COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 15 FEVRIER 2018

(Rédacteur : Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller)

N° de rôle : 15/07226

Madame A Y

Monsieur C X

c/

SAS SOC INDUSTRIELLE CONSTRUCTION HABITAT (SIC HABITAT )

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 septembre 2015 (R.G. 14/00848) par le Tribunal de Grande Instance de Perigueux suivant déclaration d’appel du 24 novembre 2015

APPELANTS :

A Y

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

C X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SAS SOC INDUSTRIELLE CONSTRUCTION HABITAT (SIC HABITAT) prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité

[…]

Représentée par M^e Franck DUPOUY de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 décembre 2017 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur François BOUYX, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame E F

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

M C X et M^me A Y ont signé le 7 décembre 2006 ,deux contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans (ci-après dénommés CCMI) avec la société Maisons SIC, dont celui concernant la maison A modèle Marina 1 pour un montant forfaitaire de 103 555,00 € à édifier sur le lot 5 d’un lotissement sis à Neuvic Sur L’Isle.

Le contrat a été conclu sous conditions suspensives d’acquisition du terrain,d’obtention des prêts et du permis de construire.

Il stipulait que des travaux pour un montant de 7026 euros demeuraient à la charge du maître d’ouvrage dont notamment l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées et l’allée en pierre calcaire concassée pour l’accès au pavillon.

Il fixait la durée d’exécution des travaux à 12 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Le permis de construire a été obtenu le 4 avril 2007.

Selon acte notarié en date du 24 mai 2007, M X et M^me Y ont acquis la parcelle BL 858 d’une superficie de 8 a 81 ca sise à […] constituant le lot […].

La déclaration réglementaire d’ouverture du chantier est en date du 6 juillet 2007.

Le procès-verbal de réception a été signé le 1^er août 2008 sans réserve.

Suivant actes d’huissier en date des 19 et 20 janvier 2010, la société Maisons SIC a fait assigner M X et M^me Y devant le tribunal de grande instance de Périgueux en paiement du solde des contrats de construction. Ces derniers n’ont pas constitué avocat.

Suivant jugement en date du 30 novembre 2010, ce tribunal a condamné solidairement M X et M^me Y à payer à la société Maisons SIC , les sommes de:

—  10 355,50 € au titre du solde des CCMI augmentée des intérêts de retard au taux conventionnel,

—  1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant actes d’huissier en date des 12 et 13 mars 2012, M X et M^me Y ont assigné en référé la SMABTP et la société SIC Habitat afin de voir organiser une mesure d’expertise judiciaire, soutenant que les travaux effectués par la partie défenderesse étaient affectés de désordres.

Suivant ordonnance en date du 24 mai 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux a ordonné une mesure d’expertise et a commis M G H pour y procéder.

L’expert a établi son rapport le 21 janvier 2013.

Suivant acte d’huissier en date du 14 avril 2014, M^me Y et M X ont fait assigner la société SIC Habitat devant le tribunal de grande instance de Périgueux sur le fondement des articles 1134, 1147, 1792 et suivants du code civil afin de voir constater la non conformité et l’inachèvement de la construction et l’entendre condamner à les indemniser de leurs différents préjudices.

Ce tribunal par jugement en date du 29 septembre 2015, a :

'constaté que la construction A a fait l’objet d’une réception tacite sans réserve le 1^er

août 2008 ;

'dit que les malfaçons et non conformités alléguées par les demandeurs ne peuvent être invoquées qu’au titre de la responsabilité décennale des constructeurs ou de la garantie de parfait achèvement, ou d’un manquement à l’obligation de conseil qui n’est pas allégué ;

'dit que la responsabilité de la société SIC Habitat n’est pas caractérisée de ces différents chefs en l’espèce;

En conséquence,

'débouté M X et M^me Y de leurs demandes en paiement concernant les travaux de reprise et de mise en conformité, les frais de déménagement et de relogement des locataires, les pertes de loyer durant les travaux, la moins value sur l’immmeuble, l’attestation handicapée, les frais de division des deux lots et les frais de

consuel ;

'débouté M X et M^me Y de leur demande tendant à être garantis par la société SIC Habitat des éventuels recours de leurs locataires ;

'condamné la société SIC Habitat à payer à M X et M^me Y la somme de 862,95 € (huit cent soixante deux euros quatre vingt quinze centimes) au titre des pénalités de retard;

'débouté M X et M^me Y de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

'débouté l’ensemble des parties de leurs demandes en paiement formées au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

'ordonné un partage des dépens par moitié en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise ;

'débouté M^e Michel Nunez, Avocat, de sa demande de distraction des dépens ;

'dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

M^me A Y et M C X ont relevé appel de cette décision le 24 novembre 2015.

Par conclusions en date du 6 février 2016, ils demandent à la cour de :

'juger bien fondés M X et M^me Y dans leur appel,

'infirmer la décision rendue le 29 septembre 20115 par le tribunal de grande instance de Périgueux,

Et statuant à nouveau,

'homologuer le rapport de M G H en date du 22 janvier 2013,

'constater la non-conformité de la construction par la société SIC,

'constater le non-respect par la société SIC des modalités de la réception stipulées à l’article 2.7 du contrat CCMI pour le pavillon,

'constater que le pavillon n’est pas achevé et donc, n’est pas en état d’être réceptionné,

'constater le non-respect de la réglementation d’ordre public du CCMI et notamment de l’arrêté du 27 novembre 1991 par la société SIC,

En conséquence,

'condamner la société SIC à payer à M X et M^me Y la somme de 34 347,10 euros € HT en indemnisation de leur préjudice matériel au titre des travaux réparatoires,

'condamner la société SIC à payer à M X et M^me Y la somme de 320 euros HT pour l’attestation handicapée,

' juger que ces sommes seront majorées du taux de TVA de 10% ou celui applicable

au jour de la décision rendue,

'juger que les montants des indemnisations devront être indexés sur l’indice BTP 01 applicable pour réactualiser le devis,

'condamner la société SIC à payer à M X et M^me Y la somme de 25 000 € HT en indemnisation de leur préjudice matériel au titre de la moins-value constatée sur le pavillon,

'prononcer la nullité du procès-verbal de réception en date du 1^er août 2008,

'prononcer la réception tacite au 1^er août 2011,

'condamner la société SIC à payer à M X et M^me Y la somme de 2 050 € au titre des frais de déménagement et de relogement des locataires pour effectuer les travaux réparatoires,

'condamner la société SIC à payer à M X la somme de 180,80 € au titre des frais de consuel sur les deux lots,

'condamner la société SIC à payer à M X et M^me Y la somme de 718,80 € au titre des frais de division de la parcelle pour la vente d’un lot,

'condamner la société SIC à payer à M X et M^me Y la somme de 600 € par mois au titre de l’absence de loyer durant les travaux réparatoires,

'condamner la société SIC à verser à M X et M^me Y la somme de 1035,55 euros par mois de retard à compter du 6 juillet 2008 jusqu’au jour où le pavillon est livré ou du moins jusqu’à la décision rendue par le tribunal pour procéder aux travaux réparatoires,

'condamner la société SIC à garantir M X et M^me Y contre toutes actions éventuelles des locataires,

'condamner la société SIC à payer la somme de 20 000 € à M X et M^me Y à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

'condamner la Société SIC à payer à M^me Y la somme de six mille euros (6000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais de référé et ceux du rapport d’expertise judiciaire.

Ils font valoir que :

'ils contestent la réception de l’ouvrage à laquelle ils n’ont pas été convoqués ; la société SIC est dont responsable des désordres sur le fondement de l’article 1147 du code civil,

'les travaux ne sont pas conformes aux normes handicapés, règles de l’art et stipulations contractuelles ; l’expert évalue les travaux réparatoires à la somme de 19'020,09 euros alors qu’ils ont fait établir un devis pour l’ensemble des désordres à hauteur de la somme de 41'079,13 euros,

'le CCMI prévoit l’accès au pavillon et il appartenait à la société SIC de réaliser un accès conforme aux normes handicapés ; le coût du bungalow de chantier est obligatoire pour la réalisation des travaux,

'le tribunal a retenu la réception tacite sans réserve au 1^er août 2008 et il aurait dû engager la responsabilité de la société SIC au titre de la responsabilité décennale et en tout état de cause de droit commun pour ne pas avoir respecté le contrat, ni son devoir de conseil,

'la réception ne peut pas être fixée à la date d’un procès-verbal signé par un tiers sans mandat ; elle ne pourrait être fixée qu’au mois d’août 2011,

'le procès-verbal de réception est nul car ils n’ont pas été convoqués et les dispositions du contrat n’ont pas été respectées ; ils ont été mis dans l’impossibilité de dénoncer les désordres dans les huit jours de la réception,

'ils n’ont jamais donné mandat à M Z de réceptionner l’ouvrage,

'le chantier aurait dû être terminé le 6 juillet 2008 et il l’a été le 1^er août 2011 .

Par conclusions du 30 mars 2016, la Société Industrielle de Construction Habitat (SIC Habitat) demande à la cour de :

'débouter les consorts Y-X de l’ensemble de leurs demandes,

'les condamner à verser à la société SIC Habitat la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'les condamner aux entiers dépens,

Subsidiairement,

'juger que le montant des travaux réellement justifié s’élève à 18.808,02 €,

'juger que les pénalités de retard auxquelles la société SIC pourrait être condamnée ne sauraient excéder 862,95 €,

'juger que les dommages et intérêts dus au titre du trouble de jouissance du fait des

désordres et des travaux de reprise seront fixés à 2.050 €,

'débouter les consorts Y-X de leur demande complémentaire fondée sur

« l’absence de loyer durant les travaux '', déjà incluse dans les 2.050 € précités,

'réduire l’indemnisation du préjudice moral des consorts Y-X à de plus justes proportions,

'statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle soutient que :

'les maîtres de l’ouvrage ont mandaté la société PGL pour la construction et ont signé les deux contrats par l’intermédiaire de celle-ci, représentée par M Z ; celui-ci a signé le procès-verbal de réception le 1^er août 2008, sans réserve,

'l’existence d’un mandat ne peut pas être contestée alors que la société PGL a réalisé et signé pour le compte de leur mandataire tous les actes et démarches postérieurs à l’ouverture du chantier,

'les appelants ont versé à cette société la somme de 32'435 euros à titre d’honoraires,

'ils ont choisi de ne pas se faire assister d’un professionnel lors de la réception et il importe donc peu que M Z ait ou non cette qualité de professionnel,

'les critères jurisprudentiels de la réception tacite sont remplis et les maîtres de l’ouvrage n’ont jamais émis le moindre grief entre l’achèvement de la construction en août 2008 et l’assignation en référé expertise du mois de mars 2012,

'les désordres relevés par l’expert étaient parfaitement apparents à la réception,

'la somme de 1500 euros pour les travaux d’accès à l’extérieur ne concerne qu’une des deux

maisons et la mise en place d’un bungalow de chantier n’était pas prévue,

'les appelants ne peuvent à la fois demander les frais de déménagement et de relogement des locataires et le montant des loyers ; il n’est pas établi une moins-value de l’ouvrage.

L’affaire a été clôturée le 4 décembre 2017.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur la réception :

Le procès-verbal de réception de l’ouvrage a été signé le 1^er août 2008.

Il n’est pas discuté que les maîtres de l’ouvrage n’ont pas signé ce document dont la société SIC Habitat indique qu’il l’a été par M Z de la société PGL dont elle prétend qu’il a agi en qualité de mandataire des maîtres de l’ouvrage.

Les maîtres de l’ouvrage ont réglé à la société PLS (dont la gérante était en relation d’affaires avec M Z) des honoraires d’agence à hauteur de la somme de 32'435 euros TTC dans le cadre de l’opération d’investissement effectuée par eux dans le lotissement les Belleys ; l’objet social de PLS était « la réalisation en qualité d’intermédiaire de toutes opérations immobilières se rattachant à l’achat, la vente, la location, l’administration d’appartements et immeubles, ainsi que le lotissement de terrains’ ».

La société intimée soutient que les récapitulatifs financiers préalables à l’ouverture du chantier pour les deux maisons et les avenants au contrat ont été signés par M Z, le 4 mai 2007 alors que ces actes portent la signature de M^me I J de la société PLS.

Il ne résulte pas des pièces versées au dossier que M X et M^me Y aient donné mandat à M Z de les représenter pour la signature du procès-verbal de réception de la maison et il n’y a donc pas eu de réception expresse, l’intimée ne démontrant pas avoir convoqué les maîtres de l’ouvrage à cette fin ; ce document ne leur est pas opposable.

Les clés de la maison ont été remises aux appelants à la fin des travaux au mois d’août 2008 et ils ont pris possession des lieux.

Les 12 décembre 2008,9 mars et 19 mai 2009, ils ont été mis en demeure par SIC Habitat de verser les sommes restant dues soit 10'355,50 euros pour les 2 maisons ; le courrier du 12 décembre 2008 était accompagné d’un extrait de compte, du procès-verbal de réception et de la DAT pour chaque réception.

Les 19 et 20 janvier 2010, ils ont été assignés par la société SIC Habitat en paiement du solde du marché, demande qui se fondait sur une réception des travaux le 1^er août 2008 ; assignés à personne ils n’ont pas comparu.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments tenant à la prise de possession des lieux, au règlement de 95 % du prix du marché et à l’absence de toute contestation pendant plus de deux ans , l’assignation aux fins de référé expertise étant en date du 13 mars 2012, que c’est à bon droit que le tribunal a retenu une réception tacite à la date du 1^er août 2008.

Sur les dommages et sur la responsabilité :

L’expert retient au titre des dommages :

'la présence de deux prises électriques démontées par le carreleur et non remontées,

'l’absence de grille d’aération au plafond d’une chambre,

'le raccordement de la canalisation d’eau chaude au ballon par un joint silicone non conforme,

'des câbles téléphoniques en attente de raccordement avec l’habitation.

Les deux premiers désordres étaient visibles pour un profane et le raccordement des câbles téléphoniques ne faisait pas partie du marché.

La non-conformité du joint de silicone ne pouvait pas être relevée par un non professionnel de la construction.

L’expert retient ensuite l’absence de prise en compte des règles et dispositions architecturales d’aménagements et d’équipements de l’habitation liées à l’accessibilité de personnes handicapées , telles que résultant du décret du 17 mai 2006 et de l’arrêté du 30 novembre 2007.

Ces dispositions sont applicables aux maisons individuelles construites à des fins locatives et aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1^er janvier 2007, la demande en l’espèce est datée du 13 février et a été complétée le 23 mars 2007.

Il s’agit d’une non conformité qui ne pouvait pas être décelable par un maître de l’ouvrage profane dans le domaine de la construction ; il ne s’agit donc pas d’un vice apparent ainsi que l’a dit le tribunal et ces non conformités relèvent de la garantie décennale alors qu’elles rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Il sera relevé que M X et M^me Y domiciliés dans le département de Seine et Marne (77) ont conclu un contrat de construction de 2 maisons individuelles dans un lotissement situé en Dordogne ; si les conditions particulières du contrat ne comportaient aucune disposition expresse sur la destination du bien, il résulte du dossier de permis de construire au paragraphe utilisation principale envisagée qu’avait été cochée la mention 2 soit « vente ou location vente » et ce document était en possession de la société Maisons Sic pour comporter le tampon et la signature de son architecte.

La société intimée connaissait donc l’intention des maîtres de l’ouvrage de commercialiser leur investissement et a donc engagé sa responsabilité en ne respectant pas les dispositions réglementaires obligatoires.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les travaux de reprise :

Les travaux devant être réalisés pour rendre la maison accessible à une personne à mobilité réduite se rapportent aux éléments suivants :

'cheminement extérieur,

'espace de stationnement,

'équipements et dispositifs de commande et de service,

'atteinte et usage : espace de man’uvre,

'unité de vie aménagée.

L’expert fournit en pages 17 et 19 un tableau argumenté et circonstancié de l’ensemble des travaux nécessaires dont il évalue le coût à la somme de 19'020,09 euros HT, en ce compris les travaux d’aménagement de l’accès extérieur pour un montant de 3190 euros.

Les maîtres de l’ouvrage s’étaient réservés l’aménagement de l’accès extérieur à hauteur de la somme de 1500 euros qu’il convient de déduire de l’évaluation expertale ci-dessus.

Le bungalow de chantier s’avère nécessaire et a été justement retenu par l’expert.

Le préjudice sera chiffré comme suit :

19'020,09'1500 = 17'520,09 euros HT.

Il sera fait droit à la demande d’indexation sur l’indice BT 01.

Sur les frais de déménagement et de relogement des locataires :

Ces frais évalués à la somme de 2050 euros sont acceptés par la société intimée.

Sur l’absence de loyer pendant les travaux réparatoires :

L’expert évalue la durée des travauxà un mois et le montant du loyer est de 550 euros.

Ce poste de préjudice ne fait pas double emploi avec les frais de déménagement et de relogement.

Sur la moins-value de l’ouvrage :

Les travaux d’aménagement qui vont être réalisés sont de nature à assurer la conformité de l’immeuble aux normes applicables et il n’existe donc pas de moins-value.

Sur les autres postes de préjudice :

Les appelants ne démontrent pas en quoi les frais de division de la parcelle pour la vente d’un lot seraient imputables à une faute commise par la société SIC Habitat.

Il en est de même de la demande présentée au titre des frais de consuel.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de garantie :

M X et M^me Y demandent à être garantis contre « toutes actions éventuelles des locataires » ; il ne saurait être fait droit à une demande se rapportant à une action en justice hypothétique.

Sur les pénalités de retard :

C’est à bon droit que le tribunal a, en application des conditions contractuelles fixant la durée d’exécution des travaux à 12 mois à compter de l’ouverture du chantier intervenue le 6 juillet 2007 et la prise de possession ayant eu lieu le 1^er août 2008, fait application des pénalités de retard calculées sur une période de 25 jours, soit la somme de 862,95 euros.

Sur la demande de paiement pour l’attestation « handicapé » :

Les appelants ne fournissent aucune pièce justificative à l’appui de leur demande de paiement de la somme de 320 euros HT qui sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La demande de dommages et intérêts n’est pas contestée dans son principe et il sera alloué aux maîtres de l’ouvrage une indemnité de 2000 euros en réparation de leur préjudice.

Sur la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais par eux engagés et non compris dans les dépens.

Sur les dépens :

Les dépens seront mis à la charge de la Société Industrielle de Construction Habitat qui succombe.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux en date du 29 septembre 2015 en ce qu’il a :

'constaté que la construction A a fait l’objet d’une réception tacite sans réserve le 1^er août 2008 ,

' condamné la société SIC Habitat à payer à M X et M^me Y la somme de 862,95 euros au titre des pénalités de retard,

'débouté M X et M^me Y de leurs demandes en paiement d’une moins value sur l’immeuble , du coût d’attestation « handicapé », des frais de division en deux lots et des frais de consensuel,

'débouté M X et M^me Y de leur demande tendant à être garantis par la société SIC Habitat des éventuels recours de leurs locataires ,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation,

Dit que la société SIC Habitat a engagé sa responsabilité au titre des dommages de nature décennale,

Condamne la société SIC Habitat à payer à M^me A Y et à M C X les sommes de :

'17'520,09 euros HT au titre des travaux de mise en conformité majorée de la TVA au taux applicable à la date de la présente décision et avec indexation sur l’indice BT 01, l’indice de référence étant celui en vigueur à la date du 21 janvier 2013,

'2050 euros au titre des frais de déménagement et de relogement,

'550 euros au titre de la perte de loyer,

'2000 euros en réparation en réparation du préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne la société SIC Habitat à payer à M^me Y la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SIC Habitat aux dépens.

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame E F, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT