SA

MINUTE N° 713/2017

Copies exécutoires à

Maître D’AMBRA

Maître HARTER

Le 07 décembre 2017

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 07 décembre 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 16/00759

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 janvier 2016 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Madame B Y épouse X

[…]

[…]

2 – Monsieur D Y

[…]

[…]

représentés par Maître D’AMBRA, avocat à la Cour

plaidant : Maître HUCK, avocat à STRASBOURG

INTIMÉ et défendeur :

Le Syndicat des Copropriétaires LE MAQUIS

représenté par son syndic LES MAISONS DU KOCHERSBERG

ayant son siège social 23 chemin du Kammerhof à […] pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège […]

[…]

représenté par Maître HARTER, avocat à la Cour

plaidant : Maître Emmanuel JUNG, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Stéphanie ARNOLD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame E F

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 23 novembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame E F, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M^me Y était propriétaire des lots de copropriété n°1, 12, 13, 14 et 15 dans l’immeuble […], à Strasbourg.

Suivant acte reçu par M^e Garnier, notaire, le 5 décembre 2002, M^me Y a vendu à sa fille, M^me X, la nue-propriété des lots n° 14 et 15. Elle s’ en est réservé l’usufruit jusqu’à son décès et a stipulé que l’usufruit viager de ces lots bénéficierait à M. Y, son époux, ce que M. Y, comme M^me X, ont accepté.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1^er décembre 2002, le notaire, M^e Garnier, a notifié au syndic de l’époque, le cabinet Laemmel, le transfert de propriété et les modalités de jouissance de ces biens, précisant que l’usufruitier et le nu-propriétaire désignaient d’un commun accord l’usufruitier comme mandataire commun pour assister et voter aux assemblées de copropriétaires.

M^me Y est décédée le […].

Le cabinet Laemmel, syndic, a convoqué une assemblée générale, le 18 novembre 2010.

Le syndic suivant, la société MK Gestion, a convoqué les assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013.

M^me X, en sa qualité de nue-propriétaire, et M. Y, en sa qualité d’usufruitier, des lots 14 et 15, ont estimé que la copropriété fonctionnait de manière irrégulière et ont fait citer le syndicat des copropriétaires Le Maquis, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, pour obtenir l’annulation des assemblées générales du 18 novembre 2010, 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013.

*

Le jugement du 13 janvier 2016 a déclaré irrecevables les demandes de M^me X et de M. Y, faute de qualité pour agir, et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires Le Maquis la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. Il a débouté toutes les parties pour le surplus.

Le tribunal a considéré que le décès de M^me Y n’avait pas ipso facto rendu M^me X et M. Y propriétaires des lots dont M^me Y avait l’usufruit au sein de la copropriété et a indiqué qu’il leur appartenait de justifier de l’acceptation de la succession de M^me Y, ce qu’ils n’avaient pas fait, selon les courriers adressés au syndicat des copropriétaires par M^e A, notaire.

Le tribunal leur a également reproché de ne pas produire le règlement de copropriété qui permet de connaître le titulaire du droit de vote aux assemblées générales, en ce qui concerne les lots 14 et 15, objets de la procédure.

Il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en désignation d’un administrateur provisoire à la succession de M^me Y, dès lors qu’elle cette demande était portée devant le tribunal et non le président du tribunal de grande instance, et il a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts.

*

M^me X et M. Y ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 15 février 2016.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, d’annuler les assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble 57 rue du Maquis à Strasbourg des 18 novembre 2010, 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, avec toutes conséquences de droit, et l’ensemble des résolutions prises à l’occasion de ces assemblées, avec toutes conséquences de droit.

Ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires en tous les frais et dépens de la procédure de première instance, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance, et pareil montant au titre des frais irrépétibles d’appel.

Pour les appelants, le décès de M^me Y a entraîné, sans formalité, le transfert de son usufruit à M. Y à compter du […].

Dès lors, ils reprochent au tribunal d’avoir, d’une part, confondu la situation juridique des lots 14 et 15, dont la nue-propriété avait fait l’objet d’un contrat de vente, avec celle des lots 1, 12 et 13, qui appartenaient en pleine propriété à M^me Y, et qui entrent dans la succession ouverte, mais non encore réglée.

D’autre part, ils contestent l’analyse de la situation des lots 14 et 15 par le tribunal, en ce qu’il les a considérés comme faisant partie d’une indivision successorale, alors qu’ils sont l’objet d’un démembrement de propriété, qui entraîne uniquement l’indivisibilité du droit de vote à l’assemblée générale.

Dans ces conditions, le fait pour le syndic de ne pas avoir convoqué M^me X et / ou M. Y aux assemblées conformément au règlement de copropriété et au mandat donné à l’usufruitier dans le cadre du contrat de vente notifié au syndic, mais aussi l’absence de mandat du syndic pour convoquer, doit, selon les appelants, entraîner la nullité des assemblées générales.

*

Le syndicat des copropriétaires Le Maquis conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Il demande à la cour de constater que M^me A, notaire, disposait d’un mandat de représentation depuis le 17 février 2011, et que l’assignation aux fins d’annulation des assemblées générales, notamment celle du 26 novembre 2013, a été délivrée plus de deux mois après la notification du procès-verbal à M^me A, entraînant la prescription de l’action aux fins d’annulation de ces assemblées générales.

Il sollicite la condamnation de M^me X et de M. Y au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens des deux instances.

L’intimé rappelle que, le décès de M^me Y étant intervenu un mois avant l’assemblée générale du 18 novembre 2010, et le syndic n’en ayant pas été avisé, aucune nullité n’est encourue pour cette assemblée générale, puisque la convocation avait été adressée à M^me Y dont le décès était ignoré.

Concernant les assemblées générales qui se sont tenues du 28 septembre 2011 jusqu’à celle du 26 novembre 2013, il indique justifier de l’envoi, par lettres recommandées avec accusés de réception, des convocations à ces assemblées générales, ainsi que de la notification des procès-verbaux au notaire représentant l’indivision successorale, conformément au courrier de ce dernier.

Il conclut, par conséquent, à la tardiveté de l’assignation des copropriétaires, puisque délivrée plus de deux mois après la notification des procès-verbaux.

Il soutient en outre que les appelants ne démontrent pas que M. Y était désigné comme mandataire commun, ni même qu’il soit détenteur de l’usufruit.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions datées du

—  9 mai 2017 pour M^me X et M. Y

—  3 mars 2017 pour le syndicat des copropriétaires Le Maquis.

La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance en date du 14 juin 2017.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir de M^me X et de M. Y en annulation des assemblées générales :

Il résulte de l’acte de vente du 5 décembre 2002 que M^me Y a vendu la nue-propriété des lots n° 14 et 15 à M^me X et a stipulé que l’usufruit viager qu’elle s’était réservé reviendrait à son conjoint, M Y, ce que M^me X et M Y ont accepté.

Du fait de cet acte et du décès de M^me Y, M. Y est devenu, à compter du […], usufruitier des lots n° 14 et 15.

En matière de démembrement de propriété, chaque personne qui détient un droit réel concurrent sur un même lot est membre de l’assemblée générale des copropriétaires et a qualité pour agir en contestation d’une assemblée générale de copropriété.

L’action de M^me X en sa qualité de nue-propriétaire et de M. Y en sa qualité d’usufruitier des lots n° 14 et 15 est donc recevable et le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur le délai pour agir

La demande de M^me X et de M. Y en annulation des assemblées générales repose sur le fait qu’ils n’auraient jamais été convoqués aux assemblées générales et ne se seraient pas vu notifier les procès-verbaux consécutifs.

En ce qui concerne l’assemblée générale du 18 novembre 2010, il est établi par la procédure que le procès-verbal de cette assemblée avait été notifié à M^me Y par lettre recommandée revenue le 24 novembre 2010 avec la mention décédée.

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir adressé le procès-verbal à M^me X ou à M. Y, dès lors que la preuve de ce que le syndic avait connaissance du décès de M^me Y n’est pas rapportée.

En conséquence, la notification du procès-verbal doit être considérée comme valablement faite par le syndic, et, M^me X et M. Y n’ayant pas agi en annulation de l’assemblée générale du 18 novembre 2010 dans les deux mois de la notification, ils ne sont plus recevables à le faire.

Pour les demandes d’annulation des assemblées générales suivantes, il y a lieu de vérifier si M^me X et M. Y ont été convoqués et s’ils ont agi dans les deux mois de la notification de chaque procès-verbal.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 impose que tout transfert de propriété soit notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte.

En l’espèce, le syndic s’est vu officiellement notifier le décès de M^me Y à réception du courrier que lui a adressé, M^e A, notaire, le 17 février 2011.

Dans ce courrier, M^e A indiquait être chargée du règlement de la succession de M^me G H, épouse de M. Y, et demandait au syndic communication de 'toutes les informations sur l’état d’avancement des travaux de la résidence le Maquis (devis, situation des comptes individuels travaux pour M. Y…)'.

Par courriers du 23 février 2011, le syndic a adressé au notaire le relevé de compte et joint en annexe le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2000.

Il lui a adressé, par courrier du 29 septembre 2011, le procès verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2011, avec rappel de l’arriéré des charges.

Le 22 mai 2012, le syndic a rappelé à M^e A la délibération n°13 et sollicité régularisation de l’appel des fonds.

Suite à un courrier adressé par M^e Jung, avocat, le 27 décembre 2013, M^e A a confirmé être chargée de la succession et a indiqué 'tous les courriers du syndicat des copropriétaires de la résidence le Maquis … ont été transmis par courrier aux personnes m’ayant chargé du dossier. Les potentiels héritiers n’ont actuellement pas encore accepté la succession. Le dossier est en attente dans mon étude.'

Il ne peut donc être reproché aux syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l’étendue du mandat apparent dont M^e A s’est elle même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et, donc, de lui avoir adressé les convocations aux assemblées générales et de lui avoir notifié les procès-verbaux de ces assemblées générales.

M^me X produit la première page d’une attestation, ni datée, ni signée des notaires Courtier, Bergeaud, Vielpau et Le Barbé, pour justifier avoir chargé un autre notaire de la succession de M^me Y. Ce courrier incomplet ne peut remettre en cause le mandat apparent de M^e A, qui était le seul interlocuteur du syndic, en tous les cas jusqu’au mois de décembre 2015, dernier courrier produit aux débats.

M^me X et M Y se fondent en outre sur le fait qu’ils ne sont pas héritiers, mais respectivement nue-propriétaire et usufruitier.

En matière de démembrement de propriété d’un même lot, si chaque détenteur de droits réels concurrents sur ce lot se trouve être membre de l’assemble générale, un seul peut assister aux réunions et participer au vote, en son nom propre comme au nom des autres.

En l’espèce, l’article 50 du règlement de copropriété prévoit qu’en cas de démembrement de la propriété, 'les nus-propriétaires et les usufruitiers seront solidairement responsables, vis-à-vis du syndicat, du paiement des charges afférentes audit lot. Les intéressés devront se faire représenter auprès du syndicat aux assemblées de copropriétaires par l’un d’eux ou un mandataire commun, qui, à défaut d’accord, sera désigné comme il est dit à l’article ci-dessus. Jusqu’à cette désignation, l’usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire, sauf en ce qui concerne les décisions votées à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.'

Il est exact que le transfert de propriété et les modalités de jouissance des lots n° 14 et 15 avaient été notifiés par M^e Garnier, notaire instrumentaire, au syndic de la copropriété, le cabinet Laemmel, selon lettre recommandée réceptionnée le 11 décembre 2002. Cette notification mentionnait expressément que, suite au transfert de propriété des lots n° 14 et 15, l’usufruitier (à l’époque M^me Y) et le nu-propriétaire (M^me X) désignaient d’un commun accord l’usufruitier pour assister et voter aux assemblées de copropriétaires.

Mais force est de constater que ni M^me X, ni M. Y, n’ont notifié au syndicat l’adresse de M. Y, usufruitier, pour que les convocations lui soient adressées, alors même que M^e A, notaire, indiquait adresser l’ensemble des documents qui lui étaient transmis par le syndic à ses mandants, ce qui n’est pas contesté, de sorte qu’ils ne sauraient se prévaloir de leur propre négligence pour se fonder sur un défaut de convocation aux assemblées générales.

Dès lors que les convocations et les notifications des procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013 sont considérées comme valablement faites, M^me X et M. Y devaient agir en annulation de ces assemblées générales dans le délai de deux mois à compter de chacune des notifications.

L’assignation ayant été délivrée le 20 mai 2014 au syndicat des copropriétaires, plus de deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 novembre 2013, intervenue par lettre recommandée que M^e A, notaire, a réceptionné le 11 décembre 2013, est tardive.

A défaut d’avoir agi dans ce délai, M^me X et M. Y sont forclos en leur action.

Le jugement déféré est donc confirmé, mais pour d’autres motifs.

Sur les frais et dépens

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires Le Maquis la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombants, M^me X et M. Y sont condamnés en tous les frais et dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 13 janvier 2016, par substitution de motifs ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me B Y, épouse X, et M. D Y, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Maquis la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me B Y, épouse X, et M. D Y, in solidum, aux frais et dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE