ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 22 Novembre 2017

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : 17/00062

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT BORDEAUX-EURATLANTIQUE

c/

SAS MAINJOLLE

[…]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 22 Novembre 2017

Par Monsieur Dominique FERRIERE, Premier Président de la Cour d’appel de Bordeaux,

en présence de Madame Véronique LEROUX, Greffier,

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT BORDEAUX-EURATLANTIQUE pris en la personne de son directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège […]

représenté par M^e ALBRESPY loco M^e Isabelle CARTON DE GRAMMONT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelant d’un jugement rendu le 15 décembre 2016 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 03 janvier 2017,

à :

SAS MAINJOLLE pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 110 quai de Paludate – […] représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE

[…], demeurant […]

Comparant en la personne de Monsieur Y Z, inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 25 octobre 2017 devant :

M. Dominique FERRIERE, Premier Président de la Cour d’appel de Bordeaux

Monsieur A-François BOUGON, Conseiller,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Véronique LEROUX, Greffier,

en présence de Monsieur Y Z, inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

La Sas Mainjolle est propriétaire d’un terrain, d’une contenance de 7.382 m², constitué par les parcelles cadastrées section BW 107 et […] la Seiglière à Bordeaux dans le périmètre de la ZAD pour laquelle l’Epa Euro Atlantique est titulaire du droit de préemption pour les besoins de l’opération d’aménagement d’intérêt national décidée par décret pris en Conseil d’Etat le 5 novembre 2009.

La Sas Mainjolle, par déclaration d’intention reçue en mairie le 28 avril 2016, fait part de sa volonté de céder son terrain à un promoteur pour le prix de 7.500.000 € ht (9.000.000 € ttc ). Le 20 juin 2016, l’Epa Euro Atlantique notifie au propriétaire et à son notaire son intention d’exercer son droit de préemption pour un prix de 812.000€ qui est rejeté. L’Epa Bordeaux Aquitaine saisit alors le juge de l’expropriation en fixation de la valeur de son terrain.

L’Epa Bordeaux Aquitaine propose alors un prix de 1.756.278 € ht, la Sas Mainjolle conclut à l’irrecevabilité du mémoire de l’Epa Bordeaux Euratlantique et, plus subsidiairement, demande la fixation de la valeur de son terrain à 9.000.000 €. Le commissaire du gouvernement propose un prix de 5.167.000 €.

*

Le juge de l’expropriation, par jugement du 15 décembre 2016, prononce comme suit :

- REJETTE les fins de non recevoir soulevées par la Sas Mainjolle,

- FIXE à 6.158.419 € le prix de l’immeuble, cadastré section BW 107 et […] à Bordeaux, d’une superficie de 7.382 m² vendu par la Sas Mainjolle et préempté par l’Epa Bordeaux Euratlantique,

- DIT que l’Epa Bordeaux Euratlantique supportera les dépens,

- CONDAMNE l’Epa Bordeaux Euratlantique à payer à la Sas Mainjolle la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- REJETTE le surplus des demandes.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de l’expropriation a retenu comme probants les éléments de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement qui font ressortir une moyenne de 839.50 €/m² et, après avoir expliqué que l’aménageur ne justifie pas que les prix de vente aux promoteurs intègrent leur participation aux aménagements de la zone, a procédé à un abattement pour tenir compte du démantèlement nécessaire des structures bétons qui encombrent le terrain de la Sas Mainjolle.

*

Par acte du 3 janvier 2017, l’Epa Bordeaux Euratlantique relève appel de cette décision. L’appelant dépose son mémoire le 3 avril 2017. L’intimée dépose le sien, valant également appel incident, le 6 juin 2017. Le commissaire du gouvernement, également appelant, dépose son mémoire le 14 juin 2017. L’Epa Bordeaux Euratlantique conclut sur l’appel incident et récapitule son argumentation par mémoire déposé le 10 août 2017.

*

L’Epa Bordeaux Euratlantique poursuit la réformation de la décision déférée, le rejet de l’appel incident de la Sas Mainjolle et entend faire fixer la valeur des terrains considérés à la somme de 1.971.880 €.

A l’appui de son recours, s’il ne conteste pas la pertinence des éléments de comparaison choisis, il explique que, pour connaître la valeur vénale du foncier cédé aux promoteurs, il convient de retrancher du prix de vente unitaire le coût du financement des équipements publics et qu’en définitive ce prix ressort à 371 €. Il attire également l’attention sur le fait qu’il lui appartiendra d’aménager le terrain considéré, que la Sas Mainjolle, en dépit des sollicitations qui lui ont été faites, n’a jamais apporté le moindre élément sur l’absence de pollution de son terrain et que les parcelles de la société Mainjolle sont moins bien situées que les éléments de comparaison.

Sa proposition se résume de la façon suivante :

7.382 m² x 371 €/m² = 2.738.722 €, moins 20 % pour l’aménagement du terrain (démolition et dépollution) 2.190.978 €, moins 10 % pour localisation plus défavorable que les éléments de comparaison, 1.971.880 €.

Sur l’appel incident ;

L’Epa Bordeaux Euratlantique propose de rejeter les éléments de comparaison présentés par la société Mainjolle qui tous concernent des terrains bâtis.

Sur les conclusions du commissaire du gouvernement ;

L’Epa Bordeaux Euratlantique estime qu’on ne peut, comme le propose le commissaire du gouvernement, fonder une valeur sur la proposition d’achat faite par Edipfoncier sans spéculer sur des projets qui ne verront jamais le jour et qui n’auraient vraisemblablement pas pu bénéficier d’un permis de construire. Par ailleurs, il souligne qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’exonération de la part communale de la taxe d’aménagement pour déterminer la valeur unitaire du terrain litigieux, car les éléments de comparaison concernent des terrains qui bénéficient de la même exonération.

*

La Sas Mainjolle, intimée, forme un appel incident sur la valeur de son terrain dont elle demande la fixation à la somme de 7.500.000 € ht. Plus subsidiairement, elle poursuit la confirmation de la décision déférée et, en tout état de cause, elle sollicite 6.000 € pour frais irrépétibles.

La Sas Mainjolle, après avoir souligné la mauvaise foi de l’aménageur, qui n’a pas craint de lui proposer une somme de 812.020 € avant de tripler son offre, conclut à la confirmation de l’opinion du premier juge qui a rejeté toute idée d’abattement pour dépollution et pour le financement des équipements publics, l’aménageur ne justifiant pas des éléments de calcul qu’il aurait intégré pour fixer le prix de vente des éléments de comparaison. Elle explique que, contrairement à ce que soutient l’aménageur, le prix de cette participation n’est pas encore calculé et le sera avec le permis de construire au prorata de la SDP qui sera finalement autorisée.

Concernant, la prise en charge par l’aménageur des travaux de démolition, elle fait observer l’Epa Bordeaux Euratlantique ne dit pas la vérité qui, dans la cession AITA a reporté la charge de la démolition sur l’acquéreur. Par ailleurs, elle souligne que l’aménageur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une quelconque pollution alors qu’il existe depuis 1994 un inventaire des sites pollués et qu’il ne démontre pas avoir rencontré pareille sujétion sur les sites de la zone déjà en construction. La société Mainjolle n’est pas d’accord avec l’aménageur qui voudrait appliquer un abattement en raison de la localisation du bien litigieux alors que, comme l’a déjà relevé le premier juge, le terrain querellé occupe un positionnement stratégique au sein de la Zac.

La société Mainjolle accepte de retenir comme éléments de comparaison les références présentées par le commissaire du gouvernement à l’exclusion de la vente à la région Aquitaine, qui ne reflète pas le prix du marché. Le prix moyen serait alors de 839.50 €. Elle voudrait également que l’on prenne en considération la promesse unilatérale de vente passée avec la société Edipfoncier pour 7.500.000 € ht. Elle entend également se prévaloir de l’indemnité d’expropriation de la rue Bobillot à 1.720.68 € /m² et des ventes Cabanac à 1.732 €/m².

Par ailleurs, elle conteste l’assertion de l’aménageur qui affirme que le prix des terrains qu’il a vendus à différents promoteurs inclut le coût de la participation aux aménagements publics.

*

Le commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur vénale du bien à la somme de 4.383.500 € sur la base d’un prix unitaire de 594 €. A l’appui de sa démonstration, il explique :

— que si les éléments de comparaison produits par l’aménageur sont pertinents eu égard à leur situation géographique, pour être situés dans le périmètre de la Zac Saint-A B, et comparables au bien à estimer en terme de superficie de terrain et de surface développée de plancher, ils diffèrent de l’immeuble à évaluer en raison de la typologie des programmes de construction prévus ; que les termes de comparaison sont des terrains destinés majoritairement à supporter des surfaces de bureaux ou des hôtels, alors que le terrain de référence est situé dans une zone à vocation d’habitation; que cette différence influe nécessairement sur la valeur du foncier dans la mesure où le promoteur gagnera plus sur des surfaces de logement que sur des surfaces de bureau ou d’hôtel ;

— que l’offre de la société Edipfoncier, notifiée avec la DIA, qui s’établit à 7.500.000 € pour une SDP de 15.000 m², soit 500 €/m² SDP, permet de penser qu’il était envisagé un programme de logements en accession libre, hors les 25 % de logements sociaux imposés ;

— que cette offre est cohérente quant au coefficient d’exploitation des terrains qui pour les terrains cédés par l’EPABE est de 2,95 alors qu’elle n’est plus que de 2,03 dans l’opération projetée par la société Edipfoncier ;

— que pour les programmes d’habitation qui doivent comprendre pour 25 % de logements sociaux, la valeur vénale du terrain, avant et après déduction du coût des participations, ressort à

nature du

programme

%

SDP par

typologie

prix unitaire

SDP

valeur vénale avant déduction du coût

des participations

logements

sociaux

25 %

3.750 m²

230 €

862.500 €

logements libres 75%

11.250 m²

500 €

5.625.000 €

total

100%

15.000 m²

6.487.500 €

nature du

programme

SDP par

typologie

prix

unitaire

SDP

valeur vénale avant

déduction du coût

des participations

coût de la

participation aux

équipements

publics

valeur vénale du

terrain après

retraitemen

t

log. sociaux

3.750 m²

230 €

862.500 €

211.791 €

650.709 €

log. libres

11.250 m²

500 €

5.625.000 €

1.853.438 €

3.771.562 €

total

15.000 m²

295 €

6.487.500 €

2.065.219 €

4.422.281 €

superficie terrain

7.382 m²

prix unitaire terrain

599.06 €

— que pour la prise en compte du coût de la démolition des fondations de la plate-forme et du coût des frais de dépollution pour lesquels l’expropriant demande un abattement de 20 % de la valeur du terrain, ce qu’il juge exorbitant, il propose de confirmer le jugement qui a retenu le devis présenté par la Sas Mainjolle (38.770 € ht) pour le démantèlement de la dalle et rejeté toute demande pour une pollution que rien ne permet de soupçonner.

Enfin, il considère, à l’instar du premier juge, que contrairement à l’opinion développée par l’aménageur, si le terrain de la Sas Mainjolle se trouve à proximité du MIN (zone de bruit) cet inconvénient doit être relativisé avec le départ de l’entreprise de transport Olano et du fait que le site dispose d’un certain nombre d’atouts pour le développement d’un programme de construction :

* terrain globalement plat, de configuration régulière, avec accès sur deux voies publiques,

* situation à moins de 200 mètres du quai de Paludate, à proximité d’une zone résidentielle et de la place Ferdinand Buisson.

En définitive, il propose une indemnisation résumée dans le tableau suivant :

valeur vénale du bien avant déduction du coût de démolition

4.422.281 €

coût de démolition

38.770 €

prix du terrain appartenant à la Sas Mainjolle

4.383.511 €

prix arrondi à la somme de

4.383.500 € superficie du terrain

7.382 m²

prix unitaire du terrain à bâtir

594€

SUR CE :

La Sas Mainjolle se propose de céder à un promoteur privé, pour le prix de 7.500.000 € ht, un terrain lui appartenant, situé dans le périmètre de la Zac de B. Ce bien est susceptible de préemption par l’Epa Bordeaux Euratlantique (ou l’aménageur). La Sas Mainjolle adresse une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie de Bordeaux le 28 avril 2016 et fait une proposition de prix qui est refusée. Comme devant le premier juge, la difficulté à résoudre consiste à apprécier la valeur vénale du bien de la Sas Mainjolle.

La Sas Mainjolle en réclame 7.500.000 € ht, l’aménageur offre 1.971.880 €, le commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur de ce terrain à la somme de 4.383.500 € et le premier juge a arbitré la valeur du bien litigieux à la somme de 6.158.419 €.

Le bien préempté est d’une surface de 7.382 m². Il est situé à 200 mètres du quai de la Paludate, entre le MIN et la place Ferdinand Buisson. Il s’agit d’un terrain plat de forme régulière qui dispose de deux voies d’accès, la rue Plantevigne et la rue de la Seiglière au coeur d’une zone d’activité économique. Suite à l’incendie qui, en 2014, a détruit les bâtiments de la charcuterie industrielle exploitée par la Sas Mainjolle, il reste les fondations des bâtiments détruits et une dalle béton qui recouvre une grande partie des parcelles. A la date de référence le terrain était classé en zone UBB – zone urbaine multifonctionnelle autorisant tout type de constructions urbaines.

1.- approche de la valeur vénale du terrain par la méthode de comparaison.

Comme l’explique le commissaire du gouvernement, les termes de comparaison pertinents sont ceux produits par l’aménageur qui concernent, tout à la fois, des biens situés dans la même aire géographique que le bien de référence, des surfaces, même plus modestes, qui restent significatives et des terrains nus, comme les parcelles litigieuses. Les éléments de comparaison auxquels se réfère la Sas Mainjolle sont difficilement utilisables, soit parce qu’il s’agit de terrains bâtis (rue Bobillot), soit parce que les surfaces ne sont pas comparables (rue Cabanac, 77 m² et 121 m²), soit encore parce que les caractéristiques des biens vendus restent inconnues (vente Sci Max de X et Sci Chague).

En conséquence, pour la démonstration, il conviendra de partir des références produites par l’aménageur. Il s’agit de terrains qu’il a cédés à divers promoteurs.

acquéreurs

date de vente adresse

superficie prix total ht €

CEAPC

22/12/14

[…]

3.136 m² 2.892.760 €

EIFFAGE

03/12/15

[…]

4.712 m² 5.148.500 €

PICHET

18/12/15

[…]

3.840 m² 3.472.264 €

NEXITY

29/04/16

R. CARLE VERNET 3.391 m² 2.084.776 €

[…]

04/08/16

BD. ALBERT 1^er

2.879 m² 2.503.928 €

VINCI – BUREAUX 04/08/16

BD. ALBERT 1^er

6.285 m² 6.030.595 €

[…]

04/08/16

BD. ALBERT 1^er

6.069 m² 4.622.775 €

totaux

30.312 m² 26.755.598 €

prix au m² (26.755.598 /30.312) = 882.67 € arrondi à 883 €

L’aménageur propose de retraiter ces données par soustraction au prix de vente du coût de la participation au financement des équipements publics (la 'participation') pour pouvoir dégager la valeur véritable du foncier. Toutefois, comme le premier juge l’avait déjà observé et comme le défend à hauteur de cour la Sas Mainjolle, force est de constater que l’aménageur n’apporte pas la démonstration que les prix de vente ci-dessus rapportés incluent la 'participation'. L’examen des pièces 10 à 13 de l’aménageur (vente AITA du 26 mars 2015, vente Eiffage du 3 décembre 2015 et vente Pichet du 18 décembre 2015) révèle qu’il n’est nulle part fait mention de la 'participation'. De plus, le prix convenu n’est jamais ventilé entre un prix du foncier et le coût d’une participation au financement des équipements publics. A cet égard, la Sas Mainjolle fait observer avec pertinence, que l’absence d’identification dans l’acte authentique de vente de la 'participation’ n’est pas concevable ne serait-ce que au regard des obligations fiscales et comptables de l’acquéreur et du vendeur. La cour note également, que l’aménageur ne verse aux débats aucune pièce comptable qui justifierait de l’encaissement à côté du prix de vente, de la 'participation'. Enfin, la convention de participation de la Zac (pièce 8 des productions de l’aménageur) prévoit, article 5.3 que le montant définitif de la 'participation’ est calculé sur la base de la SPC effectivement autorisée et l’article 6.3 instaure une procédure de recouvrement sur titre, émis à l’expiration des délais de purge de tout recours contre l’arrêté de permis de construire. Par voie de conséquence, l’aménageur ne peut retraiter les prix de vente, comme il le propose, faute de démontrer qu’ils comprennent les 'participations'.

Par ailleurs, le prix unitaire de 883 € est relatif à des terrains qui ont vocation à supporter des surfaces de bureaux ou d’hôtellerie alors que le terrain de la société Mainjolle a vocation à supporter des surfaces de logements. La rentabilité supérieure d’un tel programme se répercute sur la valeur du foncier. C’est pourquoi, il conviendra d’augmenter le prix unitaire des parcelles de la société Mainjolle de 10 %, soit (882 + 88,2) 970,20 €

Au vu des éléments de comparaison ci-dessus listés, la valeur vénale du terrain de la Sas Mainjolle pourrait ressortir à (970,20 € x 7.382 m²) = 7.162.016,40 € somme arrondie à 7.162.000 €.

II – approche de la valeur vénale du terrain, selon la méthode proposée par le commissaire du gouvernement, à partir du programme de construction projeté.

Le commissaire du gouvernement, par un raisonnement que la cour fait sien, explique que la nature du projet de construction a une incidence sur la valeur du foncier (un terrain destiné à accueillir des surfaces de bureaux ou hôtelière est moins cher qu’un terrain qui a vocation à supporter un immeuble de logements en accession libre); que les éléments de comparaison donnés par l’aménageur concernent des opérations de construction à vocation hôtelière et de bureaux ; que le promoteur, avec lequel la Sas Mainjolle a contracté, se proposait de construire des surfaces de logements ; que, compte tenu de sa situation dans la ZAC, le terrain litigieux avait bien vocation à supporter des SDP de logements ; qu’au vu du règlement de la zone, 25 % de la surface construite doit être affectée au logement social ; que le projet qui était d’une construction de 15.000 m² de SDP sur le terrain litigieux était parfaitement cohérent et viable ; que le prix unitaire de la SDP pour la construction de logement peut-être fixé à 230 € pour le logement social et à 500 € pour le logement en accession libre (à cet égard, le commissaire du gouvernement explique que si les éléments de comparaison fournis par l’aménageur font ressortir une charge foncière pour les logements libres comprises entre 370 et 425 €/m², la valeur généralement observée sur Bordeaux est plus forte). Il conviendra en considération de la pression foncière sur l’agglomération de Bordeaux et de l’évolution du marché de fixer le prix de la charge foncière du logement social à 250 € et celui du logement libre à 550 €. Au vu de ces éléments, la valeur vénale du terrain litigieux ressortirait à :

nature du programme SDP par typologie prix unitaire SDP

log. sociaux

3.750 m²

250 €

937.500 € log. libres

11.250 m²

550 €

6.187.500

€

total

15.000 m²

7.125.000

€

III – valeur vénale du terrain de la Sas Mainjolle.

Les résultats obtenus par les deux approches sont sensiblement identiques (ce qui est généralement un gage de leur pertinence). La valeur du terrain de la Sas Mainjolle ressort à la somme de (7.162.000 € + 7.125.000 €) /2 = 7.143.500 €.

La décision déférée sera confirmée, lorsqu’elle écarte tout abattement ou toute réfaction pour dépollution. La zone dans laquelle se trouve le terrain considéré ne figure pas sur la liste des sites pollués, l’activité du dernier occupant (découpe de viande) n’est pas de nature à engendrer une pollution particulière et de surcroît l’aménageur n’établit pas que, sur la zone considérée, il a été confronté à des problèmes de pollution. Elle le sera également, pour le motif déjà développé par le premier juge, lorsqu’il refuse tout abattement ou réfaction pour une prétendue localisation géographique moins prestigieuse que le quai de Paludate.

Quant à l’encombrement de la parcelle (une dalle de béton de 4.500 m² environ, surélevée d’un mètre par rapport au sol – cf. notes d’audience devant le tribunal) il conviendra de le prendre en compte, en retranchant de la valeur vénale calculée plus haut, une somme de 38.770 € qui correspond au coût de démantèlement de la dalle, suivant le devis, non contesté, produit par la Sas Mainjolle.

En définitive, la valeur vénale du terrain de la Sas Mainjolle sera arrêtée à la somme de

[7.143.500 € – 38.770 €] = 7.104.730 €.

Les frais irrépétibles de la Sas Mainjolle seront arbitrés à la somme de 6.000 €.

PAR CES MOTIFS :

Déclare les appels recevables en la forme,

Réformant la décision déférée,

Porte à la somme de 7.104.730 € la valeur du terrain, appartenant à la Sas Mainjolle, préempté par l’Epabe Bordeaux Euratlantique,

Condamne l’Epabe Bordeaux Euratlantique à payer à la Sas Mainjolle la somme de 6.000 € pour frais irrépétibles,

Condamne l’Epabe Bordeaux Euratlantique aux entiers dépens,

La présente décision est signée par Dominique FERRIERE, Premier Président et Véronique LEROUX, greffier auquel la minute de l’arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le Premier Président,