COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 1^er AVRIL 2021

N° RG 20/03646 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T7SJ

AFFAIRE :

Société SCCV CARMA ONE

C/

B X

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Juillet 2020 par le Président du TGI de NANTERRE

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-François PERET

M^e Julia AZRIA

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCCV CARMA ONE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 821 951 068

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représentée par M^e Jean-François PERET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 203

Assistée de M^e Christophe VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur B X

né le […] à MONTREUIL

de nationalité française

[…],

[…]

Madame C D épouse X

née le […] en POLOGNE

de nationalité française

[…],

[…]

Représentés par M^e Julia AZRIA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 22

Assistés de M^e Damien PINCZON, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2021, devant Nicolette GUILLAUME, président, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, président,

Madame Marie LE BRAS, conseiller,

Madame Marina IGELMAN, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE,

Par acte authentique reçu le 22 juin 2018, M. B X et M^me C D épouse X ont acquis en VEFA auprès de la société SCCV Carma One un appartement de 4 pièces et un box identifiés sous les lots n° 6 et 25, dans une copropriété située […] à A (92), pour un prix de 547 700 euros.

Se plaignant de n’avoir été convoqués que le 3 février 2020 pour les opérations de livraison le 8 février suivant, alors qu’elles étaient prévues au plus tard le 31 mars 2019, et que le promoteur avait refusé d’établir un procès-verbal contradictoire des réserves en subordonnant la remise des clés au complet paiement du solde du prix de vente, M. et M^me X ont, par acte d’huissier de justice délivré le 3 juin 2020, fait assigner en référé à heure indiquée la SSCV Carma One aux fins d’obtenir principalement, la remise sous astreinte des clés de l’appartement et du box au plus tard dans un délai de 8 jours suivant l’ordonnance à venir.

Par ordonnance contradictoire rendue le 7 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond,

— par provision, les droits des parties étant réservés,

— rejeté la demande de réouverture des débats formée par M. et M^me X,

— ordonné à la SCCV Carma One de remettre à M. et M^me X les clés de l’appartement et du box constituant respectivement les lots n° 6 et 25 de la copropriété sise […] à A (92160), au plus tard dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et pendant 60 jours,

— s’est réservé la liquidation de cette astreinte,

— condamné la SCCV Carma One à payer à M. et M^me X, ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCCV Carma One aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 29 juillet 2020, la SCCV Carma One a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant rejeté la demande de réouverture des débats formée par M. et M^me X.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCCV Carma One demande à la cour, au visa des articles 1103, 1345, 1345-1, 1642-1 et 1648 du code civil, 808 et 809 du code de procédure civile et R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— condamner solidairement M. et M^me X aux entiers frais et dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs écritures ;

— les déclarer bien fondés ;

— débouter la SCCV Carma One de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 7 juillet 2020 en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamner la SCCV Carma One à leur verser à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

1 – Sur le trouble manifestement illicite

La SCCV Carma One oppose une exception d’inexécution et justifie son refus de remettre les clefs, faute pour les acquéreurs de lui avoir remis la totalité du prix de vente le jour de la livraison, s’appuyant sur le contrat de VEFA et le cahier de charges qui a selon l’appelante, également valeur contractuelle.

Elle estime qu’elle conserve malgré l’exécution sous contrainte de la remise des clefs, un intérêt à agir.

Elle précise que M. et M^me X n’ont pas été autorisés préalablement à consigner le prix de vente en justifiant d’une 'contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat', seule hypothèse envisageable de remise des clefs en l’absence de paiement du prix, soutenant que les conditions d’une telle consignation édictées par l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation n’étaient pas réunies en l’espèce.

Elle prétend que les biens vendus ont ainsi fait l’objet d’un procès verbal de livraison contradictoire en date du 8 février 2020 sous diverses réserves qui ne justifiaient pas cependant la condamnation à

se dessaisir des lieux quand l’acquéreur manquait à son obligation de payer le solde du prix.

Elle conteste notamment, que le retard de livraison constitue une 'contestation sur la conformité

avec les prévisions du contrat' au sens des dispositions de l’article R. 261-14 précité, et ce d’autant que le contrat de VEFA a expressément prévu cette hypothèse.

Elle affirme que M. et M^me X n’apportent pas de preuve suffisante s’agissant de 'la taille insuffisante de l’emplacement pour le lave-linge', ni d’un préjudice qui justifierait la rétention de la somme de 27 385 euros. Elle se prévaut de la conformité contractuelle des baies vitrées.

Elle conteste que la liste de 93 nouvelles réclamations établie par M. et M^me X le 4 août 2020 puisse justifier la demande de remise des clefs malgré l’absence de paiement de la totalité du prix.

M. et M^me X indiquent en réponse, que les clefs leur ont été remises le 10 juillet 2020 à la suite de l’ordonnance querellée. Ils soulèvent le défaut d’intérêt à agir de la SCCV Carma One et l’irrecevabilité de ses demandes.

Ils prétendent qu’à la suite du rendez-vous de livraison, finalement fixé au 8 février 2020, alors que l’ouvrage devait être livré le 31 mars précédent, malgré l’absence de remise des clefs, ils ont fait immédiatement procéder à la consignation du solde du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts, le 21 février 2020, pour ne pas se voir reprocher un quelconque défaut de paiement. Ils affirment que la consignation vaut paiement du prix.

Ils allèguent l’inopposabilité du cahier des charges, peu important qu’il leur ait été notifié le 17 mai 2018, arguant d’une disposition dans l’acte de vente signé le 22 juin 2018 qui prévoit expressément en page 15 que : 'le présent acte ainsi que les pièces déposées au rang des minutes de Maître Z de F G, notaire à A, sont conformes au projet qui a été remis à l’acquéreur ainsi que celui-ci le reconnaît. En conséquence, de convention entre les parties, ces actes se substituent à tout projet d’acte et tout document antérieur conclu ou remis à l’acquéreur’ en effet, de tels documents sont expressément annulés, les parties renonçant à s’en prévaloir pour faire ressortir d’éventuelles contradictions'.

Ils soutiennent que l’appelante ne justifie d’aucun droit lui permettant de conserver les clés, une fois l’immeuble terminé, et qu’elle le peut d’autant moins que la clause qu’elle entend leur opposer est illicite.

Ils estiment qu’en imposant le paiement intégral du prix comme préalable à la remise des clés, le promoteur interdit toute possibilité de consignation aux acquéreurs, contrairement aux dispositions de l’article R. 261'14 du code de construction et d’habitation, qui est d’ordre public.

Ils contestent l’existence d’un procès-verbal de livraison contradictoire à la date du 8 février 2020, le document dont le promoteur se prévaut n’aurait en effet été établi que dans le but de la consignation et ne serait pas conforme au cahier des charges § 11-2 puisqu’ils n’ont pas été préalablement convoqués pour l’établir. Ils rappellent qu’à cette date, ils avaient déploré des non-conformités contractuelles comme l’impossibilité d’installer un lave-linge dans la salle de bain à défaut d’un emplacement de taille suffisante.

Ils allèguent des non-conformités contractuelles persistantes qu’ils auraient dénoncées par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 août 2020 dans le mois qui a suivi la prise de

possession des lieux et notamment, des baies à la française posées en lieu et place des baies coulissantes prévues dans la notice descriptive et le plan annexé.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile :'le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'.

L’absence de remise des clefs par le promoteur en cas de paiement du prix est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Il sera constaté à hauteur de cour que les clefs ont été remises le 10 juillet 2020 en exécution de l’ordonnance querellée.

Il faut se replacer à la date à laquelle le juge initialement saisi a statué. À cette date, aucune remise des clefs n’était encore intervenue, de sorte que le promoteur qui y a été condamné en première instance, conserve un intérêt à agir et que sa demande est recevable, seule l’exécution de l’ordonnance querellée pouvant justifier que la mesure prise de remise des clefs ne soit pas maintenue.

Il est constant qu’aux termes de l’acte de vente, le prix du bien est payable par fractions dont la dernière à la livraison :

'5 % à la livraison, soit la somme de VINGT-SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS, ci 27.385,00 €',

et qu’aux termes du cahier des charges (11.2. Constatation – prise de possession) :

'Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et il procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. Il est spécifié que la remise des clés ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé l’intégralité de son prix, en principal, revalorisations éventuelles et intérêts de retard éventuels'.

L’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit cependant que : 'Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.'.

La consignation vaut paiement du prix. Dans cette hypothèse, la remise des clefs est donc conforme au cahier des charges.

Il ne résulte par ailleurs du texte réglementaire aucune condition tenant à une autorisation préalable, seule une 'contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat' étant nécessaire à la consignation du solde.

Il n’appartient pas à la cour statuant en appel du juge des référés de dire si les non conformités alléguées sont justifiées.

L’appelante produit un document intitulé 'procès-verbal de constat d’état des lieux à la livraison’ daté du 8 février 2020 qui fait mention notamment, de l’espace insuffisant réservé au lave linge, susceptible avec l’évidence requise, de caractériser une non-conformité contractuelle ; cette non-conformité contractuelle est toujours contestée par le promoteur, encore dans ses dernières conclusions à hauteur de cour, peu important le coût allégué pour y remédier. Elle est reprise par les intimés dans leur pièce 8 qui est une lettre datée du 19 mai 2020 adressée par leur conseil au conseil de la SCCV avec d’autres réserves, également mentionnées sur le document daté du 8 février 2020 : défaut de raccordement électrique, rayures sur les baies vitrées, joint défectueux dans la salle de bain et dalles de terrasse abîmées.

Or M. et M^me X produisent en pièce 4 un document intitulé 'fiche de consignation CDC du 21 février 2020' sur lequel figure un récépissé signé d’un représentant de la Caisse des Dépôts attestant de la bonne réception des fonds à hauteur de la somme de 27 385 euros, le motif de la consignation étant le suivant : 'solde du prix de vente de l’immeuble à construire sis […] à A (92) en raison de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat du 22 juin 2018, vendeur SCCV Carma One, acquéreur B X et H D (art R. 261-14 du CCH)'.

Dès lors, au regard de la consignation ainsi justifiée, la non remise des clefs à la date à laquelle le premier juge a statué constituait donc un trouble manifestement illicite justifiant la mesure prise, seule de nature à y mettre fin.

Depuis, au moins le défaut de conformité contractuel concernant les baies vitrées allégué par les acquéreurs et dénoncé dans leur lettre du 4 août, également contesté par le promoteur, justifie au jour où la cour statue, du maintien de la consignation.

Un trouble manifestement illicite persisterait donc dans ces conditions de la non remise des clefs et l’ordonnance dont appel sera donc confirmée.

2 – Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la SCCV Carma One ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser à M. et M^me X la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. La SCCV Carma One sera en conséquence condamnée à leur verser ensemble la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 7 juillet 2020 en ses chefs de décision critiqués,

Y ajoutant,

CONSTATE que les clefs ont été remises le 10 juillet 2020,

CONDAMNE la SCCV Carma One à payer à M. et M^me X la somme de 2 500 euros en application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

REJETTE toute autre demande,

DIT que la SCCV Carma One supportera la charge des dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Sophie CHERCHEVE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président