ARRÊT N°13/177

R.G : 12/00929

SARL IMMOBILIER CONSEIL OCEAN INDIEN (ICOI)

C/

SA SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT (SEDRE)

COUR D’APPEL DE SAINT – Y

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2013

Chambre commerciale

Vu l’arrêt de la cour de Cassation en date du 25 janvier 2012 ayant cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 30 juillet 2010 par la cour d’appel de Saint Y de la Réunion ayant infirmé le jugement rendu par le tribunal de commerce de Saint Y de la Réunion en date du 30 avril 2009 rg n° 08/234 suivant déclaration d’appel en date du 1^er juin 2012

APPELANTE :

SARL IMMOBILIER CONSEIL OCEAN INDIEN (ICOI) prise en la personne de son représentant légal

XXX

97400 ST Y

Représentant : M^e Mickaël NATIVEL (avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION)

INTIMEE :

SA SOCIETE D’EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT (SEDRE) prise en la personne de son représentant légal

XXX

97400 SAINT Y

Représentant : la SCP BELOT--CREGUT-HAMEROUX (avocats au barreau de SAINT-Y-DE-LA-REUNION)

CLOTURE LE : 13 mai 2013

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Juin 2013 devant la cour composée de :

Président : M^me Elisabeth RAYNAUD, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Anne JOUANARD, Conseiller

Conseiller : M^me Cécile THIBAULT, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Manuela DEFFOIS, Greffier en Chef.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 13 Septembre 2013.

* *

*

LA COUR

FAITS ET PROCEDURE,

Le 15 juin 2005 trois mandats de vente exclusifs étaient signés entre l’Agence Immobilière Immobilier Conseil Océan Indien – ICOI -et trois propriétaires de parcelles de terrain situées commune de XXX, les consorts Z/X; la rémunération du mandataire était fixée à un total arrondi à 39 726 €.

Trois compromis de vente étaient signés entre les propriétaires et un acquéreur le 30 juin 2005.

Par courrier du 23 mai 2006 la Société SEDRE – société d’Equipement du département de la Réunion, société anonyme d’économie mixte – a informé le notaire de son intention d’exercer son droit de préemption sur les trois parcelles.

La SEDRE n’a pas acquis les terrains litigieux dans le cadre de la préemption mais aurait poursuivi les négociations dans un cadre amiable.

L’Agence ICOI, estimant que la société SEDRE avait eu un comportement fautif ayant entraîné la perte du droit aux commissions prévues, l’a fait assigner devant le tribunal mixte de commerce de Saint Y qui, par jugement en date du 30 avril 2009:

— a débouté la société Immobilier Conseil Océan Indien ICOI de ses demandes,

— l’a condamnée au paiement d’une indemnité de 2 000 € au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu, d’une part que les terrains n’ayant pas été vendus avant la dénonciation des mandats, la rémunération de l’agent immobilier n’était pas dûe, et d’autre part, qu’aucune faute ne pouvait être reprochée à la société SEDRE qui avait la faculté de renoncer à son droit de préemption.

Saisie de l’appel formé contre ce jugement par la société Immobilier Conseil Océan Indien ICOI, la cour d’appel de Saint Y, par arrêt en date du 30 juillet 2010:

— a infirmé le jugement déféré

— statuant à nouveau, a condamné la société SEDRE à payer à la société Immobilier Conseil Océan Indien ICOI

* la somme de 39 275,77€

* une indemnité de 2000€ au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour a retenu que l’exercice du droit de préemption par la SEDRE avait été abusif et que cette faute avait privé la société ICOI du paiement de sa rémunération.

Saisie d’un pourvoi formé contre cet arrêt par la société SEDRE, la cour de cassation, par arrêt en date du 25 janvier 2012, a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt du 30 juillet 2010, retenant que les motifs de la cour d’appel de St Y ne suffisaient pas à établir l’existence d’une faute de la SEDRE dans l’exercice du droit de préemption.

La cour a été saisie le 1^er juin 2012 par déclaration de la société Immobilier Conseil Océan Indien – ICOI -.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2013, l’audience de plaidoiries étant fixée au 7 juin 2013.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société Immobilier Conseil Océan Indien ICOI par conclusions régulièrement signifiées le 22 avril 2013 demande à la Cour d’infirmer le jugement rendu par le Tribunal mixte de commerce de Saint Y du 14 février 2008 et, statuant à nouveau:

— de constater que la commune de XXX a confié, selon convention en date du 14 septembre 1992, la gestion de la ZAC Cambrai à la SEDRE

— de constater que l’EPF Réunion a été missionné par la commune de XXX pour se porter acquéreur des trois terrains en cause pour la réalisation de la ZAC Cambrai dont l’aménagement a été concédé par la même commune à la SEDRE

— de constater qu’en sa qualité d’aménageur la SEDRE avait intérêt à évincer le mandataire immobilier pour ne pas lui payer ses commissions afin de diminuer les charges du bilan financier de la zone d’aménagement concertée

— de dire et juger qu’en sa qualité de titulaire du droit de préemption sur la zone concernée la SEDRE a été fautive en notifiant sa décision de préempter les terrains nécessaires à l’aménagement de la ZAC, puis en indiquant renoncer à la préemption, tout en précisant qu’elle en restait acquéreur,

— de dire et juger que la SEDRE a été fautive en ne faisant pas l’acquisition des terrains alors que les vendeurs avaient donné leur accord pour le prix qu’elle avait proposé

— de dire et juger que l’immixtion du titulaire du droit de préemption dans la vente des terrains a entraîné la caducité des compromis de vente initiaux dont le terme était fixé au 31 août 2006

— de dire et juger que les actes de la SEDRE et ses tergiversations ont eu pour conséquence directe l’échec des trois compromis de vente signés initialement par les vendeurs et qui devaient rapporter des commissions à l’agence ICOI

— de dire et juger que la SEDRE a usé de son droit de préemption de manière abusive

— de dire et juger que le comportement de la SEDRE est constitutif d’une faute

— de dire et juger que la circonstance que le contrat de concession de la SEDRE soit résilié pour l’avenir n’a aucune influence sur le litige en cours dont l’origine remonte à 2006

— de condamner la SEDRE au paiement de la somme de 39 276 € à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation introductive d’instance,

— en tout état de cause de la condamner au paiement de la somme de 6 000€ au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

La société d’Equipement du département de la Réunion par écritures signifiées le 15 avril 2013 demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal mixte de commerce du 30 avril 2009, de condamner la société ICOI au paiement de la somme de 3 000€ à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ainsi que 3 500€ au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient en effet qu’elle n’a commis aucune faute consistant en un abus dans l’exercice de son droit de préemption.

Elle fait valoir que les parcelles en question n’ont pas été vendues à la SEDRE mais ont été achetées par l’EPFR , que le titulaire (bénéficiaire) du droit de préemption dispose du droit d’y renoncer à tout moment (article L 213-7 du code de l’urbanisme) , que dans ce cas le propriétaire recouvre la liberté de réaliser la vente de son bien, et que dans ce cadre il y a exécution du mandat liant le vendeur à l’agent immobilier et enfin que la société Immobilier Conseil Océan Indien ICOI n’a pas droit à sa rémunération car la vente des parcelles litigieuses n’a pas eu lieu avant que le mandat ne lui soit retiré.

MOTIFS DE LA DECISION,

La société ICOI – Immobilier Conseil Océan Indien – a signé le 15 juin 2005 avec chacun des trois consorts Z un mandat de vente exclusif, pour trois terrains appartenant à chacun d’entre eux situés commune de XXX.

La rémunération de l’agence ICOI était fixée dans ces contrats à 10% du prix de vente de chaque terrain soit au total 39 275,77€ (8 129,57€ + 23 445,41€ + 7 700,79€), rémunération stipulée payable 'le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un acte écrit signé des deux parties'.

La société ICOI a effectué des diligences dans le cadre de ce mandat puisque le 30 juin 2005 trois compromis de vente étaient signés entre les consorts Z et M^me C D – gérante de société – pour les prix de vente prévus dans les mandats du 15 juin 2005 ; ces compromis de vente stipulent expressément que la vente a été négociée par l’intermédiaire de l’agence ICOI, titulaire d’un mandat exclusif, et que la rémunération de l’agence est à la charge de l’acquéreur.

Les promesses de vente stipulent également à titre de condition suspensive 'qu’aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé'.

La réïtération des actes authentiques était fixée au 31 août 2006, en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées à l’acte.

La déclaration d’intention d’aliéner – DIA – était régulièrement adressée par le notaire chargé de la vente, Maître MICHEL, à la mairie de XXX le 24 mars 2006.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 23 mai 2006 la société SEDRE informait le notaire de sa volonté d’exercer son droit de préemption ; en effet la commune de XXX avait délégué à la SEDRE, concessionaire d’une opération de réalisation d’une ZAC, l’exercice du droit de préemption urbain.

Cette décision de préemption était motivée par 'la nécessité de réaliser les aménagements et équipements prévus dans le cadre de la ZAC'.

Les sommes proposées par la SEDRE dans ce cadre étaient inférieures aux prix d’achat figurant tant dans les mandats de vente que dans les compromis de vente :

—  165 000 € au lieu de 233 454 € pour le terrain appartenant à M^me E I Z

—  54 000€ au lieu de 77 007€ pour le terrain appartenant à Mr A Z

—  57 000€ au lieu de 81 297€ pour le terrain appartenant à M^me E F Z.

Le 12 juillet 2006, soit dans le délai de 2 mois fixé par les dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme, les consorts Z faisaient une contre offre, majorée de 10%, mais ajoutaient que si cette offre devait être refusée, ils accepteraient les propositions faites par la SEDRE le 23 mai 2006.

Par courrier en date du 1^er août 2006 la SEDRE refusait les demandes des consorts Z contenant une augmentation de 10% de l’offre proposée ; elle ne maintenait pas l’offre faite dans le cadre de l’exercice du droit de préemption, qui était pourtant acceptée par défaut par les vendeurs ; elle ne faisait pas fixer la valeur de l’immeuble par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Par contre la SEDRE faisait une offre d’acquisition amiable aux prix visés dans les courriers du 23 mai 2006.

A cette date les mandats de vente exclusifs signés entre les consorts Z et l’agence ICOI étaient en cours de validité, et la société SEDRE ne l’ignorait pas, les émoluments de négociation étant expressément visés dans les courriers de préemption du 26 mai 2006.

Ces mandats de vente qui s’étaient poursuivis dans le cadre d’une tacite reconduction après le 15 septembre 2005, ont été dénoncés par les consorts Z le 30 octobre 2006 (courriers recommandés reçus par l’Agence ICOI le 2 novembre 2006).

Si l’article L 213-7 du code de l’urbanisme permet 'au titulaire du droit de préemption de renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix', et donc si la SEDRE n’a pas commis de faute dans la renonciation à l’exercice de ce droit, la SEDRE a eu un comportement fautif dans le déroulement des relations avec l’agence ICOI liée contractuellement aux consorts Z.

En effet dans le but d’éviter de payer les commissions dues par l’acquéreur à l’agence ICOI, dans le cadre de mandats exclusifs en cours de validité et dont la régularité n’a jamais été contestée, la société SEDRE a manifestement renoncé à la procédure de préemption pour contracter au prix qui était celui qu’elle avait elle même fixé, en dehors de cette procédure, et après avoir demandé aux vendeurs de dénoncer les mandats de vente.

En effet il est acquis qu’en cas de préemption le titulaire du DPU est redevable des honoraires de l’agent immobilier mis contractuellement à la charge de l’acquéreur dès lors que l’intervention de cet agent immobilier est mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner, aucune contestation relative à ce point ne figurant au dossier.

Après renonciation de la SEDRE à l’exercice de son droit de préemption, les consorts Z n’ont jamais pris de contacts avec d’autres acquéreurs potentiels, au prix indiqué dans la déclaration, comme cela leur était possible en application des dispositions de l’article L 213-8 du code de l’urbanisme, et ont réservé exclusivement leur proposition de vente à la SEDRE.

Il importe peu que par la suite l’achat des parcelles de terre situées commune de XXX ait été effectué non pas la SEDRE, qui n’était plus délégataire de la commune de XXX, mais par l’EPFR – Etablissement foncier de la Réunion – par actes notariés des 30 novembre et 6 décembre 2011, car à cette date de nouvelles DIA avaient été délivrées, et il avait été mis fin par les consorts Z aux mandats de vente exclusifs signés avec l’agence ICOI.

Ce comportement fautif de la société SEDRE a de façon certaine causé un préjudice à l’agence ICOI qui n’a pu percevoir aucun émolument résultant des prestations de service effectuées dans le cadre de mandats régulièrement souscrits ; ce préjudice est distinct de celui qui aurait pu exister entre la société ICOI et les consorts Z dans le cadre de leurs relations contractuelles, les consorts Z n’étant pas parties à la présente procédure ; il sera évalué à la somme de 39000 € avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision.

En conséquence la décision frappée d’appel sera réformée.

Il est certain que, pour la présente procédure, la société immobilière conseil Océan indien a engagé des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge et la société SEDRE sera condamnée à lui verser une indemnité de 3 000€ au titre des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

La société SEDRE qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en dernier ressort,

Vu le jugement rendu par le tribunal mixte de commerce de Saint Y le 30 avril 2009,

Vu l’arrêt de cette cour en date du 30 juillet 2010,

Vu l’arrêt de la cour de cassation en date du 25 janvier 2012

INFIRME le jugement rendu par le Tribunal mixte de commerce de Saint Y en date du 30 avril 2009,

STATUANT à nouveau,

CONDAMNE la société d’Equipement du département de la Réunion (SEDRE) en la personne de son représentant légal à payer à la Sarl Immobilier Conseil Océan Indien (ICOI) en la personne de son représentant légal la somme de 39 000 € – trente neuf mille euros – à titre de dommages intérêts et une indemnité de 3 000€ – trois mille euros – en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société d’Equipement du département de la Réunion – SEDRE – aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Anne JOUANARD, Conseillère en remplacement de M^me Elisabeth RAYNAUD, Présidente de chambre régulièrement empêchée, conformément à l’article 456 du code de procédure civile et par M^me Manuela DEFFOIS, Greffier en Chef, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE EN CHEF LA CONSEILLERE

Signé