Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 4 mars 2021, n° 20/13728

TGI Paris 17 juillet 2020

CA Paris
Infirmation 4 mars 2021

Arguments

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Accepté
Obligation de l'ancien syndic de transmettre les documents
La cour a estimé que l'ancien syndic avait effectivement manqué à son obligation de transmettre les documents, ce qui a perturbé le fonctionnement du nouveau syndic.
Accepté
Préjudice causé par la non-remise des documents
La cour a confirmé que le retard dans la communication des pièces avait effectivement perturbé le fonctionnement du nouveau syndic et a évalué le préjudice à 1.000 euros.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.
Accepté
Droit aux dépens en cas de condamnation
La cour a confirmé que la partie appelante devait être condamnée aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A.S. Etude Saint-Louis a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris qui l'obligeait à remettre divers documents au nouveau syndic, le cabinet Corraze, sous astreinte, et à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires. La cour d'appel a confirmé que l'ancien syndic devait transmettre l'intégralité des documents requis, en se fondant sur l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et a constaté que la S.A.S. Etude Saint-Louis n'avait pas justifié de l'impossibilité de le faire. La cour a infirmé la condition préalable à la communication des pièces et a précisé que l'astreinte commencerait après un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt. Elle a confirmé le reste de l'ordonnance, y compris la condamnation aux dépens et les sommes dues au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 4 mars 2021, n° 20/13728
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/13728
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 17 juillet 2020, N° 20/53662
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Hélène GUILLOU, président
Avocat(s) :	Noël DALUSFrédérique ETEVENARDLionel BUSSON
Cabinet(s) :	CABINET SABBAH & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. ETUDE SAINT-LOUIS c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 6 S QAURE MONCEY A PARIS 75009, S.A.R.L. CABINET CORRAZE

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 04 MARS 2021

(n° 109 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13728 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMZT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Juillet 2020 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/53662

APPELANTE

S.A.S. ETUDE SAINT-LOUIS Société par Action Simplifiée à Associé Unique, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Noël DALUS,

INTIMEES

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis […] pris en la personne de son syndic le cabinet Corraze, dont le siège social est situé […], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

Représentée par M^e Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466

S.A.R.L. CABINET CORRAZE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Février 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Michèle CHOPIN, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au […] est soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965.

Le 20 novembre 2019, une assemblée générale a désigné en qualité de syndic la société Cabinet Corraze, succédant à la société Etude Saint-Louis.

Par exploit du 5 juin 2020, le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Corraze ont fait assigner la société Etude Saint-Louis devant le président du tribunal judiciaire de Paris en vue de se faire remettre un ensemble de documents sous astreinte, et d’obtenir le versement de dommages et intérêts au bénéfice de la copropriété.

Le président du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance de référé rendue le 17 juillet 2020, a :

— dit que si la S.A Etude Saint-Louis ne déclare pas, huit jours après la signification de la présente décision, qu’elle n’est plus en possession des pièces afférentes à l’immeuble du 6 square Moncey à Paris (9^e), suivantes :

-15. balance

-16. budget 2020 2021

-17. grands livres 2018, 2019 et à ce jour

-18. Liste des lots par copropriétaire avec les clés de répartition

-19. relevés bancaires

-20. rapprochements bancaires

-21. chéquier,

-22. factures réglées 2018 2019

-23. comptes travaux

-24. factures saisies non réglées

-25. factures non saisies

-26. états des répartitions travaux et charges suite à l’approbation des comptes en assemblée le 20 novembre 2019

-27. dossier gardienne

-28. pièces de dépenses des cinq dernières années

elle sera tenue de les produire à la S.A.R.L cabinet Corraze en qualité de syndic de l’immeuble du 6 square Moncey à Paris (9^e), sous peine d’astreinte de 100 (cents) euros par jour de retard, dans la limite de 90 (quatre-vingt dix) jours, renouvelable le cas échéant ;

— condamné la S.A Etude Saint-Louis à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6 square Moncey à Paris (9^e) la somme provisionnelle de 1.000 euros en réparation de son préjudice ;

— condamné la S.A Etude Saint-Louis aux dépens de l’instance ;

— condamné la S.A Etude Saint-Louis à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6 square Moncey à Paris (9^e) la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le premier juge a notamment estimé qu’en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 l’ancien syndic a l’obligation de transmettre à son successeur l’intégralité des documents et fonds intéressants le syndicat, que l’ancien syndic n’a pas à juger de l’opportunité de transmettre ou non les documents et fonds, qu’il n’a pas remis l’intégralité des éléments au nouveau syndic et n’a pas justifié de son impossibilité de le faire et que cette transmission incomplète a causé un préjudice à la copropriété en paralysant son fonctionnement.

Par déclaration en date du 29 septembre 2020, la S.A.S Etude Saint-Louis a interjeté appel de la totalité de l’ordonnance.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 26 janvier 2021, la S.A Etude Saint-Louis a demandé à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1342 et suivants du code civil, de :

A titre principal

— réformer l’ordonnance rendue le 17 juillet 2020 en toutes ses dispositions ;

— dire et juger l’étude Saint-Louis recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater que l’ensemble des documents administratifs et comptables, en possession de

l’étude Saint-Louis concernant l’immeuble sis […], ont été remis

au Cabinet Corraze ;

— dire et juger que la S.A Etude Saint-Louis a accompli ses obligations professionnelles conformément aux dispositions de l’article 182 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre reconventionnel

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] est débiteur d’une somme de 1.175,46 euros au profit de la S.A Etude Saint-Louis ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à verser à la S.A Etude Saint-Louis la somme de 1.175,46 euros ;

En tout état de cause

— dire n’y avoir lieu au versement de frais irrépétibles et des dépens.

La S.A Etude Saint-Louisexpose notamment que :

— dès le 29 janvier 2020, la S.A Etude Saint-Louis a remis un ensemble de documents en mains propres au cabinet Corraze mais pourtant, le 3 février 2020, le cabinet Corraze a mis en demeure la S.A Etude Saint-Louis de remettre les documents ; il est faux de prétendre que la S.A Etude Saint-Louis a procédé à la rétention des documents comptables et administratifs en l’absence de règlement du montant lui étant dû par la copropriété,

— dès le 30 juin 2020, soit avant que l’ordonnance de référé ne soit rendue, l’ensemble des éléments, notamment comptables, a été remis au nouveau syndic de sorte qu’à ce jour, l’ancien syndic S.A Etude Saint-Louis ne détient plus aucun élément ;

— la somme réclamée de 36.892, 10 euros correspond à la vente de parties communes en 2019, alors que cette somme avait fait l’objet d’une erreur d’enregistrement mais que la situation a depuis été régularisée et le produit de la vente a bien été versé aux copropriétaires,

— la fin du contrat entre la S.A. Etude Saint-Louis et la copropriété a été houleuse ; elle reste créancière de sommes qui devront lui être versées.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Corraze, ont, par conclusions transmises par voie électronique le 23 janvier 2021, ont demandé à la cour, sur le fondement des articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 700 et 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions,

En conséquence

— condamner la S.A Etude Saint-Louis à remettre au cabinet Corraze et ce sous la même astreinte que celle qui a été prononcée dans l’ordonnance, à compter de sa signification, soit cent euros par jour de retard :

— budget 2020 / 2021

— grand livre 2018

— relevés de comptes bancaires

— chéquier

— factures réglées 2018

— comptes travaux

— états des répartitions travaux et charges suite à l’approbation des comptes en assemblée le 20 novembre 2019

— pièces de dépenses des cinq dernières années ;

— condamner la S.A Etude Saint-Louis à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic, le cabinet Corraze, la somme de 6.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Corraze exposent notamment que :

— la S.A Etude Saint-Louis a bien remis certaines pièces à la S.A.R.L Cabinet Corraze, mais elle n’a toutefois remis aucune pièce comptable ni aucune pièce de fond ; de sorte que la S.A Etude Saint-Louis n’a pas respecté les délais d’un mois et de deux mois obligatoires de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et courant dès la cessation des fonctions de l’ancien syndic, soit bien avant la période de confinement,

— depuis l’ordonnance de référé, certains documents ont encore été transmis, mais qu’il manque encore de nombreux éléments comptables relatifs aux exercices 2018 à 2020 et c’est bien au syndic sortant de prouver qu’il n’a jamais été en possession desdits éléments,

— l’absence de transmission de pièces comptables récentes a immanquablement paralysé la gestion de la copropriété alors qu’en outre, la S.A Etude Saint-Louis a fait une erreur d’enregistrement de la somme de 36. 892, 10 euros correspondant à la vente de parties communes et que la copropriété ne s’est toujours pas vue verser cette somme,

— la S.A Etude Saint-Louis se dit créancière de la copropriété au titre de son solde bancaire débiteur alors que le montant de cette créance n’est pas justifié,

— la S.A Etude Saint-Louis ne justifie pas non plus sa prétendue créance au titre des frais de clôture.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts ».

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que la société Corraze avait versé aux débats un courrier recommandé de mise en demeure du 24 février et que la société Etudes Saint Louis n’a pas justifié s’être acquittée de son obligation.

S’il ressort d’un bordereau de remise du 19 janvier 2020 qu’une partie des documents a été remise à la copropriété, notamment des pièces administratives, ainsi que d’une lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juin 2020, soit postérieurement à l’audience de plaidoiries de première instance, il s’avère que de nombreux éléments comptables sont manquants et précisément:

— budget 2020 / 2021

— grand livre 2018

— relevés de comptes bancaires

— chéquier

— factures réglées 2018

— comptes travaux

— états des répartitions travaux et charges suite à l’approbation des comptes en assemblée le 20 novembre 2019

— pièces de dépenses des cinq dernières années ;

L’obligation mise à la charge de l’ancien syndic par les dispositions de l’article 18-2 précité est impérative et ce syndic ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des pièces requises sans s’expliquer dans le cadre d’un débat contradictoire sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

Il convient de faire droit à l’appel sur ce point et de retrancher par voie de conséquence dans le dispositif de la décision la mention selon laquelle l’obligation de communiquer les pièces ne sera effective que sous réserve que la société Etude Saint Louis ne fasse pas savoir dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance si elle est en possession des pièces.

Dès lors cependant que les modalités de l’obligation ont été modifiées à cause d’appel, il convient pour la cour de prévoir que l’astreinte ne commencera à courir passé le délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt.

Le nombre significatif des pièces devant être communiquées au nouveau syndic et le fait que la partie appelante a bénéficié de fait d’un nouveau délai pour les communiquer justifient le prononcé d’une astreinte suivant les modalités énoncées au présent dispositif.

C’est par ailleurs exactement que le premier juge a considéré que le retard dans la communication des pièces avait perturbé le fonctionnement du nouveau syndic et évalué le préjudice en résultant à la somme de 1.000 euros. La décision entreprise doit donc être confirmée sur ce point

S’agissant de la demande de la société Etude Saint Louis, force est de constater que la société Etudes Saint Louis se contente de produire pour justifier de sa créance un simple courrier du 6 février 2020, invoquant un solde bancaire débiteur et des frais de clôture, sans aucune autre pièce. De la sorte, elle sera déboutée de cette demande.

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ces chefs.

La partie appelante doit être condamnée aux dépens.

Elle sera condamnée à payer aux intimées la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réforme la décision entreprise en ce qu’elle a prévu que la société Etude Saint Louis pourrait s’exonérer de son obligation de communiquer les pièces requises en indiquant dans le délai de 15 jours suivant la signification de la décision qu’elle n’était plus en possession des dites pièces requises ainsi que sur le point de départ de l’astreinte et la liste des pièces à transmettre,

Statuant à nouveau sur ces seuls points,

Enjoint purement et simplement sans condition préalable à la société Etude Saint Louis d’avoir à communiquer à la société Cabinet Corraze l’ensemble des documents suivants :

— budget 2020 / 2021

— grand livre 2018

— relevés de comptes bancaires

— chéquier

— factures réglées 2018

— comptes travaux

— états des répartitions travaux et charges suite à l’approbation des comptes en assemblée le 20 novembre 2019

— pièces de dépenses des cinq dernières années ;

Dit que la société Etude Saint Louis sera tenue de communiquer lesdites pièces sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant pendant une durée de 90 jours et ce passé le délai de 15 jours suivant

la signification du présent arrêt ;

Confirme pour le surplus l’ordonnance du 17 juillet 2020 ;

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Etude Saint Louis aux dépens d’appel ;

Condamne la société Etude Saint Louis à payer au syndicat des copropriétaires du 6 square Moncey à Paris (75009) et à la société cabinet Corraze chacun la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,