COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2014

(Rédacteur : Madame Catherine FOURNIEL, Président)

N° de rôle : 13/02180

LA S.A.R.L. COMME 3 POMMES

c/

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 17 RUE DES DES TROIS CONILS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 mars 2013 (R.G. 12/00160 – 1^re Chambre Civile) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 9 avril 2013,

APPELANTE :

LA S.A.R.L. COMME 3 POMMES, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 534.732.953 prise en la personne de son de son gérant Monsieur Y Z, dont le siège social est XXX,

Représentée par Maître Bertrand GABORIAUD, membre de la S.C.P. Philippe DUPRAT – Isabelle AUFORT – Bertrand GABORIAU, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 17 RUE DES DES TROIS CONILS, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représenté par Maître Marie SIMOES, substituant Maître Jérôme DIROU, Avocats au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine FOURNIEL, Président, et Madame Catherine COUDY, Conseiller, chargées du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Monsieur Pascal JACQUIN, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé XXX a été divisé en lots de copropriété suivant règlement du 16 avril 1970, lequel stipule que sa destination est à usage d’habitation.

Le chapitre III article 7 – 4 de ce règlement indique que les locaux ne pourront être utilisés que conformément à la destination prévue au chapitre un, sauf décision unanime des copropriétaires sur un changement d’utilisation.

En septembre 2011, M. et M^me X, propriétaires des lots 5 et 12 au rez de chaussée de l’immeuble, ont fait connaître au syndic qu’ils avaient donné leurs lots à bail le 27 juin 2011 à une Sarl ' Comme 3 pommes ' , ayant pour objet l’accueil et l’éveil des enfants entre 3 mois et 3 ans avec mise en place d’un projet pédagogique.

La crèche devait ouvrir le 1^er janvier 2012, après divers travaux d’aménagement.

Les copropriétaires ont saisi le syndic qui le 30 septembre 2011 a mis les époux X en demeure de respecter le règlement de copropriété.

Lors d’une assemblée générale du 27 octobre 2011, a été votée la résolution n°5 refusant l’ouverture de cette crèche et donnant mandat au syndic pour engager une action contre M. et M^me X.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux X et la Sarl Comme 3 Pommes pour faire constater le non respect du règlement de copropriété par ces derniers.

Après la délivrance de cette assignation, les époux X et la Sarl Comme 3 Pommes ont résilié amiablement le bail commercial, suivant protocole du 8 janvier 2012.

Suivant jugement en date du 12 mars 2013, le tribunal de grande instance de Bordeaux a dit que l’activité de mini-crèche était incompatible avec la destination à usage d’habitation de l’immeuble du 17 rue des trois Conils, a rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées par M. et M^me X et la Sarl Comme 3 Pommes, et les a condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sarl Comme 3 Pommes a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 9 avril 2013 dont la régularité et la recevabilité n’ont pas été discutées.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 24 septembre 2013, elle demande à la cour de dire et juger que l’activité de micro-crèche est compatible avec la destination de l’immeuble, en soutenant que cette activité s’apparente à une activité d’enseignement au sens large, activité intellectuelle civile par nature, que si l’exercice professionnel d’un avocat au sein de l’immeuble est jugé conforme au règlement de copropriété, il ne peut en être autrement de son activité également civile, même si la forme de la société est commerciale, que le cabinet d’avocat accueille nécessairement du public, et que les nuisances liées à cet accueil sont plus importantes que celles liées à l’accueil d’un maximum de 8 enfants, qu’il n’y a en conséquence aucune violation du règlement de copropriété ni aucune atteinte à la destination de l’immeuble.

Elle conclut au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires, en faisant observer que la crèche n’est pas ouverte, qu’aucun personnel n’a été recruté et que le bail a même été rompu, et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 31 578 euros au titre de son préjudice économique, considérant que du fait de la résiliation du bail commercial, elle a été dans l’obligation de trouver un nouveau local et de signer un nouveau bail, que l’ouverture de la micro-crèche prévue au 1^er janvier 2012 n’a eu lieu qu’à compter du 1^er juin 2012, de sorte qu’elle justifie d’une perte d’exploitation de 6 mois.

Elle réclame en outre une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires conclut par ses dernières écritures notifiées et remises par voie électronique le 25 juillet 2013 au principal à l’irrecevabilité de l’appel de la Sarl Comme Trois Pommes contre les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, au motif que M. et M^me X, condamnés in solidum avec l’Eurl Comme 3 Pommes au titre de l’article 700 et des dépens n’ont pas été appelés à l’instance, et qu’en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel contre l’une n’est recevable que si toutes les parties sont appelées à l’instance.

A cela l’appelante réplique qu’elle ne sollicite aucune condamnation à l’encontre des consorts X, mais sollicite la réformation du jugement, et que l’appel d’une partie produit effet à l’égard des autres parties tenues solidairement, même si celles -ci ne sont pas jointes à l’instance.

Sur le fond le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement, et demande la condamnation de l’appelante à lui payer les sommes de 2 000 euros au titre de la procédure abusive, et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait observer que l’activité d’exploitation d’une micro-crèche constitue bien une activité commerciale, et occasionne une gêne pour les autres copropriétaires, et que M^e Subervielle, avocat, a préalablement à son installation sollicité l’autorisation des copropriétaires.

Il ajoute que le premier responsable du préjudice subi par l’appelante est son cocontractant, les époux X, qui avant de mettre ses murs sur le marché locatif avait l’obligation de vérifier la compatibilité du bail avec le règlement de copropriété, et que l’Eurl Comme 3 Pommes a commis une imprudence à persister dans son projet alors qu’un obstacle juridique était tout de suite apparu, le notaire ayant consulté le Cridon, dont la position sur la conformité de cette installation avec le règlement de copropriété était très nuancée, et précise que le préjudice économique invoqué n’est pas établi.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’APPEL

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il résulte de l’article 553 du code de procédure civile que, en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres, même si celles-ci ne sont pas jointes à l’instance ;

que l’appel contre l’une n’est recevable que si toutes les parties sont appelées à l’instance.

En l’espèce le fait qu’une condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ait été prononcée in solidum à l’encontre des époux X et de la Sarl Comme Trois Pommes, ne constitue pas un cas d’indivisibilité de nature à rendre irrecevable du chef de ces condamnations l’appel formé par ladite Sarl uniquement à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Ce moyen d’irrecevabilité doit être rejeté.

SUR LA COMPATIBILITÉ DE L’ACTIVITÉ DE CRACHE A LA DESTINATION DE L’IMMEUBLE

Le règlement de copropriété de l’immeuble situé XXX stipule dans son chapitre I que l’ensemble de cet immeuble est à usage d’habitation, au chapitre III relatif à l’usage et à la destination de l’immeuble que chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, use et jouit des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que les locaux ne pourront être utilisés que pour cette destination , et qu’en ce qui concerne leur changement d’utilisation, il ne pourra être fait que par l’assemblée générale à l’unanimité.

Les pièces produites établissent que la Sarl Comme Trois Pommes est inscrite au registre du commerce et des sociétés, et qu’elle a pour objet :

'L’accueil et l’éveil des enfants entre 3 mois et 3 ans. La mise en place d’un projet pédagogique. L’aide et le conseil aux parents d’enfants en bas âge dans le cadre de l’éveil de ces derniers.

La participation de la société, par tous moyens, directement ou indirectement, dans toutes opérations pouvant se rattacher à son objet par voie de création de sociétés nouvelles, d’apport, de souscription ou d’achat de titres ou droits sociaux, de fusion ou autrement, de création, d’acquisition, de location, de prise en location gérance de tous fonds de commerce ou établissements, la prise, l’acquisition, l’exploitation ou la cession de tous procédés et brevets concernant ces activités.

Et généralement, toutes opérations industrielles, commerciales, financières, civiles, mobilières ou immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou à tout objet similaire ou connexe.'

Selon l’article L 123-11-1 alinéa 1^er du code de commerce, 'toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.'

Le dernier alinéa précise : ' Il ne peut résulter des dispositions du présent article, ni le changement de destination de l’immeuble, ni l’application du statut des baux commerciaux.'

Or un bail commercial a été conclu le 27 juin 2011 entre les époux X et la Sarl Comme Trois Pommes.

Contrairement aux affirmations de l’appelante, l’exploitation d’une crèche par une société commerciale tant par sa forme que par son objet tel que rappelé ci-dessus, dans le cadre d’un bail commercial relevant d’un statut spécifique, n’est pas conforme à la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété.

Au demeurant cette mise en location du lot des époux X pour un usage autre que d’habitation a été mise en oeuvre sans qu’une autorisation ait été sollicitée auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que seule un telle autorisation donnée à l’unanimité aurait été susceptible de valider un changement de destination d’un ou de plusieurs lots.

La Sarl Comme Trois Pommes n’est pas fondée à invoquer l’exercice dans le même immeuble de la profession d’avocat, concernant une activité professionnelle libérale n’ayant pas impliqué l’application du statut des baux commerciaux, et préalablement soumis à un vote en bonne et due forme de l’assemblée générale des copropriétaires qui l’a autorisé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX a pu valablement refuser d’autoriser l’ouverture de cette crèche incompatible avec la destination de l’immeuble imposée par le règlement de copropriété, et engager une action en justice pour faire respecter ce règlement.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS DE LA SARL COMME TROIS POMMES

Dès lors que le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute en faisant respecter le règlement de copropriété, la Sarl Comme Trois Pommes n’est pas fondée à lui réclamer des dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation qu’elle dit avoir subie du fait de l’action engagée par ce syndicat à son encontre.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Le caractère abusif de l’appel formé par la Sarl Comme Trois Pommes n’est pas démontré.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il apparaît équitable de maintenir l’indemnité pour frais irrépétibles allouée au syndicat des copropriétaires en première instance, au paiement de laquelle la Sarl Comme Trois Pommes est tenue in solidum avec les époux X, et de lui accorder une indemnisation complémentaire de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente procédure.

SUR LES DÉPENS

Le jugement sera confirmé de ce chef .

La Sarl Comme Trois Pommes qui succombe en ses prétentions devant la cour sera condamnée aux dépens de la présente procédure qu’elle a engagée à tort.

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PAR CES MOTIFS

LA COUR

Rejette le moyen d’irrecevabilité de l’appel invoqué par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la Sarl Comme Trois Pommes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX la somme de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente instance ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la Sarl Comme Trois Pommes aux dépens de la présente instance.

Signé par Catherine Fourniel, Président et par Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT