveze Prado.

Par déclaration enregistrée au greffe le 08 décembre 2010, la Sci «les Jardins de Vaucelles» a interjeté appel de cette décision.

Au terme de ses dernières écritures déposées le 19 mars 2012, elle demande à la cour de :

La recevoir en son appel, la dire bien fondée ;

Infirmer le jugement rendu le 3 novembre 2010 par le tribunal de grande instance de Lisieux ,

STATUANT A NOUVEAU,

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,

Subsidiairement, vu les dispositions des articles 1147 et 1604 du Code civil,

Condamner Madame A Z, veuve D, à lui payer :

le coût des travaux de remise en état des lieux pour un montant total de 21 546,30 HT (à parfaire) sur justification des factures réellement établies par les entreprises et ce, dans la limite de 10 % du prix, conformément aux préconisations du rapport de l’expert, outre les frais et honoraires de l’architecte conseil préconisé dans la limite de la somme de 6.100,00 € HT ;

en réparation du préjudice locatif subi, la somme de 166.500 € HT arrêtée à la date des présentes, et sauf à parfaire à la date de fin d’exécution des travaux de reprise,

Vu les dispositions de l’article 1134 du Code civil,

Vu les stipulations de l’acte de vente du 6 mars 2006,

Condamner Madame A Z, veuve D, à lui payer le coût des travaux contractuellement mis à sa charge pour le montant total de 30 511,12 € HT ;

Condamner Madame A Z, veuve D, à lui payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront également ceux de première instance et de référé,

Assortir les condamnations de l’intérêt au taux légal, avec anatocisme en application de l’article 1154 du Code civil, à compter de l’assignation et jusqu’au parfait paiement,

Faire droit au recours en garantie de Madame Z, veuve D, à l’encontre de la société Normex et condamner ladite société, in solidum avec Madame Z veuve D, au paiement des sommes susvisées.

Au terme de ses dernières écritures déposées le 24 octobre 2011, M^me D demande à la cour, au visa des articles 1147, 1616 et 1841 du code civil, de :

Confirmer la décision appelée en ce qu’elle a rejeté les demandes formulées par la sci «Les jardins de Vaucelles» à son encontre ;

Lui donner acte de ce qu’elle procédera aux travaux de réfection sur la façade du 1^er et du 2^e étage du bâtiment, parallèlement et concomitamment à ceux à entreprendre par la sci «Les jardins de Vaucelles» pour la réfection de la façade du rez-de-chaussée,

Débouter la sci «Les jardins de Vaucelles» de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la sci «Les jardins de Vaucelles» au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la sci «les jardins de Vaucelles» aux entiers dépens dont distractions au profit de la scpTerrade-Dartois, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

Condamner la société Normex à la garantir des éventuelles condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice de la sci «Les jardins de Vaucelles» du chef de la réclamation relative aux travaux de consolidation et préjudices annexes,

Condamner la société Normex à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Normex aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Terrade-Dartois, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre très subsidiaire,

Réduire dans de notables proportions les réclamations financières formulées par la sci «Les jardins de Vaucelles» tant pour les travaux que pour les préjudices immatériels.

Au terme de ses dernières écritures déposées le 06 juin 2012, la Sarl Normex demande à la cour de :

Recevant en son appel la sci «les jardins de Vaucelles», l’en déclarer mal fondée;

Confirmer le Jugement du Tribunal de Grande Instance de Lisieux du 3 novembre 2010 en ce qu’il a :

rejeté les demandes formulées par la sci «les jardins de Vaucelles» à l’encontre de Madame D,

constater qu’est sans objet la demande en garantie formulée par Madame D à l’encontre de la Société Normex,

Débouter intégralement Madame D et la sci «les jardins de Vaucelles» de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société Normex en raison de l’expiration de la garantie décennale et de l’absence d’une preuve d’une faute dolosive,

Condamner Madame D au paiement d’une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Madame D au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en faisant application au profit de la Scp Grammagnac-Ygouf, Balavoine et Levasseur des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 septembre 2012.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures susvisées.

MOTIFS DE LA COUR

Sur l’action en garantie des vices cachés :

Ni M. C, architecte, auquel il a été demandé par les époux D d’établir un diagnostic technique sur l’immeuble en vue de sa mise en copropriété, ni M. Y qui avait été mandaté par le gérant de la société pour apprécier l’état de l’immeuble préalablement à la vente, n’ont pu prendre connaissance de l’état des pièces de bois et des soubassements en maçonnerie, que ce soit pour les façades côté intérieur du bâtiment ou les refends.

Aucun des deux n’avait été mandaté pour effectuer des sondages, nécessairement destructifs dans les cloisons. M. Y avait précisé qu’il lui était impossible de détailler la totalité des travaux éventuels étant donné le bon état apparent et les travaux récents de placo plâtre et de peinture qui ne permettaient pas de détailler ni la structure ni la charpente.

M. C a précisé que son diagnostic avait été établi sur un constat apparent du clos et du couvert et qu’il n’avait réalisé aucun sondage ; que sa description ne portait que sur un constat visuel.

Il a noté que la rénovation avait été effectuée une dizaine d’années auparavant s’agissant de l’aménagement intérieur et du changement des menuiseries.

Étaient apparents et avait fait l’objet de remarques, le mauvais état de la couverture et de l’essentage en ardoises, la nécessité de remplacer les zincs ainsi que la nécessité lors de la réfection de la couverture, de réviser la charpente et de changer les pièces de bois défectueuses.

L’état de l’immeuble, au moment de l’expertise, a été exactement rappelé par les premiers juges qui ont relevé que le mauvais état de la structure de l’immeuble avait conduit l’expert judiciaire, comme avant lui l’expert amiable, à préconiser des mesures d’urgence et notamment d’étaiement, en raison du risque d’effondrement.

C’est par des motifs pertinents et que la cour adopte qu’ils ont dit que les désordres mis en évidence rendaient l’immeuble totalement impropre à sa destination et qu’ils étaient cachés, entérinant les conclusions de l’expert, qui avait relevé que les habillages en placo plâtre étaient sains et que de ce fait le dommage affectant le gros oeuvre du bâtiment (ossature en bois et murs en moellons) d’une part n’était pas visible, de même que n’était pas visible l’ossature bois des murs du premier et du deuxième étage, à l’aplomb de l’ancienne cave d’autre part, des essentages en panneaux d’amiante, ciment et ardoise ayant dû être déposés pour permettre le constat du pourrissement des pièces de bois.

Compte tenu de l’importance des désordres mis en évidence, il n’est pas contesté par quiconque que ceux-ci étaient antérieurs à la vente.

C’est encore par des motifs pertinents que les premiers juges ont retenu qu’aucun des éléments versés aux débats de permettaient de considérer que l’acquéreur aurait dû percevoir lors de la vente l’existence ou la probabilité du délabrement de la structure du bâtiment. Si l’expert a relevé que la sci «les jardins de Vaucelles» pouvait s’attendre à devoir supporter des travaux de structure, vu l’âge et la nature des composants du bâtiment, elle ne pouvait cependant pas s’attendre aux travaux dont l’importance a été révélée par les différents démontages effectués.

L’état de délabrement avancé de l’immeuble permet d’affirmer que le vice ne pouvait pas être perçu comme tel dans sa cause, ses manifestations et ses conséquences dommageables et ce alors que la preuve n’est pas rapportée que l’acquéreur aurait été, comme il est allégué, non pas un acquéreur profane, mais un acquéreur professionnel.

La sci «les jardins de Vaucelles» qui sollicite la condamnation des vendeurs sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du Code civil doit démontrer que ceux-ci avaient connaissance du vice pour écarter le jeu de la clause d’exonération qui a été insérée dans l’acte notarié et dont elle a accepté les termes.

Au terme de cette clause, l’acquéreur s’est engagé à 'prendre le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vice même caché, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un 20^e, devant faire son profit ou sa perte'.

Monsieur et Madame D qui ont acquis cet immeuble en 1995 l’ont fait rénover en 1996 par l’entreprise Normex, selon marché de travaux en date du 02 décembre 1995 pour une somme totale de 643 447,41 F.

Un procès-verbal de réception a été signé le 09 avril 1996, avec réserves, levées le 30 juin 1996.

Analysant ces travaux, l’expert retient que la société Normex a réalisé des habillages en placo plâtre 'cloisons de doublage’ qui ont été installés devant les anciens murs du bâtiment et que les remontées capillaires dans les murs existaient déjà à cette époque.

L’entreprise Normex a accepté de réaliser ces contre cloisons en placoplâtre, dont l’expert, comme cette entreprise, s’accordent à reconnaître qu’il s’agit d’un principe d’exécution économique qui permettait au propriétaire de redistribuer le bâtiment en logements, de réaliser des embellissements en peinture et faïence et qui a permis de mettre les appartements en location.

La société Normex précise que M. D 'n’a pas souhaité engager de frais sur le gros oeuvre'.

L’expert souligne que M. D aurait pu faire réaliser des travaux 'traitement préventif’ pour le gros 'uvre, y compris l’ossature bois. Dans la mesure où il possédait tout l’immeuble, il était Iibre de prendre toutes décisions concernant l’exécution des travaux de conservation du bâtiment.

Cependant, il a choisi de faire réaliser des contre cloisons qui constituaient un support 'sec', apte à être peint ou carrelé et économique, mais ne consolidaient pas la structure du bâtiment, qui n’avaient pas un caractère préventif et qui ne supprimaient pas les remontées capillaires.

Au contraire, les doublages supprimaient l’aération des éléments de la structure et enfermaient l’humidité.

M. B qui est ingénieur conseil et qui a examiné l’immeuble à la demande de la sci «les jardins de Vaucelles» doit donc être approuvé quand il indique que l’installation de ces placages, qui a eu pour conséquence de cacher l’état réel de la maçonnerie, quelque soit la raison qui a conduit à dissimuler l’état du gros oeuvre, est une décision en contradiction avec les règles de l’art et le simple bon sens.

L’expert judiciaire retient que M. D n’a pas su apprécier le programme des travaux qui étaient nécessaires et M. B qu’un maître d’ouvrage moyennement averti et a fortiori un entrepreneur, n’auraient pas dû occulter l’état du gros oeuvre et de certaines parties de la charpente du bâtiment, les occupants successifs ayant couru un risque important et notamment d’effondrement du plafond.

L’entrepreneur doit, lorsque l’immeuble est ancien, vérifier, sous peine d’engager sa responsabilité, si les travaux qu’on lui demande peuvent être exécutés sans prendre des précautions particulières ( Cass. 3^e civ., 5 juill. 2000 : JurisData n° 2000-002945; pourvoi 98-21.040)

Le maître de l’ouvrage dûment averti, ne peut passer outre qu’à ses risques et périls ((Cass. 3^e civ., 10 juillet 1996, pourvoi: 95-10297).

Le principe est rappelé par la Cour de cassation (Cass. 1^re civ., 18 juill. 2000 : JurisData n° 2000-003059 ; 98-11.756) en ces termes : «hors le cas où le maître de l’ouvrage s’est immiscé dans l’opération de construction, la responsabilité de celui-ci ne peut être retenue qu’en cas d’acceptation consciente du risque».

Encore faut-il que le maître de l’ouvrage ait été « clairement informé » par l’entrepreneur (Cass. 3^e civ., 3 mars 2004 : JurisData n° 2004-022597 ; pourvoi, 02-17.022) des risques «dans toute leur ampleur et conséquences» (pourvoi 99- 20666).

Bien qu’elle reproche à M. D d’avoir exécuté des travaux à l’économie et de ne pas avoir entretenu le bâtiment malgré les subventions reçues, la société Normex ne rapporte pas la preuve qu’elle avait dûment informé celui-ci des risques qu’il prenait, des dommages inéluctables qui en résulteraient pour le bâtiment et de l’acceptation consciente par celui-ci du risque pris.

Quant à l’expert judiciaire, il retient que les pièces en bois revêtues de plâtre en grande partie étaient certainement encore en bon état et que des pièces de bois étaient dissimulées par des contre cloisons en brique. Il retient également que «les moellons des soubassements étaient (forcément) encore assemblés».

Aucun des éléments versés au débat ne permet d’infirmer ou de confirmer cette hypothèse.

La sci «Les jardins de Vaucelles» est défaillante dans ces conditions à rapporter la preuve que M. D avait connaissance du vice caché, tout comme elle ne rapporte pas la preuve de ce que celui-ci avait, comme elle l’allègue, la qualité de vendeur professionnel. Il n’est même pas établi que M. D était un maître d’ouvrage «moyennement averti » et que certains des vices étaient apparents pour lui.

La simple circonstance qu’une clause relative à l’exclusion des vices cachés soit insérée dans un acte authentique ne permet pas d’en déduire que le vendeur avait connaissance de l’existence de tels vices.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont dit que la connaissance du vice caché par les vendeurs lors de la transaction de 2006 n’était pas établie et que la cause d’exclusion de garantie des vices cachés devait s’appliquer.

L’action en garantie suit l’immeuble en quelques mains que celui-ci soit transmis, qu’il s’agisse de l’action en garantie décennale légale ou de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun. Dans l’hypothèse d’un dol, celle-ci se prescrit, en l’état de la législation applicable à l’espèce, par 30 ans.

Toutefois, le maître d’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain et s’il peut invoquer un préjudice personnel. Tel est le cas lorsque l’acheteur forme une demande fondée sur la garantie des vices cachés de la vente. Le cumul d’action du vendeur et de son acheteur n’est pas admis.

La sci «Les jardins de Vaucelles» ne précise pas sur quel fondement juridique elle entend obtenir la condamnation de la société Normex.

En l’absence de condamnation de M^me D, son recours en garantie devient sans objet. La sci «Les jardins de Vaucelles» sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la société Normex et de M^me D.

La seule circonstance que l’existence d’un dol ait été reproché à la société Normex ne permet pas d’en déduire que la procédure diligentée à son égard est abusive et qu’il serait justifié de lui allouer, en réparation d’un préjudice dont elle ne justifie pas, la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de condamnation fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme :

Monsieur et Madame D ont bien délivré à la sci «les jardins de Vaucelles» l’immeuble tel que désigné dans l’acte de vente. Les défauts qui le rendent impropre à sa destination normale constituent les vices définis par l’article 1641 et seule était ouverte l’action fondée sur ce texte.

La seule circonstance que celle-ci soit écartée par le jeu de la clause contractuelle d’exonération de garantie n’autorise pas pour autant l’application des dispositions des articles 1604 et 1147 du code civil.

La sci «Les jardins de Vaucelles» sera déboutée en conséquence de la demande de condamnation de M^me D sur ce fondement.

Sur le paiement par M^me D des travaux contractuellement restés à la charge du vendeur :

Dans l’acte authentique de vente par les époux D à la sci «Les jardins de Vaucelles» de l’immeuble dont s’agit, ont été insérées des «conventions particulières concernant les travaux et charges de copropriété ».

Au terme de ces accords, il était convenu entre les parties que les copropriétaires s’engageaient à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture et de la zinguerie de l’immeuble et au remplacement des pièces de bois de la charpente qui s’avérerait être défectueuse. Ces travaux qui étaient à la charge de l’ensemble des copropriétaires en proportion de leur quote-part dans les parties communes devaient être exécutés au plus tard le 31 décembre 2007.

Dans le même acte, la société civile immobilière «Les jardins de Vaucelles» a été dûment informée de la vente du lot numéro deux de l’état descriptif de division, intervenue au profit de la SCI Elia et de ce qu’aucun syndicat n’était encore désigné pour l’administration et la gestion de l’immeuble copropriété.

Monsieur et Madame D se sont engagés à prendre à leur charge les travaux de réfection de la toiture pour la quote-part incombant la SCI Elia.

S’agissant de la réfection de la façade des locaux des premiers et deuxième étage, dont la charge incombe au vendeur, ces travaux devaient être entrepris en même temps que les travaux de réfection de la façade du rez-de-chaussée qui restent à la charge de la sci «Les jardins de Vaucelles».

Il n’est pas contesté que la sci «Les jardins de Vaucelles» n’a pas exécuté sa part des travaux.

Aux termes du règlement de copropriété, les murs de façade et la couverture de l’immeuble sont compris dans les parties communes générales.

La sci «les jardins de Vaucelles» n’a donc pas qualité pour demander l’exécution de cette partie de la convention aux lieu et place du syndic chargé d’administrer celle-ci.

La décision entreprise sera complétée en ce qu’elle a omis de statuer sur ce point. Y ajoutant, la cour déclarera la sci «les jardins de Vaucelles» irrecevable en ces demandes.

L’équité ne commande pas d’allouer à quiconque d’indemnité pour ses frais de procédure, de première instance ou d’appel. La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Lisieux sauf en ce qu’il a condamné la sci «les jardins de Vaucelles» à verser à M^me D la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné M^me D à verser à la société Normandie Expansion la somme de 1500 € sur le même fondement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute la société Normandie expansion de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déclare la sci «Les jardins de Vaucelles» irrecevable en sa demande de condamnation de M^me D au paiement des travaux contractuellement réservés;

Dit n’y avoir lieu à faire application, en faveur de quiconque, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la sci «Les jardins de Vaucelles» aux dépens ;

Accorde à la SCP Terrade-Dartois et à la Scp Grammagnac-Ygouf, Balavoine et Levasseur, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. X E. MAUSSION