XXX

Numéro 16/01949

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 12/05/2016

Dossier : 15/02662

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

ETABLISSEMENT PUBLIC XXX

C/

SCI Z A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé par Monsieur BILLAUD, Conseiller faisant fonction de Président,

en vertu de l’article 452 du Code de Procédure Civile,

assisté de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière,

à l’audience publique du 12 Mai 2016

date indiquée à l’issue des débats.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Février 2016, devant :

Monsieur PARANT, Président

Monsieur BILLAUD, Conseiller

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Monsieur Y Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Assistés de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

ETABLISSEMENT PUBLIC XXX

représenté par son directeur en exercice, Monsieur B C

XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL CABINET PIERRE PINTAT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SCI Z A

prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

Représentée par Maître TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU & ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 12 JUIN 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JUGE DE L’EXPROPRIATION DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 2 juillet 2014, la SCI Z A a informé la commune de Bayonne de son intention de vendre un bien immobilier lui appartenant, situé 34 et 36 boulevard du Z à XXX,cadastré section XXX, d’une superficie de 4388 m² au prix de 4.300.000 € outre 309.600 € de frais d’agence. Cette parcelle est située en zone UAd du PLU de la ville de Bayonne et dans une zone d’aménagement différée ; elle est soumise au droit de préemption urbain de la commune en raison de l’existence d’un emplacement réservé n° 4 au bénéfice de la ville de Bayonne en vue de l’élargissement de l’ancienne RD 260 à 42 mètres de plateforme.

Le 4 août 2014, le président de la communauté d’agglomération Côte Basque Adour a délégué son droit de préemption urbain à l’EPFL Pays Basque.

Le 28 août 2014, l’EPFL Pays Basque a informé la SCI Z A de son intention d’exercer son droit de préemption urbain pour le montant de 1.960.000 €.

Le 20 octobre 2014, la SCI Z A a refusé cette offre.

Le 3 novembre 2014, l’EPFL Pays Basque a saisi la juridiction départementale de l’expropriation des Pyrénées-Atlantiques d’une demande de fixation du prix du bien éventuellement préempté, offrant initialement la somme de 1.960.000 € ramenée à 1.050.000 € dans ses conclusions de première instance.

Par jugement en date du 12 juin 2015, la juridiction départementale de l’expropriation a fixé à la somme de 3.422.640 € le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI Z A et renvoyé l’EPFL Pays Basque à mieux se pourvoir en ce qui concerne ses demandes relatives à la commission d’agence immobilière.

Suivant déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 21 juillet 2015, le conseil de l’EPFL Pays Basque a relevé appel de cette décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans son mémoire d’appel enregistré et notifié le 19 octobre 2015 et dans son mémoire en réplique du 4 février 2016, l’EPFL Pays Basque demande à la Cour de réformer le jugement déféré et de fixer le prix de l’ensemble immobilier cadastré BM 238 à 241 à Bayonne à la somme de 1.960.000 €, de juger que les frais d’agence ne seront pas dus par l’expropriant, de débouter la SCI Z A de ses demandes et de la condamner à lui payer 5.000 € pour ses frais irrépétibles.

Elle précise notamment que la valeur de l’ensemble immobilier composé de logements, bureaux, entrepôts, magasins et terrains à bâtir est comparable à celle établie par le service des domaines soit 1.962.800 € dans son avis du 4 août 2014 au titre duquel il a exercé son droit de préemption.

Dans son mémoire en date du 9 décembre 2015 et mémoire en réplique du 8 février 2016, la SCI Z A demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a renvoyé l’EPFL Pays Basque à mieux se pourvoir s’agissant des demandes relatives à la commission de l’agence immobilière, de le confirmer en ce qu’il a fixé le prix du bien préempté à la somme de 3.422.640 € et de condamner l’EPFL à lui payer 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en date du 18 décembre 2015, M. D du Gouvernement demande à la Cour de fixer la valeur de l’immeuble à 1.950.000 € et de rejeter la commission d’agence dès lors que celle-ci est fondée sur une offre de complaisance.

Dans son mémoire complémentaire du 26 janvier 2016, la SCI Z A précise que le prix proposé par D de Gouvernement est largement sous-évalué, la méthode d’évaluation, par comparaison, du premier juge étant plus adaptée au cas d’espèce.

M. D du Gouvernement a justifié ses précédentes conclusions dans un mémoire complémentaire du 29 janvier 2016.

SUR QUOI

La consistance des biens et leur qualification juridique ne sont en l’espèce ni contestables, ni sérieusement contestées :

Les parcelles objet du DPU de l’EPFL Pays Basque n° BM 238 à 241, d’une contenance totale de 4388 m², appartiennent à la SCI Z A'; elles supportent actuellement plusieurs immeubles à usage de logements, de bureaux et entrepôts et sont situées sur le boulevard du Z en plein centre ville de Bayonne, plus précisément encore, les parcelles préemptées ont une façade donnant sur ce boulevard mais aussi sur l’avenue Dubrocq. Il s’agit d’un îlot d’immeubles situés sur une parcelle comprise entre ledit boulevard du Z, les XXX

De même, il n’est pas contesté que ces parcelles sont situées en zone UAd du PLU applicable, à la date de référence qui est le 25 février 2011, au sens des dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation qui précise que les biens sont estimés à la date de décision de première instance en fonction de leur usage effectif à la date de référence.

Par conséquent il s’agit de terrains supportant déjà des constructions, ou encore à bâtir, situés dans le secteur d’urbanisation dense de l’agglomération du Grand Z et destinés à accueillir outre l’habitat, toutes les occupations et utilisations du sol susceptibles de conforter la mixité et la centralité de ces quartiers. Il existe en zone UAd une servitude d’urbanisme quant à la hauteur des constructions autorisées.

Les principes fondamentaux d’évaluation de l’indemnisation en matière d’expropriation auxquels renvoie la législation sur le droit de préemption urbain seront rappelés :

En effet, il s’agit de fixer le montant d’une indemnité en réparation du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation au sens des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation'; la procédure d’expropriation ou de préemption constitue un moyen exorbitant du droit commun dont dispose les collectivités publiques territoriales pour acquérir des biens privés indispensables à la réalisation de leurs projets reconnus d’utilité publique.

En droit, l’exproprié ne reçoit pas un prix de vente mais une indemnité en réparation de son préjudice car on considère que l’expropriation et/ou la préemption constituent une vente forcée et ce, en considération des dispositions de l’article 545 du code civil qui prévoit que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est moyennant une juste et préalable indemnité.

Cette indemnité est à la mesure du dommage et ne doit pas l’excéder.

De ce qui précède, on déduit les principes et méthodes d’évaluation du bien et notamment le fait que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’adopter la méthode qui paraît la plus appropriée.

Le contentieux qui oppose les parties en cause d’appel tient uniquement à la critique par l’EPFL appelant de la décision de première instance qui a fixé à la somme de 3.422.640 € la valeur du bien de la SCI Z A préempté par l’EPFL Pays Basque ce qui représente la valeur de 780 €/m².

Cette indemnisation est acceptée par la SCI Z A en l’état de ses dernières conclusions.

Par conséquent, cette valeur qui représente la prétention de l’expropriée constitue la référence la plus haute pour la suite du présent.

La valeur proposée par l’EPFL appelant de 1.960.000 € représente 447€/m².

Si l’on admet, pour la mise en 'uvre des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation relatif à la fixation des indemnités qu’existent plusieurs méthodes d’évaluation, il n’en demeure pas moins vrai qu’en droit, sauf au cas où une disposition particulière impose au juge de déroger à ce principe, la méthode par comparaison reste largement privilégiée'; en effet, elle consiste à rechercher la valeur d’immeubles identiques, similaires dans leur situation géographique, ce qui implique des éléments de référence en rapport avec les parcelles expropriées et par conséquent, des termes de comparaison utiles relatifs à des cessions de terrains effectives et publiées.

Tel est bien le cas des termes de comparaison (TC1, TC2, TC3 et TC4) versés aux débats, retenus par le premier juge, repris par D du gouvernement et contradictoirement débattus.

Ces termes de comparaison directe sont les suivants :

TC1': vente Sepia/Foch du 13/09/2010, parcelle BO111 de 1056 m² à 1120 €/m² ;

TC2': vente Agglo/Kaufman du 28/09/2012, parcelles XXX, 226, 227 de 10906 m² à 435 €/m² ;

TC3': vente Agglo/Eiffage du 24/12/2013, parcelle BO 231 de 3761 m² à 713 €/m² ;

TC4': vente CG/EPFL parcelles BM 262, 264 de 169 m² à 100 €/m², et BN 379, de 914 m² à 200 €/m².

Ainsi que le souligne justement D du gouvernement et le premier juge, le TC4 doit être écarté car il s’agit d’une cession entre deux collectivités territoriales, le conseil général et l’EPFL lui-même, en marge du marché de l’immobilier, concernant des parcelles dont la taille et la configuration interdisent la réalisation d’un programme collectif.

Mais il n’existe par ailleurs aucun motif objectif d’écarter les autres termes de comparaison qui concernent des parcelles immédiatement voisines des terrains de la SCI Z A, notamment la vente la plus récente entre la communauté d’agglomération et le groupe Eiffage qui a rapporté au vendeur 713 €/m², à rapprocher de la valeur retenue, et ce, pour une parcelle de superficie très proche, incluse dans le même périmètre, ayant donné lieu à une opération de promotion immobilière importante avec construction de bureaux, un hôtel et logements.

La valeur moyenne résultant des termes de comparaison directe, qui est par ailleurs la méthode de valorisation préconisée par l’EPFL lui-même dans ses conclusions, est donc de 756 €/m².

Contrairement à ce que conclut l’EPFL appelant, il n’existe aucune raison juridiquement ou économiquement fondée de procéder à une diminution ou un abattement quelconque sur ce prix ; en effet, il y a lieu d’observer que le bien préempté, patrimoine de la SCI Z A, est un bien potentiellement accessible à tous acquéreurs sur le marché de l’immobilier, marché notamment ouvert aux promoteurs.

Or, il est constant que le prix de vente d’un tel bien est un prix net pour le cédant puisque l’acquéreur prend en compte, dans l’offre qu’il fait, le montant des travaux à réaliser avant de construire, notamment les travaux de démolition qui viendront s’imputer sur sa marge bénéficiaire.

La Cour considère par conséquent qu’aucun abattement pour frais de démolition ne doit être effectué sur le prix du bien.

De même, il est constant que les prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte. Par conséquent, là encore, le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti.

Il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et X qui introduit une différence de hauteur de construction qui est obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains.

A cet égard, le prix initial proposé par l’acquéreur dans le cadre de la DIA de la SCI Z A comportait nécessairement la connaissance par l’acquéreur de l’existence des servitudes d’urbanisme légales résultant du PLU applicable.

Par conséquent, la méthode de comparaison dite directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur.

En outre, en l’absence de toute preuve à cet égard, il n’est pas établi que l’état des parcelles de la SCI Z A nécessite des frais de dépollution.

La valeur du bien dont la SCI Z A sera dépossédée est donc de 756 €/m².

Il convient donc de fixer à la somme de 3.317.328 € (756 € x 4388) le montant du prix d’acquisition par l’EPFL Pays basque des parcelles appartenant à la SCI Z A cadastrées section XXX et 241 d’une superficie de 4388 m² situées 34 et 36 boulevard du Z à Bayonne.

En ce qui concerne la commission d’agence, il convient de rappeler que le principe même de cette rémunération ainsi que son montant et son imputation à tel ou tel est le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier et éventuellement un futur acquéreur qui ne sont pas en la cause.

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur cette question.

Le jugement déféré sera confirmé sauf en ce qui concerne le montant exact du prix des parcelles préemptées ainsi qu’il vient d’être dit.

Les frais et dépens restent à la charge de l’EPFL Pays Basque qui succombe au principal et devra payer à la SCI Z A la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 12 juin 2015 en ce qu’il a fixé à 3.422.640 € le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI Z A, et statuant à nouveau de ce seul chef,

Fixe à la somme de 3.317.328 € (756 x 4388) le montant du prix d’acquisition par l’EPFL Pays basque des parcelles appartenant à la SCI Z A cadastrées section XXX et 241 d’une superficie de 4388 m² situées 34 et 36 boulevard du Z à Bayonne,

Confirme ledit jugement en toutes ses autres dispositions,

Condamne l’EPFL Pays Basque à payer à la SCI Z A la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les frais et dépens de la procédure d’appel seront supportés par l’EPFL Pays Basque.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

C. DEBON A. BILLAUD