COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2013

(Rédacteur : Brigitte ROUSSEL, président,)

N° de rôle : 12/01336

F-G Y

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU 15 COURS PASTEUR

c/

B X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1°, RG : 10/06912) suivant déclaration d’appel du 06 mars 2012

APPELANTS :

F-G Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représenté par Maître Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU 15 COURS PASTEUR, dont le siège social est sis XXX – XXX, représenté par son syndic la SARL KHEPRI, prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représenté par Maître Emmanuel GRAVELLIER de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

B X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représentée par Maître Didier BATS de la SCP DIDIER BATS, THIERRY LACOSTE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2013 en audience publique, devant la cour composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

F-Pierre FRANCO, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Le 17 décembre 2007, Mademoiselle X a acquis un appartement et une cave constituant les lots 8 et 11 de la Copropriété de l’immeuble situé 15 cours Pasteur à Bordeaux.

Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un règlement de copropriété en date du 14 juin 1968, modifié le 25 juin 1968 et publié le 14 août 1968.

Le 30 juin 2009, lors de l’assemblée générale, Monsieur Y a été réélu comme syndic bénévole, Mademoiselle X n’était pas présente.

Constatant le mauvais état des parties communes de l’immeuble, Mademoiselle X a sollicité un architecte, Madame Z A, qui a dressé un constat de l’état de l’immeuble le 3 juillet 2009.

Mademoiselle X a fait dénoncer à Monsieur Y le constat d’architecte par huissier le 27 novembre 2009 et l’a sommé de fournir tout document relatif à sa gestion de la copropriété et de prendre toute mesure nécessaire à la conservation de l’immeuble.

Le 5 mars 2010, Monsieur Y a convoqué une assemblée générale pour décider de l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour la copropriété.

Par acte du 5 juillet 2010, Mademoiselle X a fait assigner Monsieur Y à titre personnel et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 15 cours Pasteur à Bordeaux représenté par Monsieur Y pour voir prononcer la nullité des deux assemblées générales des 30 juin 2009 et 5 mars 2010 et voir ordonner la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic.

Le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux, dans un jugement rendu le 10 janvier 2012, a :

— constaté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 15 cours Pasteur à Bordeaux n’avait pas valablement adopté la forme d’un syndicat coopératif,

— annulé les deux assemblées générales des 30 juin 2009 et 5 mars 2010,

— dit par conséquent que l’élection de Monsieur Y le 30 juin 2009 comme syndic de copropriété était nulle,

— désigné Monsieur D E comme administrateur provisoire de la copropriété, avec mission de convoquer une assemblée générale des copropriétaires pour élire un nouveau syndic,

— dit n’y avoir lieu à ordonner sous astreinte la communication des pièces réclamées par Mademoiselle X dans sa sommation du 27 novembre 2011,

— constaté que le syndicat des copropriétaires dispose d’un compte bancaire séparé,

— dit que Monsieur Y avait commis des fautes dans sa gestion du syndicat des copropriétaires en n’établissant ou en ne conservant aucun compte de gestion ni pièces relatives aux assemblées générales annuelles,

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Mademoiselle X,

— condamné Monsieur Y à payer à Mademoiselle X la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné Monsieur Y aux entiers dépens.

Monsieur Y a relevé appel de ce jugement .

En vertu de l’exécution provisoire ordonnée par le jugement frappé d’appel, par assemblée générale en date du 9 juillet 2012, la société KHEPRI a été désignée en qualité de syndic de la copropriété.

Par dernières conclusions signifiées le 28 mars 2013, Monsieur Y en son nom personnel et ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 cours Pasteur à BORDEAUX demande à la Cour :

— d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries,

— de déclarer l’appel formé par Monsieur Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 15 cours Pasteur à Bordeaux parfaitement recevable et bien fondé,

— y faisant droit, de réformer la décision entreprise,

— de déclarer Mademoiselle X irrecevable dans sa demande dirigée contre Monsieur Y à titre personnel,

— de prononcer sa mise hors de cause,

— de condamner Mademoiselle X à verser à Monsieur Y 5.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de déclarer le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic Monsieur Y parfaitement recevable et bien fondé en son appel,

— partant, de déclarer ses conclusions recevables nonobstant la constitution de la Société KHEPRI,

— de constater la forme coopérative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 15 cours Pasteur à Bordeaux avec toutes conséquences de droit (absence de syndic professionnel, élection du syndic par le conseil syndical)

— de dire n’y avoir lieu à désignation d’un administrateur provisoire du fait de la forme coopérative du syndicat,

— de constater que la demande de désignation d’un administrateur provisoire fondée sur l’article 47 du décret concerne l’absence de syndic ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— de constater que la présence du syndic bénévole n’est pas contestée,

— de dire et juger qu’il ne pouvait y avoir une désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47, le syndic étant parfaitement élu par le conseil syndical, selon résolution non contestée, et s’agissant de sa prétendue carence, de constater qu’il ne lui a pas été délivré de mise en demeure préalable,

— de déclarer bonne et valable l’assemblée générale du 30 juin 2009, Mademoiselle X ayant été valablement convoquée,

— de constater que le procès verbal de cette assemblée générale n’a pas été contesté dans le délai de deux mois,

— de constater à nouveau la désignation bonne et valable de Monsieur Y en qualité de syndic régulièrement élu par le conseil syndical sous la forme coopérative,

— de constater que du fait de sa nomination précédente par l’assemblé générale du 09 novembre 2007, son mandat est en tout état de cause en cours jusqu’en octobre 2010,

— de déclarer bonne et valable l’assemblée générale du 05 mars 2010, le procès verbal de cette assemblée ayant été notifié sans que Mademoiselle X, valablement convoquée, ne le conteste dans le délai de deux mois,

— de confirmer la décision entreprise concernant le rejet de la demande de communication sous astreinte des pièces de gestion communiquées pour la plupart et le rejet de la demande de justification d’un compte bancaire séparé lequel est régulièrement ouvert,

— faisant droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, de condamner Mademoiselle X à payer un somme de 1.487,45 € à la copropriété en l’état de sa dette arrêtée le 31 décembre 2010 sauf mémoire,

— constatant le caractère abusif de la procédure, de condamner Mademoiselle X, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 9.000 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner Mademoiselle X à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mademoiselle X aux entiers dépens.

Il fait essentiellement valoir à ces fins que :

— il résulte des termes de l’assignation que l’action est dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par Monsieur Y et qu’il n’y a pas lieu d’assigner Monsieur Y en son nom personnel,

— le jugement annulant la désignation du syndic est frappé d’appel et l’effet suspensif attaché à ce jugement empêche que la décision d’annulation ait force exécutoire; c’est donc bien à lui, pris en sa qualité de syndic de la copropriété, de se défendre devant la Cour,

— la forme coopérative a été adoptée à l’unanimité et la modification de la forme du syndic n’avait pas à être prévue expressément par le règlement de copropriété, non soumis aux dispositions de la loi du 31 décembre 1985,

— la forme coopérative est mentionnée dans les procès verbaux d’assemblée du 30 juin 2009 et du 05 mars 2010 et Mademoiselle X ne pouvait l’ignorer.

— la demande de désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 est irrecevable dans le mesure où ledit article vise la désignation d’un administrateur provisoire dans l’hypothèse où le syndicat est dépourvu de syndic alors qu’en l’espèce, il a la qualité de syndic bénévole.

— Mademoiselle X n’a pas agi dans le délai imparti pour solliciter la nullité de l’assemblée générale du 30 juin 2009, dès lors elle est irrecevable en sa demande.

— l’assemblé générale du 05 mars 2010 a été valablement réunie et les délibérations ne sont pas entachées de nullité,

— il gère la copropriété avec toutes les diligences requises et Mademoiselle X ne rapporte d’ailleurs pas la preuve de fautes de gestions.

Par dernières conclusions signifiées le 21 mars 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 15 cours Pasteur à Bordeaux représenté par son syndic la SARL KHEPRI demande à la Cour :

— dire et juger au regard du caractère exécutoire du jugement du 10 janvier 2012, que seul le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la Société KHEPRI a vocation à représenter la copropriété de l’immeuble 15 cours Pasteur à Bordeaux,

— de déclarer irrecevables les écritures prises devant la Cour au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 cours Pasteur à Bordeaux, représenté par Monsieur Y,

— de confirmer, en tout état de cause, le jugement déféré en toutes ses dispositions, et y ajoutant, condamner Monsieur Y à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires,

— de condamner M. Y aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Il fait essentiellement valoir qu’il ne peut être représenté par le même conseil que celui de Monsieur Y et qu’il n’entend pas se joindre à l’appel que celui-ci a interjeté à l’encontre du jugement du 10 janvier 2012.

Par dernières conclusions signifiées le 7 mars 2013, Mademoiselle X demande à la Cour :

— de confirmer le jugement dont appel sauf pour ce qui concerne le rejet de sa demande de dommages et intérêts,

— statuant à nouveau sur ce point, de condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 1 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par ses fautes de gestion caractérisées,

— de dire n’y avoir lieu à mise hors de cause de Monsieur Y et le débouter de ses prétentions,

— de déclarer irrecevable et en tant que de besoin mal fondé le syndicat des copropriétaires en ses demandes de condamnation de Mademoiselle X au paiement de la somme de 9.000 € à titre de dommages et intérêts pour cause de harcèlement ou au paiement de la somme de 1.487,45 € au titre d’une dette à l’égard de la copropriété,

— de condamner Monsieur Y et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner Monsieur Y et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— de dire et juger que la concluante ne sera pas tenue de participer, en sa qualité de copropriétaire à l’indemnité de procédure et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

A l’appui de ses prétentions Mademoiselle X fait essentiellement valoir que :

— la forme coopérative du syndicat n’est pas établie alors que, conformément à l’article 41 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mars 2004, la forme coopérative doit être précisée dans tous les actes et documents établis au nom du syndicat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— le règlement de copropriété n’a fait l’objet d’aucune modification, prévoyant la constitution d’un syndicat coopératif et elle ne peut se voir opposer l’existence d’un syndicat coopératif, postérieurement à l’acquisition de son appartement, en totale contradiction avec les indications fournies par le syndic et avec les mentions du fichier hypothécaire.

— elle est recevable en sa qualité de copropriétaire à invoquer la nullité de l’assemblée générale du 30 juin 2009 ; nullité qui réside dans les conditions de convocation et de présidence de cette dernière ainsi que dans la rédaction du procès -verbal,

— pour l’assemblée générale du 5 mars 2010, la notification du procès verbal a été irrégulière, au sens des articles 18 du décret du 17 mars 1967 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors le délai de recours de deux mois n’a pas commencé à courir; de plus, la convocation à l’assemblée générale par un syndic dont le mandat est nul emporte la nullité de l’assemblée, sous réserve que le juge judiciaire soit saisi dans le délai de deux mois imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est bien le cas en l’espèce,

— les nombreuses fautes de gestion et la mauvaise foi de Monsieur Y ont causé un préjudice aux copropriétaires et sa responsabilité est engagée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2013.

Sur ce,

1- Sur la recevabilité des écritures déposées au nom du syndicat des copropriétaires, représentée par Monsieur Y.

Les écritures déposées par M. Y, en sa qualité de syndic de la copropriété, s’avèrent recevables dès lors que, si le jugement déféré est assorti de l’exécution provisoire et si la société KHEPRI a été désignée dans ce cadre en qualité de nouveau syndic, l’exécution d’un jugement frappé d’appel n’a lieu qu’aux risques et périls de celui qui la poursuit, la décision frappée d’appel n’étant pas revêtue de la force exécutoire.

De plus, M. Y a contesté, par assignation devant le tribunal de grande instance, délivrée le 6 décembre 2012, la délibération de l’assemblée générale du 8 octobre 2012 contenant acquiescement au jugement déféré.

Il convient, dans ces conditions, de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par la société KHEPRI, visant à voir déclarer irrecevables les écritures déposées devant la cour au nom du syndicat des copropriétaires, représenté par Monsieur Y.

2- Sur la recevabilité des demandes formées contre M. Y, en son nom personnel.

Il ressort des éléments de la cause que M. Y a été assigné par M^lle X, tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, et que sa responsabilité est recherchée, notamment pour des faits personnels en relation avec une confusion de son patrimoine avec celui de la copropriété et des fautes de gestion en absence mandat valable.

Les demandes formées contre M. Y, à titre personnel, à qui il est reproché des faits personnels dépassant son mandat de gestion, s’avèrent donc recevables.

3 – Sur le fond.

M. Y ne peut valablement invoquer la forme coopérative du syndicat des copropriétaires du 15 cours Pasteur à Bordeaux alors que le règlement de copropriété n’a pas prévu la forme coopérative du syndicat des copropriétaires et qu’il n’est pas établi que ce statut coopératif ait été régulièrement adopté postérieurement par un vote régulier de l’assemblée générale.

Lors de l’acquisition de son lot par M^me X, il n’a été aucunement fait mention de l’existence d’un syndicat coopératif et le règlement de copropriété ne mentionnait alors aucune modification de la forme du syndicat.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 8 janvier 2005, produit pour la première fois en cause d’appel par M. Y, a fait l’objet de deux communications successives (pièces 1 et 38 de M. Y ) qui font apparaître des discordances entre les deux documents dès lors qu’il n’est pas contesté que le premier document comporte une feuille de présence datée du 8 janvier 2009 alors que pour le second cette feuille est datée du 8 janvier 2005 et que le procès-verbal ne comporte aucune signature.

Les dissemblances relevées par M^lle X entre ces pièces 1 et 38 (rajout de la mention « si nécessaire » en fin de la résolution numéro 3 sur la pièce 38, différence de date sur la feuille de présence, absence de signature) et l’absence de production en original de cette pièce ne permettent pas, au vu des circonstances de la cause, de lui conférer un caractère suffisamment probant pour caractériser l’adoption d’une forme coopérative par le syndicat.

De plus, ces photocopies de procès-verbal ne contiennent aucune résolution précise d’adoption de la forme coopérative, aucune indication de la majorité requise ni du nombre de voix recueillies pour la résolution alléguée.

Au vu de ces considérations, il convient de constater que la forme coopérative du syndicat des copropriétaires, dont il n’est pas justifiée de façon claire et non équivoque de l’adoption et qui n’a pas été portée à la connaissance de M^me X antérieurement à l’acquisition de son lot, ne peut être retenue en l’espèce.

En ce qui concerne les demandes de nullité des assemblées générales du 30 juin 2009 et du 5 mars 2010, il apparaît que les premiers juges ont effectué de ce chef une exacte analyse des faits de la cause et une juste appréciation du litige en droit alors que les convocations à ces assemblées n’ont jamais été notifiées à M^lle X par lettre recommandée avec accusé de réception, avec mention du délai de recours permettant de faire courir ce délai.

De plus, aucune notification à M^lle X du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2009 n’est alléguée ni justifiée.

Comme relevé par les premiers juges, de nombreuses irrégularités apparaissent sur ce procès-verbal alors que M. Y est à la fois syndic sortant et président de la séance, qu’il n’a pas été désigné de secrétaire de séance et que le procès-verbal ne comporte pas de signature, hormis au niveau de la feuille de présence.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré nulles les résolutions adoptées le 30 juin 2009 et notamment la réélection de M. Y en qualité de syndic de la copropriété.

M. Y n’avait donc pas valablement qualité pour convoquer l’assemblée générale du 5 mars 2010, dont la nullité doit être également confirmée, alors que le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à M^me X par lettre

recommandée le 11 mai 2010 (selon accusé de réception versé au débat) et que l’assignation au fond a été délivrée le 5 juillet 2010.

M. Y ne peut valablement invoquer sa nomination lors d’une assemblée générale du 9 novembre 2007 alors que tant l’ordre du jour mentionné à la convocation que le procès-verbal de l’assemblée générale ne font état d’aucune délibération relative à la nomination d’un syndic.

Dans ces conditions, et compte tenu du conflit existant entre les copropriétaires et de l’absence de formalisme suffisant apporté par M. Y dans la gestion de la copropriétés, il convient de confirmer le jugement déféré, en adoptant pour le surplus ses motifs pertinents, en ce qui concerne la désignation d’un administrateur provisoire.

Les premiers juges ont également valablement apprécié l’existence de fautes de gestion commises par M. Y dans la gestion du syndicat des copropriétaires alors que les comptes de gestion et les pièces relatives aux assemblées générales n’ont pas été présentées dans leur ensemble et que M. Y a attendu le 8 juin 2010 pour ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a débouté M^lle X de sa demande en dommages et intérêts, celle-ci ne justifiant d’aucun préjudice personnel spécifique.

M. Y ne pouvant valablement invoquer sa qualité de syndic de la copropriété, il doit être débouté des demandes présentées en cette qualité à l’encontre de Madame X et supporter, à titre personnel, les frais irrépétibles d’appel.

De même, la procédure ne s’avérant pas manifestement abusive, M. Y doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts de ce chef.

Le jugement déféré a effectué une juste appréciation en ce qui concerne l’application de l’article 700 du code de procédure civile et il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M^lle X et du syndicat des copropriétaires représenté par la société KHEPRI la somme de 1 000 €, à chacun, au titre des frais irrépétibles d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte au profit de M. Y qui succombe dans ses prétentions principales et qui sera condamné aux entiers dépens.

Par ces motifs,

La Cour,

— Déclare recevables les écritures prises devant la cour par M. Y, au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 15 cours Pasteur à Bordeaux.

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

— Y ajoutant,

— Condamne M. Y, en son nom personnel, à payer à M^lle X et au syndicat des copropriétaires du 15 cours Pasteur à Bordeaux, représenté par la société KHEPRI, la somme de 1 000 €, à chacun, au titre des frais irrépétibles d’appel.

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

— Condamne M. Y, en son nom personnel, aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Brigitte ROUSSEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.