R.G : 15/04483

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 AOUT 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

14/00065

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIEPPE du 07 Août 2015

APPELANTS :

Monsieur U AC AD B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Bruno LANFRY, avocat au barreau de ROUEN

Madame S AG AH-AI T épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Bruno LANFRY, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur I Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP DULIERE, avocat au barreau de DIEPPE, postulant

assisté de M^e GOEDERT, avocat au barreau de LILLE, plaidant

Madame H N épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP DULIERE, avocat au barreau de DIEPPE, postulant

assistée de M^e GOEDERT, avocat au barreau de LILLE, plaidant

SARL CABINET C

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Emmanuel VERILHAC, avocat au barreau de ROUEN (SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 18 Mai 2016 sans opposition des avocats devant Monsieur LOTTIN, Président, rapporteur, en présence de Madame FEYDEAU-THIEFFRY, Conseiller

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur LOTTIN, Président de Chambre

Monsieur SAMUEL, Conseiller

Madame FEYDEAU-THIEFFRY, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Mai 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 Août 2016

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 31 Août 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur LOTTIN, Président et par M^me VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

Exposé du litige

Par acte du 30 mai 2009, M. I Y et Madame H N épouse Y ont vendu à M. U B et Madame S T épouse B une maison située à XXX sur Scie au prix de 449'100 euros, par l’intermédiaire de la Sarl Cabinet C R.

Se plaignant de désordres, les époux B ont assigné leurs vendeurs et la société Cabinet C R en référé expertise par actes du 2 avril 2010.

Par décision du 27 mai 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dieppe a fait droit à cette demande en désignant M. W D en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 13 juin 2013.

Par acte des 6 et 9 décembre 2013, les époux B ont assigné les époux Y et la société Cabinet C R aux fins de les voir condamner à leur payer les sommes de:

—  117'494,36 € au titre des travaux de reprise ;

—  15'000 € de dommages et intérêts au titre de leurs autres préjudices ;

—  12'242,40 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 7 août 2015, le tribunal de grande instance de DIEPPE a adopté le dispositif suivant :

Déboute les époux B de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des époux Y ;

Dit que la SARL CABINET C a commis une faute ayant causé une perte de chance aux époux B , en conséquence condamne la SARL CABINET C à verser aux époux B la somme de 20 000 € ;

Condamne la SARL CABINET C d’une part et les époux B d’autre part chacun à la moitié des dépens, y compris les frais d’expertise, mais non compris le constat d’huissier de M^e GODEFROY ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Les époux B ont interjeté le 22 septembre 2015 un appel total de cette décision à l’encontre des époux Y et de la société C R.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2016.

Prétentions et moyens des parties

Pour l’exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions remises au greffe par les époux B le 20 décembre 2015, à celles remises au greffe par les époux Y le 9 février 2016 et à celles remises par la société Cabinet C R (ci-après dénommée Cabinet C) le 11 février 2016.

Leurs moyens seront examinés dans les motifs de l’arrêt.

Les époux B demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de condamner in solidum les époux Y et le Cabinet C à leur payer les sommes de :

—  117'494,36 € au titre des travaux de remise en état de leur immeuble de XXX sur Scie ;

—  15'000 € à titre de dommages et intérêts pour tous autres préjudices, de jouissance, moral et financier ;

—  10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y demandent à la cour de débouter les époux B de toutes leurs demandes, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ces demandes et de condamner les appelants à leur payer une somme de 10'000 euros HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Cabinet C demande à la cour de débouter les époux B de leur appel et, sur son appel incident et à titre principal, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu à son encontre l’existence d’une faute en lien avec le préjudice vanté par les époux B.

À titre subsidiaire, il conclut à la réduction des dommages et intérêts qui seraient dus aux époux B à de plus justes proportions et sollicite la condamnation des appelants à lui payer une somme de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce, la Cour,

Sur la garantie des vices cachés

Au soutien de leur moyen principal tiré de la garantie des vices cachés, les époux B invoquent les désordres suivants décrits par l’expert :

— n°1-2 et 3 relatifs au pourrissement des soles en bois des murs du hall d’entrée à droite et à gauche et du mur de séparation entre la cage d’escalier et le couloir menant du hall d’entrée au salon ;

— n° 5 et 10 relatifs à l’affaissement du parquet du salon principal du rez-de-chaussée et à la détérioration par corrosion des poutres IPN constituant le plancher haut de la cave située en dessous de cette pièce ;

— n° 4 relatif à la désolidarisation de la maçonnerie de la corniche en briques située sous la gouttière, menaçant de tomber ;

— n° 6 et 7 relatifs au délabrement avancé de la charpente et au très mauvais état des solives soutenant le plafond du second étage ;

— n° 9 relatif à l’inclinaison de la cheminée sur la façade sud-ouest ;

— n° 8 relatif à l’installation électrique qualifiée d’hétéroclite par l’expert et présentant un danger d’incendie.

Les appelants font valoir que la connaissance de ces vices par les époux Y, qui résulte du rapport d’expertise de M. X établi le 24 août 2009 et annexé au rapport d’expertise de M. D, leur interdit de se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Ils soulignent qu’ainsi que l’a mentionné ce dernier en pages 16 et 17 de son rapport, les vendeurs ne pouvaient qu’avoir une bonne connaissance de leur bien, ne serait-ce que pour les parties visibles : état des planchers, rouille des fers de plancher en haut de la cave, boursouflures des pieds de murs de refend, mauvais état de l’angle de la corniche, alors que les acquéreurs n’ont pu avoir connaissance de ces désordres qu’après leur emménagement.

Concernant plus particulièrement la charpente, les époux B produisent une lettre du gérant de l’entreprise Louvet Jad en date du 15 avril 2013, dont il résulte que ce dernier, lorsqu’il a entrepris des travaux du pan de couverture en 2005 dans l’immeuble litigieux, a émis sur ses devis des réserves concernant l’état de la charpente et a emmené M. Y sur l’échafaudage pour lui montrer qu’une intervention était nécessaire pour consolider cette charpente.

Enfin, les appelants prétendent que les travaux de décoration entrepris par les époux Y avaient pour objet de masquer la désagrégation par la pourriture de la sole en bois à la base des murs à droite et à gauche du hall d’entrée et que ces derniers ont nécessairement eu connaissance, lorsqu’ils ont fait supprimer une porte de séparation entre l’entrée et la salle à manger, de la pourriture atteignant le mur en briques.

Toutefois, il résulte des article 1641 et suivants du code civil que si le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus, ce même vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour que la garantie puisse s’appliquer en l’espèce, il faut :

— que les vices invoqués n’aient pas été apparents lors de la vente ;

— que les vices cachés, dès lors qu’il existait en l’espèce une clause d’exonération convenue en page 8 de l’acte de vente du 30 mai 2009, aient été connus des vendeurs.

Il résulte clairement du rapport de M. D et des photographies produites aux débats que les désordres n° 4 (corniche ) et 9 (cheminée inclinée) étaient visibles et ne constituent pas des vices cachés.

S’agissant des vices de l’installation électrique, le diagnostic joint à l’acte de vente les mentionnait et l’acte de vente lui même les rappelait en page 12 dans les termes suivants : ' l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(ent). Les anomalies constatées concernent : la prise de terre et l’installation de mise à la terre. Des matériels électriques présentant des risques de contact direct Des conducteurs non protégés mécaniquement.'

Il était précisé que le cocontractant reconnaissait en avoir pris connaissance et déclarait faire son affaire personnelle du contenu de ce diagnostic.

L’expert judiciaire précise dans son rapport que le diagnostic, dont l’essentiel a été repris dans l’acte de vente, correspond à l’état dangereux de l’installation, de telle sorte que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de ces vices qui ne leur ont pas été cachés.

M. D a constaté ensuite que la cause était identique pour les désordres n°1-2 et 3, à savoir la pourriture des soles en bois insérées dans les murs de briques, due à l’absence dans ce type de construction de barrière tellurique contre les remontées d’humidité du sol, en l’absence de cave ou de vide sanitaire correctement ventilés, la construction ancienne d’une véranda ayant au surplus diminué en l’espèce la qualité de la ventilation du vide sanitaire. Il a conclu que ces désordres n’étaient pas apparents, excepté pour un professionnel qui seul était à même d’en déduire la probabilité de la présence de la blessure du pied de l’huisserie et de la déformation de la plinthe ou encore du gonflement des murs concernés dans leur partie basse. Il a souligné au vu des photographies prises pendant les visites des époux B que ces gonflements n’avaient pas été cachés par les meubles.

De même, s’agissant des désordres n°5 et 10 relatifs au parquet du salon du rez-de-chaussée et aux poutres IPN du plancher haut de la cave située en dessous de cette pièce, M. D a précisé que, si l’affaissement du plancher était visible, le désordre correspondant (corrosion des poutrelles et dégradation du plancher bois) ne pouvait être détecté par un néophyte et ne pouvait attirer l’attention que d’un professionnel.

A cet égard, il n’est nullement prétendu que les vendeurs aient été plus initiés que les acquéreurs en matière de connaissances techniques immobilières.

Les deux derniers désordres concernent l’état de la charpente et des solivettes du deuxième étage.

Là encore, l’expert judiciaire a conclu que ces désordres n’étaient pas apparents, mais, convaincu par un courrier produit à la fin des opérations d’expertise et émanant du gérant de la société Louvet Jad, entreprise ayant réalisé des travaux de couverture pour les époux Y en 2004 et 2005, il a retenu que ces derniers avaient été informés par cet entrepreneur du mauvais état de la charpente et de la nécessité d’effectuer des travaux de reprise.

Cependant, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, l’attestation de M. A, qui relate les détails d’une conversation survenue des années auparavant (8 ans environ), est d’autant moins crédible que le gérant de l’entreprise avait un intérêt évident à mettre en cause les époux Y, faute de quoi, ainsi que l’expose M. D, la responsabilité de cet entrepreneur au regard de son devoir de conseil pouvait être retenue.

En effet, il appartient au couvreur de s’assurer du bon état de la charpente sur laquelle il doit intervenir et, s’il y a lieu, d’attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur la nécessité de consolider cette charpente.

En l’espèce, la cour constate que, sauf par ses propres déclarations sujettes à caution, la société Louvet Jad ne justifie pas avoir attiré l’attention des époux Y sur une telle nécessité lorsqu’elle est intervenue sur la toiture en 2004 et 2005.

Par ailleurs, le fait que la société Louvet Jad ait mentionné dans ses devis en 2004 et 2005 ' prestations non incluses au présent devis : remplacement éventuel des chevrons défectueux (à constater lors du démontage des ardoises)' ne prouve nullement encore comme le prétend M. A que le client avait été formellement été averti qu’il pouvait y avoir un problème, alors qu’il s’agit d’une réserve habituelle d’usage qui figure en l’espèce tant sur le devis 2004 02 40 du 25 février 2004 que sur le devis 2005 07 230 du 6 juillet 2005.

Il s’ensuit qu’aucun des désordres dénoncés par l’expert ne peut donner lieu au profit des époux B à garantie des vices cachés.

Sur l’obligation de loyauté des vendeurs

Les appelants font valoir en second lieu qu’ils peuvent être indemnisés sur le fondement de l’article 1116 du Code civil en application de l’obligation de loyauté dont sont redevables les vendeurs d’un immeuble.

Il est reproché à ces derniers d’avoir sciemment dissimulé les désordres de délabrement de la charpente et des cloisons du rez-de-chaussée et de s’être ainsi rendus coupables de réticence dolosive.

Toutefois, il n’est nullement rapporté la preuve que les désordres qualifiés de non apparents par l’expert aient été connus des époux Y, de telle sorte qu’aucune violation de leur obligation de loyauté n’est établie, étant rappelé qu’en ce qui concerne les désordres électriques dont ils ont eu connaissance lors de l’établissement du diagnostic préalable à la vente, les vendeurs en ont donné expressément connaissance aux acquéreurs dans l’acte de vente lui-même.

Il s’ensuit que ce moyen n’est pas davantage fondé.

Sur la garantie décennale lié aux travaux effectués par les vendeurs

En dernier lieu, les époux B invoquent la garantie prévue par l’article 1792-1. 2° du code civil due par toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Ils font valoir que les travaux de toiture, de cloisonnement et doublage au rez-de-chaussée des murs refends porteurs, de remplacement des menuiseries extérieures et d’électricité que les époux Z revendiquent avoir réalisés pendant les 10 années précédant la vente constituent bien des travaux ouvrant droit à cette garantie.

Toutefois, les appelants affirment eux-mêmes en page 12 de leurs conclusions que les travaux effectués par les vendeurs n’ont pas eu pour finalité de restaurer la structure de l’immeuble, ainsi que l’a constaté l’expert, mais ont porté principalement sur l’aménagement et la décoration, répondant à des objectifs d’agrément et de confort.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges au vu des conclusions de l’expert, les travaux réalisés par les époux Y ne constituent que l’entretien normal par un propriétaire de son bien et non des opérations de rénovation de construction de nature à déclencher l’application du régime de la garantie décennale.

Les époux Y font en outre justement observer que ni les travaux de couverture, ni les travaux de cloisonnement ni les travaux de remplacement des menuiseries extérieures ne sont critiqués, que, s’agissant de la charpente, il est plutôt reproché aux vendeurs de ne pas avoir effectué de travaux et que, s’agissant des travaux électriques, seuls incriminés, les acquéreurs ont déclaré dans l’acte de vente faire leur affaire personnelle des défauts de l’installation et de sa dangerosité, de sorte qu’ils ont ainsi renoncé à invoquer la responsabilité des vendeurs constructeurs.

Ce dernier moyen sera en conséquence également écarté et les époux B seront déboutés de toutes leurs demandes faites à l’encontre des époux Y.

Sur la responsabilité du Cabinet C

Les premiers juges, après avoir constaté que le Cabinet C avait mis en ligne une annonce indiquant que le bien litigieux était en 'parfait état’ ce qui, au vu du rapport d’expertise, était manifestement inexact, alors qu’un nombre significatif d’indices permettaient à un professionnel de l’R de conclure que l’immeuble pouvait présenter des vices importants, ont jugé que cette société avait commis une faute qui, compte tenu du nombre de visites effectuées et de la négociation devant le notaire, n’était pas le seul élément déterminant du consentement des époux B.

Ils ont considéré que cette faute avait participé d’une mise en confiance qui n’avait pas permis aux acquéreurs de procéder aux vérifications approfondies qu’aurait nécessité l’état réel des biens et qui auraient mis en évidence tout ou partie des travaux supplémentaires indispensables.

Ils ont estimé que cette perte de chance de baisser le prix devait être évaluée à 20% et ont chiffré le préjudice en résultant à la somme de 20'000 euros.

Les appelants, pour solliciter la condamnation du Cabinet C à payer la totalité des travaux de remise en état de la maison, invoquent en outre l’annonce passée par l’agence Marine R faisant notamment état d’une électricité entièrement refaite. Ils reprochent au tribunal d’avoir commis une erreur de droit en croyant pouvoir limiter à 20'000 euros la condamnation prononcée, alors que la faute commise par l’agent R l’oblige à réparation intégrale à défaut de partage de responsabilité.

Le Cabinet C, sur son appel incident, fait valoir que l’agence Marine R a également décrit le bien en très bon état, ce qui a amené les époux B à s’y intéresser, que le simple diagnostic électrique contredisait la mention 'parfait état', que les époux B ont effectué de nombreuses visites avant et après le déménagement des vendeurs, qu’ils ont pu ainsi constater la présence de vices apparents ainsi que le souligne l’expert et que la fiche établie par l’agent R constitue une présentation très globale du bien.

Toutefois, il appartient à l’agent R qui présente un bien de s’assurer que la description qu’il en fait dans l’annonce qu’il publie correspond à l’état réel de ce bien.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise d’une part que le bien litigieux n’était pas en 'parfait état', d’autre part qu’un examen de ce bien par un professionnel tel qu’un agent R permettait à ce dernier de déceler, outre les vices apparents, des indices de vices cachés nécessitant des remises en état sur une maison de ce type.

Il ne peut en être déduit que l’agent R ainsi fautif doit être condamné à payer l’ensemble des travaux de remise en état nécessaires.

C’est par une juste appréciation que les premiers juges, tenant compte de ce que la faute du Cabinet C, qui avait fait perdre une chance aux acquéreurs de négocier une baisse du prix, réparation qu’ils ont sollicité postérieurement à la vente mais sans succès auprès des époux Y dans leur lettre du 17 septembre 2009, avait entraîné une perte de chance de 20 % de négocier une telle baisse et qu’il ont chiffré à 100 000 euros la baisse qui aurait ainsi pu être obtenue compte tenu de l’importance des désordres constatés.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’application de l’article 700 et aux dépens seront confirmées.

Les époux B et la société Cabinet C seront déboutés de leurs demandes faites en cause d’appel au titre des frais irrépétibles et les époux B seront condamnés à payer au même titre aux époux Y la somme complémentaire mentionnée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. U B et Madame S T épouse B d’une part, la société Cabinet C d’autre part, de leurs demandes faites en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. U B et Madame S T épouse B à payer une somme de 5000 euros à M. I Y et Madame H N épouse Y au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne M. U B et Madame S T épouse B à payer les dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président